Telpu nomas pakalpojumi. Nomas attiecības: nodoklis un grāmatvedība (pārdomu pazīmes, izīrējot nedzīvojamās telpas ražošanas vajadzībām). Īrnieka izdevumi. Grāmatvedība un nodokļi

Attiecībā uz sakaru pakalpojumiem (telefona zvaniem) jāņem vērā sekojošais.

Saskaņā ar 1995. gada 16. februāra federālo likumu Nr. 15-FZ “Par sakariem” (15. pants) fiziskās un juridiskām personām ar sakaru pakalpojumu sniegšanu saistītās darbības tiek veiktas, pamatojoties uz šim nolūkam pienācīgi iegūtu un izsniegtu licenci. Attiecīgi iznomātājs var atspoguļot no nomnieka saņemto maksu par telefona sarunām caur kontu 46 (90), tikai darbojoties sakaru pakalpojumu sniegšanas jomā uz atbilstošas ​​licences pamata, ko iznomātājs parasti neveic. ir. Vispārīgi runājot, argumenti pret nomnieka saņemtās atlīdzības par telefona sakaru izmantošanu (maksa par zvaniem) atspoguļošanu komunālo pakalpojumu atspoguļošanas ziņā ir tādi paši kā iepriekš. Bet, tā kā nodokļu iestādes šajā jautājumā izmanto “papildu” argumentus, mēs tos arī atspēkosim.

Krievijas Federācijas Valsts nodokļu dienesta 1998. gada 27. oktobra vēstulē Nr. ШС-6-02/768 nodokļu iestādes atsaucas uz Telefona pakalpojumu sniegšanas noteikumu 4. punktu, kas apstiprināti ar valdības dekrētu. Krievijas Federācijas 1997. gada 26. septembra Nr. 1235). Šis punkts nosaka, ka telefona pakalpojumi tiek sniegti, pamatojoties uz telekomunikāciju operatora un abonenta (klienta) noslēgtu līgumu par telefona pakalpojumu sniegšanu.

Pušu tiesības un pienākumus saskaņā ar līgumu var nodot citām personām tikai tādā veidā, kas noteikts Krievijas Federācijas tiesību aktos un šajos noteikumos. Par to, kāda veida pasūtījums tas ir, vēl nav pilnībā skaidrs. Paši Noteikumi nosaka līguma atkārtotas izsniegšanas kārtību tikai pilsoņiem. Un paši Noteikumi pieņemti, ievērojot Patērētāju tiesību aizsardzības likumu, un nav pamata to paplašinātai piemērošanai attiecībā uz attiecību regulēšanu ar saimnieciskajām personām, jo ​​īpaši tāpēc, ka šie noteikumi nevar ietekmēt ne grāmatvedības reģistru veidošanu, ne īpaši nodokļu tiesiskās attiecības. Turklāt izīrētājs nevar atspoguļot maksājumu par telefona sarunām caur kontu 46 (90), jo viņam nav licences un īres attiecību ietvaros viņš faktiski veic maksājumu “tranzītu” starp īrnieku un īrnieku. telekomunikāciju operators.

Praksē būvniecības problēma starp īrnieku, izīrētāju un telekomunikāciju operatoru bieži tiek atrisināta šādi: uz laiku (uz telpu nomas līguma darbības laiku) atkārtoti noformē sakaru pakalpojumu sniegšanas līgumu īrniekam, kas rada papildu naudas izmaksas.

Īrnieks

Runājot par īrnieka komunālo maksājumu nomaksas atspoguļošanas specifiku, varam teikt sekojošo: Tā kā jautājums ir tieši saistīts ar ienākuma nodokļa apliekamās bāzes samazināšanu, tad nodokļu iestādes ļoti lielu uzmanību pievērš jautājumam par īrnieka apmaksu. iespēja iekļaut komunālo pakalpojumu maksājumu summas, lai atlīdzinātu izīrētājam atbilstošos izdevumus saskaņā ar īres līguma noteikumiem virs nomas maksas. Ja šie maksājumi nav izdalīti kā atsevišķa rinda (atsevišķā rēķinā), bet tiek iekļauti nomas maksā, tad komunālie maksājumi kā daļa no nomas tiek iekļauti ražošanas pašizmaksā.

Ja rēķini par komunālajiem maksājumiem un maksājumi par telefona sarunām tiek izrakstīti atsevišķi, īrniekam var rasties problēmas.

Krievijas Federācijas Nodokļu un nodokļu ministrijas vēstulē Nr.ШС-6-02/768 teikts: “attiecībā uz īrnieku organizācijas izdevumiem komunālo maksājumu apmaksai, pamatojoties uz šo izdevumu raksturu, kā izdevumus tieši kas saistīti ar preču (darbu, pakalpojumu) ražošanu un pārdošanu, tie ir jāiekļauj īrnieka preču (darbu, pakalpojumu) izmaksās neatkarīgi no iznomātāja organizācijas darbības veida, nomas maksas apmēra noteikšana saskaņā ar līgumu un ar nosacījumu, ka īrnieks noslēdz līgumus par komunālo pakalpojumu saņemšanu saskaņā ar spēkā esošajiem Krievijas Federācijas tiesību aktiem. Pēc šīs vēstules un vairākām citām vēstules nodokļu iestādes akceptēja īrnieka komunālo maksājumu attiecināšanu uz izdevumiem tikai gadījumā, ja īrnieks noslēdza tiešus līgumus ar energoapgādi un citām līdzīgām organizācijām. Savukārt šīs organizācijas īpaši nesteidzās slēgt līgumus ar īrniekiem.

Taču, ja salīdzina vēstules daļu par iznomātāju, saskaņā ar kuru izīrētājs atspoguļo ienākošos komunālos maksājumus caur 46 (90) kontu, ja viņam ir tiesības veikt komunālo pakalpojumu sniegšanas funkcijas, un to daļu, kurā runāts par iespēja komunālo maksājumu apmaksas izmaksas attiecināt uz pašizmaksu , - nonākam pie pilnīgi loģiska secinājuma, ka gadījumā, ja īres līgumā iekļaujam iespēju īrniekam saņemt komunālos maksājumus saskaņā ar Art. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 544. un 545. pantu mēs izpildīsim vēstulē ietvertās nodokļu iestāžu prasības. Mums būs līgums ar attiecīgo organizāciju (iznomātāju), kas nodod pakalpojumus apakšabonentam!!!

Ņemot vērā Krievijas Federācijas Civilkodeksa noteikumus, kas reglamentē saistību tiesības, kā arī īpašos noteikumus, kas nosaka pienākumu saņemt piegādātājas organizācijas piekrišanu apakšabonenta pieslēgšanai, iznomātājs var apstiprināt kompetenci veikt komunālo pakalpojumu sniegšanas funkcijas, nosūtot paziņojumu piegādes organizācijai par apakšabonenta pieslēgšanu saskaņā ar nomas līgumu un priekšlikumus par pakalpojumu sniegšanas un norēķinu kārtību ar norādīto abonentu-iznomātāju. Norādītajā dokumentā ir ietverts nosacījums, ka piedāvājums tiek uzskatīts par pieņemtu, ja piegādātāja organizācija neiebilst.

Pamatojumam var minēt nostāju, kas izklāstīta Maskavas Nodokļu administrācijas departamenta 2000. gada 27. decembra vēstulē Nr. 03-12/61590, 2000. gada 21. aprīlī Nr. 03-12/16517.

Nostāja ir šāda: ja telpu īres līgumā ir paredzēts, ka izīrētājs nodrošina īrniekam tiesības izmantot īrētajās telpās enerģijas, siltuma, ūdens apgādes un telefona pakalpojumus, uzliekot īrniekam atlīdzību par iznomātāja atlīdzību. izdevumus par apmaksu par enerģiju, siltumu, ūdensapgādi un telefona pakalpojumiem papildus nomas maksai īrnieks var attiecināt uz preču (darbu, pakalpojumu) izmaksām izmaksas, kas saistītas ar iepriekš minēto pakalpojumu atlīdzināšanu iznomātājam, ja šīs izmaksas ir apliecināti ar attiecīgiem primārajiem dokumentiem - iznomātāja rēķiniem, kas sastādīti, pamatojoties uz līdzīgiem energoapgādes organizācijas un sakaru operatora organizācijas izsniegtajiem dokumentiem attiecībā uz faktiski apdzīvoto telpu un siltumtīklu un telefona līniju īrnieku. izmanto īrnieks."

Tas ir, lai komunālo pakalpojumu rēķinus attiecinātu uz izmaksām, īrniekam ir:

Līgumā norāde, ka izīrētājs piešķir īrniekam tiesības izmantot enerģiju, ūdeni u.c. piegādes

Energoapgādes organizācijas piekrišana iznomātājam sniegt pakalpojumus apakšabonentam.

Iznomātāja rēķini sastādīti, pamatojoties uz līdzīgiem rēķiniem, kas saņemti no resursu piegādes organizācijām.

Jāpiebilst, ka, lai gan precizējumi 2000.gada 27.decembra vēstulē sniegti pēc īrnieku bankas lūguma, tomēr tie ir vispārīga rakstura un visai attiecināmi uz visām īrnieku organizācijām. Šīs vēstules publicētas žurnālos “Maskavas nodokļu kurjers”, Nr. 11, 2000; 2001. gada nr.5.

Krievijas Federācijas Nodokļu ministrijas departamenta vēstulēs Maskavai noteiktā pozīcija ir piemērojama gan gadījumā, ja iznomātājs ir pakalpojumu sniedzējs, gan gadījumā, ja mēs viņu uzskatām par starpnieku (komisijas aģentu). ).

Noslēgumā izteiksim savu viedokli par šo īrniekiem būtisko jautājumu. Mūsuprāt, neatkarīgi no tiešu līgumu neesamības vai esamības ar enerģētikas, siltuma, ūdens apgādes organizācijām un sakaru uzņēmumiem, kā to prasa Art. 539, 545 Krievijas Federācijas Civilkodekss, neatkarīgi no tā, vai ir saņemta attiecīgo organizāciju piekrišana pieslēgt apakšabonentu, primārais ir pamats šo izmaksu attiecināšanai uz izmaksām saskaņā ar grāmatvedības un pārskatu sniegšanas noteikumiem. dokumentus. Turklāt tiešu līgumu neesamība ar piegādes organizācijām un sakaru uzņēmumiem nav pamats šo izmaksu izslēgšanai no īrnieka produktu (darbu, pakalpojumu) izmaksām, jo ​​pats nomātās telpas izmantošanas fakts apsaimniekošanā un ražošanā. process ir pamats šo telpu uzturēšanas izmaksu iekļaušanai produktu (darbu) , pakalpojumu izmaksās, ja šīs izmaksas faktiski radušās. Prasības attiecīgu līgumu esamībai nenosaka Peļņas nodokļa likuma un Izmaksu sastāva noteikumu noteikumi. Un, kā vienmēr, mēs apstiprināsim savu prasību ar šķīrējtiesas lēmumiem: FAS Centrālā rajona 1999. gada 25. novembra rezolūcija Nr. A09-3086/9912, FAS Maskavas apgabala 2000. gada 13. novembra lēmums Nr. KA-A40/5134-00 .

Izīrētā īpašuma kārtējais remonts

Kā jau norādījām, līgumslēdzējas puses sadala pienākumus par iznomātā īpašuma remontu. Ja līgumā nav šādu norādījumu, iznomātā īpašuma kārtējā remonta izmaksas parasti sedz īrnieks (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 616. pants).

Tādējādi ir iespējamas šādas ēku, būvju un telpu kārtējā remonta izmaksu sadales iespējas.

Līgums atbildību par remontdarbiem uzliek īrniekam.

Izdevumus par parastajām darbībām saskaņā ar PBU 10/99 18. pantu atzīst grāmatvedībā tajā pārskata periodā, kurā tie radušies, neatkarīgi no faktiskā samaksas laika. Nauda un cits īstenošanas veids (pieņemot īslaicīgu saimnieciskās darbības faktu noteiktību) ar nosacījumu, ka tiek izpildīti PBU 10/99 16. punktā minētie nosacījumi.

Izmaksas par iznomāto pamatlīdzekļu remontu, kas veikts saskaņā ar nomas līguma noteikumiem uz rēķina īrnieku līdzekļi, saskaņā ar Krievijas Finanšu ministrijas 1998.gada 20.jūlija rīkojumu Nr.33n apstiprināto Pamatlīdzekļu uzskaites metodisko norādījumu 78.punktu un Kontu plāna piemērošanas instrukciju atspoguļo grāmatvedībā. ieraksta kā konta 20 debetu izmaksu summā remontdarbi un izšķērdētais materiāls.

Noteikumu par izmaksu sastāvu (e) apakšpunkts 2.punkts paredz izmaksu cenā iekļaut tehnisko apskati un apkopi, kārtējo, vidējo un kapitālo remontu.

Lai pārskata perioda ražošanas vai apgrozības izmaksās vienmērīgi iekļautu gaidāmos pamatlīdzekļu remonta izdevumus, organizācija, pamatojoties uz Noteikumu par grāmatvedības un finanšu pārskatu kārtošanu Krievijas Federācijā, kas apstiprināti ar rīkojumu, 72. punktu. Krievijas Federācijas Finanšu ministrijas 1998.gada 29.jūlija Nr.34n un minēto Metodisko norādījumu 77.punktu var izveidot izdevumu rezervi pamatlīdzekļu (arī nomāto) remontam. Veidojot izdevumu rezervi pamatlīdzekļu remontam, ražošanas (aprites) izmaksās tiek iekļauta atskaitījumu summa, kas aprēķināta, pamatojoties uz paredzamajām remonta izmaksām. Inventarējot rezervi pamatlīdzekļu (t.sk. nomas telpu) remontam, liekās rezervētās summas tiek reversētas gada beigās.

Ja pietrūkst remonta fonda summas, neparedzētus remonta izdevumus var ņemt vērā kā debetu no 20. konta.

Līgums paredz, ka kārtējos remontdarbus iznomātājs veic par saviem līdzekļiem.

Šajā gadījumā, ja īres maksa ir atspoguļota kontā 46(90), attiecīgi iznomāto telpu remonta izmaksas - parasto darbību izdevumi - tiek atspoguļotas caur kontu 20.

Gadījumā, ja nomas ienākumi ir saimnieciskās darbības izdevumi iznomātājam, attiecīgi izdevumi par kārtējo remontu ir saimnieciskās darbības izdevumi un tiek ņemti vērā kontā 80(91).

Tātad, šajā rakstā mēs apskatījām galvenās problemātiskās problēmas, kas rodas, īrējot nedzīvojamās telpas rūpnieciskām vajadzībām.

Izvēlamies īrnieku, kurš saņems pēc iespējas lielākus ienākumus, lai maksātu augstāko īres maksu.

Ja domājat par “istabas īri”, tad mēs operatīvi atbrauksim, konsultēsim un darīsim visu nepieciešamo, lai realizētu Jūsu ieceres. Šim nolūkam tiek veikts zināms pētnieciskais darbs. Veidojam kopsavilkuma tabulas, aplūkojam konkurences priekšrocības, ņemam vērā nomnieku pieredzi šajā un līdzīgās jomās. Tāpat papildus visam teiktajam skatāmies darba statistiku un nosakām tālākās kustības virzienus. Vispārējā koncepcija ir veidota no viedokļa, lai iegūtu vislielāko projekta efektivitāti, tā lielāko rentabilitāti.
Mūsu uzņēmums var sniegt arī starpniecības pakalpojumus mazumtirdzniecības objektiem.

Ko mēs varam darīt jūsu labā:

• Iznomāt komerctelpas;
• Iznomāt komerctelpas Maskavā;
• Iznomāt nedzīvojamās telpas;
• Īpašums tiek izīrēts;
• Pārdod nekustamo īpašumu;
• Vienojieties par darījumu;

Nodarbojamies ar telpām no 5 kv.m. un vēl.

Ja jums ir nepieciešams iznomāt telpas ar aģentūras starpniecību, mēs varēsim rūpīgi izpētīt visus iespējamos potenciālos nomniekus. Mēs, tāpat kā citi nekustamo īpašumu tirgotāji, neaprobežojamies ar informācijas ievietošanu ziņojumu dēļos. Mēs neesam slinki. Mēs veicam vidēji 2000 zvanu dienā, un tie visi ir vērsti uz saziņu ar īrniekiem, lai viņus pārvietotu uz jūsu telpām.

Atkarībā no īrējamās platības ir dažādas iespējas atrast īrniekus, proti, izīrēt telpas vienam cilvēkam, bet lētāk, vai arī izveidot robežas vairākiem īrniekiem, kas būs izdevīgāk. Un arī izvēlieties pareizo produktu un tematisko virzienu. Mūsu uzņēmums nodarbojas ar piegādi komerctelpasīrēšanai, palīdzot īpašniekiem saņemt stabilus un augstus ienākumus. Galvenās darbības, ko veicam, lai iznomātu telpas Maskavā, ir sadalītas trīs galvenajos posmos - telpu un vides analīze, lai izvēlētos pareizos nomniekus, pēc tam sarunas ar potenciālajiem nomniekiem un nomas līguma parakstīšana.

• 1. Telpu un vides analīze;
• 2. Sarunas ar potenciālajiem īrniekiem;
• 3. Telpu izīrēšana;

Tātad, šeit ir galvenās aktivitātes, kuras mēs īstenojam, lai iznomātu jūsu telpas:

1. posms — telpu un vides analīze

Konkurences analīze

Šis punkts, protams, ir viens no fundamentālajiem, izvēloties īrniekus. Telpas nepieciešams izīrēt spēcīgam nomniekam, kuram būs labs pieprasījums pēc apkārtnes produktiem. Mēs analizēsim visus īrniekus 10 minūšu pastaigas attālumā un noteiksim katra ieņēmumus. Pamatojoties uz šo informāciju, mēs izveidojam produktu matricu, kas tiek prezentēta apgabalā, un nosaka neapmierināto pieprasījumu. Protams, īrnieki paši veic analīzi, taču, lai pasargātu saimnieku no īrnieka pēkšņas aiziešanas sakarā ar slikts darbs, paši joprojām esam iesaistīti šajā procesā un pārliecinoši parakstām līgumu ar īrnieku, kurš šajā jomā patiešām strādās izcili.
Šis vienums arī ļauj:

Nosakiet objektīvu nomas likmi

Izvēlieties optimālais izmērs platība katram īrniekam

Nosakiet veiksmīgākos formātus šajā jomā un tīkla uzņēmumi kas viņus pārstāv

Priekšmeta tēls ir tā vērtīgākā vērtība!

Kā tiek veidota tirgus un konkurences analīze?

• Tuvumā esošo galveno konkurējošo mazumtirdzniecības vietu satiksmes analīze;
• Izvēlēto mazumtirdzniecības vietu sortiments;
• Īrnieku, īres izmaksu, kā arī preču pašizmaksas analīze norādītajos punktos;
• Galvenās atšķirības starp mazumtirdzniecības vietām ar maksimālo un minimālo trafiku izvēlētajā apgabalā;
• Secinājumi un aprēķini augstākminētajām tirdzniecības vietām, veiksmes un neveiksmes iemesli;
• Tīkla nomnieku klātbūtnes un konkurences tabulas sastādīšana pa platībām dotajās tirdzniecības vietās;

Kā minēts iepriekš, šī punkta dēļ mēs varam daudz uzzināt par telpu nomas parametriem:

Īres maksa – balstoties uz likmēm vidē un konkurentu rezultātiem;

Izvēlieties katrai produktu līnijai un nomniekam atbilstošu platību izmēru;

Nosakiet veiksmīgākos federālos tīklus un formātus attiecīgajā apgabalā un vispirms mēģiniet tiem iznomāt telpas;

Nosakiet citu tirdzniecības vietu plusus un mīnusus un izmantojiet to savā labā.

Tas ļaus mums izmantot konkrētu statistiku un ņemt vērā citu cilvēku kļūdas. Tāpat, zinot vidējā rēķina izmaksas noteiktā apgabalā un maksimālo trafiku iepirkšanās centri, varam izdarīt pieņēmumus par īrnieku gūtajiem ienākumiem pētāmajos tirdzniecības centros (ir arī citi, precīzāki veidi, kā iegūt informāciju par uzņēmuma ieņēmumiem). Ko var izmantot mūsu objekta koncepcijas definēšanas vai pielāgošanas darbā.

Pieprasiet bezmaksas atzvanīšanu, mēs jums atzvanīsim minūtes laikā un sniegsim padomu par jebkuru problēmu

2. posms – pārrunas ar potenciālajiem īrniekiem

3. posms - īres līguma parakstīšana - izīrēšu telpas

Visām darījumā iesaistītajām pusēm vēlamākais posms. Nomā biroju, mazumtirdzniecību, noliktavas telpas Jums tas jādara tā, lai turpmāk neko nenožēlotu. Juridiski kompetenta un vēlams savstarpēja nomas līguma parakstīšana abām pusēm ir abpusēji izdevīgas sadarbības atslēga. Sabojātu attiecību un lauztu līgumu ir pēc iespējas vairāk tāpēc vien, ka daudzi īrnieka un saimnieka attiecību aspekti nebija rūpīgi izstrādāti. Speciāli izstrādāsim līguma formātu, kurā ņemsim vērā pilnīgi visas detaļas, kā arī šādas līguma puses:

Apmaksas noteikumi, t.sk. naudas sodi un sodi;

Atbildība par līguma nosacījumu neievērošanu - elektrība, ūdens, ieeja bez maksas

Savstarpēja soda naudas summa

Mijiedarbības kārtība ar regulējošām iestādēm (ugunsdzēsējiem, sanitārajiem inspektoriem utt.);

Indeksācija un nosacījumi indeksācijas un īres maksas maiņai (īrnieki bieži izvirza ultimātus lūgumus samazināt nomas maksu un indeksāciju, draudot ar līguma laušanu);

Līguma laušanas procedūra ir vienpusēja vai abpusēja, kādu iemeslu dēļ to var lauzt. Iepriekšējs brīdinājums otrai pusei par līguma laušanu.

Kā arī turpmākais īres attiecību atbalsts.

Mūsu pakalpojumi ir salīdzinoši lēti, bet ļoti profesionāli. Mēs varam pilnībā atbalstīt Jūsu darījumu, sākot no prezentācijas sagatavošanas līdz nomas līguma noslēgšanai un tālākai īpašuma apsaimniekošanai.

Mūsu uzņēmums piedāvā šādus pakalpojumus:

Ko mēs saņemam par savu darbu? ne tikai klientu pateicība, bet arī draudzība. Mēs ieguvām daudzus savus draugus, izmantojot mutiski. Kā mēs to darām? - Esiet dziļi pārņemti ar ideju un pievērsiet uzmanību katrai detaļai, pat visnenozīmīgākajai. Tas ir vienīgais veids, kā radīt darbu, ar kuru varēsiet lepoties. Nepieciešams īpašumu izīrēt, lai īrnieks būtu apmierināts un īpašnieks gūtu labumu. Rūpīga īrnieka izvēle, uzmanība katram nomas līguma punktam un juridiski kompetents darījuma atbalsts. Personīgi man patīk sazināties ar cilvēkiem un vienmēr cenšos atrast kopīgu valodu, tāpēc man patīk tas, ko daru.

Antons Borovickis
Uzņēmuma vadītājs

Kur var īrēt komerciālas nedzīvojamās telpas vai noliktavu? Kā īrēt tirdzniecības telpas par veikalu? Kā pareizi izīrēt komerciālo nekustamo īpašumu?

Sveiki visiem, kas apmeklējuši populārā interneta žurnāla “HeatherBeaver” vietni! Mums līdzās ir eksperts - Deniss Kuderins.

Šodienas sarunas tēma ir īre komerciālais nekustamais īpašums. Raksts noderēs uzņēmējiem, nedzīvojamo telpu īpašniekiem un visiem tiem, kurus interesē aktuālas finanšu problēmas.

Raksta beigās atradīsit pārskatu par uzticamākajiem Krievijas nekustamo īpašumu uzņēmumiem, kas sniedz starpniecības pakalpojumus komercīpašumu iznomāšanā.

Tātad sāksim!

1. Kāpēc īrēt komerciālo nekustamo īpašumu?

Veiksmīga uzņēmējdarbība lielā mērā ir atkarīga no labi izvēlētām telpām uzņēmējdarbības veikšanai. Īpaši tas attiecas uz tirdzniecību un pakalpojumu nozari. Mājīgs, labiekārtots veikals rosīgā pilsētas daļā piesaista pircējus pats par sevi.

To pašu var teikt par birojiem. Katram sevi cienošam uzņēmumam jābūt labām telpām darbam un apmeklētāju uzņemšanai. Pat ja pārdodat preces ar interneta veikala starpniecību, ir nepieciešama vieta, kur noformēt un noformēt pasūtījumus, kā arī risināt strīdus ar klientiem.

Ne katrs uzņēmējs, īpaši iesācējs, var atļauties iegādāties nedzīvojamās telpas. Šādos gadījumos palīgā nāk komerciālā nekustamā īpašuma noma.

Mēs uzskaitām visas nomas priekšrocības:

• salīdzinoši zemas finanšu izmaksas;
• vienkāršāka dokumentācijas procedūra salīdzinājumā ar iegādi;
• iespēja jebkurā laikā mainīt saimnieku un pārcelties uz citu ēku;
• liela nekustamo īpašumu izvēle, īpaši lielajās pilsētās.

Arī apgrieztajam procesam – telpu izīrēšanai – ir daudz priekšrocību. Pirmkārt, tas ir uzticams pasīvo ienākumu avots. Komercplatību (mazumtirdzniecības, biroja, rūpniecības un citu) īpašumtiesību iegūšana ir laba investīciju iespēja.

Kamēr pastāvēs privātais bizness, tā pārstāvjiem pastāvīgi būs nepieciešamas telpas uzņēmējdarbības veikšanai, kas nozīmē, ka īpašumu īpašniekiem būs stabila peļņa bez liela darbaspēka.

Biznesam piemērotu telpu atrašana ir apgrūtinošs pasākums. Ātrākais un uzticamākais veids, kā atrast objektu, ir izmantot profesionālu starpnieku pakalpojumus.

Mūsu vietnē ir detalizēts raksts par to, kā darbojas mūsdienīgi.

2. Kā īrēt komerciālo nekustamo īpašumu – 5 noderīgi padomi

Izīrējot komerciālos īpašumus, to izvēlē jābūt pēc iespējas uzmanīgākam. Telpu parametri un funkcionālās īpašības nosaka, cik ātri var uzsākt uzņēmējdarbību, un vai objekts pilnībā atbildīs Jūsu biznesa mērķiem.

Vispirms izlemiet, kā meklēsiet piemērotas telpas – patstāvīgi vai ar aģentūras palīdzību. Pirmā metode paredz neierobežotu brīvā laika piedāvājumu un ir saistīta ar dažādiem riskiem. Otrā iespēja ir drošāka un uzticamāka.

Papildinformāciju par tēmu darbam ar starpniekiem atradīsit rakstā “”.

Speciālista padoms, kas palīdzēs izvairīties tipiskas kļūdasīrniekiem.

Padoms 1. Uzmanīgi izpētiet pārsegu un ventilācijas sistēmas

Telpās strādāsiet Jūs vai Jūsu darbinieki, tātad darba pieejamība ventilācijas sistēmas- vissvarīgākais punkts. Jaudīgas un autonomas ventilācijas trūkums ēkā ir reāls šķērslis kafejnīcas, restorāna vai pārtikas veikala normālai darbībai.

Pārtikas produkti ir jāuzglabā piemērotus apstākļus, un apmeklētājus un pārdevējus nedrīkst apgrūtināt svešas smakas. Turklāt sanitārie dienesti vienkārši neļaus izmantot objektu kā ēdināšanas iestādi vai pārtikas veikalu, ja tajā ir tikai vispārējā ventilācija.

2. padoms: koncentrējieties uz iekraušanas un izkraušanas zonām

Ērta preču iekraušanas un izkraušanas zona ir vēl viens svarīgs punkts kafejnīcu, restorānu, ēdnīcu un veikalu īpašniekiem.

Svarīgi, lai teritorija, kurā tiks veiktas iekraušanas un izkraušanas darbības, nebūtu redzama dzīvojamās ēkas pagalmā vai brauktuvē. Ja traucēsiet iedzīvotājiem vai autobraucējiem, jūs mocīsiet ar sūdzībām.

Jautājums par atbilstošu elektroapgādi ir īpaši aktuāls īrniekiem, kuru bizness ir saistīts ar enerģiju patērējošu iekārtu - ledusskapju, elektrisko cepeškrāsns, darbgaldu u.c.

Pārliecinieties, vai telpā esošie elektriskie kabeļi ir pietiekami ietilpīgi, lai pilnībā apmierinātu uzņēmuma vajadzības.

Padoms 4. Uzmanīgi izlasiet līguma noteikumus

Pirms parakstāt nomas līgumu, rūpīgi izlasiet noteikumus un nosacījumus, saskaņā ar kuriem noslēdzat darījumu.

Līgumā jāiekļauj šādi punkti:

• nomas noteikumi, izmaksas un apmaksas veids;
• ja telpas tiek izīrētas ar aprīkojumu, tad jāsastāda īpašuma inventarizācija;
• pušu atbildība par līguma pārkāpumiem;
• līguma izbeigšanas nosacījumi.

Izdevumi par komunālajiem maksājumiem, atkritumu izvešanu, ugunsdrošības sistēmu apkopi un apsardzes signalizācija parasti uzņemas īrnieks. Taču saimnieks apmaksā kapitālo remontu, ja nepieciešams, tajā skaitā santehnikas komunikāciju un elektroinstalācijas nomaiņu, ja tās neizdodas.

Iepriekš pārrunājiet ar izīrētāju jautājumu par īpašuma apdrošināšanu – vai šāds līgums tiks sastādīts, un, ja nē, izlemiet, kurš apmaksās zaudējumus neparedzētu situāciju gadījumā.

Padoms 5. Pārbaudiet īpašuma dokumentus

Obligāti jāpārbauda īpašnieka īpašumtiesību dokumenti – pirkuma-pārdošanas līgums, valsts reģistra izraksts par īpašumtiesībām.

Pārliecinieties, vai telpas patiešām pieder personai, kas jums tās īrē. Pretējā gadījumā kādu dienu parādīsies objekta īstais īpašnieks ar atbilstošām pilnvarām. Svarīgi ir arī tas, ka telpas nav ieķīlātas, nav apķīlātas par parādiem, vai tām nav citi apgrūtinājumi.

Personai, kas ir tālu no mājokļu tiesību sarežģījumiem, īrējot vai iegādājoties nedzīvojamās telpas, ir jāizmanto profesionāla palīdzība. Piemēram, jūs varat noskaidrot sev visus neskaidros punktus Pravoved vietnē, resursā, kurā strādā visu jurisprudences jomu speciālisti.

Jūs varat uzdot savu jautājumu pat bez reģistrācijas, tieši galvenajā lapā. Jūs saņemsiet juridiski pareizu un kompetentu atbildi tikai dažu minūšu laikā un pilnīgi bez maksas. Ja jūsu problēma prasa padziļinātu izpēti, jums būs jāmaksā par profesionāļu pakalpojumiem, bet jums ir tiesības pašam noteikt maksas apmēru.

2. solis. Nosakiet īres maksu

Lai uzzinātu optimālo nomas cenu, izmantojiet vienu no divām iespējām. Pirmais ir personīgi pārskatīt savas pilsētas datu bāzes un noteikt aptuveno cenu diapazonu līdzīgu telpu nomai. Otrkārt, deleģējiet šo uzdevumu nekustamo īpašumu tirgotājam.

Starp citu, papildus nekustamo īpašumu aģentūrām starpniecības pakalpojumus sniedz arī privātie brokeri. Parasti viņi maksā par 25–50% mazāk par savu darbu nekā uzņēmumi. Taču ar nedzīvojamo nekustamo īpašumu strādā tikai daži privātie speciālisti pat lielajās pilsētās.

5. Ja izīrējat komerciālo nekustamo īpašumu - 3 galvenie riski saimniekam

Katrs saimnieks ir norūpējies par sava īpašuma stāvokli un vēlas no īres gūt peļņu, nevis zaudējumus.

Mēs uzskaitīsim galvenos riskus komercīpašumu īpašniekiem un parādīsim, kā no tiem izvairīties.

Risks 1. Telpu izmantošana citiem mērķiem

Katrā labi sastādītajā nomas līgumā ir norādīts, kādam nolūkam un kā tiks izmantotas nomātās telpas. Tas attiecas arī uz aprīkojumu, ko iznomājat kopā ar nomu.

Ja īrnieks apsolījis telpas izmantot kā noliktavu, bet tajā ierīkojis mazumtirdzniecības veikalu, jums ir tiesības uzlikt viņam naudas sodu vai lauzt līgumu, neatgriežot nomas maksu.

Risks 2. Īpašuma bojājums vai zaudējums

Jūs nodevāt objektu un aprīkojumu, jūsuprāt, cienījamam pilsonim, taču viņš, diplomātiskā valodā runājot, neattaisnoja jūsu cerības. Proti, viņš sagrāva telpas, salauza iekārtas, izskrūvēja spuldzes un kopumā uzvedās kā cūka.

Šādos gadījumos īpašniekam ir tiesības prasīt zaudējumu atlīdzību pilnā apmērā. Turklāt ir jāatmaksā ne tikai remonta izmaksas, bet arī tirgus cena bojāts aprīkojums.

Atbildība netiek paredzēta, ja priekšmets un īpašums bojāts neparedzētu apstākļu rezultātā - piemēram, ugunsgrēks vai plūdi.

Risks 3. Īrnieka atteikšanās maksāt ikmēneša īres maksu

Paviršos maksātājus jāsoda ar rubļiem. Taču tas atkal ir iespējams, ja nomas līgums ir sastādīts atbilstoši visiem noteikumiem. Tas ir, dokumentā ir skaidri jānorāda ikmēneša maksājumu noteikumi un summa.

6. Ja īrē komerciālo nekustamo īpašumu - 3 galvenie riski īrniekam

Īrnieks var ciest arī no saimnieka prettiesiskas vai neatļautas darbības.

Risks 1. Telpu īrēšana, uz kurām “iznomātājam” nav juridisku tiesību

Ja telpas jums izīrēs persona, kurai nav likumīgu īpašnieka tiesību uz īpašumu, līgums tiks uzskatīts par spēkā neesošu. Lai no tā izvairītos, pieprasiet uzrādīt īpašumtiesību dokumentus.

Jūs varat patstāvīgi iegūt izrakstu no Rosreestr, sazinoties Daudzfunkcionālais centrs. Pakalpojums tiek apmaksāts, bet jūs droši zināt, "kurš ir priekšnieks".

Risks 2. Telpu slēdzeņu maiņa uzreiz pēc avansa maksājuma veikšanas

Jā, šādas situācijas dabā joprojām notiek. Jūs noslēdzat līgumu, veicat priekšapmaksu, saņemat atslēgas no rokas rokā un, kad vēlaties ievākties telpās ar savu īpašumu, izrādās, ka slēdzenes ir nomainītas, un no “saimniekiem nav ne miņas. ”.

Šādā situācijā ir tikai viena izeja - vērsties policijā un ierosināt krimināllietu par krāpšanas faktu.

Risks 3. Apakšnoma

Labākais veids, kā to izskaidrot, ir vienkāršs piemērs.

Piemērs

Īrnieks Andrejs, topošais uzņēmējs, uz gadu īrēja telpas veikalam, samaksājot sešus mēnešus avansā. Vienlaikus uzņēmējs nav pārbaudījis īpašumtiesību dokumentus, paļaujoties uz līzinga devēja godīgumu.

Pēc mēneša veiksmīgas tirgošanās veikalā uzradās īstais īpašnieks ar pilnu oriģinālo dokumentu komplektu. Viņš pieklājīgi lūdza īrnieku izvākties no aizņemtās telpas. Andrejs mēģināja atrast apakšīrnieku, lai vismaz atgūtu avansā samaksāto naudu, taču uzņēmīgais starpnieks nekad neatbildēja ne uz zvaniem, ne SMS.

Apakšējā līnija: sazinieties tieši ar īpašnieku. Viņam vismaz būtu jāapzinās visas manipulācijas, kas notiek ar viņa īpašumu.

7. Profesionāla palīdzība īrniekiem un saimniekiem - TOP-3 nekustamo īpašumu aģentūru apskats

Kvalificēta starpnieka atrašana ir grūts uzdevums. Lai palīdzētu lasītājiem, mēs esam apkopojuši pārskatu par uzticamākajiem uzņēmumiem Krievijā, kas strādā ar komerciālo nekustamo īpašumu.

1) Agency.net

Nekustamā īpašuma pārvaldīšanas aģentūra. Palīdzēs namīpašniekiem un īrniekiem izīrēt un izīrēt: biroju, tirdzniecības telpas, darbnīcu, noliktavu, savrupmāju un jebkuru citu komerciālo nekustamo īpašumu. Uzņēmumā strādā tikai pieredzējuši un kvalificēti juristi un nekustamo īpašumu tirgotāji.

Būtiska uzņēmuma priekšrocība ir profesionālā pieeja, detalizētas mājas lapas klātbūtne un individuālas stratēģijas izstrāde katram biroja klientam. Nav tādu nekustamā īpašuma pakalpojumu, ko uzņēmuma speciālisti nevarētu sniegt lietotājiem.

Nav nekas neparasts, ka organizācija īrē biroju un rūpnieciskās telpas. Šīs izmaksas var iekļaut uzņēmuma izdevumos.

Īres izmaksu vispārējā uzskaite

Telpu īrēšana var ietvert fiksēto daļu (fiksētā cena par kvadrātmetru) un mainīgo daļu (komunālie maksājumi, elektrība). Ja līguma nosacījumos ir noteikta mainīga nomas maksa, telpu īpašnieks patstāvīgi samaksā šo saistību summu apsaimniekošanas sabiedrībām un pēc tam izraksta īrniekam rēķinu proporcionāli viņa patērētajiem pakalpojumiem.

Mēneša pēdējā dienā organizācija izdevumos iekļauj telpu nomas izmaksas. Konta izvēle nomas maksas uzkrāšanas atspoguļošanai ir atkarīga no platības mērķa (noliktava, birojs, ražošanas cehs utt.):

• Ar debetu: 20, 44, ar kredītu - .

• Debets 60 Kredīts.

Iznomātājs, kurš ir PVN maksātājs, izraksta rēķinus:

• Debets 19 Kredīts 60 – priekšnodoklis;
• Debets 68 PVN Kredīts 19 – PVN pieņemts atskaitīšanai.

Bet tas ir iespējams, ja telpas tiek izmantotas ar šo nodokli apliekamajām vajadzībām.

Organizācija īrēja biroja telpas 30 m2 platībā. Izmaksas ir 1200 rubļi/m mēnesī (PVN 183 rubļi).

Ziņojumi:

Uzlabojumu uzskaite

Īrnieks var labiekārtot īpašumu: veikt remontu, uzstādīt signalizāciju, mainīt logus, durvis utt. Tie ir sadalīti:

• Atdalāmie – tie, kurus var demontēt, nesabojājot īpašnieka telpas (piemēram, gaisa kondicionieris).
• Neatdalāmi – uzlabojumi, kurus pēc nomas termiņa beigām nav iespējams pārvietot vai aizvest bez telpu bojājumiem (piemēram, kosmētiskais remonts).

Neatdalāmi uzlabojumi jāveic pēc vienošanās ar iznomātāju, pretējā gadījumā viņam ir tiesības to izmaksas neatlīdzināt. Izņēmums ir kapitālais remonts, kas palielina īpašuma sākotnējās izmaksas.

Tiek ņemti vērā izdevumi par neatdalāmiem uzlabojumiem:

• ar konta debetu 08 un kontu kredītu, pateicoties kam x tie tika veikti 10, 20 utt.

Pats neatņemama uzlabojuma fakts vai drīzāk tā pieņemšana uzskaitei tiek atspoguļots ierakstā:

• Debets 08 Kredīts 01 (kapitāla ieguldījumiem).

Saskaņā ar uzlabojumiem šajā gadījumā PVN ir atskaitāms. Ja labiekārtošana ir saistīta ar telpu uzturēšanu darba stāvoklī, izmaksas tiek norakstītas vienā reizē, izvietojot:

• Debets 08 Kredīts 91.2.

Ja darbs nav saskaņots ar iznomātāju un viņš atsakās atlīdzināt izmaksas, veikto uzlabojumu atlikusī vērtība (pēc nolietojuma aprēķināta telpas nomas periodā) tiek norakstīta kā bezatlīdzības pārskaitījums (Debets 91.2 Kredīts 01), kas ir apliekams ar PVN (Debets 91.2 Kredīts 68 PVN).

Gadījumā, ja iznomātājs atlīdzina nomniekam izdevumus par neatdalāmiem uzlabojumiem, rīkojas šādi:

• Debets 60 Kredīts 08.

Organizācija veica remontdarbus īrētajās telpās ar saimnieka piekrišanu, kurš pēc tam atteicās atlīdzināt izmaksas. Izmaksu summa bija: materiāli 273 525 rubļi. (PVN 41 724 rubļi), remontdarbu veicošās organizācijas pakalpojumi - 120 000 rubļu. (PVN 18 305 rub.). Nomas maksa saskaņā ar līgumu ir 65 000 rubļu. mēnesī (PVN 9915 rub.). Telpu lietošanas laiks pēc remonta ir 18 mēneši. Nolietojums ir 5280 rubļi. mēnesī.

Ziņojumi:

VIŅI. Titova, BEST uzņēmumu grupas iekšējā audita nodaļas vadītāja. Nekustamā īpašuma pārvaldīšana"

Vispārējie nomas noteikumi

Nomas līguma noslēgšanas un izpildes kārtība Nekustamais īpašums regulēta kā vispārīgie noteikumi Civilkodeksa par īri, kas ietverti 34. nodaļas “Īres” 1. punktā, un 4. punkta noteikumiem, kas regulē ēku un būvju nomu. Šajā gadījumā prioritāte ir Civilkodeksa 34. nodaļas 4. punkta normām, jo ​​tās ir īpašas attiecībā pret vispārīgajām normām. Šie noteikumi pilnībā tiek piemēroti, īrējot atsevišķas telpas.

Nomas līgums, tāpat kā jebkurš darījums, kurā vismaz viena no pusēm ir juridiska persona, ir jānoslēdz vienkāršā rakstiskā formā (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 161. panta 1. apakšpunkts, 1. punkts).

Saskaņā ar īres līgumu iznomātājs apņemas nodrošināt īrniekam īpašumu par maksu par pagaidu valdīšanu un lietošanu vai pagaidu lietošanu (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 606. pants). Īrniekam ir pienākums izmantot iznomāto īpašumu saskaņā ar nomas līguma noteikumiem (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 615. panta 1. punkts). Īrniekam ir pienākums uzturēt īpašumu labā stāvoklī, par saviem līdzekļiem veikt kārtējos remontdarbus un segt īpašuma uzturēšanas izmaksas, ja likumā vai īres līgumā nav noteikts citādi (Civilkodeksa 616. panta 2. punkts). Krievijas Federācija). Ja īrnieks par saviem līdzekļiem un ar iznomātāja piekrišanu ir veicis iznomātajā īpašumā neatdalāmus uzlabojumus, īrniekam ir tiesības pēc līguma izbeigšanas atlīdzināt šo uzlabojumu izmaksas, ja nomas līgumā nav noteikts citādi. (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 623. panta 2. punkts).

Saskaņā ar ēkas vai būves nomas līgumu iznomātājs apņemas nodot ēku vai būvi pagaidu valdījumā un lietošanā vai pagaidu lietošanā īrniekam (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 650. panta 1. punkts). Ēkas vai būves nodošana, ko veic iznomātājs, un tās pieņemšana īrniekam tiek veikta saskaņā ar nodošanas aktu vai citu nodošanas dokumentu, ko parakstījušas puses (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 655. pants).

Izbeidzot nomas līgumu, iznomātā ēka vai būve ir jāatdod iznomātājam, ievērojot noteikumus, kas izriet no iznomātāja puses ēkas vai būves nodošanas nomniekam.

Saskaņā ar Civilkodeksa 654. panta 1. punktu ēkas vai būves nomas līgumā jāparedz nomas maksas apmērs. Ja nav pušu rakstiski saskaņota nosacījuma par nomas maksas apmēru, ēkas vai būves nomas līgums tiek uzskatīts par nenoslēgtu. Turklāt gadījumos, kad līgumā ēkas vai būves nomas maksa noteikta par ēkas (būves) platības vienību, nomas maksa tiek noteikta, pamatojoties uz īrniekam nodotās ēkas vai būves faktisko izmēru (3. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 654. pants).

Praksē nomas maksas apmērs, īrējot biroju, vairumā gadījumu tiek noteikts tieši tā: noteikts nomas maksas apmērs mēnesī vai gadā par kvadrātmetru.

Līguma reģistrācija

Praksē atsevišķu telpu nomas līgumi, lai izvairītos no liekiem apgrūtinājumiem, kas saistīti ar nepieciešamību reģistrēt līgumu, absolūtā vairumā gadījumu tiek slēgti uz laiku, kas mazāks par vienu gadu; beidzoties līguma termiņam, tiek slēgts jauns līgums.

Saskaņā ar Administratīvo pārkāpumu kodeksa 19.21 pantu par tiesību uz nekustamo īpašumu vai darījumu ar to valsts reģistrācijas kārtības neievērošanu juridiskām personām uzliek administratīvo sodu no 30 līdz 40 tūkstošiem rubļu.

Dokumentu sagatavošana izdevumu maksājumu pieņemšanai

Civilkodeksā īres attiecības regulē 34.nodaļa, bet noteikumus par maksas pakalpojumu sniegšanu - 39.nodaļa. Civilkodeksa 779.panta 2.punktā skaidrots, ka sakaru nodrošināšanas līgumiem piemērojami 39.nodaļas noteikumi. pakalpojumi, medicīnas, veterinārijas, audita, konsultāciju, informācijas pakalpojumi, apmācības pakalpojumi, tūrisma pakalpojumi un citi pakalpojumi. 34.nodaļā nav ietverta atsauce uz to, ka uz nomas līgumiem var attiekties atsevišķi pakalpojumu sniegšanas līguma noteikumi. Līdz ar to īre nav pakalpojums, bet gan atsevišķs uzņēmējdarbības veids.

To apstiprināja, piemēram, Finanšu ministrijas 2004.gada 26.oktobra vēstule Nr.03–03–01–04/1/86, ko parakstījusi Nodokļu un muitas tarifu politikas departamenta direktora vietniece A.I. Ivanejevs. Saskaņā ar Finanšu ministrijas sniegto informāciju, nedzīvojamo telpu īres līguma ietvaros samaksātie īres maksājumi ir ieskaitāmi citos izdevumos, ja tie ir pamatoti un apstiprināti ar attiecīgiem primārajiem dokumentiem (īres līgums, nodošanas un pieņemšanas akts, rēķini par apmaksu). īres maksājumi, maksājuma uzdevumi utt.) Kā redzam, sertifikāts par veiktajiem darbiem (sniegtajiem pakalpojumiem) starp nepieciešamie dokumenti nav nosaukts.

Apmēram gadu vēlāk parādījās Krievijas Federācijas Federālā nodokļu dienesta vēstule ar 09.05.2005. Nr. 02–1–07/81 “Par saimniecisko darījumu apstiprināšanu ar primārajiem grāmatvedības dokumentiem”, kurā teikts: “ Ja līgumslēdzējas puses ir noslēgušas nomas līgumu un parakstījušas īpašuma, kas ir nomas priekšmets, pieņemšanas un nodošanas aktu, no tā izriet, ka pakalpojumu pārdod (patērē) līguma puses, un līdz ar to organizācijām ir pamats ienākuma nodokļa bāzē iekļaut ienākumu summas no šāda pakalpojuma pārdošanas (no iznomātāja) un izdevumus saistībā ar pakalpojuma patēriņu (no īrnieka).

Šie pamati organizācijām rodas neatkarīgi no pakalpojuma pieņemšanas akta parakstīšanas, jo īpaši tāpēc, ka ne Nodokļu kodeksā, ne grāmatvedības likumdošanā nav paredzēta prasība obligāti noformēt pieņemšanas un nodošanas aktus par pakalpojumiem nomas veidā.

Neskatoties uz to, ka Federālais nodokļu dienests nosauca īri par pakalpojumu, tas joprojām atzīst, ka divpusēja akta sastādīšana šeit nav nepieciešama.

Taču pavisam nesen Finanšu ministrija izdeva citu 06/07/2006 vēstuli Nr.03–03–04/1/505, kurā pauda viedokli, ka ikmēneša akta sagatavošana par nekustamā īpašuma nomas nodrošināšanu. pakalpojumi ir obligāti. Ņemiet vērā, ka šo vēstuli parakstījis arī A.I. Ivanejevs. Šajā laika posmā (1 gads un 7 mēneši) nav notikušas izmaiņas civillikumā, kas attiecas uz īres attiecībām. Nodokļu kodeksa 252. panta 1. punktā 2005. gada 6. jūnija likumā Nr. 58-FZ tika veiktas izmaiņas, kas ļāva apstiprināt izdevumus ne tikai ar dokumentiem, kas sastādīti saskaņā ar Krievijas Federācijas tiesību aktiem, bet arī ar dokumentiem, kas netieši apliecina veiktos izdevumus. Tādējādi stingru noteikumu ievērošana, sagatavojot dokumentus, vairs nav priekšnoteikums izdevumu atzīšanai, pietiek iesniegt jebkādus dokumentus, kas apliecina veiktos izdevumus. Tāpēc jaunākā Finanšu ministrijas vēstule uz šo nodokļu maksātājiem pozitīvo izmaiņu fona izskatās, maigi izsakoties, dīvaina.

Runājot par rēķinu izrakstīšanu īrniekiem, tradicionāli īres rēķins tiek izrakstīts katra mēneša pēdējā dienā.

Saimnieka ienākumi un izdevumi. Grāmatvedība un nodokļi

Ienākumi

Grāmatvedība

Pievienotās vērtības nodoklis

Taču šis noteikums attiecas uz gadījumiem, kad attiecīgās ārvalsts tiesību akti nosaka līdzīgu kārtību attiecībā uz Krievijas Federācijas pilsoņiem un šajā ārvalstī akreditētajām Krievijas organizācijām vai ja šādu noteikumu paredz starptautisks līgums (līgums). ) Krievijas Federācijas. Ārvalstu sarakstu, uz kuru pilsoņiem un (vai) organizācijām attiecas šī punkta normas, nosaka federālā izpildinstitūcija starptautisko attiecību jomā kopīgi ar Krievijas Federācijas Finanšu ministriju. Krievijas Federācijas Federālā nodokļu dienesta 2005. gada 18. maija vēstulē Nr. KB-6-26/409@ “Par nodokļa atbrīvojuma no pievienotās vērtības nodokļa piemērošanu telpu nomas pakalpojumiem, ko sniedz ārvalstu pilsoņi un Krievijas Federācijā akreditētās organizācijas” skaidro, kādi dokumenti nosaka attiecīgos sarakstus, kas šobrīd būtu jāievēro.

Ienākuma nodoklis

Izdevumi

Komunālie maksājumi (maksājums par elektrību, ūdeni, siltumapgādes pakalpojumiem saskaņā ar līgumiem, kas noslēgti tieši ar energoapgādes organizācijām vai kā apakšabonents, izmantojot savienotu tīklu (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 545. pants));

Izdevumi (tīrīšana, sīki remontdarbi, logu mazgāšana) par īres telpu un telpu uzturēšanu kopīgs lietojums(zāles, koridori, tualetes);

Ēkā izvietoto komplekso mezglu un sistēmu (lifti, eskalatori, ventilācijas sistēmas, signalizācijas u.c.) apkalpošanas izmaksas;

Izdevumi samaksai specializētajām organizācijām par telpu sanitāro apstrādi (deratizācija, dezinfekcija, dezinfekcija);

Telpu un koplietošanas telpu kārtējā un kapitālā remonta izdevumi;

Drošības izmaksas;

Īres izdevumi (ja pats izīrētājs ir telpu īrnieks un tās apakšnomā);

Izdevumi par zemes nodokļa samaksu vai zemes gabala nomu savas daļas apmērā (ja iznomātājs ir telpu īpašnieks);

Nekustamā īpašuma apdrošināšanas izdevumi;

Citi izdevumi par telpu un ēkas, kurā tās atrodas, uzturēšanai.

Pakavēsimies pie vispārīgākajiem un svarīgākajiem punktiem. Saskaņā ar grāmatvedības noteikumu “Organizācijas izdevumi” (PBU 10/99) 5. punktu, kas apstiprināts ar Krievijas Finanšu ministrijas 05.06.1999. rīkojumu Nr.33n organizācijās, kuru darbības priekšmets ir uzkrājums. par maksu par savu aktīvu īslaicīgu izmantošanu nomas līguma ietvaros, parastās darbības izdevumi tiek uzskatīti par izdevumiem, kuru īstenošana ir saistīta ar šo darbību. Citos gadījumos saskaņā ar PBU 10/99 11. punktu šie izdevumi ir darbības izdevumi.

Nodokļu uzskaites vajadzībām tos var pieņemt tikai tad, ja tie ir pamatoti un dokumentēti (Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 252. panta 1. punkts). Ja telpu nomas darbībai ir pastāvīgs raksturs, šie izdevumi attiecas uz izdevumiem, kas saistīti ar ražošanu un pārdošanu, pamatojoties uz Nodokļu kodeksa 253. panta 1. punkta 2. apakšpunktu (uzturēšanas un ekspluatācijas izmaksas, remontdarbi un Apkope pamatlīdzekļi un to uzturēšana labā stāvoklī). Citos gadījumos (izmaksas par īpašuma uzturēšanu, kas nodota saskaņā ar nomas līgumu), šie izdevumi tiek klasificēti kā izdevumi, kas nav saistīti ar darbību (Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 265. panta 1. apakšpunkts, 1. punkts).

Praksē dažkārt rodas situācija (visbiežāk, ja telpu izīrēšana nav saimnieka pamatdarbība), kad saimnieks “pārrēķina” īrniekam daļu no saviem komunālajiem izdevumiem par elektrību, ūdeni, siltumu un izraksta viņam rēķinu. . Saskaņā ar Finanšu ministrijas 2006.gada 3.marta vēstulē Nr.03–04–15/52 pausto, tas ir pretlikumīgi, jo izīrētājs nevar būt īrnieka energoapgādes organizācija, jo viņš pats kā abonents saņem elektroenerģiju ēkas apgādei no energoapgādes organizācijas. Šos izdevumus no īrnieka nevar pieņemt ienākuma nodokļa nolūkos, un par tiem nevar atskaitīt PVN. Iznomātājs var paaugstināt īres maksu, pamatojoties uz īrnieka patērēto elektrības, ūdens un siltuma daudzumu.

Uzskaitot izdevumus grāmatvedības un nodokļu uzskaites vajadzībām par ēkas kopumā un tās inženiertehnisko sistēmu remontu un uzturēšanu, dažkārt rodas jautājumi gadījumos, kad iznomātājs nav vienīgais ēkas īpašnieks, bet īpašumā tajā ir atsevišķas telpas, savukārt pārējās telpas pieder citiem īpašniekiem (vienam vai vairākiem). Ja šos izdevumus sedz kāds no īpašniekiem, diez vai tos var uzskatīt par taisnīgiem un pamatotiem pilnībā. Tādā gadījumā ar atlikušajiem īpašniekiem jānoslēdz kopīgās darbības līgums (vienkāršās partnerības līgums) un jāvadās pēc Civilkodeksa 55.nodaļas un Grāmatvedības noteikumiem “Informācija par dalību kopīgās darbībās” (PBU 20/03), kas apstiprināta. ar Krievijas Federācijas Finanšu ministrijas 2003. gada 24. novembra rīkojumu Nr. 105n.

Īrnieka izdevumi. Grāmatvedība un nodokļi

Ienākuma nodoklis

No 2006. gada nolietojamā īpašumā ir iekļauti nomas pamatlīdzekļu neatdalāmi uzlabojumi (2005. gada 6. jūnija likums Nr. 58-FZ). Saskaņā ar Nodokļu kodeksa 258. panta 1. punktu nomnieka ar iznomātāja piekrišanu veiktos kapitālieguldījumus nomātajos pamatlīdzekļos, kuru izmaksas iznomātājs neatlīdzina, nomnieks nolieto nomnieka darbības laikā nomnieka darbības laikā. nomas līgumu, pamatojoties uz nolietojuma summām, kas aprēķinātas, ņemot vērā termiņu izdevīga izmantošana nosaka nomātiem pamatlīdzekļiem saskaņā ar Pamatlīdzekļu klasifikatoru. Tas nozīmē, ka gadījumā, ja, beidzoties nomas līgumam, kapitālieguldījuma lietderīgās lietošanas laiks nebeidzas, tad, beidzoties nomas līgumam, nomniekam joprojām ir jāpārtrauc nolietojamās īpašuma nolietojuma uzkrāšana kapitālieguldījumu veidā. neatņemamu uzlabojumu veidā. Ja nomas līgums tiek pagarināts, organizācija var turpināt noteiktajā kārtībā uzkrāt nolietojumu.

Ja neatdalāmo uzlabojumu izmaksas nomniekam atmaksā iznomātājs, tad nolietojumu no tiem iekasē iznomātājs. Saskaņā ar Art. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 259. pantu amortizējamam īpašumam kā kapitālieguldījumi nomātos pamatlīdzekļos, uz kuriem saskaņā ar šo nodaļu attiecas amortizācija, nomniekam sākas nomnieka 1. datums. pēc mēneša, kurā šis īpašums tika nodots ekspluatācijā. Paskaidrojumi par šiem jautājumiem ir ietverti Krievijas Federācijas Finanšu ministrijas 2006. gada 15. marta vēstulē Nr. 03–03–04/1/233.

1. piemērs

Shelest LLC īrē biroja telpas no Delovoy Tsentr LLC un 2006. gada maijā ar iznomātāja piekrišanu veica neatņemamus uzlabojumus nomātajās telpās (uzstādīja ugunsgrēka signalizāciju, kas maksā 30 000 rubļu, ieskaitot PVN - 4 576 rubļus). Saskaņā ar iekļauto pamatlīdzekļu klasifikāciju nolietojuma grupas, kas apstiprināts ar Krievijas Federācijas valdības 2002. gada 1. janvāra dekrētu Nr. 1, ugunsgrēka signalizācijas pieder pie ceturtās grupas. Derīgās lietošanas laiks ir no 5 līdz 7 gadiem. Komisija noteica lietderīgās lietošanas laiku 61 mēnesi. Nomas līgums beidzas pēc 3 gadiem (36 mēnešiem).

Grāmatvedības ierakstos tiks iekļauti šādi ieraksti:

PVN maksāšanas kārtība, iznomājot valsts īpašumu

Budžetā maksājamā nodokļa summu aprēķina un pilnībā samaksā nodokļu aģenti (Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 173. panta 4. punkts). Šajā gadījumā tiek atskaitītas nodokļu summas, ko maksā pircēji - nodokļu aģenti, pamatojoties uz dokumentiem, kas apliecina nodokļu summu samaksu (Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 171. pants).

Pircējiem – nodokļu aģentiem, kuri ir reģistrēti nodokļu iestādēs un darbojas kā nodokļu maksātāji – ir tiesības uz šīm nodokļu atskaitēm. Saskaņā ar Nodokļu kodeksa 172. panta 1. punktu nodokļu atskaitījumus veic, pamatojoties uz dokumentiem, kas apliecina nodokļu aģentu ieturēto nodokļu summu samaksu.

2. piemērs

Organizācija nomā biroja telpas ēkā, kas kopš 2006. gada janvāra ir valsts īpašums.

Nomas summa ar PVN ir 23 600 RUB. mēnesī. PVN summa tiek ieskaitīta budžetā vienlaikus ar nomas maksu.