Nomas līguma darbības termiņš ir laika periods, kurā ir spēkā līguma noteikumi un tiek izpildītas tajā noteiktās pušu saistības (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 425. pants).
Nomas līguma sākumu nosaka likums ar līguma noslēgšanas brīdi (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 425. panta 1. punkts). No šī brīža pusēm ir saistības un sāk darboties līguma noteikumi. Pusēm nav tiesību pēc pašu vēlēšanās mainīt nomas līguma sākumu (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 433. panta 1. punkts).
Nomas līguma termiņu var noteikt pēc pušu ieskatiem.
Saskaņā ar Art. 609 Krievijas Federācijas Civilkodekss, nomas līgums Nekustamais īpašums ir pakļauta valsts reģistrācijai, ja likumā nav noteikts citādi. Jo īpaši ir nepieciešams reģistrēt ēku vai būvju nomas līgumu vismaz uz gadu (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 651. panta 2. punkts). Šāds līgums tiek uzskatīts par noslēgtu no reģistrācijas brīža (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 433. panta 3. punkts). Tajā pašā laikā 8. daļa Art. 2 Federālais likums 2012. gada 30. decembris N 302-FZ “Par grozījumiem Civilkodeksa pirmās daļas 1., 2., 3. un 4. nodaļā Krievijas Federācija“Tika konstatēts, ka Regulas Nr. Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 609., 651. pants neattiecas uz līgumiem, kas noslēgti pēc šā likuma spēkā stāšanās dienas (pēc 2013. gada 1. marta). Pēc tam Art. 3. 2013. gada 4. marta federālajā likumā N 21-FZ “Par grozījumiem dažos likumdošanas akti Krievijas Federācija un atsevišķu Krievijas Federācijas tiesību aktu noteikumu atzīšana par spēkā neesošiem”, šīs izmaiņas tika atceltas.
Vienošanās par nomas līguma termiņu
Pēc vienošanās šis nosacījums pusēm vajadzētu:
— nosaka līguma darbības termiņu saskaņā ar Regulas Nr. Art. 190 - 194 Krievijas Federācijas Civilkodekss;
— paredzēt nomas līguma nosacījumu piemērošanu attiecībām, kas radušās pirms tā noslēgšanas (ja nepieciešams);
— norāda, vai īrniekam ir dotas pirmpirkuma tiesības slēgt līgumu par jauns termins;
— noteikt, vai īres līgums tiks pagarināts uz jaunu termiņu ar to pašu īrnieku.
Ja nomas līguma darbības laiks nav noteikts
Šajā gadījumā līgums paliek spēkā līdz tajā noteikto pušu saistību izpildes beigām (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 425. panta 2. punkts, 3. punkts). Nomas līgumam šāds brīdis ir mantas atgriešana iznomātājam pēc noteikta nomas perioda beigām vai īrnieka samaksa par nomas maksu par visu nomas termiņu, ja saskaņā ar līguma noteikumiem tiek samaksāts, izbeidzot nomas objekta lietošanu. Ja līgumā nomas termiņš nav noteikts, līgums tiks uzskatīts par noslēgtu uz nenoteikts termiņš(Krievijas Federācijas Civilkodeksa 610. pants).
a) uz nenoteiktu laiku;
Nenoteikts termiņš.
Saskaņā ar Art. 610 Krievijas Federācijas Civilkodekss
Uz nenoteiktu laiku, kas nav pakļauts valsts reģistrācijai (neskatoties uz to, ka šāda līguma faktiskais ilgums var pārsniegt vienu gadu). Šī nostāja izriet no Art. 2. punkta burtiskās interpretācijas. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 651. pants (kas paredz tikai obligātu valsts reģistrāciju līgumi uz noteiktu laiku noslēgts uz vismaz gadu) un to apstiprina šķīrējtiesas prakse (FAS Volgas-Vjatkas rajona 2002.gada 8.februāra rezolūcija lietā Nr. A79-146-2001-SK2-170, FAS Maskavas apgabala lēmums 2001.gada 23.janvāra lietā Nr.KG-A40/6418-00, Ziemeļrietumu apgabala Federālā pretmonopola dienesta 2004.gada 13.maija lēmumi lietā Nr.A56-27225/03, datēta ar 2008.gada 25.janvāri. lietā Nr.A26-394/2007).
Noslēgts nedzīvojamo telpu nomas līgums
3. punkts, 1. punkts, art.
Krievijas Federācijas Civilkodeksa 621. pants paredz juridiskās sekas iznomātāja izdarītais īrnieka pirmpirkuma tiesību slēgt īres līgumu uz jaunu termiņu pārkāpums: ja iznomātājs atteicās slēgt īres līgumu uz jaunu termiņu, bet gada laikā no līguma ar viņu noslēgtā līguma termiņa beigām. noslēdzot īres līgumu ar citu personu, īrniekam pēc savas izvēles ir tiesības prasīt tiesā nodot sev tiesības un pienākumus saskaņā ar noslēgto līgumu un atlīdzināt zaudējumus, kas radušies atteikšanās atjaunot īres līgumu ar viņu, vai tikai kompensāciju par šādiem zaudējumiem.
Šajā gadījumā šīs normas izpratnē nav nozīmes tam, vai iznomātājs bija plānojis slēgt īres līgumu ar citu personu uzreiz iepriekšējā īres līguma termiņa izbeigšanās brīdī, vai arī šāds nodoms no iznomātāja puses parādījās vēlāk. (gada laikā).
Lasi arī:
Dodieties uz Turbodoc pakalpojumu
Atgriezties uz dzīvojamo māju īri
Puses pašas izlemj, cik ilgi līgums tiks slēgts.
Taču normatīvie akti nosaka noteikta veida līgumu termiņus, pušu tiesību un pienākumu specifiku atkarībā no līguma termiņa.
Tāpēc mēs nolēmām sagatavot jums atsevišķu rakstu, kas veltīts tieši īres līgumu nosacījumiem.
Saskaņā ar Art. 683 Krievijas Federācijas Civilkodekss, īres līgums tiek noslēgts uz laiku, kas nepārsniedz piecus gadus.
Ja līgumā termiņš nav noteikts, tad tas tiks uzskatīts par noslēgtu plkst maksimālais termiņš, tas ir, piecus gadus.
Atsevišķi tiek izdalīta īstermiņa īre - līgums, kas noslēgts uz laiku līdz vienam gadam (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 683. panta 2. punkts).
Īstermiņa nomas īpatnība ir tāda, ka saskaņā ar šādu līgumu īrniekam var tikt ierobežotas noteiktas tiesības, proti:
1. Īrniekam nebūs pirmpirkuma tiesību slēgt līgumu uz jaunu termiņu.
2. Īrnieks nevarēs izmitināt dzīvoklī kopā ar viņu pastāvīgi dzīvojošus pilsoņus, kā arī pagaidu iemītniekus.
3. Īrniekam nebūs tiesību iznomāt dzīvokli apakšīrē.
4. Īrniekam nebūs tiesību ar namīpašnieka piekrišanu pieprasīt īrnieku līgumā aizstāt ar kādu no kopā ar viņu pastāvīgi dzīvojošiem pilsoņiem.
5. Ja izīrētājs vēršas tiesā ar prasību lauzt līgumu uz kāda no Art. 2. punktā minētajiem pamatiem. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 687. pantu darba devējs nevarēs prasīt, lai viņam tiktu dots termiņš līguma noteikumu pārkāpuma novēršanai vai atliktu tiesas lēmumu par līguma laušanu.
Bet visus šos ierobežojumus var atcelt paša līguma attiecīgie noteikumi, ja puses to uzskata par nepieciešamu.
Atšķirība starp īstermiņa un ilgtermiņa īres līgumiem
Līdzās iespējai ierobežot īrnieka tiesības pastāv vēl viena atšķirība starp īstermiņa un ilgtermiņa īres līgumu. Dzīvojamo telpu īpašumtiesību ierobežojumi, kas izriet no īres līguma, kas noslēgts uz vismaz gadu, ir pakļauti valsts reģistrācijai likumā par tiesību uz nekustamo īpašumu reģistrāciju un darījumiem ar to noteiktajā kārtībā.
Dzīvojamo telpu īre saskaņā ar līgumu, kas noslēgts uz vismaz gadu, ir valsts reģistrācija.
Dzīvojamo telpu īres līgums tiek slēgts uz laiku, kas nepārsniedz piecus gadus. Ja līgumā nav noteikts termiņš, līgums uzskatāms par noslēgtu uz pieciem gadiem.
Dzīvojamās telpas īres līgumam, kas noslēgts uz laiku līdz vienam gadam, netiek piemēroti šā kodeksa 677. panta 2. punktā, 680., 684. - 686. pantā un 687. panta otrās daļas ceturtajā daļā paredzētie noteikumi. termiņīre), ja līgumā nav noteikts citādi.
Maksimālais īres līguma noslēgšanas termiņš ir pieci gadi. Uzskatām, ka šis periods tika noteikts tādēļ, ka dzīvojamās telpas tiek izmantotas tikai dzīvošanai, līdz ar to var rasties nepieciešamība nodrošināt iedzīvotājam iespēju ilgstoši dzīvot dzīvojamās telpās.
Savukārt nomas līgumā var noteikt citu termiņu, bet ne ilgāku par pieciem gadiem. Tāpat nomas līgumā vispār var nenorādīt termiņu, bet šajā gadījumā tas tiks uzskatīts par līgumu, kas noslēgts uz pieciem gadiem. No tā izriet, ka nomas līgumā norādītais termiņš nav tā būtisks nosacījums.
No tiesu prakses materiāliem izriet, ka tieši termins ir kritērijs, lai atšķirtu komercīres līgumus no sociālās īres līgumiem (sk.
nomas termiņš un nomas termiņš
Krievijas Federācijas bruņoto spēku definīcija N 18-KG12-59).
Ja tiek noslēgts sociālās īres līgums, saskaņā ar Art. RF Mājokļu kodeksa 60. pantā šāds līgums tiek noslēgts, nenorādot tā derīguma termiņu.
Atkarībā no termiņa īres līgumi tiek sadalīti:
— īstermiņa līgumi, kas noslēgti uz laiku līdz vienam gadam;
- ilgtermiņa - līgumi, kas noslēgti uz laiku no viena līdz pieciem gadiem.
Par īstermiņa līgumiem, jo tie ir līgumi, kas ir spēkā uz īsu laiku, noteikumi, kas tajos norāda pilsoņus, kuri pastāvīgi dzīvo dzīvojamās telpās ar īrnieku, pagaidu iemītniekiem, īrnieka pirmpirkuma tiesības slēgt līgumu uz jaunu termiņu, apakšīri, īrnieka nomaiņa, nepiemēro .
Nedzīvojamo telpu īres līgumu puses var noslēgt:
a) uz nenoteiktu laiku;
b) ieslēgts noteikts pēc vienošanās periods ir mazāks par gadu;
c) uz vienu gadu vai ilgāku laiku, kas noteikts līgumā.
Apskatīsim nedzīvojamo telpu īres līguma noteikto nosacījumu tiesiskā regulējuma specifiku.
Nenoteikts termiņš.
Saskaņā ar Art. 610 Krievijas Federācijas Civilkodekss Ja līgumā nomas termiņš nav noteikts, nomas līgums uzskatāms par noslēgtu uz nenoteiktu laiku.
Šajā gadījumā katrai no nedzīvojamo telpu īres līguma pusēm ir tiesības jebkurā laikā lauzt līgumu, par to brīdinot otru pusi trīs mēnešus iepriekš.
Nav pakļauts valsts reģistrācijai arī nomas līgums, kas atjaunots saskaņā ar Art. 621 Krievijas Federācijas Civilkodekss uz nenoteiktu laiku pēc pamatperioda beigām, ja puses nav iebildušas (skatīt punktu.
Īres, nomas līgums (3.daļa)
11 informatīvais izdevums Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas prezidija 2001. gada 16. februāra N 59 “Pārskats par strīdu risināšanas praksi saistībā ar federālā likuma “Par tiesību uz nekustamo īpašumu un darījumiem ar to valsts reģistrāciju” piemērošanu, turpmāk tekstā minēta uz Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas Prezidija informatīvo vēstuli N 59).
Līgumā noteiktais termiņš ir mazāks par gadu.
Noslēgts nedzīvojamo telpu nomas līgums uz laiku, kas mazāks par gadu, nav pakļauts valsts reģistrācijai.
Pagarinot nomas līgumu, kas noslēgts uz laiku, kas mazāks par gadu, uz tādu pašu periodu pēc sākotnējā nomas termiņa beigām, līgums arī nav pakļauts valsts reģistrācijai. Tāpat valsts reģistrācijai nav pakļauts nomas līgums, kas noslēgts uz laiku, kas mazāks par gadu, un kurā puses paredzēja nosacījumu līguma automātiskai pagarināšanai (pagarināšanai) pēc sākotnējā nomas termiņa beigām par to pašu. periods, kad puses nav iebildušas (sk. Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas prezidija informatīvās vēstules 10. punktu N 59).
Līgumā noteiktais termiņš ir viens gads vai vairāk.
Nedzīvojamo telpu (nedzīvojamās telpas daļas) nomas līgums, noslēgts uz vienu gadu vai ilgāku laiku, ievērojot valsts reģistrāciju un tiek uzskatīts par noslēgtu no šādas reģistrācijas brīža (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 651. panta 2. punkts, Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas Prezidija informatīvā vēstule ar 2000. gada 1. jūniju N 53). Ja nav valsts reģistrācijas, šāds nedzīvojamo telpu nomas līgums netiek noslēgts. Tomēr, ja viena no šāda līguma pusēm izvairās no tās valsts reģistrācijas, otrai pusei ir tiesības, pamatojoties uz 3. panta 3. punktu. 165 Krievijas Federācijas Civilkodeksa iesniegt prasību par pienākumu reģistrēt līgumu (sk. Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas Prezidija informatīvās vēstules Nr. 59 7. punktu).
Lai piemērotu 2. panta 2. punktu. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 651. pantu, nomas līguma darbības termiņš, kas noteikts no kārtējā gada jebkura mēneša 1. datuma līdz iepriekšējā mēneša 30. (31.) datumam. nākamgad, ir atzīts par līdzvērtīgu gadam (Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas Prezidija informatīvās vēstules Nr. 66 3. punkts). Attiecīgi šāds nomas līgums ir pakļauts valsts reģistrācijai.
Nekustamā īpašuma nomas valsts reģistrācija tiek veikta, valsts reģistrējot šī nekustamā īpašuma nomas līgumu. Pieteikumu nekustamā īpašuma nomas līguma valsts reģistrācijai var iesniegt viena no nekustamā īpašuma nomas līguma pusēm (likuma Nr. 122-FZ 26. panta 1. punkts).
Ja Federālā valsts reģistrācijas, kadastra un kartogrāfijas dienesta (Rosreestr) teritoriālajai iestādei tiek iesniegta nedzīvojamo telpu nomas līguma valsts reģistrācija, tiek iesniegts:
a) valsts reģistrācijas pieteikums (kuru parasti sastāda tieši Federālā valsts reģistrācijas, kadastra un kartogrāfijas dienesta teritoriālajā iestādē);
b) nomas līgums, kas sastādīts un noformēts saskaņā ar spēkā esošajiem tiesību aktiem, vismaz divos oriģināleksemplāros (no kuriem viens pēc tiesību valsts reģistrācijas ir jāatdod autortiesību īpašniekam, otrs jāievieto īpašumtiesību lietā dokumenti). Parasti nomas līgums tiek iesniegts valsts reģistrācijai trijos oriģinālos: pa vienam eksemplāram katrai pusei, vienu eksemplāru - reģistrācijas iestādei (īpašuma dokumentu lietai);
c) telpu kadastrālā pase, kurā norādīts īrētās platības lielums;
d) dokumenti, kas apliecina iznomātāja un nomnieka juridisko statusu:
- fiziskām personām - personu apliecinošs dokuments (par Krievijas pilsoņi- Krievijas Federācijas pilsoņa pase;
- individuālajiem uzņēmējiem - personu apliecinošs dokuments un valsts reģistrācijas apliecība kā individuālais uzņēmējs;
— juridiskām personām — dibināšanas dokumenti, valsts reģistrācijas apliecība, dokuments par vienīgās izpildinstitūcijas ievēlēšanu juridiska persona(dalībnieka lēmums, dalībnieku (akcionāru) kopsapulces protokols) un rīkojums par vienīgās izpildinstitūcijas stāšanos amatā;
e) dokumenti, kas apliecina to personu pilnvaras, kuras pārstāv izīrētāja vai īrnieka intereses, slēdzot un valsts reģistrāciju īres līgumam (ja izīrētājs vai īrnieks rīkojas ar pārstāvja starpniecību);
f) notariāli apliecināta laulātā piekrišana noslēgt īres līgumu, kas sastādīta saskaņā ar 3. pantu. Krievijas Federācijas Ģimenes kodeksa 35. pantu vai paziņojumu par laulības attiecību neesamību (ja saimnieks vai īrnieks ir individuāls, t.sk. individuālais uzņēmējs);
g) valsts vai pašvaldības īpašuma īpašnieka piekrišana uzņēmumam slēgt nedzīvojamo telpu īres līgumu (ja nedzīvojamo telpu īres līgumu slēdz vienots vai valsts uzņēmums, kuram īpašums ir nodots saskaņā ar saimnieciskās vadības tiesībām vai operatīvā vadība);
h) dokuments, kas apliecina valsts nodevas samaksu.
Nekustamā īpašuma nomas līguma valsts reģistrācija ir iespējama tikai tad, ja ir valsts reģistrācija iznomātājam iepriekš radušās tiesības uz nomas objektu (īpašuma tiesības, saimnieciskā vadība vai operatīvā vadība). Tā, piemēram, nav iespējams veikt valsts reģistrāciju ilgtermiņa nomas līgumam par nedzīvojamām telpām, kas atrodas ēkā, kas ir uzcelta (un, iespējams, pat pieslēgta pie komunikācijām), bet netika pieņemta ekspluatācijā saskaņā ar Regulas Nr. noteiktajā kārtībā, un līdz ar to dokumenti par īpašuma tiesību reģistrāciju namīpašnieka licence šai ēkai reģistrācijas iestādē nav iesniegti.
Praksē starp saimnieciskajām personām bieži tiek slēgti arī nomas priekšlīgumi, saskaņā ar kuriem puses apņemas turpmāk slēgt galveno nomas līgumu. Šādi provizoriskie nomas līgumi nav valsts reģistrācijai neatkarīgi no perioda, uz kuru paredzēts noslēgt galveno nomas līgumu (Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas Prezidija informatīvās vēstules Nr. 59 14. punkts).
Saskaņā ar Art. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 621. pantu, ja likumā vai īres līgumā nav noteikts citādi, pēc īres līguma termiņa beigām īrniekam ir priekšroka tiesības pār citām personām slēgt īres līgumu par jaunu. jēdziens. Nosacījumi, lai īrnieks varētu izmantot šīs pirmpirkuma tiesības, ir šādi:
a) pirmpirkuma tiesības var izmantot tikai labticīgs īrnieks, kurš ir pareizi izpildījis savas nomas līguma saistības. Attiecīgi, piemēram, gadījumos, kad īrnieks laikus nav samaksājis nomas maksu, izmantojis nomas objektu citiem mērķiem vai pārkāpjot līguma nosacījumus, nepienācīgi pildījis savus pienākumus par nomas objekta uzturēšanu u.tml., īrnieks nav pirmpirkuma tiesību;
b) īrniekam ir pienākums rakstiski paziņot izīrētājam par vēlmi slēgt īres līgumu uz jaunu termiņu. Šāds paziņojums īrniekam jāveic īres līgumā noteiktajā termiņā, un, ja līgumā šāds termiņš nav noteikts, saprātīgā termiņā pirms līguma beigām;
c) īrniekam ir tiesības izmantot pirmpirkuma tiesības slēgt īres līgumu uz jaunu termiņu, pārējiem līdzvērtīgiem nosacījumiem piedāvājot citiem potenciālajiem īrniekiem. Attiecīgi tie var būt atšķirīgi (salīdzinājumā ar sākotnējo nomas līgumu) nosacījumi par nomas maksas apmēru, nomas objekta lietošanas kārtību un mērķiem u.c. Jāpatur prātā, ka, slēdzot īres līgumu uz jaunu termiņu, īrniekam nav tiesību uzspiest iznomātājam sākotnējā īres līguma nosacījumus. Kā paskaidrots Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas Prezidija informatīvās vēstules Nr.66 31., 32.punktā, nomas līgums, kas noslēgts saskaņā ar Art. 621 no Krievijas Federācijas Civilkodeksa uz jaunu termiņu, ir jauns nomas līgums; Slēdzot nomas līgumu uz jaunu termiņu, pusēm nav saistoši iepriekš spēkā esošā līguma noteikumi. Šis secinājums netieši izriet no punkta. 2 lpp 1 art. 621 Krievijas Federācijas Civilkodekss, saskaņā ar kuru, noslēdzot nomas līgumu uz jaunu termiņu, līguma nosacījumus var mainīt, pusēm vienojoties.
Lūdzu, ņemiet vērā, ka Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 621. pantam ir dispozitīvs raksturs. Attiecīgi īres līguma pusēm ir tiesības izslēgt īrnieka pirmpirkuma tiesības slēgt īres līgumu uz jaunu termiņu.
Saskaņā ar Art. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 621. pantu, ja īrnieks turpina lietot īpašumu pēc līguma termiņa beigām, ja iznomātājam nav iebildumu, līgums tiek uzskatīts par atjaunotu ar tādiem pašiem noteikumiem uz nenoteiktu laiku.
Līdz ar to nomas līgums automātiski neizbeidzas, beidzoties tajā noteiktajam nomas termiņam. Nedzīvojamo telpu nomas līguma puses bieži aizmirst par šī noteikuma praktisko nozīmi.
panta 2. punkta izpratnē. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 621. pants, nomas līguma puse, kura plāno izbeigt nomas līgumu pēc termiņa beigām nodošanas laiks nomas līgumu (vai plānojot to atjaunot uz citiem noteikumiem), ir jāveic darbības, kas liecina par šādu nodomu. Attiecīgi Jums nekavējoties jānosūta otrai pusei paziņojums par savu nevēlēšanos turpināt nomas attiecības un nepieciešamību pieņemt un nodot nomas objektu vai piedāvājums atjaunot nomas līgumu uz citiem noteikumiem. Pretējā gadījumā neapdzīvojamo telpu īres līgums tiks atjaunots uz nenoteiktu laiku ar tādiem pašiem nosacījumiem un no tā atteikties nebūs tik vienkārši: par to būs jāpaziņo otrai pusei trīs mēnešus iepriekš (panta 2. punkts). Krievijas Federācijas Civilkodeksa 610. pants).
Lasi arī:
Dodieties uz Turbodoc pakalpojumu
Īres līgums
Īres līgums ir nomas līguma veids. Kvalificējoša pazīme īres līguma sadalīšanai atsevišķā tiesību institūcijā ir līguma patērētāja raksturs nomniekam un uzņēmējdarbības raksturs iznomātājam.
Termins “īre” tika lietots Krievijas pirmsrevolūcijas likumdošanā saistībā ar mēbeļu, apģērbu un kustamā īpašuma nomu kopumā. Taču īres līgums nebija sastādīts atsevišķā tiesību institūcijā, un kustamo lietu izīrēšanai tika piemēroti mantas nomas noteikumi, atšķirība bija tikai līgumu nosaukumā.
Padomju laikā parādījās īpašs īpašuma īres līguma veids - mājsaimniecības īre, saskaņā ar kuru Art. 1964. gada Civilkodeksa 277 tika saprasts kā līgums par sadzīves priekšmetu, mūzikas instrumentu, sporta inventāra nomu, vieglās automašīnas un cita personiskā manta, ko pilsonim piešķīrusi valsts, kooperatīvs vai sabiedriska organizācija.
Tajā pašā laikā Art. 1964. gada Civilkodeksa 294. pants noteica, ka attiecības, kas izriet no mājsaimniecības līguma, regulē standarta mājsaimniecības īres līgumi par noteikta veida īpašumu, ko apstiprinājusi RSFSR Ministru padome. Īpaša mājsaimniecības līgumu līgumu tiesiskā regulējuma esamība padomju periodā liecina, ka šis līgums veidojās kā patstāvīga tiesību institūcija: kā atsevišķs īpašuma nomas līguma veids.
Īres līguma koncepcija.
Īres līguma tiesiskais regulējums. Noteikumi, kas regulē attiecības, kas izriet no īres līguma, ir ietverti Krievijas Federācijas Civilkodeksa 34. nodaļas 2. pantā.
Tā kā īres līgums ir īres līguma veids, vispārīgie noteikumi par nomu, kas ietverti Krievijas Federācijas Civilkodeksa 34. nodaļas 1. pantā, tiek piemēroti šim līgumam pakārtoti, ja vien Krievijas Federācijas Civilkodeksa noteikumos nav noteikts citādi. Krievijas Federācija par īres līgumiem.
Turklāt, ja īrnieks ir pilsonis-patērētājs, pušu attiecībām tiek piemērots Krievijas Federācijas likums, datēts ar 02/07/92 Nr.2300-1 “Par patērētāju tiesību aizsardzību” (1.nodaļa). Šo apstākli apstiprina Krievijas Federācijas Augstākās tiesas plēnuma 1994.gada 29.septembra rezolūcijas Nr.7 “Par tiesu praksi, izskatot lietas par patērētāju tiesību aizsardzību” 1.punktā ietvertais skaidrojums. pie kā tiesām, risinot strīdus, ir jāvadās no tā, ka regulējamo attiecību lokā Patērētāju tiesību aizsardzības likumdošana ietver attiecības, kas cita starpā izriet no “īres” līgumiem, tajā skaitā nomas.
Krievijas Federācijas likuma “Par patērētāju tiesību aizsardzību” 1. pantā. 1 pieļauj iespēju regulēt attiecības patērētāju tiesību aizsardzības jomā ne tikai ar federālajiem likumiem, bet arī ar Krievijas Federācijas tiesību aktiem (t.i., Krievijas Federācijas prezidenta dekrētiem un Krievijas Federācijas valdības lēmumiem) , ko līdz ar to var piemērot arī regulējot attiecības, kas izriet no īres līguma .
Īres līguma juridiskās īpašības. Īres līgums ir vienprātīgs, apmaksāts, abpusējs.
Turklāt nomas līgums ir valsts līgums (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 626. panta 3. punkts).
Nomas līguma būtiskie nosacījumi. Nosacījumi, kuru gadījumā īres līgums tiek uzskatīts par nenoslēgtu, ietver noteikumus par tā priekšmetu.
Nomas līguma priekšmets. Pamatojoties uz Art. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 626. pantu īres līguma priekšmets var būt tikai kustamas lietas (izņemot Transportlīdzeklis, kam īpašs tiesiskais regulējums transportlīdzekļa nomas līguma ietvaros).
Nomas līgumā nodotā manta tiek izmantota patērētāju vajadzībām (televizoru, sporta inventāra, laivu u.c. noma), ja vien līgumā nav noteikts citādi vai tas neizriet no saistību būtības.
Proti, no līguma vai saistību būtības var izrietēt, ka īpašums tiek izmantots saimnieciskās darbības atbalstam. Tātad biroja tehnikas, sadzīves tehnikas, mēbeļu, biroja ledusskapja u.c. pārņemšana valdījumā un lietošanā juridiskām personām un individuālajiem uzņēmējiem. regulēs Krievijas Federācijas Civilkodeksa normas par nomu.
Būtiska īres līguma pazīme ir nomas priekšmeta nodošana nomnieka valdījumā un lietošanā. Tas ir, iznomātājs nevar paturēt īpašumtiesības uz lietu. Tikmēr vispārīgie noteikumi par nomas līgumu ļauj iznomātājam saglabāt īpašumtiesības saskaņā ar vispārējiem noteikumiem par nomas līgumu (sk. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 606. pantu).
Īres līguma darbības laiks. Nomas līgumā norādītais termiņš neattiecas uz būtiskiem nosacījumiem. Tāpēc līgumā to var definēt vai arī nē.
Likumdevējs nosaka maksimālo īres līguma termiņu. Saskaņā ar Art. 627 Krievijas Federācijas Civilkodekss, īres līgums tiek noslēgts uz laiku līdz vienam gadam.
Īres līgums, kas noslēgts uz laiku, ilgāku par vienu gadu, tiek uzskatīts par noslēgtu uz laiku, kas vienāds ar vienu gadu.
Īres līguma specifika ir tāda, ka noteikumi: a) par īres līguma atjaunošanu uz nenoteiktu laiku (ja īrnieks turpina lietot īpašumu pēc īres līguma termiņa beigām, ja iznomātājam nav iebildumu) un b) uz īres līgumu neattiecas uz īrnieka pirmpirkuma tiesībām atjaunot nomas līgumu (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 621. pants) (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 647. panta 2. punkts).
Ja saistībā ar īres līgumu, slēdzot līgumu uz nenoteiktu laiku, katrai no pusēm ir tiesības jebkurā laikā lauzt līgumu, brīdinot otru pusi vienu mēnesi iepriekš, bet, izīrējot nekustamo īpašumu trīs mēnešus iepriekš. avanss, tad attiecībā uz īres līgumu tiek noteikts cits noteikums. Saskaņā ar Art. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 627. pantu, neatkarīgi no tā, vai līgumā ir noteikts termiņš, īrniekam ir tiesības jebkurā laikā anulēt īres līgumu, par savu nodomu rakstiski paziņojot iznomātājam vismaz desmit dienas iepriekš. .
Īres līguma cena. Īres līgumā norādītā cena tiek saprasta kā īre.
Īres maksa nav būtisks līguma nosacījums. Gadījumā, ja līgumā nav noteikta īres maksāšanas kārtība, nosacījumi un termiņi, uzskatāms, ka ir noteikta kārtība, nosacījumi un termiņi, ko parasti piemēro, izīrējot līdzīgu īpašumu salīdzināmos apstākļos (Civillikuma 614. panta 1. punkts). Krievijas Federācijas).
Turklāt, ja īres līgumā nomas maksu var noteikt, izvēloties kādu no 2.punktā noteiktajām formām. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 614. pantu, kā arī apvienojot šīs veidlapas, tad īres līgumā īres maksa tiek noteikta tikai maksājumu veidā, kas noteikts fiksētā apmērā, kas tiek veikts periodiski vai vienā reizē (630. panta 1. punkts). Krievijas Federācijas Civilkodekss).
Ja īres līgumā ir atrunāts cits īres veids, nomas maksas nosacījums tiek uzskatīts par nenoteiktu un 2.punkta noteikumi. 614 Krievijas Federācijas Civilkodekss.
Ja īrnieks atdod īpašumu pirms termiņa, iznomātājs viņam atdod atbilstošo saņemtās īres maksas daļu, to aprēķinot no nākamās dienas pēc īpašuma faktiskās atdošanas dienas (Civillikuma 630. panta 2. punkts). Krievijas Federācijas kodekss).
Īres līguma puses. Līguma puses ir iznomātājs un nomnieks.
Iznomātājs ir īpaša persona - uzņēmējs (komerciāla organizācija vai bezpeļņas organizācija, kas veic uzņēmējdarbību likumā noteikto mērķu sasniegšanai un atbilst šiem mērķiem, vai individuālais uzņēmējs).
Vienlaikus likumdevējs īpaši uzsver, ka iznomātājam īpašums ir jāiznomā kā pastāvīga uzņēmējdarbība (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 626. panta 1. punkts). Tas ir, vienreizējs darījums par kustamās mantas līzingu netiks uzskatīts par nomu.
Iznomātājs var būt īpašuma īpašnieks vai īpašnieka pilnvarota persona (pārstāvis saskaņā ar pilnvaru, pilnvarotais saskaņā ar pilnvarojuma līgumu utt.).
Īrnieks var būt spējīgs civiltiesību subjekts - parasti pilsonis-patērētājs.
Īres līguma veidlapa.
Saskaņā ar Art. 626 Krievijas Federācijas Civilkodekss, īres līgums tiek noslēgts rakstveidā.
Īres līguma vienkāršās rakstiskās formas neievērošana neizraisa tā spēkā neesamību, bet atņem pusēm tiesības strīda gadījumā atsaukties uz liecībām, kas pamato līgumu un tā nosacījumus, bet neatņem tām tiesības. tiesības sniegt rakstiskus un citus pierādījumus.
Iznomātāja pienākumi saskaņā ar īres līgumu.
Iznomātājam saskaņā ar īres līgumu ir pienākums:
1. Nodot iznomāto īpašumu īrniekam.
2. Nodod īpašumu kopā ar visiem piederumiem un saistītajiem dokumentiem.
3. Īrnieka klātbūtnē pārbaudiet iznomātā īpašuma lietderību, kā arī iepazīstiniet īrnieku ar īpašuma ekspluatācijas noteikumiem vai dodiet viņam rakstiskus norādījumus par šī īpašuma lietošanu.
Šis iznomātāja pienākums ir raksturīgs nomas līgumam tā publiskā rakstura dēļ.
Konkrētā pienākuma izpilde, kā norādīts civilliteratūrā, ir svarīga gan patērētāju drošības nodrošināšanai, iznomājot tehniski sarežģītus produktus, gan pušu strīda gadījumos par lietošanā paredzēto lietu konstatētajiem defektiem, padarot to. iespējams noteikt, vai tie bijuši pirms nodošanas nomniekam vai radušies lietošanas laikā.
Sakarā ar to, ka iznomātājs nav izpildījis pienākumu pārbaudīt iznomājamo īpašumu, kā arī iepazīstināt īrnieku ar īpašuma ekspluatācijas noteikumiem vai dot viņam rakstiskas instrukcijas par šī īpašuma lietošanu, likuma noteikumi. 611 Krievijas Federācijas Civilkodekss, saskaņā ar kuru īrnieks ar nosacījumu, ka viņš:
a) nevar izmantot īpašumu atbilstoši tā mērķim;
b) vai viņam ir būtiski liegts tas, uz ko viņam bija tiesības paļauties, slēdzot līgumu, ir tiesības pieprasīt:
- iepazīstināt viņu ar ekspluatācijas noteikumiem vai izdot lietošanas instrukcijas;
- līguma izbeigšana;
- atbildības pasākumu piemērošana (zaudējumu atlīdzināšana, kas radušies saistību izpildes nokavējuma vai neizpildes dēļ).
4. Nodot īpašumu atbilstošā stāvoklī.
Prasības īres līguma ietvaros nodotā īpašuma stāvoklim nosaka īres līguma vispārīgie noteikumi.
Īrniekam nodotā īpašuma stāvoklis jānosaka ar īres līgumu. Ja līgumā attiecīgie nosacījumi nav, īpašuma stāvokli nosaka tā mērķis (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 611. panta 1. punkts).
Iznomātājs nav atbildīgs par iznomātā īpašuma trūkumiem (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 612. panta 2. punkts, 620. panta 2. apakšpunkts):
- ja par tiem viņš vienojies, slēdzot īres līgumu;
- ja tie īrniekam bija zināmi iepriekš;
- ja īrniekam, slēdzot līgumu vai nododot īpašumu īrē, īrniekam bija jāatklāj attiecīgie defekti, veicot īpašuma apskati vai pārbaudot tā ekspluatāciju.
Visos citos gadījumos atbildība par iznomātā īpašuma defektiem gulstas uz iznomātāju.
Īres līgumam attiecības tiek kārtotas savādāk, salīdzinot ar īres līgumu, kad tiek atklāti īpašuma defekti.
Saskaņā ar Art. 629 Krievijas Federācijas Civilkodekss, ja īrnieks atklāj iznomātajā īpašumā trūkumus, kas pilnībā vai daļēji neļauj to izmantot, viņam par trūkumiem jāziņo iznomātājam.
Iznomātājam ir pienākums desmit dienu laikā no nomnieka paziņojuma par trūkumiem dienas, ja īres līgumā nav noteikts īsāks termiņš, bez atlīdzības:
a) novērst īpašuma trūkumus uz vietas; b) vai aizstāt šo īpašumu ar citu līdzīgu īpašumu, kas ir atbilstošā stāvoklī.
Ja iznomātājs neveic kādu no norādītajām darbībām, īrniekam ir tiesības (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 612. panta 620. panta 2. daļa):
- pieprasīt bezatlīdzības īpašuma trūkumu novēršanu;
- pieprasīt proporcionālu īres maksas samazinājumu;
- pieprasīt atlīdzināt savus izdevumus par īpašuma defektu novēršanu;
- tieši ieturēt viņam radušos izdevumu summu, lai novērstu nomas maksas trūkumus, iepriekš par to paziņojot iznomātājam;
- prasība tiesā priekšlaicīga pārtraukšana līgumi;
- pieprasīt piemērot atbildības līdzekli (zaudējumu atlīdzināšanu daļā, ko nesedz īrnieka prasījumu apmierināšana).
Ja iznomātā īpašuma trūkumi radušies tādēļ, ka īrnieks pārkāpis īpašuma ekspluatācijas un uzturēšanas noteikumus, īrnieks apmaksā iznomātājam īpašuma remonta un transportēšanas izmaksas (Art. 2.
Nomas periods
Krievijas Federācijas Civilkodeksa 629. pants). Tādējādi nomnieks saskaņā ar īres līgumu nes ierobežotu atbildību par iznomātā īpašuma bojājumiem.
5. Brīdināt īrnieku par visām trešo personu tiesībām uz nomāto īpašumu.
6. Veikt iznomātā īpašuma kapitālo un kārtējo remontu par saviem līdzekļiem.
Īres līguma specifika ir arī tāda, ka iznomātājs ir atbildīgs par ne tikai kapitālā, bet arī kārtējā remonta veikšanu. Turklāt šis pienākums ir obligāts, līguma nosacījums, kas atbrīvo iznomātāju no nepieciešamības veikt kārtējos remontdarbus, ir spēkā neesošs.
Ja remonta nepieciešamība radusies īrnieka vainas dēļ, piemēram, īpašuma ekspluatācijas un uzturēšanas noteikumu pārkāpumu dēļ, remonts jāveic arī izīrētājam. Bet šajā gadījumā īrniekam ir pienākums atlīdzināt īpašuma remonta un transportēšanas izmaksas (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 629. panta 2. punkts).
Ja iznomātājs pārkāpj pienākumu veikt kapitālo vai kārtējo remontu, īrniekam ir tiesības (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 616. pants, Krievijas Federācijas Civilkodeksa 620. panta 3. daļa):
- veikt kapitālo vai kārtējo remontu, kas noteikts līgumā vai radusies neatliekama nepieciešamība, un piedzīt no saimnieka remontdarbu izmaksas vai ieskaitīt tās nomas maksā;
- pieprasīt atbilstošu īres maksas samazinājumu;
- pieprasīt līguma laušanu;
- pieprasīt piemērot atbildības līdzekli (zaudējumu atlīdzināšanu).
7. Atlīdzināt īrniekam izdevumus par īpašuma neatdalāmiem uzlabojumiem.
Īrnieka pienākumi saskaņā ar īres līgumu.
Nomniekam saskaņā ar īres līgumu ir pienākums:
1. Izmantot nomāto īpašumu saskaņā ar līguma noteikumiem.
2. Samaksāt nomas maksu par īpašuma lietošanu laikus.
Raksturojot īres līguma cenu, tika ņemta vērā nomas maksas lieluma, kārtības, nosacījumu un termiņu noteikšana.
Likumdevējs ir noteicis īpašu noteikumu, kas saistīts ar īrnieka savlaicīgu nomas maksas saistību nepildīšanu.
Tātad saskaņā ar Art. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 630. pantu īres parādu piedziņa no īrnieka notiek neapstrīdami, pamatojoties uz notāra izpildu rakstu.
Tomēr jāpatur prātā, ka citu naudas summu (zaudējumu, soda naudas, procentu saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 395. pantu) piedziņa no īrnieka tiek veikta tiesā.
3. Uzturēt nomāto īpašumu labā stāvoklī un segt īpašuma uzturēšanas izmaksas.
Šo pienākumu, izņemot nepieciešamību veikt kārtējos remontdarbus, un tā nepildīšanas sekas regulē nomas līguma vispārīgie noteikumi (skat. 12. nodaļu).
4. Izbeidzot nomas līgumu, atdot īpašumu.
Šis pienākums nav specifisks nomas līgumam un tika apspriests arī saskaņā ar vispārīgie noteikumi par nomas līgumu (skat. 12. nodaļu).
5. Nenodot trešajām personām savas tiesības un pienākumus saskaņā ar nomas līgumu un nomāto īpašumu.
Ja saskaņā ar nomas līgumu īrnieks ar iznomātāja piekrišanu var nodot nomāto īpašumu apakšnomā (apakšnomā), nodot savas tiesības un saistības saskaņā ar nomas līgumu citai personai (iznomāšana), nodot nomāto mantu bezmaksas lietošana, ieķīlāt īres tiesības, veikt īres tiesības kā iemaksu komercsabiedrību un uzņēmējsabiedrību pamatkapitālā vai paju ieguldījumu ražošanas kooperatīvā, tad saskaņā ar īres līgumu īrniekam nav tiesību veikt uzskaitītās darbības (2.punkts). Krievijas Federācijas Civilkodeksa 631. pants). Šo aizliegumu nevar mainīt, pusēm vienojoties.
Ja īrnieks nodod savas tiesības un pienākumus saskaņā ar īres līgumu vai nomāto īpašumu trešajām personām, iznomātājam ir tiesības (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 615. panta 3. punkts) pieprasīt:
- tiesību un pienākumu nodošanas atzīšana par spēkā neesošu;
- līguma izbeigšana;
- atbildības pasākumu piemērošana (zaudējumu atlīdzināšana).
Nedzīvojamo telpu īres līgums uz 11 mēnešiem (īstermiņa) vai ilgāku laiku no 1 līdz 5 gadiem (ilgtermiņa) tiek sastādīts īrnieka un izīrētāja tiesību un pienākumu nodrošināšanai. Nedzīvojamās telpas tiek nodotas pagaidu lietošanai (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 606. pants). Protams, pusēm ir jāapspriež un līgumā jāiekļauj nomas maksas apmērs, nosacījumi un maksāšanas veids.
Nedzīvojamo telpu nomas līguma priekšmets uz 11 mēnešiem
Nedzīvojamo telpu īstermiņa nomas līgums kopā ar līdzīgiem līgumiem jāietver Detalizēts apraksts darījuma priekšmets. Šis būtisks nosacījums, kas nozīmē, ka tas ir jāaizpilda.
Līgumā ir noteikts:
1. Adrese, apgabals;
2. Ēkas stāvu skaits, īpatnības (stāvoklis, aprīkojuma/mēbeļu pieejamība);
3. Nedzīvojamo telpu īpašumtiesību dokumentu detaļas.
No līguma teksta būtu skaidri jānorāda, par kādu konkrētu īpašumu tiek runāts. Bez preces apraksta darījums var tikt uzskatīts par spēkā neesošu.
Telpu īres līguma puses uz laiku līdz vienam gadam
Īres līguma ietvaros pieņemts izšķirt 2 puses - īrnieku un iznomātāju. Faktiski šādu līgumu sastādīšanai tiek piemēroti pamatprincipi:
1. Darījumā var piedalīties visas personas neatkarīgi no statusa (juridiskas un fiziskas personas + individuālie komersanti);
2. Šāda veida darījumos var iesaistīt personas, kas sasniegušas pilngadību un ir rīcībspējīgas pilsoņi. Ja kāds no nosacījumiem nav izpildīts, tad svarīga ir aizbildņu/vecāku piekrišana.
Lai piedalītos šādos darījumos, juridiskām personām ir jāiesniedz pilna uzņēmuma dokumentu pakete.
Telpu īres līguma noteikumi (paraugs)
Īstermiņa darījumu iezīme ir tāda, ka nomas līgums nav jāreģistrē Rosreestr. Lai gan tas ne vienmēr notiek. Juridiskām personām jāreģistrē pat dzīvojamās telpas īres līgums uz laiku, kas mazāks par gadu. Privātpersonas līgumu var sastādīt uz 364 dienām, un tas nebūs jāiesniedz Rosreestr.
Īstermiņa līgums stājas spēkā no tā parakstīšanas brīža (ja dokumentā nav noteikts citādi). Un līgums, kas sastādīts, piedaloties juridiskai personai. personām, tikai pēc valsts reģistrācijas.
Svarīgi ir laikus nodot telpas lietošanā īrniekam. Pretējā gadījumā viņam ir tiesības pieprasīt kompensāciju un/vai zaudējumu atlīdzināšanu. Tas ir, līgumā jānorāda noliktavas/darbnīcas vai citu telpu nodošanas termiņš.
Parakstīšana nedzīvojamo telpu nomas līgums uz nepilnu gadu, puses viņi izmanto to, lai to pagarinātu uz tādu pašu periodu nākotnē, vienkārši “apejot” dokumentus Rosreestr. Tā ir ārkārtīgi izplatīta prakse. Puses praktiski neriskē ar neko, jo nereģistrētam līgumam ir vienāds juridiskais spēks (ja darījumā nav iesaistītas juridiskas personas un līgums noslēgts uz īsu laiku).
Nedzīvojamo telpu nomas līguma cena bez reģistrācijas
Nedzīvojamo telpu īstermiņa nomas līgums (paraugs) jābūt sadaļai par īres izmaksām. Ja šis nosacījums nav izpildīts, līgumu var uzskatīt par spēkā neesošu un darījumu par spēkā neesošu.
Puses var izvēlēties skaidras vai bezskaidras naudas norēķinu veidus. Gan pirmajā, gan otrajā gadījumā ir jānorāda naudas līdzekļu pārskaitījuma laiks.
Iznomātājam un īrniekam ir tiesības mainīt īres maksas apmēru sev par labu. Bet to var izdarīt ne biežāk kā reizi gadā. Vienlaikus īrniekam ir tiesības bez īrnieka iejaukšanās prasīt cenas samazinājumu, ja ēkas stāvoklis ir būtiski pasliktinājies.
Pušu tiesības un pienākumi saskaņā ar īstermiņa īres līgumu
Nedzīvojamo telpu īres līgums uz laiku, kas ilgāks par gadu, vairumā gadījumu dod īrniekam lielākas tiesības. Beidzoties derīguma termiņam, īrniekam ir pirmpirkuma tiesības atjaunot līgumu saskaņā ar Art. 621 Krievijas Federācijas Civilkodekss. Tas ir spēkā, ja īrnieks savas saistības izpilda pilnībā. Ja tiek pārkāptas tiesības uz preferenciālu līguma pagarināšanu, īrnieks var tiesā pieprasīt tiesību un saistību pāreju saskaņā ar jaunu īres līgumu, kas noslēgts ar trešo personu, un pats galvenais - zaudējumu atlīdzību.
Art. 616 Krievijas Federācijas Civilkodekss noteica iznomātājam pienākumu veikt kapitālais remonts telpās, bet st. 615 jau noliek atbildību par kosmētisko remontu īrniekam. Protams, puses līgumā var noteikt citādi.
Saskaņā ar Art. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 611. pantu īpašuma nodošana jāveic tādā stāvoklī, kāds bija norādīts līgumā. Ja pēc līguma noslēgšanas telpu faktiskās nodošanas brīdī īrnieks pamana būtiskus trūkumus un īpašuma daļēju vai pilnīgu neatbilstību, viņam ir tiesības prasīt vai nu šo trūkumu novēršanu, vai proporcionāli samazināt nomas maksu. konstatētajiem trūkumiem.
Līgumu var izbeigt agrāk par līgumā noteikto termiņu tikai pēc pušu vienošanās vai tiesas ceļā. Ja līguma noslēgšanas termiņi nav noteikti un īrnieks plāno aiziet, viņam ir pienākums par to paziņot izīrētājam 3 mēnešus iepriekš, bet īpašniekam, kurš vēlas lauzt īres līgumu, ir pienākums paziņot īrniekam 1 mēnesi iepriekš. .
Ja tev vajag sastādīt īres līgumu, bet jums nav ne laika, ne vēlēšanās kārtot daudz juridiskas dokumentācijas - izmantojiet pakalpojumu “ProstoDocs”.
3. NOMAS TERMIŅŠ UN NOMAS LĪGUMA SPĒKĀ DARBĪBA
Konstruktors ir tik vienkāršs, ka pat bērns var tikt galā ar juridiski sarežģītu līgumu. Pabeidziet vienošanos, vienkārši atbildot uz jautājumiem, tāpat kā to darītu konsultācijas ar juristu laikā. Izmēģiniet to, jūs uzreiz novērtēsiet visas pakalpojuma priekšrocības!
Pievērsiet uzmanību nomas līgumu veidiem, kuriem jau ir konfigurēts dažādas situācijas- viss, kas jums jādara, ir jāaizpilda:
Par citiem līgumiem skatīt sadaļu - Nomas līgumi >>
Nedzīvojamo telpu īres līgumu puses var noslēgt:
a) uz nenoteiktu laiku;
b) uz līgumā noteikto laiku, kas ir mazāks par gadu;
c) uz vienu gadu vai ilgāku laiku, kas noteikts līgumā.
Apskatīsim nedzīvojamo telpu īres līguma noteikto nosacījumu tiesiskā regulējuma specifiku.
Nenoteikts termiņš.
Saskaņā ar Art. 610 Krievijas Federācijas Civilkodekss Ja līgumā nomas termiņš nav noteikts, nomas līgums uzskatāms par noslēgtu uz nenoteiktu laiku.
Šajā gadījumā katrai no nedzīvojamo telpu īres līguma pusēm ir tiesības jebkurā laikā lauzt līgumu, par to brīdinot otru pusi trīs mēnešus iepriekš.
Nedzīvojamo telpu nomas līgums, kas noslēgts uz nenoteiktu laiku, nav valsts reģistrācijai pakļauts (neskatoties uz to, ka šāda līguma faktiskais derīguma termiņš var pārsniegt vienu gadu). Šī nostāja izriet no Art. 2. punkta burtiskās interpretācijas. 651 Krievijas Federācijas Civilkodekss (kas paredz obligātu valsts reģistrāciju tikai uz noteiktu laiku noslēgtiem līgumiem, kas noslēgti uz vismaz gadu), un to apstiprina šķīrējtiesas prakse (Volgas Federālā pretmonopola dienesta rezolūcija). Vjatkas rajona 2002.gada 8.februāra lietā Nr.A79-146-2001-SK2-170, Maskavas apgabala Federālā pretmonopola dienesta 2001.gada 23.janvāra lēmums lietā Nr.KG-A40/6418-00, Rezolūcija Nr. Ziemeļrietumu apgabala Federālais pretmonopola dienests 2004. gada 13. maijā lietā Nr. A56-27225/03, 2008. gada 25. janvāris lietā N A26-394/2007).
Nav pakļauts valsts reģistrācijai arī nomas līgums, kas atjaunots saskaņā ar Art. 621 Krievijas Federācijas Civilkodekss uz nenoteiktu laiku pēc pamatperioda beigām, ja puses nav iebildušas (sk. Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas prezidija februāra informatīvās vēstules 11. punktu). 16, 2001 N 59 “Pārskats par strīdu risināšanas praksi saistībā ar federālā likuma “Par valsts reģistrāciju” tiesību uz nekustamo īpašumu piemērošanu un darījumiem ar to”, turpmāk tekstā – Augstākās šķīrējtiesas Prezidija informatīvā vēstule. Krievijas Federācijas Nr. 59).
Līgumā noteiktais termiņš ir mazāks par gadu.
Noslēgts nedzīvojamo telpu nomas līgums uz laiku, kas mazāks par gadu, nav pakļauts valsts reģistrācijai.
Pagarinot nomas līgumu, kas noslēgts uz laiku, kas mazāks par gadu, uz tādu pašu periodu pēc sākotnējā nomas termiņa beigām, līgums arī nav pakļauts valsts reģistrācijai. Tāpat valsts reģistrācijai nav pakļauts nomas līgums, kas noslēgts uz laiku, kas mazāks par gadu, un kurā puses paredzēja nosacījumu līguma automātiskai pagarināšanai (pagarināšanai) pēc sākotnējā nomas termiņa beigām par to pašu. periods, kad puses nav iebildušas (sk. Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas prezidija informatīvās vēstules 10. punktu N 59).
Līgumā noteiktais termiņš ir viens gads vai vairāk.
Nedzīvojamo telpu (nedzīvojamās telpas daļas) nomas līgums, noslēgts uz vienu gadu vai ilgāku laiku, ievērojot valsts reģistrāciju un tiek uzskatīts par noslēgtu no šādas reģistrācijas brīža (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 651. panta 2. punkts, Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas Prezidija informatīvā vēstule, kas datēta ar 2000. gada 1. jūniju
Nedzīvojamo telpu nomas līguma derīguma termiņš un noslēgšanas noteikumi
N 53). Ja nav valsts reģistrācijas, šāds nedzīvojamo telpu nomas līgums netiek noslēgts. Tomēr, ja viena no šāda līguma pusēm izvairās no tās valsts reģistrācijas, otrai pusei ir tiesības, pamatojoties uz 3. panta 3. punktu. 165 Krievijas Federācijas Civilkodeksa iesniegt prasību par pienākumu reģistrēt līgumu (sk. Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas Prezidija informatīvās vēstules Nr. 59 7. punktu).
Lai piemērotu 2. panta 2. punktu. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 651. pantu nomas līguma darbības laiks, kas noteikts no kārtējā gada jebkura mēneša 1. datuma līdz nākamā gada iepriekšējā mēneša 30. (31.) dienai, tiek atzīts par vienādu. līdz gadam (Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas Prezidija informatīvās vēstules Nr. 66 3. punkts) . Attiecīgi šāds nomas līgums ir pakļauts valsts reģistrācijai.
Nekustamā īpašuma nomas valsts reģistrācija tiek veikta, valsts reģistrējot šī nekustamā īpašuma nomas līgumu. Pieteikumu nekustamā īpašuma nomas līguma valsts reģistrācijai var iesniegt viena no nekustamā īpašuma nomas līguma pusēm (likuma Nr. 122-FZ 26. panta 1. punkts).
Ja Federālā valsts reģistrācijas, kadastra un kartogrāfijas dienesta (Rosreestr) teritoriālajai iestādei tiek iesniegta nedzīvojamo telpu nomas līguma valsts reģistrācija, tiek iesniegts:
a) valsts reģistrācijas pieteikums (kuru parasti sastāda tieši Federālā valsts reģistrācijas, kadastra un kartogrāfijas dienesta teritoriālajā iestādē);
b) nomas līgums, kas sastādīts un noformēts saskaņā ar spēkā esošajiem tiesību aktiem, vismaz divos oriģināleksemplāros (no kuriem viens pēc tiesību valsts reģistrācijas ir jāatdod autortiesību īpašniekam, otrs jāievieto īpašumtiesību lietā dokumenti). Parasti nomas līgums tiek iesniegts valsts reģistrācijai trijos oriģinālos: pa vienam eksemplāram katrai pusei, vienu eksemplāru - reģistrācijas iestādei (īpašuma dokumentu lietai);
c) telpu kadastrālā pase, kurā norādīts īrētās platības lielums;
d) dokumenti, kas apliecina iznomātāja un nomnieka juridisko statusu:
- fiziskām personām - personu apliecinošs dokuments (Krievijas pilsoņiem - Krievijas Federācijas pilsoņa pase);
- individuālajiem uzņēmējiem - personu apliecinošs dokuments un valsts individuālā komersanta reģistrācijas apliecība;
- juridiskām personām - dibināšanas dokumenti, valsts reģistrācijas apliecība, dokuments par juridiskās personas vienīgās izpildinstitūcijas ievēlēšanu (dalībnieka lēmums, dalībnieku (akcionāru) kopsapulces protokols) un rīkojums vienīgā izpildinstitūcija, kas stāsies amatā;
e) dokumenti, kas apliecina to personu pilnvaras, kuras pārstāv izīrētāja vai īrnieka intereses, slēdzot un valsts reģistrāciju īres līgumam (ja izīrētājs vai īrnieks rīkojas ar pārstāvja starpniecību);
f) notariāli apliecināta laulātā piekrišana noslēgt īres līgumu, kas sastādīta saskaņā ar 3. pantu. Krievijas Federācijas Ģimenes kodeksa 35. pants vai izziņa par laulības attiecību neesamību (ja saimnieks vai īrnieks ir fiziska persona, ieskaitot individuālu uzņēmēju);
g) valsts vai pašvaldības īpašuma īpašnieka piekrišana uzņēmumam slēgt nedzīvojamo telpu īres līgumu (ja nedzīvojamo telpu īres līgumu slēdz vienots vai valsts uzņēmums, kuram īpašums ir nodots saskaņā ar saimnieciskās vadības vai operatīvās vadības tiesībām);
h) dokuments, kas apliecina valsts nodevas samaksu.
Nekustamā īpašuma nomas līguma valsts reģistrācija ir iespējama tikai tad, ja ir valsts reģistrācija iznomātājam iepriekš radušās tiesības uz nomas objektu (īpašuma tiesības, saimnieciskā vadība vai operatīvā vadība). Tā, piemēram, nav iespējams veikt valsts reģistrāciju ilgtermiņa nomas līgumam par nedzīvojamām telpām, kas atrodas ēkā, kas ir uzcelta (un, iespējams, pat pieslēgta pie komunikācijām), bet netika pieņemta ekspluatācijā saskaņā ar Regulas Nr. noteiktajā kārtībā, un līdz ar to dokumenti par īpašuma tiesību reģistrāciju namīpašnieka licence šai ēkai reģistrācijas iestādē nav iesniegti.
Praksē starp saimnieciskajām personām bieži tiek slēgti arī nomas priekšlīgumi, saskaņā ar kuriem puses apņemas turpmāk slēgt galveno nomas līgumu. Šādi provizoriskie nomas līgumi nav valsts reģistrācijai neatkarīgi no perioda, uz kuru paredzēts noslēgt galveno nomas līgumu (Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas Prezidija informatīvās vēstules Nr. 59 14. punkts).
Saskaņā ar Art. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 621. pantu, ja likumā vai īres līgumā nav noteikts citādi, pēc īres līguma termiņa beigām īrniekam ir priekšroka tiesības pār citām personām slēgt īres līgumu par jaunu. jēdziens. Nosacījumi, lai īrnieks varētu izmantot šīs pirmpirkuma tiesības, ir šādi:
a) pirmpirkuma tiesības var izmantot tikai labticīgs īrnieks, kurš ir pareizi izpildījis savas nomas līguma saistības. Attiecīgi, piemēram, gadījumos, kad īrnieks laikus nav samaksājis nomas maksu, izmantojis nomas objektu citiem mērķiem vai pārkāpjot līguma nosacījumus, nepienācīgi pildījis savus pienākumus par nomas objekta uzturēšanu u.tml., īrnieks nav pirmpirkuma tiesību;
b) īrniekam ir pienākums rakstiski paziņot izīrētājam par vēlmi slēgt īres līgumu uz jaunu termiņu. Šāds paziņojums īrniekam jāveic īres līgumā noteiktajā termiņā, un, ja līgumā šāds termiņš nav noteikts, saprātīgā termiņā pirms līguma beigām;
c) īrniekam ir tiesības izmantot pirmpirkuma tiesības slēgt īres līgumu uz jaunu termiņu, pārējiem līdzvērtīgiem nosacījumiem piedāvājot citiem potenciālajiem īrniekiem. Attiecīgi tie var būt atšķirīgi (salīdzinājumā ar sākotnējo nomas līgumu) nosacījumi par nomas maksas apmēru, nomas objekta lietošanas kārtību un mērķiem u.c. Jāpatur prātā, ka, slēdzot īres līgumu uz jaunu termiņu, īrniekam nav tiesību uzspiest iznomātājam sākotnējā īres līguma nosacījumus. Kā paskaidrots Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas Prezidija informatīvās vēstules Nr.66 31., 32.punktā, nomas līgums, kas noslēgts saskaņā ar Art. 621 no Krievijas Federācijas Civilkodeksa uz jaunu termiņu, ir jauns nomas līgums; Slēdzot nomas līgumu uz jaunu termiņu, pusēm nav saistoši iepriekš spēkā esošā līguma noteikumi. Šis secinājums netieši izriet no punkta. 2 lpp 1 art. 621 Krievijas Federācijas Civilkodekss, saskaņā ar kuru, noslēdzot nomas līgumu uz jaunu termiņu, līguma nosacījumus var mainīt, pusēm vienojoties.
3. punkts, 1. punkts, art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 621. pants paredz tiesiskās sekas, ja iznomātājs pārkāpj īrnieka pirmpirkuma tiesības slēgt īres līgumu uz jaunu termiņu: ja iznomātājs atteicās īrniekam slēgt līgumu par jauns termiņš, bet gada laikā no līguma termiņa beigām ar viņu noslēdzis īres līgumu ar citu personu, īrniekam ir tiesības pēc sava izvēles pieprasīt tiesā noslēgtā līguma tiesību un saistību pāreju un atlīdzību. par zaudējumiem, kas radušies sakarā ar atteikšanos atjaunot ar viņu noslēgto īres līgumu, vai tikai atlīdzību par šādiem zaudējumiem. Šajā gadījumā šīs normas izpratnē nav nozīmes tam, vai iznomātājs bija plānojis slēgt īres līgumu ar citu personu uzreiz iepriekšējā īres līguma termiņa izbeigšanās brīdī, vai arī šāds nodoms no iznomātāja puses parādījās vēlāk. (gada laikā).
Lūdzu, ņemiet vērā, ka Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 621. pantam ir dispozitīvs raksturs. Attiecīgi īres līguma pusēm ir tiesības izslēgt īrnieka pirmpirkuma tiesības slēgt īres līgumu uz jaunu termiņu.
Saskaņā ar Art. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 621. pantu, ja īrnieks turpina lietot īpašumu pēc līguma termiņa beigām, ja iznomātājam nav iebildumu, līgums tiek uzskatīts par atjaunotu ar tādiem pašiem noteikumiem uz nenoteiktu laiku.
Līdz ar to nomas līgums automātiski neizbeidzas, beidzoties tajā noteiktajam nomas termiņam. Nedzīvojamo telpu nomas līguma puses bieži aizmirst par šī noteikuma praktisko nozīmi.
panta 2. punkta izpratnē. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 621. pantu nomas līguma pusei, kas vēlas izbeigt nomas līgumu pēc noteiktā nomas termiņa beigām (vai no jauna noslēgt ar citiem nosacījumiem), ir jāveic darbības, kas norāda uz šādu nodomu. Attiecīgi Jums nekavējoties jānosūta otrai pusei paziņojums par savu nevēlēšanos turpināt nomas attiecības un nepieciešamību pieņemt un nodot nomas objektu vai piedāvājums atjaunot nomas līgumu uz citiem noteikumiem. Pretējā gadījumā neapdzīvojamo telpu īres līgums tiks atjaunots uz nenoteiktu laiku ar tādiem pašiem nosacījumiem un no tā atteikties nebūs tik vienkārši: par to būs jāpaziņo otrai pusei trīs mēnešus iepriekš (panta 2. punkts). Krievijas Federācijas Civilkodeksa 610. pants).
Lasi arī:
Dodieties uz Turbodoc pakalpojumu
Krievijas Federācijas Civilkodekss:
Krievijas Federācijas Civilkodeksa 610. pants. Nomas līguma darbības laiks
1. Nomas līgums tiek slēgts uz līgumā noteikto laiku.
2. Ja līgumā nomas termiņš nav noteikts, nomas līgums uzskatāms par noslēgtu uz nenoteiktu laiku.
Šajā gadījumā katrai no pusēm ir tiesības jebkurā laikā lauzt līgumu, brīdinot otru pusi vienu mēnesi iepriekš, bet nekustamā īpašuma iznomāšanas gadījumā – trīs mēnešus iepriekš. Likumā vai līgumā var noteikt atšķirīgu brīdinājuma termiņu par uz nenoteiktu laiku noslēgta īres līguma izbeigšanu.
3. Likumā var noteikt maksimālos (limita) līguma termiņus atsevišķiem nomas veidiem, kā arī noteikta veida īpašuma nomai. Šajos gadījumos, ja līgumā nav noteikts nomas termiņš un neviena no pusēm līgumu nav atcēlusi pirms likumā noteiktā termiņa beigām, līgums tiek izbeigts, beidzoties termiņam.
Nomas līgums, kas noslēgts uz laiku, kas pārsniedz likumā noteikto limitu, uzskatāms par noslēgtu uz laiku, kas vienāds ar limitu.
Atgriezties uz dokumenta satura rādītāju: Krievijas Federācijas Civilkodeksa 2. daļa pašreizējā versijā
Komentāri par Krievijas Federācijas Civilkodeksa 610. pantu, piemērošanas tiesu praksi
Ja tiesības uz vienpusēju atteikšanos pildīt saistības vai vienpusēji mainīt saistības nosacījumus nosaka obligāta norma, piemēram, Krievijas Federācijas Civilkodeksa 610. panta 2. punkta otrā daļa, tad iekļaušana likumā noteiktajā kārtībā. līgums par nosacījumu naudas summas samaksai gadījumā, ja puse izmanto šīs tiesības, nav atļauts (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 422. panta 1. punkts). Šāds līguma nosacījums ir spēkā neesošs, jo tas ir pretrunā ar attiecīgā saistību veida normatīvā regulējuma būtību (168. un 2. punkts).
Tāpat Krievijas Federācijas Civilkodeksa 310. panta 3. punkta izpratnē nav atļauts iekasēt maksu par vienpusēju atteikšanos pildīt saistības vai vienpusēju tās nosacījumu maiņu, ko izraisījusi saistību nepildīšana vai neatbilstība. otras puses saistību izpilde.
Nomas līgumu, kas noslēgts (atjaunots) uz nenoteiktu laiku, var izbeigt, pamatojoties uz Krievijas Federācijas Civilkodeksa 619.
...Nedzīvojamo telpu īres līgums tika noslēgts uz vienu gadu. Tā kā pēc līguma termiņa beigām īrnieks turpināja lietot nedzīvojamās telpas ja iznomātājam nav iebildumu, tas tiek atjaunots uz nenoteiktu laiku.
Pirmās instances tiesas secinājums, ka uz nenoteiktu laiku noslēgts (atjaunots) nomas līgums var tikt izbeigts tikai uz Krievijas Federācijas Civilkodeksa 610. panta 2. punktā paredzētajiem pamatiem, nav pamatots, jo fakts vien Nomas līguma uz nenoteiktu laiku noslēgšana neliedz izīrētājam tiesības lauzt šādu līgumu, ja īrnieks būtiski pārkāpj tā noteikumus.
Kā redzams no lietas materiāliem, namīpašnieks, pamatojoties uz Krievijas Federācijas Civilkodeksa 619. panta pirmās daļas 1. un 3. punktu, iesniedza tiesā prasību par līguma laušanu un īrnieka izlikšanu no aizņemtajām telpām. ko viņš izdarījis sakarā ar pēdējo būtisku līguma noteikumu pārkāpumu, tostarp ilgstošu īres maksas nemaksāšanu. IN prasības pieteikums namīpašnieks lūdza tiesu apstiprināt faktus par īrnieka pieļautajiem pārkāpumiem. Pirms vēršanās tiesā prasītājs ievēroja Kodeksa 619.panta trešās daļas un 452.panta 2.daļas prasības, kas reglamentē obligātās pirmstiesas procedūras, izbeidzot līgumu.
Prasību par īrnieka izlikšanu saistībā ar īres līguma izbeigšanu saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 610. panta 2. punktu nevar atteikt, pamatojoties uz to, ka izīrētājs nav nosūtījis īrniekam otru brīdinājumu par izbeigšanu. līguma apakšpunktā pēc tam, kad namīpašnieka sākotnējā prasība tika atstāta bez izskatīšanas saistībā ar tā priekšlaicīgu pārsūdzību tiesā.
...Kā izriet no lietas materiāliem, pašvaldības īpašuma apsaimniekošanas komiteja nosūtīja akciju sabiedrība brīdinājums par iepriekš uz nenoteiktu laiku pagarināta nomas līguma izbeigšanu. Īrnieks atteicās labprātīgi atbrīvot telpas.
Sākotnēji namīpašnieks iesniedza prasību par īrnieka izlikšanu pirms Kodeksa 610. panta 2. punktā paredzētā trīs mēnešu termiņa beigām, un tāpēc minēto prasību tiesa atstāja bez izskatīšanas.
Šī namīpašnieka prasība, kas celta pret īrnieku pēc trīs mēnešu termiņa beigām, tika apmierināta.
Kā norāda atbildētāja kasācijas sūdzībā, šādā situācijā izīrētājam bija pienākums nosūtīt īrniekam jaunu brīdinājumu par īres līguma izbeigšanu.
Kasācijas instances tiesa nepiekrita īrnieka argumentiem, norādot, ka šajā gadījumā prasības atstāšana bez izskatīšanas nepadara spēkā neesošu namīpašnieka nosūtīto brīdinājumu saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 610. panta 2. punktu (par sīkāku informāciju skatīt Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas informatīvās vēstules Nr. 66 7. punktā) .
Iznomājamo telpu priekšlaicīga atbrīvošana (pirms īres līguma izbeigšanas noteiktajā kārtībā) nav pamats īrnieka īres maksas pienākuma izbeigšanai.
...strīdīgais nomas līgums un pušu savstarpējās saistības varēja tikt izbeigtas citādi, nekā izriet no Krievijas Federācijas Civilkodeksa 610. panta 2. daļas noteikumiem, ja puses par to būtu vienojušās. . Taču šādas vienošanās starp pusēm nav un lietas materiālos nav pierādījumu, ka īrnieks vērsies pie izīrētāja ar atbilstošu priekšlikumu.
Tāpat nav pierādījumu par to, ka īrnieks būtu nodevis telpas saimniekam līdz līguma izbeigšanai, kas noteikts saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 610. panta 2. punkta noteikumiem. Strīdīgo telpu pieņemšanas un nodošanas aktu iznomātājs sastādīja, piedaloties neieinteresētas personas pārstāvim saistībā ar īrnieka atteikšanos parakstīt aktu, par ko aktā ir attiecīga atzīme.
Ņemot vērā minēto, apelācijas instances tiesa secināja, ka namīpašnieka prasība piedzīt nomas maksu līdz līguma izbeigšanai bija likumīga, un prasību apmierināja (sīkāk sk. Augstākās šķīrējtiesas informatīvās vēstules 13.punktu). Krievijas Federācijas Nr. 66).
Saskaņā ar punktu 1 ēd.k. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 606. pantu saskaņā ar nomas līgumu (īpašuma nomu) iznomātājs (īrnieks) apņemas nodrošināt nomniekam (īrniekam) īpašumu par samaksu par pagaidu valdīšanu un lietošanu vai pagaidu lietošanu. Pienākums maksāt nodevu rodas tikai pēc nomas objekta faktiskās nodošanas, nevis pēc nomas līguma parakstīšanas, pat ja puses nav parakstījušas atbilstošu pieņemšanas aktu.
Atkarībā no iznomātā īpašuma faktiskās lietošanas, nodošanas akta neesamība ir formāla rakstura un nevar būt par pamatu tam, ka īrnieks nepilda savas līgumsaistības. Turklāt, ja īrnieks veic arī īres maksājumus, tajā skaitā daļēji, tad ar šādām netiešām darbībām īrnieks apliecina nomas objekta saņemšanas un lietošanas faktu.
Tādējādi, ja nav pušu parakstīta nomas objekta nodošanas un pieņemšanas akta, līgums tiek dzēsts, pusēm faktiski izpildot uzņemtās saistības. Tajā pašā laikā, kā liecina tiesu prakse, ja izīrētājs traucē īrniekam izmantot nomāto īpašumu, īres maksas maksāšanas pienākums nerodas (Maskavas rajona šķīrējtiesas 2014. gada 11. augusta lēmums lietā Nr. A40- 100131/2011).
Nomas līgums parasti tiek slēgts uz noteiktu laiku, pusēm vienojoties, pēc kura īres attiecības tiek izbeigtas, ja līguma nosacījumi neparedz automātisku līguma termiņa pagarinājumu, un nomas objekts ir jāatdod iznomātājam. Praksē nereti veidojas situācija, ka īres līgums ir beidzies, bet īrnieks turpina īpašumu lietot. Šajā gadījumā izīrētājam ir tiesības turpināt īres maksas aprēķināšanu, īrniekam ir pienākums to samaksāt, un īres līgums tiek uzskatīts par atjaunotu uz nenoteiktu laiku, pat ja tas satur aizliegumu to pagarināt (Federālā pretmonopola rezolūcija Urālu apgabala dienests ar 2014.gada 4.martu lietā Nr.A07-6131 /2013).
Iznomāto telpu lietošanas turpināšanas faktu pēc līguma termiņa beigām apliecina objekta pieņemšanas un nodošanas akts (līguma pielikums), kā arī tas, ka nomas objekts nav atdots nomas objektam. iznomātājs. Šāds lietu stāvoklis norāda uz tā sauktajām faktiskajām īres attiecībām starp pusēm.
Saskaņā ar Art. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 621. pantu, ja īrnieks turpina lietot īpašumu pēc līguma termiņa beigām, ja iznomātājam nav iebildumu, līgums tiek uzskatīts par atjaunotu ar tādiem pašiem noteikumiem uz nenoteiktu laiku. Īres līguma atjaunošana uz nenoteiktu laiku izīrētājam rada jautājumus par īres maksas paaugstināšanu, ja īrnieks atsakās slēgt papildu līgumu.
Šādā situācijā ir maldīgi uzskatīt, ka ar piedāvājuma mehānismu iespējams noslēgt jaunu īres līgumu uz jaunu termiņu ar atšķirīgu nosacījumu par nomas maksas apmēru. Šī algoritma piekritēji uzskata, ka, ja mēnesi pirms īres līguma termiņa beigām īrniekam tiek nosūtīts jauns īres līgums ar atšķirīgiem nosacījumiem attiecībā uz samaksas termiņu un apmēru, tad, ja īrnieka aizņemtais īpašums netiek atbrīvots, saskaņā ar 2014.gada 1.jūlija noteikumiem Nr. panta 3. punkts. 438 Krievijas Federācijas Civilkodekss, piedāvājums tiek pieņemts, un attiecīgi jaunais līgums tiks uzskatīts par noslēgtu. Šo nostāju pamato atsauce uz Krievijas Federācijas Augstākās tiesas plēnuma rezolūcijas Nr.6 58.punktu Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas plēnuma 1996.gada 1.jūlija Nr.8 “Par dažiem jautājumi, kas saistīti ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa pirmās daļas piemērošanu”, kurā teikts, ka, risinot pirmslīguma strīdus, kā arī strīdus, kas saistīti ar saistību izpildi, jāņem vērā, ka pieņemšana, līdz ar atbilde par piedāvājuma nosacījumu pilnīgu un beznosacījumu pieņemšanu tiek atzīta par piedāvājumu saņēmušās personas līguma noteikumos noteikto darbību pabeigšanu tā pieņemšanai noteiktajā termiņā, ja vien nav noteikts citādi. likums, citi tiesību akti vai līgums (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 438. panta 3. punkts).
Jāņem vērā, ka, lai atbilstošās piedāvājuma saņēmēja darbības atzītu par akceptu, Kodekss neprasa piedāvājuma nosacījumu izpildi pilnā apmērā. Šiem nolūkiem, lai noteiktās darbības kvalificētu kā akceptu, pietiek ar to, ka persona, kas saņēmusi piedāvājumu (arī līguma projektu), uzsāka tā izpildi piedāvājumā noteiktajos termiņos un tā pieņemšanai noteiktajā termiņā.
Taču šī nostāja neiztur kritiku, jo aprakstītajai situācijai tiks piemērotas Krievijas Federācijas Civilkodeksa 34. nodaļas īpašās normas. Kā jau minēts iepriekš, kad īres līgums beidzas, tas tiek uzskatīts par atjaunotu uz nenoteiktu laiku. Lai bloķētu mehānismu nomas līguma pārjaunošanai uz nenoteiktu laiku, iznomātājam jāizmanto Art. 2. punktā paredzētās tiesības. 610 Krievijas Federācijas Civilkodekss, saskaņā ar kuru, iznomājot nekustamo īpašumu, katrai pusei ir tiesības jebkurā laikā lauzt līgumu, brīdinot otru pusi trīs mēnešus iepriekš. Šādā situācijā iznomātājam ir jānosūta īrniekam paziņojums par īres līguma pārtraukšanu. Pēc noteiktā termiņa beigām puses var noslēgt jaunu īres līgumu, vai arī iznomātājs var nosūtīt īrniekam piedāvājumu slēgt īres līgumu saskaņā ar Nomas līguma noteikumiem. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 435. Piedāvājums tiks uzskatīts par pieņemtu, ja īrnieks veiks pārliecinošas darbības - pēc iepriekšējā līguma īpašuma atbrīvošanas termiņa beigām viņš ieņems telpas.
Tādējādi konkurence starp divu līgumu spēkā esamību ir atkarīga no Civilkodeksā noteiktās kārtības ievērošanas. Apkopojot, atzīmējam, ka gadījumā, ja netiks ievērota kārtība, kādā īrnieks tiek paziņots par īres līguma izbeigšanu sakarā ar tā termiņa beigām, iznomātājs nevarēs likumīgi prasīt īres maksas piedziņu, atsaucoties uz jauna īres līguma noslēgšanu. vienošanos (ar nosacījumu par atšķirīgu nomas maksas apmēru un līguma darbības termiņu), nosūtot piedāvājumu. Nomas maksa būs iekasējama saskaņā ar pirmo nomas līgumu, kas tiks uzskatīts par atjaunotu uz nenoteiktu laiku.
