На прошлой неделе Минстрой РФ выступил с законодательной инициативой, согласно которой планируется запретить продажу квартир без отделки. сайт выяснил у экспертов рынка, вырастут ли цены на квартиры в строящихся жилых комплексах Петербурга и Ленобласти, если законопроект будет принят.
Марина Агеева, руководитель отдела продаж УК «Теорема»
Доля квартир с отделкой очень сильно варьируется в зависимости от сегмента первичного рынка недвижимости. Так, если в эконом-классе уже больше половины квартир сдается с отделкой, то в более высоких ценовых сегментах этот показатель значительно ниже: бизнес-классе большая часть квартир передается покупателям с черновой отделкой или подготовкой под чистовую. Полная отделка «под ключ» здесь встречается редко, так как покупатели предпочитают создавать индивидуальный дизайн-проект по своему вкусу. В связи с этим, законодательно делать отделку обязательной, конечно, не нужно. У покупателя должен быть выбор - приобрести квартиру с типовой отделкой или выполнить ремонт самостоятельно.
Подобные нововведения, безусловно, повлияют на стоимость квадратного метра в тех проектах, где отделка не была предусмотрена. В эконом-сегменте стоимость отделки составляет 4-8 000 рублей за кв. м, в бизнес-классе она минимум в 2 раза выше.
Покупка квартиры с «оптовой» отделкой от застройщика, при ее должном качестве, выгодна для покупателя, так как ремонт у «розничного» подрядчика обойдется дороже. Покупатели однокомнатных квартир в ЖК «Пять звезд» оценили наше предложение по отделке в плане соотношения качества и цены. Однако далеко не все покупатели хотят платить деньги за типовую отделку.
Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»
Если посмотреть на ретроспективу последних пяти лет, то мы увидим, как доля жилья с отделкой планомерно увеличивалась. Сегодня, по нашим оценкам, примерно половина квартир экономкласса в Санкт-Петербурге и Ленобласти передаются дольщикам с выполненной отделкой. Этот тренд закономерен: для сегмента масс-маркет готовность квартиры для проживания имеет большое значение. Достаточно часто приобретаемая недвижимость - первое и единственное жилье, и до момента его получения семья снимает квартиру, а значит вынуждена помимо основных трат платить за аренду. Поэтому возможность быстрого заселения в новую квартиру здесь крайне важна.
Плюсы готового жилья понятны: переезд сразу после получения ключей, отсутствие дополнительных финансовых вливаний в ремонт, а также возможность включения отделки в ипотечный кредит. Увеличение стоимости квартир будет зависеть от стандарта отделки, которую выберут застройщики. В среднем можно ожидать повышения стоимости в пределах 5%.
Застройщик закупает строительные материалы по заводским ценам, без наценок. Поэтому в случае покупки квартиры с отделкой экономия в сегменте масс-маркет может составить до 300 000 рублей в зависимости от типа квартиры.
Анжелика Альшаева, управляющий ООО «КВС. Недвижимость».
Квартиры с чистовой отделкой вызывают интерес у покупателей. Очевидные преимущества - квартира полностью готова для жизни уже с момента получения ключей. Можно перевозить мебель, вешать шторы и переезжать. Новоселам не нужно тратить время, деньги и нервы на отделку квартиры, не нужно терпеть строительную пыль и звуки перфораторов соседей, ремонтирующих жилье. Доля квартир с чистовой отделкой существенно выросла за последние годы и сегодня составляет более половины предложения.
При покупке квартиры без отделки можно сэкономить 8-9 000 рублей с кв. метра, но ремонт собственными силами обойдется значительно дороже. Отделка от застройщика выгоднее в силу того, что себестоимость строительных материалов и работ значительно ниже. При этом отделка - не дополнительная опция, а включена в стоимость квартиры.
Однако отделка отделке рознь, и покупателю важно понимать, что он получит в результате. В одних проектах для устройства пола используется ламинат, а в других - линолеум, стены в санузлах могут быть облицованы керамической плиткой, а могут быть окрашены. Важно внимательно читать договор, чтобы избежать обманутых ожиданий. В нем должно быть детальное описание отделки квартиры.
В своих жилых проектах мы пошли дальше, чем просто полная качественная чистовая отделка. В жилом комплексе «Иван-да-Марья» мы впервые предложили покупателям квартиры с меблированными кухнями - кухонный гарнитур и бытовая техника. В прошлом году мы вывели на рынок квартиры с оборудованными кухнями в микрорайонах «Ясно.Янино» и «Новое Сертолово» .
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» , порядка 60-70% сделок в границах Санкт-Петербурга в прошедшем году было совершено с квартирами с чистовой отделкой, преимущественно в объектах сегмента масс-маркет. Важно отметить, что 3 года назад этот показатель был на 20% ниже.
В пригородной зоне Ленинградской области ситуация немного иная. Это объясняется большей концентрацией объектов эконом-класса, в которых девелоперы стремятся предложить минимальные цены, в том числе, за счет отсутствия отделки: здесь с полной отделкой приобретается только каждая третья квартира (за последние три года данный показатель не претерпел значительных изменений).
Если анализировать предложение отделки в качестве опции, то минимальная стоимость выросла с отметки 5-6 000 рублей до 7 000 рублей за кв. м, а в целом «вилка» предложения составляет от 7 до 15 000 рублей за кв. м.
Большинство покупателей жилья сегмента масс-маркет стремятся въехать в новое жилье сразу же после получения ключей, поэтому спрос на квартиры с отделкой остается на высоком уровне уже несколько лет. Более того, с каждым годом требования покупателей к качеству отделки только растут.
Тенденцией последних лет можно назвать появление вариантов отделки на выбор покупателя. Возможность покупки квартиры с отделкой представлена в большинстве проектов Setl City , выбрать разные варианты отделки также можно и у компаний «ЮИТ-Дом» , NCC , Mirland Development , «Лемминкяйнен» , «Строительный трест» .
Юлия Ружицкая, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад»
Востребованность квартир с отделкой зависит от класса проекта. Жилье «под ключ» остается наиболее востребованными в сегменте «комфорт», и его доля год от года растет. Если говорить об объектах «Группы ЛСР» , то все квартиры в данном сегменте мы сдаем с чистовой отделкой. Внушительные объемы строительства позволяют нам покупать материалы по лучшим ценам. Сделать такой же ремонт дешевле или хотя бы за такие же деньги самостоятельно вряд ли удастся, поэтому, клиентам выгоднее приобрести квартиру с уже готовой отделкой. Совсем недавно мы обновили стандарты отделки домов комфорт-класса. Изменения коснулись отделочных материалов пола и стен основных помещений квартиры, сантехнического оборудования, межкомнатных дверей. Качество чистовой отделки сегодня позволяет будущим жителям не думать о предстоящем ремонте после получения ключей, а сразу приступить к обустройству своего жилья.
Дата публикации 29 марта 2017сайт разбирался, что такое минимальная отделка жилья и нужна ли она покупателям.
Минстрой предложил закрепить минимальную отделку жилья на уровне законодательства. В ведомстве против сдачи голых бетонных коробок. Сегодня покупатели новостроек получают голые бетонные коробки, в которых нет ничего, иногда даже перегородок, отделяющих санузел от основного помещения.
Скорее всего, под минимальной отделкой имеется в виду все-таки отделка по формату «заезжай и живи», - объясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. - Просто даже минимальная отделка - выполнение черновых полов, прокладка коммуникаций, оштукатуривание стен и прочее - подразумевают, что в квартире уже выставлены все перегородки. А это значит, что в качестве базовой уже принята какая-то планировка квартиры, на основе которой выполнены эти работы. На наш взгляд, покупатель на текущем рынке не «обрадуется» такой безвариантности.
Квартиры с отделкой, по словам эксперта, уже сейчас достаточно популярны на рынке, особенно в определенных сегментах. Например, у компании ПИК подавляющее большинство проектов крупной массовой застройки в Химках, Мытищах или в Бутово предлагается только с внутренней чистовой отделкой квартир. И они пользуются очень хорошим спросом. То же самое касается и нетиповых проектов застройки, например, в ЖК «BARKLI. Медовая Долина» для приобретения предлагаются квартиры в двух корпусах с отделкой, и только в одном корпусе отделка не предлагается (чистовая отделка).
Наталья Шаталина / miel.ru
В Москве отделка предлагается в 15 проектах, а это составляет около 12% от общего количества комплексов, в Новой Москве квартиры с отделкой предлагаются в 11 проектах, их доля сейчас составляет 30% от общего количества комплексов.
Сдавать квартиры без отделки вообще - для такого тотального запрета нет ни экономических, ни рыночных предпосылок, поэтому скорее нереально, - считает Наталья Шаталина. - Отделка внутри квартиры - это дополнительная характеристика, которая имеет индивидуальный характер. Логично предусматривать обязательную отделку только в проектах массового сегмента, где важен не столько дизайнерский стиль и применяемые материалы, а сам факт ее существования. То есть в основном это квартиры, которые приобретаются как первое основное жилье. Предлагается установить законодательно закрепленную обязательную отделку помещений преимущественно для жилых комплексов, строящихся по панельной технологии. Застройщики в целом готовы строить квартиры с отделкой, во многих проектах она вообще предлагается по умолчанию, без выбора (кстати, варианты отделки присущи и дорогому сегменту - например, есть ЖК Barkli Residence, в котором на выбор предлагалось три типа оформления).
Но дело в том, что продажа всех квартир с вмененной чистовой отделкой - это нарушение работы и баланса существующего спроса на квартиры с отделкой и без нее, - продолжает эксперт. - Сейчас подавляющее большинство клиентов (если перед ними не стоит вопрос немедленного переезда в новую квартиру и они готовы ждать до года, пока закончатся отделочные работы) предпочитают потерпеть все неприятности, связанные с полным проектированием и черновыми работами по квартире (стяжка, выставление стен и перегородок и прочее), но сделать тот интерьер и те инженерные решения, которые хотят именно они. Поэтому рынок к введению тотальной отделки, скорее всего, отреагирует негативно.
Минстрой предложил законодательно закрепить минимальную отделку в критериях стандартного жилья. Практику передачи помещений с бетонными стенами, а то и без них, в ведомстве не одобряют.
Но запрещать застройщикам сдавать квартиры без отделки ведомство не собирается, пояснил "РГ" директор департамента жилищной политики Минстроя России Никита Стасишин. "Все должен регулировать рынок и борьба за покупателя", - отметил он.
Сегодня квартиры с отделкой получают военные, переселенцы из аварийного жилья и другие граждане, квартиры которым выделяются по различным государственным программам. "Минстрой разрабатывает критерии и для этого жилья тоже", - говорит Ирина Ирбитская, директор Центра градостроительных компетенций Института общественных наук РАНХиГС. Правда, они и сегодня сдаются с так называемым муниципальным ремонтом. Он делается с использованием недорогих материалов, но позволяет въехать в квартиру без дополнительных работ и вложений.
Если же критерии заявляются как добровольные, значит, применять их планируется к квартирам в свободной продаже. Спрос на жилье с отделкой сегодня высокий. Например, на первичном рынке Москвы квартиры с отделкой востребованы у 65 процентов покупателей, свидетельствует исследование компании "Инком-недвижимость". Но предложить рынок может намного меньше, в столице квартиры с отделкой имеют 26 процентов реализуемых проектов.
Чем выше класс жилья, тем меньше шанс встретить отделку как опцию от застройщика. "Среди 69 проектов бизнес-класса в Москве отделка "под ключ" предлагается только в двух, а в элитном сегменте опция доступна в 3 из 43 жилых комплексов", - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум Групп".
Чем выше класс жилья, тем меньше шанс встретить отделку как опцию от застройщика, говорят эксперты
Высокий спрос на квартиры с отделкой и в Северной столице. До 70 процентов сделок, заключенных с жильем на первичном рынке Петербурга, на покупку квартир с готовой отделкой. А во многих городах-миллионниках России квартиры с отделкой вообще считаются стандартом жилья. Доля их на рынке превалирует. А покупатели не понимают, зачем покупать голые стены.
"На рынке массового жилья на Западе такой полуфабрикат спросом не пользуется", - поясняет Мария Литинецкая. В нашей стране такой формат жилья распространен. Причиной тому является низкая платежеспособность населения. Девелоперы стремятся предложить покупателю самый доступный продукт, сделать это можно за счет экономии на отделке.
При этом застройщик не может передать собственнику бетонную коробку. "Квартира не может быть сдана в эксплуатацию без окон, входной двери, а также подведенных коммуникаций. Кроме того, в помещениях должны быть обозначены примерные границы планировки, установленные БТИ", - рассказывает Мария Литинецкая. Чаще всего межкомнатные перегородки, разводка коммуникаций по квартире присутствуют в "черновой" отделке. Остальное предстоит сделать самостоятельно.
Выгода приобретения квартиры с отделкой от застройщика очевидна. Ремонт обойдется в 5-9 тысяч рублей за 1 кв. м. При самостоятельном ремонте в 2-3 раза дороже - от 15 тысяч рублей за 1 кв. м.
Минимальные требования к отделке помогли бы сделать нормой отремонтированные квартиры на рынке новостроек. При этом в основу можно взять все тот же муниципальный ремонт.
Продажу квартир в новостройках без отделки могут запретить. Такой законопроект готовит Минстрой, заявил глава ведомства Михаил Мень. По его словам, это повысит качество жизни в новостройках. Насколько в этом случае подорожает жилье? С подробностями - Альбина Хазеева.
Шум ремонта и строительный мусор в подъезде - покупателям квартир в новостройках приходится существовать в таких условиях несколько лет. Обязательная продажа жилья с отделкой решит эту проблему, уверены в Минстрое. Может ли это коснуться всего рынка, пока не уточняется. Чем выше класс объекта, тем реже застройщики предлагают готовый ремонт. Хотя в последние годы доля таких объектов стала увеличиваться. Девелоперы начали использовать отделку как преимущество в конкурентной борьбе. Правда, делать ее в большом объеме пока мало кто умеет, указала гендиректор «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
«Покупатели во всех сегментах склоняются к проектам, в которых есть отделка. Поэтому я считаю, что в целом для рынка это правильная тенденция. Другое дело, что в большом объеме на рынке качественной отделки еще нет, этот рынок еще не до конца сформирован. Но пример продажи недвижимости в новостройках в европейских странах и Америке показывает, что это цивилизованный подход, и квартиры должны быть с отделкой», - заметила она.
Раньше большинство застройщиков старались избегать продажи квартир с готовой отделкой, так как передавать жилье дольщикам в этом случае гораздо сложнее, потому что число дефектов увеличивается. К тому же, ремонт приводит и к росту стоимости: по оценке «Метриум Групп», квадратный метр дорожает на 15-30 тыс. руб. Хотя при большом объеме строительства увеличение цен может быть менее ощутимым, считает руководитель компании «БЕСТ-недвижимость» Григорий Полторак.
«В индустриальных условиях не элитная отделка, а просто качественная среднего уровня, стоит примерно 4-5 тыс. руб. за 1 кв. м. Если она делается со вкусом и в нормальном качестве то покупатель экономит деньги, потому что за такую цену он сам отделать квартиру не сможет», - пояснил он.
Застройщики, которые продают жилье в новостройках с ремонтом, часто предлагают покупателям несколько вариантов отделки. Хотя облик квартир в одном доме в этом случае все равно становится более однообразным. Гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров считает, что инициатива Минстроя ущемляет интересы менее платежеспособных покупателей.
«Гражданин может не обладать суммой, достаточной для того, чтобы производить отделку, но готов уже сегодня вложиться в свою будущую квартиру. Более того, зачастую гражданин покупает квартиру задолго до того, как завершатся все строительные работы. А отделка настолько сложна и индивидуальна, что она занимает порой значительное время. 5-10% квартир уже предоставляются девелоперами в отделке. Я считаю, что это уже большой шаг», - подчеркнул он.
По данным компании «Инком-недвижимость», сегодня на приобретение квартиры с отделкой нацелены 65% покупателей. Но подавляющее большинство из них в итоге берут жилье без ремонта из-за цены.
В Минстрое отмечают, что идею о запрете продавать квартиры без отделки еще предстоит обсудить с экспертами, застройщиками и архитекторами.
«Запреты – это основная причина всех преступлений», – сказал американский писатель Ян Флеминг.
В России может быть введен запрет на продажу новых квартир без отделки. С таким заявлением выступил в четверг, 23 марта, министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень. Он отметил, что это задаст правильное направление для развития рынка жилищного строительства. «Часто бывает, что после сдачи дома людям еще в течение нескольких лет приходится терпеть шум ремонта и строительный мусор в подъездах. Это не совсем правильно», – передает слова г-на Меня «Интерфакс-Недвижимость».
Ранее Минстрой РФ уже анонсировал подготовку этого законопроекта. Так, в августе прошлого года директор департамента жилищной политики министерства Никита Стасишин заявил: «Сделать критерии доступности жилья, прописать в нем минимальную отделку нужно». По его словам, квартиры с отделкой «продает практически весь мир».
На первый взгляд, предложение может показаться разумным. Приятно, когда сам господин министр беспокоится за новоселов, которых раздражают шум ремонта и мусор в подъездах после сдачи дома. Тем более, что это чистая правда! И можно только мечтать о том, чтобы новый закон, как по мановению волшебной палочки, избавил всех-всех-всех новоселов от ужасов соседского ремонта.
Но на самом деле такой запрет только добавит проблем. Во-первых, причина строительства квартир без отделки – это не намеренный вызов всему миру, а вынужденная мера, которые используют застройщики по причине крайне низкой покупательной способности клиентов. И по мере усугубления экономических проблем эта самая способность будет только снижаться. Даже по официальной статистике, опубликованной за день до выступления министра Меня, ситуация аховая. Реальные располагаемые доходы россиян в феврале 2017 года сократились на 4,1% по сравнению с февралем 2016 года. Такие данные следуют из информации о социально-экономическом положении России, опубликованной Росстатом. Отметим, реальные доходы россиян снижаются на протяжении трех лет. В 2014 году они сократились на 0,7%. в 2015-м – на 3,2%, в 2016 году – на 5,9%. Ранее эксперты Института социального анализа и прогнозирования РАНХиГС сообщили, что «даже в период кризиса в 2009 году падение реальных располагаемых денежных доходов было несколько меньше». Таким образом, безусловное повышение стоимости квадратного метра, к которому приведет запрет на продажу жилья без отделки, нанесет очередной удар по платежеспособному спросу.
Во-вторых, строительные компании, понятное дело, будут снижать стоимость обязательной отделки всеми разумными и неразумными методами. У отдельных девелоперов и сейчас на качество отделки без слез смотреть нельзя. Даже страшно подумать, какими атавизмами советских новостроек прирастут отделанные квартиры после внедрения обязательного ремонта от застройщика. Такой запрет, без сомнений, приведет к появлению на помойках сразу после сдачи домов кривых-косых картонных межкомнатных дверей, уродливой низкокачественной сантехники и прочих стройтоваров «второй свежести» из свежепостроенного жилья.
В-третьих, в первоначальном проекте Минстроя шла речь о запрете продажи квартир без отделки только в эконом-сегменте. Действительно, чем выше класс жилья, тем меньше шанс встретить отделку как опцию от застройщика. Покупатели квартир в элитных домах, как правило, не терпят «уравниловки»: у них есть и желание, и возможность сделать отделку и дизайн квартиры под себя. Однако Михаил Мень безапелляционно заявил о предстоящем запрете на продажу новостроек без отделки вне зависимости от класса дома. И это, по меньшей мере, странно.
Чтобы избежать всех проблем, связанных с непродуманным запретом на продажу жилья без отделки, господину министру можно посоветовать ввести еще один законодательный запрет – на ремонт новоселами своих квартир. Заменил раковину от застройщика? Штраф! Включил дрель? В тюрьму! И вот тогда действительно жизнь в новостройках будет лучше и веселей.
