Warunki umowy najmu są maksymalne i minimalne. Dokumenty dla biznesu Przedłużenie umowy najmu za zgodą stron

Umowa najmu (dzierżawy nieruchomości) reguluje stosunek prawny pomiędzy najemcą a wynajmującym w trakcie przeniesienia własności nieruchomości oraz zabezpiecza ich na wypadek niewykonania obowiązków jednej ze stron. Dlatego bardzo ważne jest prawidłowe ustalenie wszystkiego w umowie niezbędne warunki. Umowie najmu zostaną poświęcone trzy artykuły. W nich specjaliści 1C:ITS opowiedzą o pułapkach pojawiających się przy zawieraniu i wykonywaniu umowy oraz o tym, jak je obejść bez strat dla siebie. Uwzględnione zostaną zarówno prawne, jak i podatkowe aspekty umowy. W pierwszym artykule szczegółowo zostaną przeanalizowane warunki zawarcia umowy najmu, które mają to samo znaczenie dla obu stron umowy. W kolejnych dwóch artykułach porozmawiamy o skutkach podatkowych zawarcia tej umowy dla wynajmującego i najemcy.

Czym jest umowa najmu i w jakiej formie należy ją zawierać?

Na podstawie umowy najmu jedna strona (wynajmujący) przekazuje nieruchomość drugiej stronie (najemcy) za opłatą za czasowe posiadanie i użytkowanie lub za czasowe użytkowanie (art. 606 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). W takim przypadku przeniesienie własności tej nieruchomości na najemcę nie następuje, z wyjątkiem przypadków, gdy umowa przewiduje prawo do wykupu.

Jeżeli umowa nie przewiduje płatności za korzystanie z nieruchomości, wówczas taką umowę uznaje się za umowę pożyczki ( bezpłatne korzystanie nieruchomość). Ten rodzaj stosunku prawnego regulują normy rozdziału 36 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Zasady dotyczące umowy najmu mają w tym przypadku zastosowanie jedynie częściowo.

Wynajmującym na podstawie umowy najmu może być właściciel nieruchomości lub inny właściciel prawny, któremu sam właściciel lub prawo upoważnił ją do najmu tej nieruchomości (art. 608 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Tym samym wynajmującym może być osoba posiadająca pełnomocnictwo w imieniu właściciela do prawa najmu nieruchomości.

Najemcą może być każdy zdolny obywatel, przedsiębiorca indywidualny lub osoba prawna.

Prawo pozwala na zawarcie umowy najmu ustnie, jednak w większości przypadków stosowana jest forma pisemna, ponieważ pozwala to na bardziej szczegółowe uzgodnienie wszystkich warunków umowy i eliminuje wiele nieporozumień między stronami w procesie jej realizacji .

Umowa najmu zostaje zawarta w formie pisemnej jeżeli:

okres obowiązywania umowy przekracza rok (art. 609 ust. 1 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej);
jedna ze stron umowy jest osobą prawną (art. 609 ust. 1 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej);
przedmiotem umowy jest budynek lub konstrukcja (klauzula 1 art. 651 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej);
przedmiotem umowy jest pojazd wraz z załogą (art. 633 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Czy muszę rejestrować umowę najmu?

Umowa najmu podlega obowiązkowej rejestracji państwowej, jeżeli przedmiotem najmu jest nieruchomość lub przedsiębiorstwo (art. 609 ust. 2, art. 658 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Istnieją wyjątki od tej reguły. Na przykład więźniowie na okres krótszy niż rok nie podlegają rejestracji państwowej (klauzula 2 art. 651 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, klauzula 2 art. 26 kodeksu ziemskiego Federacji Rosyjskiej):

umowy dzierżawy i podnajmu działek;
umowy najmu budynków lub budowli.

Dotyczy umów najmu pojazd z załogą i bez, prawo stanowi również, że nie podlegają one rejestracji państwowej (art. 633, 643 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Prawo cywilne nie rozwiązało kwestii konieczności rejestracji umowy najmu. lokale niemieszkalne.

Z jednej strony wszystkie lokale niemieszkalne są częścią budynków i budowli, z drugiej strony nie są bezpośrednio wymienione wraz z tymi obiektami.

Kwestię tę wyjaśniono dopiero w piśmie informacyjnym Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 1 czerwca 2000 r. nr 53. Zdaniem arbitrów, do umów najmu lokali niemieszkalnych obowiązują te same zasady, co do umów najmu budynków i budowli. Dlatego umowę najmu lokalu niemieszkalnego należy zarejestrować tylko wtedy, gdy jest zawarta na rok lub dłużej.

Również Pismo Informacyjne Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2001 r. nr 59 wyjaśnia, co następuje: jeżeli umowa najmu nieruchomości zawarta jest na okres 11 miesięcy, ale warunki przewidują jej automatyczne przedłużenie na ten sam okres, wówczas umowa taka nie wymaga rejestracji.

Jaki jest przedmiot i przedmiot umowy?

W umowie najmu należy dokonać rozróżnienia pomiędzy przedmiotem umowy a jej przedmiotem.

Przedmiotem umowy są zobowiązania stron do przeniesienia nieruchomości i korzystania z niej zgodnie z warunkami umowy, a także uiszczenia opłaty z tytułu tego korzystania.

Aby określić przedmiot umowy najmu, konieczne jest jednoznaczne określenie cech wynajmowanej nieruchomości.

Przedmiotem najmu mogą być (klauzula 1 art. 607 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej):

działki i inne izolowane obiekty przyrodnicze;
przedsiębiorstwa i inne zespoły nieruchomości;
budynki i konstrukcje;
sprzęt;
pojazdy;
inne rzeczy.

Aby umowa najmu została uznana za zawartą, musi zawierać dane pozwalające określić, jaka nieruchomość ma zostać przekazana najemcy.

Jeżeli w umowie nie ma takich danych, stan przedmiotu uważa się za niezgodny, a umowę uważa się za niezawartą (art. 607 ust. 3 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Umowa musi zatem możliwie najdokładniej określać indywidualnie określone cechy nieruchomości, które ją charakteryzują.

Do takich danych o majątku należą (uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Obwodu Wołgi z dnia 16 grudnia 2009 r. w sprawie nr A65-13380/2009):

jego położenie względem innych obiektów;
kwadrat, specyfikacje;
inne cechy indywidualizujące obiekt.

Przydatne byłoby także podanie adresu, parametrów technicznych nieruchomości oraz rodzaju dozwolonego użytkowania (dla gruntu).

Jak pokazuje analiza praktyki orzeczniczej, przedmiotem najmu nie mogą być części składowe rzeczy. Na przykład:

odrębny element konstrukcyjny budynku (dach, ściana itp.) (klauzula 1 z 11 stycznia 2002 r. nr 66 „Przegląd praktyki rozstrzygania sporów związanych z czynszem”);

część linii kablowej (uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie nr A55-12242/06-33).

Jak określić czas trwania umowy?

Okres najmu określa czas, przez który najemca ma prawo korzystać z przedmiotu leasingu i jest zobowiązany do uiszczania za niego czynszu. Zgodnie z art. 610 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej okres najmu ustalają strony w umowie.

Czas trwania umowy można ustalić:

data kalendarzowa;
upływem okresu liczonego w latach, miesiącach, tygodniach, dniach lub godzinach;
oznaka zdarzenia, które musi nieuchronnie nastąpić.

Należy rozróżnić sam okres najmu od czasu trwania umowy. Często terminy te nie pokrywają się. Na przykład wynajmowaną nieruchomość można przenieść na najemcę (klauzula 2 artykułu 425, klauzula 3 artykułu 433 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej):

przed podpisaniem umowy najmu;
przed państwową rejestracją umowy, jeżeli taka rejestracja jest konieczna.

W takich przypadkach, za zgodą stron, ich prawa i obowiązki (w tym obowiązek płacenia czynszu) mogą rozciągać się na okres poprzedzający podpisanie lub państwową rejestrację umowy.

W praktyce spotykane są dwa rodzaje sporów dotyczących zapłaty czynszu: jeżeli nieruchomość jest używana przed zawarciem umowy lub po upływie jej ważności, albo nieruchomość nie jest używana, ale umowa nadal obowiązuje.

Jeżeli nieruchomość jest użytkowana w okresie poprzedzającym państwową rejestrację umowy, należy ustalić, czy w tym okresie istniała umowa o korzystanie z nieruchomości. Umowa taka może bezpośrednio wynikać z warunków umowy lub wynikać z innych warunków. W przypadku zawarcia umowy czynsz płacony jest za cały okres użytkowania nieruchomości (uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Wschodniosyberyjskiego z dnia 15 czerwca 2011 r. nr F02-2137/11 w sprawie nr A33- 13835/2010).

Jeżeli umowa została rozwiązana, ale najemca nie zwrócił nieruchomości, jest on również zobowiązany do zapłaty czynszu za cały okres opóźnienia (klauzula 38 Listu informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej ze stycznia 11.2002 nr 66). Dzieje się tak dlatego, że wypowiedzenie umowy najmu nie powoduje wygaśnięcia obowiązku płacenia czynszu przez najemcę, chyba że nieruchomość zostanie zwrócona wynajmującemu.

W sytuacji, gdy umowa najmu nadal obowiązuje, ale nieruchomość została zwrócona, najemca zobowiązany jest także do uiszczania opłat czynszowych do czasu wygaśnięcia umowy najmu (klauzula 13 Listu Informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 11 stycznia 2002 r. nr 66).

Należy pamiętać, że zgodnie z art. 621 ust. 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, jeżeli po wygaśnięciu umowy najmu najemca w dalszym ciągu korzysta z wynajmowanej nieruchomości, a wynajmujący nie sprzeciwia się temu, umowę uważa się za automatycznie przedłużoną na tych samych zasadach przez czas nieokreślony.

Umowę uznaje się za zawartą na czas określony tylko wówczas, gdy w jej treści zawarta jest klauzula terminowa. Jeżeli w umowie nie ma takiego postanowienia, uważa się ją za zawartą na czas nieoznaczony. Umowa taka posiada pewne cechy dotyczące trybu jej rozwiązania.

Tak więc, na przykład, jeśli czas trwania umowy nie jest określony, na podstawie art. 610 ust. 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej każda ze stron może w dowolnym momencie odstąpić od umowy, ale jest zobowiązana powiadomić drugą imprezę na ten temat z co najmniej miesięcznym wyprzedzeniem. Jeżeli nieruchomość jest wynajmowana, okres wypowiedzenia wynosi trzy miesiące. Dotrzymanie przez strony tych terminów jest obowiązkowe, jeżeli umowa nie przewiduje innych terminów ostrzegawczych.

W przypadku niektórych rodzajów dzierżawy (na przykład umowy najmu (art. 627 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej)) i rodzajów dzierżawionych nieruchomości (na przykład obszarów leśnych (art. 72 ust. 3 kodeksu leśnego Federacji Rosyjskiej) ), zbiorniki wodne (art. 14 kodeksu wodnego Federacji Rosyjskiej)), ustawa może określić maksymalne warunki trwania umowy najmu. W takich przypadkach umowa rozwiązuje się po upływie maksymalnego okresu. Jeżeli strony uzgodniły w umowie okres przekraczający maksymalny, umowa obowiązuje również tylko do upływu maksymalnego okresu (art. 610 ust. 3 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Jak ustalić czynsz?

Należy pamiętać, że na podstawie paragrafu 12 Listu Informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 11 stycznia 2002 r. nr 66 „Przegląd praktyki rozstrzygania sporów związanych z czynszem” czynsz nie może składać się wyłącznie z opłat za media, gdyż w tym przypadku najemca nie uzyskuje żadnych korzyści z tytułu leasingu nieruchomości, co jest sprzeczne z odpłatnym charakterem umowy najmu.

Przyjrzeliśmy się więc kwestiom wspólnym dla stron, które należy uwzględnić w umowie najmu.

W kolejnym numerze przyjrzymy się praktycznym aspektom realizacji umowy z punktu widzenia leasingodawcy.

Wszystkie prezentowane informacje znajdują się w systemie ITS PROF w Katalogu Stosunków Umownych w dziale „Wsparcie prawne”.

W celu przedłużenia umowy na czas nieokreślony nie jest konieczne zawieranie żadnych dodatkowych umów. Ponieważ umowy najmu zawartej (przedłużonej) na czas nieokreślony nie można uznać za zawartą na okres co najmniej roku, umowa taka nie podlega. rejestracja państwowa (klauzula 11 biuletyn Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2001 r. N 59). Przypomnijmy, że każda ze stron może w każdej chwili odmówić wykonania umowy najmu nieruchomości zawartej na czas nieokreślony, po uprzednim uprzedzeniu drugiej strony. z trzymiesięcznym wyprzedzeniem, chyba że ustawa lub umowa przewidują inny termin ostrzeżenia (ust. 2 art. 610 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).2. Zgodnie z ust. 2 art. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej obywatele i osoby prawne mają swobodę określenia wszelkich warunków umowy, które nie są sprzeczne z prawem. Na mocy klauzuli 4 art.

Jak prawidłowo wskazać okres umowy najmu?

Pravoved.RU Skonsultuj się z prawnikiem online 1036 prawników jest już gotowych odpowiedzieć Odpowiedź w 15 minut 1036 prawników jest już na stronie

Prawo cywilne
Prawo umów

Dzień dobry. I LLC wynajmuję boks garażowy od osoby fizycznej. Aby móc prowadzić moją działalność (produkcja piwa), potrzebuję okresu dzierżawy na rok lub dłużej, ale wiąże się to z długą i kosztowną rejestracją w katastrze.

Uwaga

Jeżeli umowa jest zawarta na czas nieokreślony, jeśli dobrze rozumiem, to nie mogę zarejestrować umowy w katastrze. Jak poprawnie sformułować klauzulę w umowie najmu? Czy mogę podpisać umowę na czas nieokreślony? P.S.

Skrzynia garażowa zarejestrowany na moją mamę, tj. Właściwie to wynajmuję od siebie.

3. okres najmu i okres obowiązywania umowy najmu

Jak prawidłowo przedłużyć umowę najmu nieruchomości na tych samych warunkach nowy semestr(11 miesięcy) bez rejestracji w Rosreestr? Po rozważeniu tej kwestii doszliśmy do następującego wniosku: Umowę najmu nieruchomości zawartą na okres krótszy niż rok można przedłużyć na tych samych warunkach na okres 11 miesięcy, w tym poprzez zawarcie dodatkowe porozumienie do niego. Rejestracja państwowa umowy nie jest wymagana.

Ważny

Uzasadnienie wniosku: Zgodnie z ust. 1 art. 610 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej umowa najmu zostaje zawarta na czas określony w umowie. Jeżeli w umowie nie określono okresu najmu, umowę najmu uważa się za zawartą na czas nieoznaczony (klauzula

2 tego artykułu).

Przedłużenie umowy najmu

Jest to bardzo wygodne dla spieprzonych (biznes się pali, ale znoszą papierkową robotę) i niechlujów (już coś zrobili, ale nie chcą spisywać umowy). Jeżeli w jej treści nie określono początku obowiązywania umowy i nie wskazano daty jej podpisania przez każdą ze stron, wówczas zacznie ona obowiązywać od daty określonej w preambule.

Informacje

Czas trwania umowy może być nieokreślony (ciągnący się w nieskończoność aż do momentu jej rozwiązania) lub oznaczony - ograniczony. Termin nieokreślony ma miejsce, gdy: 1. W umowie dotyczącej okresu obowiązywania umowy (z wyjątkiem umów, dla których zgodnie z Kodeksem cywilnym okres obowiązywania umowy jest warunkiem istotnym i bez określenia okresu obowiązywania umowy) uważane za niezawarte, np. umowa ubezpieczenia, umowa o zarządzanie trustem majątek) nic nie jest powiedziane; 2.

Gdy w umowie wyraźnie wskazano, że jest zawarta na czas nieokreślony; 3.

Czynsz, umowa najmu (część 3)

Wystarczy wskazać następujące warunki istotne:

nazwa dokumentu (dodatkowa umowa o przedłużenie najmu lokalu mieszkalnego/niemieszkalnego na podstawie umowy najmu nr...);
opis stron procesu, ich dane oraz dane kontaktowe;
wskazanie wprowadzanych zmian.

Przykładowe sformułowanie: Należy podać klauzulę (numer klauzuli) umowy najmu nr (numer umowy) w następujący sposób: Wynajmujący udostępnia Najemcy lokal mieszkalny o łącznej powierzchni 45 metrów kwadratowych. m., zlokalizowanej pod adresem: (wskazać adres lokalu) do czasowego posiadania i użytkowania na okres od (wskazać datę rozpoczęcia obowiązywania umowy) do (wskazać datę wygaśnięcia umowy). Na koniec dodaj. umowa, strony muszą podpisać i, jeśli to konieczne, poświadczyć dokument pieczęciami organizacji.

Czas trwania umowy najmu

N 59 „Przegląd praktyki rozstrzygania sporów związanych ze stosowaniem ustawy federalnej „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi”, zwanej dalej pismem informacyjnym Prezydium Najwyższego Sądu Arbitrażowego Rosji Federacja N 59). Zdefiniowane w umowie okres krótszy niż rok. Umowa najmu lokalu niemieszkalnego zawarta na okres krótszy niż rok nie podlega rejestracji państwowej.

W przypadku przedłużenia umowy najmu zawartej na okres krótszy niż rok o ten sam okres po zakończeniu pierwotnego okresu najmu, umowa również nie podlega rejestracji państwowej. Podobnie umowa najmu zawarta na okres krótszy niż rok, w której strony przewidziały warunek automatycznego przedłużenia (przedłużenia) umowy po zakończeniu pierwotnego okresu najmu na ten sam okres w przypadku braku sprzeciwów stron, nie podlega rejestracji państwowej (por.

klauzula 10 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 59).
Podobne niebezpieczeństwo grozi wynajmującemu, jeśli najemca nagle zdecyduje się na zmianę wynajmowanej nieruchomości lub znajdzie tańszą opcję. Dlatego najwygodniejszy i najbezpieczniejszy sposób podpisania umowy o przedłużeniu umowy. Ale podczas kompilacji należy wziąć pod uwagę niektóre ważne punkty. Punkty kontrolne przy rejestracji 1. Umowę o przedłużeniu można podpisać albo w dniu upływu okresu najmu objętego umową, albo w terminie późniejszym.
Jeżeli między datą wygaśnięcia umowy a podpisaniem umowy o jej przedłużeniu upłynęło trochę czasu, wówczas istniejące wówczas stosunki stron nadal reguluje umowa. Ponieważ najemca w dalszym ciągu korzysta z nieruchomości po wygaśnięciu umowy, w przypadku braku sprzeciwu ze strony wynajmującego, umowę uważa się za przedłużoną na tych samych warunkach na czas nieokreślony na podstawie art. 621 ust. 2 Kodeksu cywilnego.
Termin określony w umowie wynosi rok lub dłużej. Umowa najmu lokalu niemieszkalnego (części lokalu niemieszkalnego), zawarta na okres jednego roku lub dłuższy, podlega rejestracji państwowej i uważa się za zawartą z chwilą tej rejestracji (art. 651 ust. 2 art. Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, pismo informacyjne Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 1 czerwca 2000 r. N 53). W przypadku braku rejestracji państwowej taka umowa najmu lokalu niemieszkalnego nie zostaje zawarta. Jeżeli jednak jedna ze stron takiej umowy uchyla się od rejestracji państwowej, druga strona ma prawo, na podstawie klauzuli 3 art. 165 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej do złożenia wniosku o obowiązek rejestracji umowy (patrz paragraf 7 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 59). Do celów stosowania ust. 2 art.

Jak zarejestrować czas nieokreślony umowy najmu

Jednakże w zależności od okoliczności i warunków umowy, po upływie okresu, na jaki została zawarta, stosunki jej stron związane z użytkowaniem (własnością i użytkowaniem) przedmiotu leasingu mogą być kontynuowane. W takim przypadku nie ma konieczności zwrotu wynajmowanej nieruchomości i zawarcia nowej umowy najmu, choć strony nie są pozbawione możliwości sformalizowania w ten sposób stosunku.1. Zgodnie z ust. 2 art. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, jeżeli najemca w dalszym ciągu korzysta z nieruchomości po wygaśnięciu umowy w przypadku braku sprzeciwu ze strony wynajmującego, umowę uważa się za przedłużoną na tych samych warunkach na czas nieokreślony.
Pismo informacyjne Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 2001 r. nr 59 „PRZEGLĄD PRAKTYKI ROZSTRZYGANIA SPORÓW ZWIĄZANYCH ZE STOSOWANIEM PRAWA FEDERALNEGO „O PAŃSTWOWEJ REJESTRACJI PRAW DO NIERUCHOMOŚCI I TRANSAKCJI Z NAMI”). Dlaczego są złe? Tak, ponieważ jeśli będziesz musiał zaostrzyć warunki kontrahentowi (ceny wzrosną z powodu inflacji lub innej potrzeby), wówczas dokonanie zmian bez jego zgody nie będzie możliwe, będziesz musiał go rozwiązać, a możliwość umowa ta powinna przewidywać jej wypowiedzenie na wniosek jednej ze stron.

Inaczej jest w przypadku wygaśnięcia umowy. Jeśli chcesz kontynuować współpracę, zaakceptuj nowe warunki. I nawet jeśli kontrahent zaakceptuje wprowadzane zmiany, w długim okresie czasu może się ich kumulować tak wiele, że można się pogubić w dodatkowych umowach.

Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej (który przewiduje obowiązkową rejestrację państwową wyłącznie umów na czas określony zawartych na okres co najmniej roku) i jest potwierdzony praktyką arbitrażową (Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Wołga-Wiatka z dnia 8 lutego 2002 r. w sprawie nr A79-146-2001-SK2-170, uchwała FAS Okręg Moskiewski z dnia 23 stycznia 2001 r. w sprawie nr KG-A40/6418-00, uchwały Okręgu Północno-Zachodniego FAS z maja 13 stycznia 2004 r. w sprawie nr A56-27225/03, z dnia 25 stycznia 2008 r. w sprawie N A26-394/2007). Umowa najmu przedłużona zgodnie z ust. 1 również nie podlega rejestracji państwowej.
2 łyżki stołowe. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej na czas nieokreślony po upływie głównego okresu w przypadku braku sprzeciwu stron (patrz paragraf 11 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z lutego 16, 2001

1. Umowa najmu zawierana jest na czas określony w umowie.

2. Jeżeli w umowie nie określono okresu najmu, umowę najmu uważa się za zawartą na czas nieoznaczony.

W takim przypadku każdej ze stron przysługuje prawo do odstąpienia od umowy w dowolnym momencie poprzez powiadomienie drugiej strony z miesięcznym wyprzedzeniem, a w przypadku najmu nieruchomość za trzy miesiące. Ustawa lub umowa mogą określić inny termin ostrzeżenia o wypowiedzeniu umowy najmu zawartej na czas nieokreślony.

3. Ustawa może określić maksymalne (ograniczone) warunki umowy dla niektórych rodzajów najmu, a także dla najmu niektórych rodzajów nieruchomości. W takich przypadkach, jeżeli w umowie nie określono okresu najmu i żadna ze stron nie wypowiedziała umowy przed upływem terminu przewidzianego przepisami prawa, umowa ulega rozwiązaniu z upływem tego terminu.

Umowę najmu zawartą na okres przekraczający ustawowy limit uważa się za zawartą na okres równy limitowi.

Komentarz do art. 610 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej

1. Termin obowiązywania umowy najmu, podobnie jak innych umów, zgodnie z art. 190 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej wyznacza się datę kalendarzową lub upływ okresu liczonego w latach, miesiącach, tygodniach, dniach lub godzinach, a także wskazanie zdarzenia, które musi nieuchronnie nastąpić . Ustalenie czasu trwania umowy poprzez wskazanie zdarzenia, którego wystąpienie nie jest nieuniknione, wskazuje na niespójność warunku dotyczącego czasu trwania umowy, w szczególności warunków rozpoczęcia przebudowy, budowy, likwidacji osoba prawna i tak dalej. (przykładowo Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Obwodu Wołga-Wiatka z dnia 1 października 2009 r. w sprawie nr A79-3051/2009).

Jeżeli okresem jest okres czasu, początek i koniec tego okresu reguluje art. Sztuka. 191, 192 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Jednocześnie umowa najmu ma pewną specyfikę. Zatem zgodnie z ust. 2 art. 425 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej strony zawierające umowę najmu często rozciągają jej skutek na stosunki powstałe przed jej zawarciem. W takim przypadku pojawia się pytanie o początek trwania umowy najmu. W paragrafie 6 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 11 stycznia 2002 r. nr 66 „Przegląd praktyki rozstrzygania sporów związanych z czynszem” podano następujące wyjaśnienie: umowa stron, że warunki umowy najmu mają zastosowanie do ich rzeczywistych stosunków nawiązanych przed jej zawarciem, nie oznacza, że bezpośredni obowiązek stron dotrzymywania warunków umowy najmu powstał przed zawarciem umowy, a okres obowiązywania umowy najmu umowę najmu liczy się od chwili jej podpisania, nawet jeżeli strony rozszerzyły umowę o dotychczasowe stosunki.

Jednocześnie w praktyce sądów polubownych okręgów federalnych przyjmuje się wniosek, że jeżeli strony nie rozszerzyły obowiązywania umowy najmu na dotychczasowe stosunki, to okres jej obowiązywania liczy się od dnia określonego w umowie, a nie od chwili jej podpisania, choćby została podpisana później (Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Dalekiego Wschodu z dnia 10 marca 2009 r. N F03-642/2009 w sprawie N A59-825/2008).

Konsekwencje upływu okresu umowy najmu ustalonego w umowie określa paragraf 2 art. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej: jeżeli najemca w dalszym ciągu korzysta z nieruchomości po wygaśnięciu umowy i bez sprzeciwu ze strony wynajmującego, umowę uważa się za przedłużoną na tych samych warunkach na czas nieokreślony (patrz komentarz do Ten artykuł).

Przedłużenie umowy najmu jednostronną decyzją organu państwowego lub samorządu terytorialnego, na podstawie której zawarta została taka umowa, samo w sobie nie powoduje powstania stosunków prawnych najmu (Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Północno- Zachodniopomorskie z dnia 16 listopada 2007 r. N A56-19643/2006), tj. przedłużenie umowy na czas określony. W takim przypadku konieczna jest wola stron umowy.

2. Umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony lub nieokreślony. Ustęp 2 komentowanego artykułu określa specyfikę rozwiązania takiej umowy. W praktyce organów ścigania pojawiają się spory, w których odmowa przez wynajmującego zawarcia umowy najmu zawartej na czas nieokreślony jest traktowana jako nadużycie prawa w rozumieniu art. 10 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Wschodniosyberyjskiego z dnia 1 listopada 2008 r. nr A33-13827/07-F02-4968/08 w sprawie nr A33-13827/07).

Komentowany artykuł nie ustanawia ograniczeń dla stron umowy najmu zawartej na czas nieokreślony w zakresie możliwości odstąpienia od umowy, z wyjątkiem obowiązku zachowania okresu ostrzegawczego określonego w tym artykule lub w umowie. Praktyka sądowa zauważa jednak takie ograniczenia. Na przykład uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Północno-Zachodniego z dnia 8 lutego 2008 r. N A56-11600/2006 uznała, że wynajmujący nie może odmówić zawarcia umowy najmu zawartej na czas nieokreślony w okresie, w którym najemca podejmuje kroki w celu rejestracji umowa dodatkowa do umowy, która ustala nowy termin obowiązywania umowy.

Zawiadomienie drugiej strony o odstąpieniu od umowy najmu zawartej na czas nieokreślony musi zawierać oświadczenie woli o wypowiedzeniu stosunki najmu, być sporządzone w formie pisemnej i przekazane kontrahentowi. Jeżeli po przesłaniu wypowiedzenia umowy najmu wynajmujący podejmie działania wskazujące na kontynuację stosunku najmu, wówczas umowa taka nie może zostać uznana za rozwiązaną (uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Obwodu Wołgi z dnia 10 marca 2010 r. w sprawie nr A57-9902/2008).

Niniejsze wypowiedzenie stanowi bezwarunkową podstawę do rozwiązania stosunku najmu i wydania wynajmowanej nieruchomości. Ma to konsekwencje zarówno dla majątku ruchomego, jak i nieruchomego. Niewłaściwe wykonanie zobowiązania polega na odmowie opuszczenia przez najemcę, który otrzymał zawiadomienie od wynajmującego, nieruchomości w okresie do momentu wygaśnięcia umowy w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw do Nieruchomości i Transakcji z To (Definicje Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 5 maja 2010 r. nr VAS -5162/10 w sprawie nr A56-15420/2009, z dnia 21 lipca 2010 r. nr BAC-8558/10 w sprawie nr. A59-3677/2009).

Umowę najmu uważa się za rozwiązaną odpowiednio po upływie jednego i trzech miesięcy dla ruchomości i nieruchomości, chyba że ustawa lub umowa określa inny okres. Zatem zgodnie z ust. 3 art. 627 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, najemca ma prawo odstąpić od umowy najmu w dowolnym momencie, powiadamiając wynajmującego na piśmie o swoim zamiarze z co najmniej 10-dniowym wyprzedzeniem. Zgodnie z art. 21 ustawy Federacji Rosyjskiej z dnia 21 lutego 1992 r. N 2395-1 „O podłożu”, posiadacz licencji musi zgłosić odmowę prawa do korzystania z podłoża w drodze pisemnego powiadomienia władz, które wydały licencję, nie później niż sześć miesięcy przed podaną datą.

———————————
Zbiór ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej. 1995. N 10. Art. 1995. 823.

Wskazanie w zawiadomieniu innych terminów możliwe jest wyłącznie w przypadkach przewidzianych w umowie. Okres określony zgodnie z klauzulą 2 komentowanego artykułu, po upływie którego umowa najmu zostaje rozwiązana, zaczyna biec od chwili otrzymania odpowiedniego zawiadomienia przez drugą stronę (orzeczenie Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 10 marca 2010 r. nr VAS-2198/10 w sprawie nr A62-5391 /2008).

3. Ust. 3 komentowanego artykułu przewiduje umowy najmu z terminem określonym w przepisach prawa. Wśród takich umów:

- umowę podnajmu, której nie można zawrzeć na okres przekraczający okres obowiązywania umowy najmu (paragraf 2 ust. 2 art. 615 Kodeksu cywilnego);

- umowa najmu, która jest zawierana na okres do jednego roku (klauzula 1 art. 627 Kodeksu Cywilnego);

- umowę dzierżawy działki gruntów rolnych, która może zostać zawarta na okres nieprzekraczający 49 lat (art. 9 ust. 3 ustawy o obrocie gruntami rolnymi);

- umowę dzierżawy działki stanowiącej własność państwa lub gminy, położonej w granicach gruntów zastrzeżonych dla państwa lub potrzeby miejskie, zostaje zawarta na okres, którego czas trwania nie może przekroczyć okresu rezerwacji tych gruntów (klauzula 3.1 art. 22 kodeksu gruntowego);

- umowa dzierżawy działki na potrzeby państwowe lub komunalne lub na prowadzenie prac geodezyjnych na okres nie dłuższy niż rok (klauzula 7 art. 22 kodeksu gruntów) itp.

Jednym z istotnych warunków umowy najmu jest termin. Co do zasady umowa najmu zawierana jest na czas określony przez strony umowy (art. 610 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Jeżeli w umowie nie określono czasu trwania umowy najmu, umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony. Każdej ze stron przysługuje prawo odmowy wykonania warunków umowy i tym samym jej rozwiązania poprzez powiadomienie drugiej strony o odmowie w terminach określonych przepisami prawa cywilnego. Okres ten dla rzeczy ruchomych wynosi co najmniej jeden miesiąc, dla rzeczy nieruchomych – trzy miesiące. Ustawa lub umowa mogą określić inny termin ostrzeżenia o wypowiedzeniu umowy najmu zawartej na czas nieokreślony. Akty legislacyjne Dla niektórych rodzajów nieruchomości można ustalić maksymalne warunki umowy (art. 610 ust. 3 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Więc maksymalny termin dla umowy najmu wynosi 1 rok (art. 627 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Jeżeli przy zawieraniu umowy najmu sama umowa nie wskazuje okresu, na jaki jest zawarta (czyli jest to czas nieoznaczony), a strony nie odstąpiły od umowy przed upływem roku (maksymalnie możliwa data), umowa ulega rozwiązaniu z chwilą upływu terminu. Maksymalne okresy dzierżawy gruntu wynoszą od 5 do 20 lat, w zależności od celu użytkowania (art. 10 ustawy o gruntach). Umowę najmu zawartą na okres przekraczający ustawowy limit uważa się za zawartą na okres równy limitowi.

Jeśli chodzi o czas trwania umowy najmu, ustawodawca ustanawia istotne zapisy dla najemcy. Po wygaśnięciu umowy najmu, prawo pierwokupu zawarcia umowy najmu (tj. na nowy okres) przysługuje najemcy, który należycie wypełnił swoje zobowiązania. Jeżeli najemca zamierza kontynuować stosunek umowny, musi powiadomić wynajmującego o chęci zawarcia takiej umowy. Wypowiedzenie musi zostać przesłane wynajmującemu w formie pisemnej w terminie określonym umową najmu lub co najmniej na miesiąc przed zakończeniem poprzedniej umowy. Najemca ma prawo zwrócić się do sądu, gdy wynajmujący naruszy prawo pierwokupu przysługujące najemcy działającemu w dobrej wierze.

Termin przedawnienia (czyli okres, w którym najemca może skierować sprawę do sądu) wynosi jeden rok. Może przed sądem żądać od wynajmującego przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy najmu oraz naprawienia strat lub jedynie naprawienia strat spowodowanych odmową ponownego zawarcia umowy najmu. Jeżeli po upływie umowy najmu najemca w dalszym ciągu korzysta z przedmiotu najmu bez pisemnego powiadomienia o zamiarze przedłużenia umowy, a działania te nie budzą sprzeciwu ze strony wynajmującego, umowę najmu uważa się za zawartą ponownie zawarta na tych samych warunkach na czas nieokreślony.

Prawa najemcy w każdym przypadku są pilne, nawet jeśli długość odpowiedniego okresu nie jest określona. Wniosek ten wynika z samej natury umowy najmu, po ustaleniu której prawo własności pozostaje przy leasingodawcy. „Bezterminowe korzystanie z cudzej rzeczy połączone z własnością byłoby równoznaczne z prawem własności” * (201), które w ten sposób utraciłoby własność w swej największej pełni.
Czas trwania umowy najmu może być określony lub nieokreślony. Okres obowiązywania można określić w umowie najmu, wskazując datę jej wygaśnięcia; liczbę lat (inny okres), przez jaki umowa obowiązuje. Umowa stron może zastrzec, że warunki umowy najmu mają zastosowanie do stosunków rzeczywistych istniejących przed jej zawarciem. Jednakże w związku z taką umową nie można stwierdzić, że zmienił się okres obowiązywania umowy, gdyż termin obowiązywania umowy zaczyna biec od chwili jej zawarcia (klauzula 6 Przeglądu Najmu). Zgodnie z art. 190 Kodeksu Cywilnego, termin ten można określić w umowie poprzez wskazanie zdarzenia, które nieuchronnie musi nastąpić. Kluczowym warunkiem stosowania tej zasady jest nieuchronność wystąpienia zdarzenia. Tym samym w jednym ze przypadków brano pod uwagę umowę najmu, w której wskazano, że obowiązuje ona do czasu rozpoczęcia przebudowy wynajmowanej nieruchomości. Ponieważ nie była znana data przebudowy, sąd uznał umowę za zawartą na czas nieokreślony (klauzula 4 Przeglądu Najmu).
W przypadku niektórych rodzajów umów najmu, a także umów najmu niektórych rodzajów nieruchomości stosuje się Kodeks cywilny i inne prawa federalne może ustalić obowiązkowe (maksymalne i minimalne) warunki umowy. Przykładowo umowa dzierżawy działki leśnej znajdującej się na własność państwa lub gminy zawierana jest wg główna zasada na okres od dziesięciu do czterdziestu dziewięciu lat (art. 72 klauzula 3 Kodeksu Leningradzkiego); maksymalny czas trwania umowy najmu wynosi jeden rok (art. 627 ust. 1 k.c.); umowa podnajmu nie może być zawarta na okres dłuższy niż czas trwania umowy najmu (art. 615 ust. 2 k.c.)* (202). Umowę najmu zawartą na okres przekraczający ustawowy limit uważa się za zawartą na okres równy limitowi (art. 610 ust. 3 Kodeksu cywilnego). Ograniczenie terminów umów najmu wynika z chęci ustawodawcy, aby zapobiec zakryciu przeniesienia własności nieruchomości poprzez jej najem oraz dać stronom możliwość każdorazowego dostosowania warunków najmu zgodnie z przepisami prawa zmieniająca się sytuacja gospodarcza* (203).
Jeżeli w umowie najmu nie określono czasu jej obowiązywania, umowę powszechnie uważa się za zawartą na czas nieoznaczony. Innymi słowy, pomimo istotnej roli terminu przy najmie nieruchomości, art. 610 Kodeksu cywilnego nie kwalifikuje go jako istotne warunki umowa wynajmu. W takim przypadku moment rozwiązania umowy zależy wyłącznie od uznania stron. Gdy tylko któryś z nich straci zainteresowanie utrzymaniem umowy najmu, będzie miał do tego prawo jednostronnie i bez podania przyczyn odmówić zawarcia umowy, za uprzednim powiadomieniem drugiej strony (chyba, że ustawa lub umowa określają inny termin wypowiedzenia, wówczas zgodnie z art. 610 ust. 2 Kodeksu cywilnego obowiązuje termin jednego miesiąca) wymagane w przypadku najmu ruchomości i trzy miesiące w przypadku dzierżawy nieruchomości). Zawiadomienie takie musi być zgodne z przepisami dotyczącymi ważności transakcji. Rozwiązanie umowy w określony sposób nie jest przedterminowe i dlatego nie wymaga postępowania sądowego. Ponadto należy rozumieć, że w przypadku odstąpienia od umowy najmu zgodnie z tymi zasadami strony nie mają prawa żądać odszkodowania za straty i (lub) zapłaty kary, ponieważ nie doszło do naruszenia umowy. Jeżeli którakolwiek ze stron naruszy swoje obowiązki wynikające z umowy, druga strona ma prawo ją rozwiązać, jednak na innych zasadach – art. 619 i 620 Kodeksu Cywilnego (klauzula 5 Przeglądu Najmu).
Jak widać brak ustalenia okresu najmu nie oznacza wieczności w korzystaniu z nieruchomości, lecz wręcz przeciwnie, możliwość jej wypowiedzenia w dowolnym momencie na wniosek którejkolwiek ze stron. Jeżeli umowa najmu, dla której termin jest określony przepisami prawa, nie określa okresu jej obowiązywania, obowiązuje ona do upływu tego terminu, pod warunkiem, że przed tym momentem żadna ze stron nie zgłosi odmowy zawarcia umowy.
Na koniec w tej kwestii warto zwrócić uwagę na przewidzianą przez prawo możliwość przekształcenia umowy najmu zawartej na czas określony w umowę najmu z w sposób nieokreślony. Jeżeli termin obowiązywania umowy upłynął, a najemca w dalszym ciągu korzysta z nieruchomości bez sprzeciwu ze strony wynajmującego, umowę najmu uważa się za odnowioną (art. 621 ust. 2 Kodeksu cywilnego). Jednocześnie okres, na jaki umowa zostaje przedłużona, jest nieokreślony (klauzula 11 Przeglądu Najmu)*(204).

Więcej na ten temat Czas trwania umowy najmu:

Pytanie_66. Pojęcie i rodzaje umów leasingu i kredytu. Przedmioty, forma i okres najmu i pożyczki
Umowa najmu nieruchomości została zawarta na okres jedenastu miesięcy z automatycznym przedłużeniem na ten sam okres. Czy taka umowa podlega rejestracji państwowej jako umowa, która po pierwszym przedłużeniu zostanie zawarta na okres dłuższy niż rok?
Przedwstępna umowa najmu. Nieważność umowy najmu i ulepszenia nieruchomości
Do art. 606 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej („Umowa najmu”), art. 665 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej („Umowa leasingu finansowego”), art. 702 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej („Umowa o budowę „), art. 740 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej („Umowa o budowę”), art. 758 kodeksu cywilnego RF („Umowa o wykonanie prac projektowych i geodezyjnych”), art. 769 rosyjskiego kodeksu cywilnego Federacja („Umowa o wykonanie prac badawczo-rozwojowych i technologicznych”), art. 779 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej („Umowa o świadczenie usług odpłatnych”), art. 784 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej („ Postanowienia ogólne w sprawie transportu”), art. 801 Kodeksu cywilnego
Pytanie_70. Komercyjna umowa najmu lokalu mieszkalnego: koncepcja, rodzaje i charakterystyka umowy, przedmiot i podmioty (prawa, obowiązki, odpowiedzialność); forma, tryb zawarcia; cechy ustalania ceny w umowie; warunek kontraktu
Pytanie_68. Wynajem nieruchomości: koncepcja, rodzaje i charakterystyka umowy; nieruchomość jako przedmiot umowy; podmioty (prawa i obowiązki, odpowiedzialność); formularz; tryb zawierania, zmiany i rozwiązania umowy; cechy ustalania czynszu; znaczenie poszczególnych warunków umowy.