Jak zarejestrować czas nieokreślony umowy najmu. Okres najmu i okres obowiązywania umowy najmu. Okres najmu i okres obowiązywania umowy najmu

Okres wynajmu lokale niemieszkalne nie ma zastosowania do warunków obowiązkowych przy sporządzaniu umowy i nie jest uregulowane przez prawo.

Definicja terminu najmu nieruchomości zawarta jest w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej. Zgodnie z art. 190. termin w tekście umowy może być oznaczony w formie daty kalendarzowej albo przez odniesienie do okresu czasu. Okres użytkowania obiektu można liczyć w miesiącach, latach, a także dniach i godzinach.

Ponadto możliwe jest wskazanie wystąpienia zdarzenia, jeśli jest ono nieuniknione. W takim przypadku umowa również będzie traktowana jako zawarta na czas określony.

Jeżeli w treści umowy jest wzmianka o zaistnieniu zdarzenia, które nie jest nieuniknione, wówczas umowę uważa się za zawartą na czas nieokreślony, gdyż okres w tym przypadku nie jest uzgodniony. Przykładowo umowa obowiązuje do momentu rozpoczęcia przebudowy obiektu lub do czasu jego likwidacji osoba prawna.

Czas trwania umowy ustalany jest przez strony i stanowi warunek dodatkowy.

Zatem z punktu widzenia okresu obowiązywania wyróżnia się trzy rodzaje umów najmu:

1. Umowa krótkoterminowa (ważna krócej niż rok kalendarzowy)
2. Umowa długoterminowa (ważna przez rok lub dłużej)
3. Umowa na czas nieokreślony (dokładny okres obowiązywania nie jest określony)

Krótkoterminowa umowa najmu lokalu niemieszkalnego

Umowę najmu lokalu użytkowego (niemieszkalnego) zawartą na okres krótszy niż rok kalendarzowy uważa się za umowę krótkoterminową.

Krótkoterminowe umowy najmu lokali niemieszkalnych, budowli, działek i innych nieruchomości nie podlegają obowiązkowej rejestracji państwowej.

Dlatego często stosuje się krótkoterminową formę umowy, aby uprościć proces zawierania transakcji. Wielu najemców i wynajmujących (głównie osoby fizyczne lub małe firmy) stara się unikać rejestracji umowy najmu ze względu na niechęć do poświęcania czasu na składanie dokumentów i uiszczanie opłat państwowych.

Umowa najmu lokalu niemieszkalnego

Należy pamiętać, że jeżeli umowa zostanie zawarta przez strony np. 1 dnia miesiąca i obowiązuje do 30 (31) dnia poprzedniego miesiąca Następny rok, wówczas w tym przypadku okres ważności przyjmuje się za równy rok, a umowa podlega rejestracji państwowej.

Zatem przy zawieraniu umowy krótkoterminowej na okres krótszy niż rok konieczne jest wskazanie daty końcowej odpowiadającej przedostatniemu dniu miesiąca.

Rejestracji nie podlega także umowa najmu zawarta na okres krótszy niż rok, ale przewidująca automatyczne przedłużenie w przypadku braku sprzeciwu obu stron.

Po wygaśnięciu umowy można ją przedłużyć na ten sam okres (mniej niż rok), a rejestracja państwowa nie jest wymagana.

Zgodnie z klauzulą ​​10 biuletyn Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 59, strony mogą przewidzieć automatyczne przedłużenie umowy po jej wygaśnięciu na ten sam okres, w przypadku braku sprzeciwu stron transakcji, w takim przypadku nie wymaga również rejestracji umowy.

Długoterminowa umowa najmu lokalu niemieszkalnego

Umowę najmu zawartą na okres jednego roku i dłużej uważa się za umowę długoterminową.

Zgodnie z ust. 2 art. 651 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej okres obowiązywania umowy najmu, rozpoczynający się od 1 dnia miesiąca tego roku i kończący się 30 (lub 31) dniem poprzedniego miesiąca roku następnego, wynosi uważa się za równy rok (klauzula 3 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 66).

Wynajem nieruchomości niemieszkalnych, budowli, lokali i działek na okres dłuższy niż rok podlega obowiązkowej rejestracji państwowej, zgodnie z klauzulą ​​2 art. 651 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej.

W takim przypadku umowa wchodzi w życie z chwilą zakończenia procedury rejestracyjnej, której skutkiem jest opieczętowanie oryginału dokumentu i wpis do archiwum właściwego organu (art. 651 ust. 2 u.p.k.). Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, pismo informacyjne Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 1 czerwca 2000 r. N 53).

Proces rejestracji umowy trwa 18 dni od dnia jej złożenia kompletny zestaw dokumenty do organów terytorialnych federalnej służby rejestracji stanu, katastru i kartografii.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej, jeżeli najemca za zgodą wynajmującego kontynuuje korzystanie z lokalu po upływie okresu określonego w umowie, umowę uważa się za przedłużoną na Nie pewien okres z tymi samymi warunkami.

Jeżeli umowa długoterminowego najmu nieruchomości niemieszkalnej (lub jej części) nie została zarejestrowana, uważa się ją za niezawartą i nie wchodzi w życie.

Przy okazji! Może Ci się przydać:

Bezpłatna umowa najmu lokalu niemieszkalnego

Jeżeli jedna ze stron transakcji odmówi poddania się rejestracji państwowej, druga strona ma prawo złożyć pozew o obowiązek rejestracji dokumentu (klauzula 7 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 59).

a) na czas nieokreślony;

Termin nieokreślony.

Zgodnie z ust. 2 art. 610 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej

Na czas nieokreślony, niepodlegający rejestracji państwowej (mimo że faktyczny czas trwania takiej umowy może przekroczyć rok). Stanowisko to wynika z dosłownej wykładni ust. 2 art. 651 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (który przewiduje jedynie obowiązkową rejestrację państwową umowy na czas określony zawarta na okres co najmniej roku) i potwierdzona praktyką arbitrażową (Uchwała Okręgu FAS Wołga-Wiatka z dnia 8 lutego 2002 r. w sprawie nr A79-146-2001-SK2-170, Uchwała Okręgu Moskiewskiego FAS z dnia 23 stycznia 2001 r. w sprawie nr KG-A40/6418-00, Uchwały Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Północno-Zachodniego z dnia 13 maja 2004 r. w sprawie nr A56-27225/03 z dnia 25 stycznia 2008 r. w sprawie nr A26-394/2007).

Zawarta umowa najmu lokalu niemieszkalnego

Paragraf 3, ustęp 1, art.

621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi skutki prawne naruszenie przez wynajmującego prawa pierwokupu najemcy do zawarcia umowy najmu nowy semestr: jeżeli wynajmujący odmówił zawarcia umowy z najemcą na nowy okres, ale w ciągu roku od dnia wygaśnięcia umowy z nim zawarł umowę najmu z inną osobą, najemca ma prawo we własnym zakresie według własnego uznania, żądać przed sądem przeniesienia praw i obowiązków wynikających z zawartej umowy oraz naprawienia strat spowodowanych odmową przedłużenia z nim umowy najmu lub jedynie naprawienia takich strat.

W tym przypadku w rozumieniu tej normy nie ma znaczenia, czy wynajmujący miał zamiar zawrzeć umowę najmu z inną osobą bezpośrednio w chwili wygaśnięcia poprzedniej umowy najmu, czy też taki zamiar pojawił się po stronie wynajmującego później (w ciągu roku).

Przeczytaj także:

Przejdź do serwisu Turbodoc

Wróć do wynajmu mieszkań

Strony same decydują o tym, jak długo umowa zostanie zawarta.

Jednak ustawodawstwo przewiduje terminy dla niektórych rodzajów umów oraz specyfikę praw i obowiązków stron w zależności od czasu trwania umowy.

Dlatego postanowiliśmy przygotować dla Państwa osobny artykuł poświęcony konkretnie warunkom umów najmu.

Zgodnie z ust. 1 art. 683 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej umowa najmu zawierana jest na okres nieprzekraczający pięciu lat.

Jeżeli termin nie został określony w umowie, wówczas uważa się ją za zawartą z chwilą maksymalny termin czyli przez pięć lat.

Odrębnie wyróżnia się wynajem krótkoterminowy - umowa zawarta na okres do jednego roku (art. 683 ust. 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Osobliwością wynajmu krótkoterminowego jest to, że na mocy takiej umowy najemca może zostać ograniczony w niektórych prawach, a mianowicie:

1. Najemcy nie przysługuje prawo pierwokupu do zawarcia umowy na nowy okres.

2. Najemca nie będzie mógł zakwaterować w mieszkaniu obywateli zamieszkujących z nim na stałe, a także mieszkańców tymczasowych.

3. Najemca nie będzie miał prawa podnajmu mieszkania.

4. Najemca nie będzie miał prawa żądać, za zgodą wynajmującego, zastąpienia najemcy w umowie jednym z mieszkających z nim na stałe obywateli.
5. Jeżeli wynajmujący wystąpi do sądu z żądaniem rozwiązania umowy z jednej z przyczyn wymienionych w ust. 2 art. 687 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej pracodawca nie będzie mógł żądać wyznaczenia mu terminu na usunięcie naruszenia warunków umowy ani odroczenia decyzji sądu o rozwiązaniu umowy.

Jednak wszystkie te ograniczenia można anulować odpowiednimi warunkami samej umowy, jeśli strony uznają to za konieczne.

Różnica między umowami najmu krótkoterminowego i długoterminowego

Oprócz możliwości ograniczenia praw najemcy istnieje jeszcze jedna różnica pomiędzy umową najmu krótkoterminowego i długoterminowego. Ograniczenia prawa własności lokalu mieszkalnego powstałe na podstawie umowy najmu zawartej na okres co najmniej roku podlegają rejestracji państwowej w sposób określony w ustawie o rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią.

Wynajem lokalu mieszkalnego na podstawie umowy zawartej na okres co najmniej roku podlega rejestracji państwowej.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana jest na okres nie dłuższy niż pięć lat. Jeżeli w umowie nie określono terminu, umowę uważa się za zawartą na okres pięciu lat.

Do umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na okres do jednego roku (krótko- najem okazjonalny), chyba że umowa stanowi inaczej.

Maksymalny okres zawarcia umowy najmu wynosi pięć lat. Uważamy, że okres ten został ustalony ze względu na fakt, że lokal mieszkalny służy wyłącznie do zamieszkania, dlatego może zaistnieć potrzeba zapewnienia obywatelowi możliwości zamieszkiwania w lokalu mieszkalnym przez długi czas.

Umowa najmu z kolei może ustalić inny okres, nie dłuższy jednak niż pięć lat. Również umowa najmu może w ogóle nie określać czasu trwania, ale w tym przypadku będzie uważana za umowę zawartą na okres pięciu lat. Wynika z tego, że okres obowiązywania umowy najmu nie jest jej istotnym warunkiem.

Z materiałów praktyki orzeczniczej wynika, że ​​to właśnie termin stanowi kryterium odróżniające umowy najmu komercyjnego od umowy najmu socjalnego (por. art.

okres najmu i okres najmu

Definicja Sił Zbrojnych Federacji Rosyjskiej N 18-KG12-59).

W przypadku zawarcia umowy najmu socjalnego, zgodnie z art. 60 Kodeksu mieszkaniowego RF, umowa taka zostaje zawarta bez określenia okresu jej ważności.

W zależności od okresu umowy najmu dzielą się na:

— krótkoterminowe — umowy zawierane na okres do jednego roku;

- długoterminowe - umowy zawierane na okres od roku do pięciu lat.

W przypadku umów krótkoterminowych, gdyż są to umowy zawarte na krótki okres, postanowienia wskazujące w nich obywateli zamieszkujących na stałe z najemcą lokal mieszkalny, mieszkańców tymczasowych, prawo pierwokupu najemcy do zawarcia umowy na nowy okres, podnajem, zmiana najemcy, nie stosuje się.

Umowę najmu lokalu niemieszkalnego strony mogą zawrzeć:

a) na czas nieokreślony;

b) na czas określony w umowie krótszy niż rok;

c) przez okres jednego roku lub dłuższy określony w umowie.

Rozważmy specyfikę regulacji prawnej określonych warunków umowy najmu lokalu niemieszkalnego.

Termin nieokreślony.

Zgodnie z ust. 2 art. 610 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej Jeżeli w umowie nie określono okresu najmu, umowę najmu uważa się za zawartą na czas nieoznaczony.

W takim przypadku każdej ze stron umowy najmu lokalu niemieszkalnego przysługuje prawo odstąpienia od umowy w dowolnym momencie, zawiadamiając o tym drugą stronę z trzymiesięcznym wyprzedzeniem.

Nie podlega rejestracji państwowej także umowa najmu, przedłużona zgodnie z ust. 2 art. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej na czas nieokreślony po upływie okresu głównego, w przypadku braku sprzeciwu stron (patrz ust.

Czynsz, umowa najmu (część 3)

11 Pismo informacyjne Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2001 r. N 59 „Przegląd praktyki rozstrzygania sporów związanych ze stosowaniem Prawo federalne„W sprawie państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi” – zwane dalej pismem informacyjnym Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 59).

Termin określony w umowie jest krótszy niż rok.

Zawarta umowa najmu lokalu niemieszkalnego na okres krótszy niż rok, nie podlega rejestracji państwowej.

W przypadku przedłużenia umowy najmu zawartej na okres krótszy niż rok o ten sam okres po zakończeniu pierwotnego okresu najmu, umowa również nie podlega rejestracji państwowej. Podobnie umowa najmu zawarta na okres krótszy niż rok nie podlega rejestracji państwowej, w której strony przewidziały warunek automatycznego przedłużenia (przedłużenia) umowy po zakończeniu pierwotnego okresu najmu na ten sam okres w przypadku braku sprzeciwu stron (patrz paragraf 10 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej N 59).

Termin określony w umowie wynosi rok lub dłużej.

Zawarta umowa najmu lokalu niemieszkalnego (części lokalu niemieszkalnego). na okres jednego roku lub dłużej, pod warunkiem rejestracji państwowej i uważa się za zawartą z chwilą takiej rejestracji (art. 651 ust. 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, pismo informacyjne Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 1 czerwca 2000 r. N 53). W przypadku braku rejestracji państwowej taka umowa najmu lokalu niemieszkalnego nie zostaje zawarta. Jeżeli jednak jedna ze stron takiej umowy uchyla się od rejestracji państwowej, druga strona ma prawo, na podstawie klauzuli 3 art. 165 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej do złożenia wniosku o obowiązek rejestracji umowy (patrz paragraf 7 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 59).

Do celów stosowania ust. 2 art. 651 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej okres obowiązywania umowy najmu, ustalony od 1 dnia dowolnego miesiąca roku bieżącego do 30 (31) dnia poprzedniego miesiąca roku następnego, uznaje się za równy do roku (klauzula 3 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 66) . W związku z tym taka umowa najmu podlega rejestracji państwowej.

Państwowa rejestracja najmu nieruchomość przeprowadzono poprzez państwową rejestrację umowy najmu tej nieruchomości. Wniosek o rejestrację państwową umowy najmu nieruchomości może złożyć jedna ze stron umowy najmu nieruchomości (klauzula 1, art. 26 ustawy nr 122-FZ).

W przypadku złożenia państwowej rejestracji umowy najmu lokalu niemieszkalnego do organu terytorialnego Federalnej Służby Rejestracji Państwowej, Katastru i Kartografii (Rosreestr), przedkłada się:

a) wniosek o rejestrację państwową (który z reguły sporządzany jest bezpośrednio w organie terytorialnym Federalnej Służby Rejestracji Państwowej, Katastru i Kartografii);

b) umowę najmu sporządzoną i wykonaną zgodnie z obowiązującymi przepisami, w co najmniej dwóch oryginałach (z których jeden po państwowej rejestracji praw należy zwrócić właścicielowi praw autorskich, drugi należy umieścić w aktach własności dokumenty). Co do zasady umowę najmu zgłasza się do rejestracji państwowej w trzech oryginałach: po jednym egzemplarzu dla każdej ze stron, po jednym egzemplarzu – do organu rejestrującego (do akt dokumentów tytułowych);

c) paszport katastralny lokalu wskazujący wielkość wynajmowanej powierzchni;

d) dokumenty potwierdzające status prawny wynajmującego i najemcy:

- dla osób fizycznych - dokument tożsamości (np Obywatele Rosji— paszport obywatela Federacji Rosyjskiej);

- dla przedsiębiorców indywidualnych - dokument tożsamości oraz zaświadczenie o rejestracji państwowej as przedsiębiorca indywidualny;

- dla osób prawnych - dokumenty założycielskie, zaświadczenie o rejestracji państwowej, dokument o wyborze jedynego organu wykonawczego osoby prawnej (decyzja uczestnika, protokół z walnego zgromadzenia uczestników (akcjonariuszy)) oraz postanowienie o dokonaniu jedyny organ wykonawczy, który ma objąć urząd;

e) dokumenty potwierdzające uprawnienia osób reprezentujących interesy wynajmującego lub najemcy przy zawieraniu i państwowej rejestracji umowy najmu (jeżeli wynajmujący lub najemca działa przez przedstawiciela);

f) notarialna zgoda małżonka na zawarcie umowy najmu, sporządzona zgodnie z ust. 3 art. 35 Kodeksu rodzinnego Federacji Rosyjskiej lub oświadczenie o braku stosunków małżeńskich (jeżeli wynajmujący lub najemca jest indywidualny, m.in. przedsiębiorca indywidualny);

g) zgoda właściciela nieruchomości państwowej lub komunalnej na zawarcie przez przedsiębiorstwo umowy najmu lokalu niemieszkalnego (jeżeli umowę najmu lokalu niemieszkalnego zawiera przedsiębiorstwo jednolite lub państwowe, któremu przypisana jest nieruchomość) w ramach prawa zarządzania gospodarczego lub kierownictwo operacyjne);

h) dokument potwierdzający zapłatę cła państwowego.

Rejestracja państwowa umowy najmu nieruchomości jest możliwa tylko w przypadku rejestracji państwowej wcześniej powstałych praw wynajmującego do przedmiotu leasingu (prawa własności, zarządzania gospodarczego lub zarządzania operacyjnego). Na przykład niemożliwe jest przeprowadzenie rejestracji państwowej długoterminowej umowy najmu lokalu niemieszkalnego znajdującego się w budynku, który został wybudowany (i być może nawet podłączony do komunikacji), ale nie został przyjęty do eksploatacji zgodnie z art. zgodnie z ustaloną procedurą, w związku z czym dokumenty dotyczące rejestracji praw własności, licencja wynajmującego na ten budynek nie została złożona w organie rejestracyjnym.

W praktyce często pomiędzy podmiotami gospodarczymi zawierane są także przedwstępne umowy najmu, zgodnie z którymi strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości głównej umowy najmu. Takie przedwstępne umowy najmu nie podlegają rejestracji państwowej, niezależnie od okresu, na jaki przewidywana jest umowa główna najmu (klauzula 14 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 59).

Zgodnie z ust. 1 art. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, o ile ustawa lub umowa najmu nie stanowią inaczej, po wygaśnięciu umowy najmu najemca ma, przy pozostałych przesłankach niezmiennych, pierwszeństwo przed innymi osobami zawarcia umowy najmu na nowy termin. Warunki skorzystania przez najemcę z prawa pierwokupu są następujące:

a) z prawa pierwokupu może skorzystać wyłącznie najemca działający w dobrej wierze, który należycie wypełnił swoje obowiązki wynikające z umowy najmu. Odpowiednio, np. w przypadkach, gdy najemca nie płacił w terminie czynszu, wykorzystywał przedmiot najmu do innych celów lub z naruszeniem warunków umowy, nienależycie dopełniał swoich obowiązków w zakresie utrzymania przedmiotu najmu itp., najemca nie ma prawa pierwokupu;

b) najemca ma obowiązek pisemnie zgłosić wynajmującemu chęć zawarcia umowy najmu na nowy okres. Zgłoszenia takiego najemca musi dokonać w terminie określonym w umowie najmu, a jeżeli termin taki nie jest określony w umowie, w rozsądnym terminie przed zakończeniem umowy;

c) najemca ma prawo skorzystać z prawa pierwokupu do zawarcia umowy najmu na nowy okres, pod innymi warunkami niezmiennymi, oferowanej innym potencjalnym najemcom. W związku z tym mogą to być odmienne (w porównaniu z pierwotną umową najmu) warunki dotyczące wysokości czynszu, trybu i celów korzystania z przedmiotu leasingu itp. Należy mieć na uwadze, że zawierając umowę najmu na nowy okres, najemca nie ma prawa narzucać wynajmującemu warunków pierwotnej umowy najmu. Jak wyjaśniono w paragrafach 31, 32 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 66, umowa najmu zawarta zgodnie z ust. 1 art. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej na nowy okres, zostaje zawarta nowa umowa najmu; Zawierając umowę najmu na nowy okres, strony nie są związane warunkami umowy poprzednio obowiązującej. Wniosek ten pośrednio wynika z ust. 2 s. 1 szt. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, zgodnie z którym przy zawieraniu umowy najmu na nowy okres warunki umowy mogą zostać zmienione za zgodą stron.

Należy pamiętać, że klauzula 1 art. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej ma charakter rozporządzający. Tym samym strony umowy najmu mają prawo wyłączyć najemcy prawo pierwokupu do zawarcia umowy najmu na nowy okres.

Zgodnie z ust. 2 art. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, jeżeli najemca w dalszym ciągu korzysta z nieruchomości po wygaśnięciu umowy w przypadku braku sprzeciwu ze strony wynajmującego, umowę uważa się za przedłużoną na tych samych warunkach na czas nieokreślony.

Tym samym umowa najmu nie wygasa automatycznie po upływie ustalonego w niej okresu najmu. Strony umowy najmu lokalu niemieszkalnego często zapominają o praktycznym znaczeniu tego postanowienia.

W rozumieniu ust. 2 art. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, strona umowy najmu zamierzająca rozwiązać umowę najmu po jej wygaśnięciu termin ostateczny najmu (lub zamiaru jego przedłużenia na innych warunkach), musi podjąć działania wskazujące na taki zamiar. W związku z tym należy niezwłocznie przesłać drugiej stronie informację o niechęci do kontynuowania stosunku najmu i konieczności przyjęcia i przekazania przedmiotu leasingu lub ofertę przedłużenia umowy najmu na innych warunkach. W przeciwnym razie umowa najmu lokalu niemieszkalnego zostanie przedłużona na czas nieokreślony na tych samych warunkach i nie będzie już tak łatwo odmówić: konieczne będzie powiadomienie drugiej strony z trzymiesięcznym wyprzedzeniem (ust. 2 art. 610 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Przeczytaj także:

Przejdź do serwisu Turbodoc

Umowa wynajmu

Umowa wynajmu jest rodzajem umowy najmu. Cechą kwalifikującą wydzielenie umowy najmu na odrębną instytucję prawną jest konsumencki charakter umowy dla najemcy i przedsiębiorczy charakter dla wynajmującego.

Termin „wynajem” był używany w rosyjskim ustawodawstwie przedrewolucyjnym w odniesieniu do wynajmu mebli, odzieży i ogólnie mienia ruchomego. Umowa najmu nie została jednak sporządzona w odrębnej instytucji prawnej, a do najmu rzeczy ruchomych zastosowano zasady najmu nieruchomości, różnica dotyczyła jedynie nazwy umów.

W okresie sowieckim pojawił się szczególny rodzaj umowy najmu nieruchomości - najem gospodarstwa domowego, na mocy którego w art. 277 Kodeksu cywilnego z 1964 r. rozumiano umowę najmu przedmiotów użytku domowego, instrumentów muzycznych, sprzętu sportowego, samochody osobowe oraz inna własność osobista przekazana obywatelowi przez państwo, spółdzielnię lub organizację publiczną.

Jednocześnie art. 294 kodeksu cywilnego z 1964 r., pod warunkiem, że stosunki wynikające z umowy gospodarstwa domowego regulują standardowe umowy najmu gospodarstw domowych dotyczące niektórych rodzajów nieruchomości, zatwierdzone przez Radę Ministrów RSFSR. Obecność specjalnych regulacji prawnych dotyczących umów zawieranych między gospodarstwami domowymi w okresie sowieckim sugeruje, że umowa ta ukształtowała się jako niezależna instytucja prawna: jako odrębny rodzaj umowy najmu nieruchomości.

Koncepcja umowy najmu.

Regulacja prawna umowy najmu. Zasady regulujące stosunki wynikające z umowy najmu są zapisane w § 2 rozdziału 34 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Ponieważ umowa najmu jest rodzajem umowy najmu, ogólne przepisy dotyczące najmu zawarte w § 1 rozdziału 34 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej stosuje się pomocniczo do tej umowy, chyba że przepisy Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowią inaczej Federacja Rosyjska w sprawie umów najmu.

Ponadto, jeżeli najemcą jest obywatel-konsument, w stosunkach stron obowiązuje Ustawa Federacja Rosyjska z dnia 07.02.92 nr 2300-1 „O ochronie praw konsumentów” (rozdział 1). Okoliczność tę potwierdza wyjaśnienie zawarte w paragrafie 1 uchwały Plenum Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej z dnia 29 września 1994 r. nr 7 „W sprawie praktyki sądów rozpatrujących sprawy z zakresu ochrony praw konsumentów”, zgodnie do czego przy rozstrzyganiu sporów sądy muszą wychodzić z faktu, że w kręgu stosunków regulowanych Ustawodawstwo dotyczące ochrony praw konsumentów obejmuje stosunki wynikające m.in. z umów „najmu”, w tym najmu.

Ustawa Federacji Rosyjskiej „O ochronie praw konsumentów” w art. 1 dopuszcza możliwość regulowania stosunków w zakresie ochrony praw konsumentów nie tylko ustawami federalnymi, ale także aktami prawnymi Federacji Rosyjskiej (tj. dekretami Prezydenta Federacji Rosyjskiej i uchwałami Rządu Federacji Rosyjskiej) , co zatem może mieć zastosowanie również przy regulowaniu stosunków wynikających z umowy najmu.

Charakterystyka prawna umowy najmu. Umowa najmu jest dobrowolna, odpłatna, wzajemna.

Ponadto umowa najmu jest umową publiczną (art. 626 ust. 3 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Podstawowe warunki umowy najmu. Warunki, w przypadku braku których umowę najmu uważa się za niezawartą, zawierają postanowienia dotyczące jej przedmiotu.

Przedmiot umowy najmu. W oparciu o treść art. 626 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej przedmiotem umowy najmu mogą być wyłącznie rzeczy ruchome (z wyjątkiem Pojazd, dla którego specjalne regulacje prawne w ramach umowy najmu pojazdu).

Nieruchomość oddana w ramach umowy najmu wykorzystywana jest na cele konsumpcyjne (wynajem telewizorów, sprzętu sportowego, łodzi itp.), chyba że umowa stanowi inaczej lub wynika z istoty zobowiązania.

Oznacza to, że z umowy lub istoty zobowiązania może wynikać, że nieruchomość służy prowadzeniu działalności gospodarczej. Tym samym objęcie w posiadanie i używanie przez osoby prawne i przedsiębiorców indywidualnych sprzętu biurowego, sprzętu AGD, mebli, lodówki do biura itp. będą regulowane przepisami Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej dotyczącymi wynajmu.

Istotną cechą umowy najmu jest to, że przedmiot najmu przechodzi w posiadanie i używanie najemcy. Oznacza to, że wynajmujący nie może zachować własności rzeczy. Tymczasem ogólne zasady umowy najmu pozwalają wynajmującemu zachować prawo własności zgodnie z ogólnymi zasadami umowy najmu (patrz art. 606 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Czas trwania umowy najmu. Postanowienie zawarte w umowie najmu nie dotyczy warunków istotnych. Dlatego może, ale nie musi, zostać określone w umowie.

Ustawodawca określa maksymalny okres obowiązywania umowy najmu. Zgodnie z ust. 1 art. 627 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej umowa najmu zawierana jest na okres do jednego roku.

Umowę najmu zawartą na okres przekraczający rok uważa się za zawartą na okres równy roku.

Specyfika umowy najmu polega na tym, że zasady: a) o przedłużeniu umowy najmu na czas nieoznaczony (jeżeli najemca w dalszym ciągu korzysta z nieruchomości po upływie umowy najmu w przypadku braku sprzeciwu ze strony wynajmującego) oraz b) w sprawie prawa pierwokupu najemcy do przedłużenia umowy najmu (art. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) nie mają zastosowania do umowy najmu (art. 647 ust. 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Jeżeli w odniesieniu do umowy najmu, przy zawieraniu umowy na czas nieokreślony każda ze stron ma prawo w każdym czasie odstąpić od umowy za uprzedzeniem drugiej strony z miesięcznym wyprzedzeniem, a przy wynajmie nieruchomości z trzymiesięcznym wyprzedzeniem z góry, wówczas w odniesieniu do umowy najmu obowiązuje inna zasada. Zgodnie z ust. 3 art. 627 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, niezależnie od tego, czy termin jest określony w umowie, najemca ma prawo odstąpić od umowy najmu w dowolnym momencie, powiadamiając wynajmującego na piśmie o swoim zamiarze z co najmniej dziesięciodniowym wyprzedzeniem .

Cena umowy najmu. Przez cenę zawartą w umowie najmu rozumie się czynsz.

Czynsz nie jest istotnym warunkiem umowy. W przypadku, gdy umowa nie określa trybu, warunków i terminów płacenia czynszu, uważa się, że ustalony jest tryb, warunki i terminy stosowane zwykle przy wynajmie podobnej nieruchomości na porównywalnych warunkach (art. 614 ust. 1 Kodeksu cywilnego). Federacji Rosyjskiej).

Ponadto, jeżeli w umowie najmu czynsz można ustalić w drodze wyboru którejkolwiek z form określonych w ust. 2 art. 614 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, a także połączenie tych form, wówczas w umowie najmu czynsz ustalany jest wyłącznie w formie opłat ustalonych w stałej wysokości, dokonywanych okresowo lub jednorazowo (art. 630 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Jeżeli w umowie najmu zastrzeżono inną formę najmu, warunek najmu uważa się za nieustalony i stosuje się zasady ust. 2 art. 614 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej.

W przypadku wcześniejszego zwrotu nieruchomości przez najemcę, wynajmujący zwraca mu odpowiednią część otrzymanego czynszu, licząc od dnia następującego po dniu faktycznego zwrotu nieruchomości (art. 630 ust. 2 Kodeksu Cywilnego). Kodeks Federacji Rosyjskiej).

Strony umowy najmu. Stronami umowy są leasingodawca i leasingobiorca.

Wynajmującym jest podmiot szczególny – przedsiębiorca (organizacja komercyjna lub organizacja non-profit, która prowadzi działalność gospodarczą dla osiągnięcia celów statutowych i odpowiada tym celom, lub przedsiębiorca indywidualny).

Jednocześnie ustawodawca wyraźnie podkreśla, że ​​wynajmujący musi wynajmować nieruchomość w ramach stałej działalności gospodarczej (klauzula 1 art. 626 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Oznacza to, że jednorazowa transakcja najmu ruchomości nie będzie stanowić najmu.

Wynajmującym może być właściciel nieruchomości lub osoba przez niego upoważniona (przedstawiciel na podstawie pełnomocnictwa, pełnomocnik na podstawie umowy agencyjnej itp.).

Najemcą mogą być zdolne podmioty prawa cywilnego – co do zasady obywatele-konsumenci.

Formularz umowy najmu.

Zgodnie z ust. 2 art. 626 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej umowa najmu zawierana jest w formie pisemnej.

Niezachowanie prostej formy pisemnej umowy najmu nie powoduje jej nieważności, lecz pozbawia strony prawa w przypadku sporu do powoływania się na zeznania na poparcie umowy i jej warunków, nie pozbawiając ich jednak możliwości prawo do przedstawienia dowodów pisemnych i innych.

Obowiązki wynajmującego wynikające z umowy najmu.

Wynajmujący w ramach umowy najmu zobowiązany jest do:

1. Przeniesienie wynajmowanej nieruchomości na najemcę.

2. Przenieść nieruchomość wraz ze wszystkimi akcesoriami i związanymi z nią dokumentami.

3. W obecności najemcy sprawdzić przydatność wynajmowanej nieruchomości, a także zapoznać najemcę z zasadami korzystania z nieruchomości lub przekazać mu pisemne instrukcje dotyczące korzystania z tej nieruchomości.

Obowiązek ten wynajmującego jest specyficzny dla umowy najmu ze względu na jej publiczny charakter.

Dopełnienie omawianego obowiązku, jak wskazuje się w literaturze cywilnej, jest istotne zarówno dla zapewnienia bezpieczeństwa konsumentów w przypadku najmu produktów skomplikowanych technicznie, jak i w przypadku sporu między stronami dotyczącego wad stwierdzonych w rzeczach oddanych do użytku, czyniących możliwe jest ustalenie, czy istniały one przed przekazaniem ich najemcy, czy też powstały w okresie użytkowania.

W konsekwencji nie dopełnienia przez wynajmującego obowiązku oględzin wynajmowanej nieruchomości, a także zapoznania najemcy z zasadami korzystania z nieruchomości lub wydania mu pisemnych poleceń dotyczących korzystania z tej nieruchomości, przepisy art. 611 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, na mocy którego najemca pod warunkiem, że:

a) nie może korzystać z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem;

b) albo został w istotny sposób pozbawiony tego, na co miał prawo liczyć przy zawarciu umowy, ma prawo żądać:

• zapoznać go z zasadami obsługi lub wydać instrukcję obsługi;
• wypowiedzenie umowy;
• zastosowanie środków odpowiedzialności (odszkodowanie za straty spowodowane opóźnieniem w wykonaniu lub niewykonaniem zobowiązania).

4. Przekazać nieruchomość w należytym stanie.

Wymagania dotyczące stanu nieruchomości przekazywanej na podstawie umowy najmu określają przepisy ogólne dotyczące umowy najmu.

Stan nieruchomości przekazanej najemcy musi być określony w umowie najmu. Jeśli w umowie odpowiednie warunki są nieobecne, stan nieruchomości zależy od jej przeznaczenia (klauzula 1 art. 611 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za braki w wynajmowanej nieruchomości (art. 612 ust. 2, art. 620 ust. 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej):

• jeżeli zostały one przez niego uzgodnione przy zawieraniu umowy najmu;
• jeżeli były one znane najemcy wcześniej;
• jeżeli najemca odkrył odpowiadające im wady podczas oględzin nieruchomości lub sprawdzenia jej przydatności do użytku przy zawieraniu umowy lub przekazaniu nieruchomości w najem.

We wszystkich pozostałych przypadkach odpowiedzialność za wady przedmiotu najmu ponosi wynajmujący.

W przypadku umowy najmu stosunki układają się inaczej niż w przypadku umowy najmu w przypadku wykrycia wad nieruchomości.

Zgodnie z art. 629 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, jeżeli najemca odkryje braki w wynajmowanej nieruchomości, które całkowicie lub częściowo uniemożliwiają jej użytkowanie, ma obowiązek zgłosić te braki wynajmującemu.

Wynajmujący jest zobowiązany w terminie dziesięciu dni od dnia zgłoszenia wad przez Najemcę, chyba że umowa najmu przewiduje krótszy termin, bezpłatnie:

a) usunąć braki mienia na terenie obiektu; b) lub wymienić tę nieruchomość na inną podobną nieruchomość, która jest w należytym stanie.

Jeżeli wynajmujący nie wykona jednej z określonych czynności, najemca ma prawo (art. 612 ust. 2 art. 620 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej):

• żądać nieodpłatnego usunięcia wad majątkowych;
• żądać proporcjonalnej obniżki czynszu;
• żądać zwrotu wydatków na usunięcie wad majątkowych;
• bezpośrednio wstrzymać kwotę poniesionych przez niego wydatków na usunięcie braków w czynszu, po uprzednim powiadomieniu wynajmującego;
• dochodzić w sądzie wczesne zakończenie umowy;
• żądać zastosowania środka odpowiedzialności (naprawienie szkody w części nieobjętej zaspokojeniem roszczeń najemcy).

Jeżeli wady wynajmowanej nieruchomości powstały w wyniku naruszenia przez najemcę zasad eksploatacji i utrzymania nieruchomości, najemca płaci wynajmującemu koszty napraw i transportu nieruchomości (klauzula 2 art.

Okres wynajmu

629 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Tym samym najemca na podstawie umowy najmu ponosi ograniczoną odpowiedzialność za szkody w wynajmowanym lokalu.

5. Pouczyć najemcę o wszelkich prawach osób trzecich do wynajmowanej nieruchomości.

6. Naprawy główne i bieżące wynajmowanej nieruchomości przeprowadzać na własny koszt.

Specyfika umowy najmu polega również na tym, że wynajmujący odpowiada za przeprowadzenie nie tylko remontów kapitalnych, ale i bieżących. Co więcej, obowiązek ten ma charakter obligatoryjny, a warunek umowny zwalniający wynajmującego z konieczności przeprowadzania napraw bieżących jest nieważny.

Jeżeli konieczność naprawy powstała z winy najemcy, np. w wyniku naruszenia zasad użytkowania i utrzymania nieruchomości, wynajmujący jest również zobowiązany dokonać naprawy. Jednak w tym przypadku najemca jest zobowiązany do zwrotu kosztów napraw i transportu nieruchomości (art. 629 ust. 2 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Jeżeli wynajmujący naruszy obowiązek przeprowadzenia napraw kapitalnych lub bieżących, najemca ma prawo (art. 616 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, art. 620 ust. 3 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej):

• przeprowadzać naprawy główne lub bieżące, określone w umowie lub spowodowane pilną potrzebą i odzyskać koszty napraw od wynajmującego lub potrącić je z czynszu;
• żądać odpowiedniego obniżenia czynszu;
• żądać rozwiązania umowy;
• żądać zastosowania środka odpowiedzialności (odszkodowania).

7. Zwrócić najemcy koszty nierozłącznych ulepszeń nieruchomości.

Obowiązki najemcy wynikające z umowy najmu.

Najemca w ramach umowy najmu zobowiązany jest do:

1. Korzystaj z wynajmowanej nieruchomości zgodnie z warunkami umowy.

2. Terminowo opłacaj czynsz za korzystanie z nieruchomości.

Przy charakteryzowaniu ceny umowy najmu wzięto pod uwagę określenie wielkości, trybu, warunków i terminów płatności czynszu.

Ustawodawca ustanowił szczególną zasadę związaną z niewywiązywaniem się przez najemcę z obowiązku płacenia czynszu w terminie.

Zatem zgodnie z ust. 3 art. 630 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, windykacja zaległości czynszowych od najemcy odbywa się w sposób bezsporny na podstawie notarialnego tytułu wykonawczego.

Należy jednak pamiętać, że odzyskanie od najemcy innych kwot pieniężnych (straty, kary, odsetki zgodnie z art. 395 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) odbywa się w sądzie.

3. Utrzymywać wynajmowaną nieruchomość w dobrym stanie i ponosić koszty jej utrzymania.

Obowiązek ten, z wyjątkiem konieczności dokonywania napraw bieżących, oraz skutki jego niewykonania regulują ogólne postanowienia umowy najmu (patrz rozdział 12).

4. Po rozwiązaniu umowy najmu zwrócić nieruchomość.

Obowiązek ten nie jest specyficzny dla umowy najmu i został również omówiony w pkt Postanowienia ogólne o umowie najmu (patrz rozdział 12).

5. Nie przenoś swoich praw i obowiązków wynikających z umowy najmu i wynajmowanej nieruchomości na osoby trzecie.

Jeżeli na podstawie umowy najmu najemca może za zgodą wynajmującego podnająć przedmiot najmu (podnajmować), przenieść swoje prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu na inną osobę (zwolnić), udostępnić przedmiot najmu w bezpłatne korzystanie, zastawić prawo najmu, dokonać prawa najmu w drodze wniesienia wkładu na kapitał zakładowy spółek osobowych i spółek albo wniesienia wkładu udziałowego do spółdzielni produkcyjnej, wówczas na podstawie umowy najmu najemca nie ma prawa wykonywać wymienionych czynności (ust. 2 ust. Artykuł 631 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Zakaz ten nie może zostać zmieniony za zgodą stron.

Jeżeli najemca przenosi swoje prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lub wynajmowanej nieruchomości na osoby trzecie, wynajmujący ma prawo (art. 615 ust. 3 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) żądać:

• uznanie przeniesienia praw i obowiązków za nieważne;
• wypowiedzenie umowy;
• zastosowanie środków odpowiedzialności (odszkodowanie za szkody).

Umowa najmu lokalu niemieszkalnego na okres 11 miesięcy (krótkoterminowa) lub na dłuższy okres od 1 do 5 lat (długoterminowa) zawierana jest w celu zabezpieczenia praw i obowiązków najemcy i wynajmującego. Lokale niemieszkalne przekazywane są do użytku tymczasowego (art. 606 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Strony muszą oczywiście omówić i ująć w umowie wysokość czynszu, warunki i sposób płatności.

Przedmiot umowy najmu lokalu niemieszkalnego na okres 11 miesięcy

Krótkoterminowa umowa najmu lokalu niemieszkalnego wraz z podobnymi umowami musi zawierać szczegółowy opis przedmiot transakcji. Ten warunek zasadniczy, co oznacza, że ​​należy go ukończyć.

Umowa przewiduje:

1. Adres, rejon;

2. Liczba pięter budynku, specyfika (stan, dostępność wyposażenia/mebli);

3. Dane dotyczące dokumentów tytułowych lokalu niemieszkalnego.

Z tekstu umowy powinno jasno wynikać, o jakiej konkretnej nieruchomości mowa. Bez opisu przedmiotu transakcja może zostać uznana za nieważną.

Strony umowy najmu lokalu na okres do jednego roku

W ramach umowy najmu zwyczajowo rozróżnia się 2 strony – najemcę i wynajmującego. Właściwie obowiązują podstawowe zasady sporządzania takich umów:

1. W transakcji mogą uczestniczyć wszystkie osoby, niezależnie od statusu (osoby prawne i osoby fizyczne + przedsiębiorcy indywidualni);

2. W transakcjach tego rodzaju mogą brać udział osoby, które osiągnęły pełnoletność i są zdolnymi obywatelami. Jeżeli jeden z warunków nie jest spełniony, wówczas ważna jest zgoda opiekunów/rodziców.

Aby wziąć udział w takich transakcjach, osoby prawne muszą dostarczyć pełny pakiet dokumentów firmowych.

Warunki umowy najmu lokalu (wzór)

Cechą transakcji krótkoterminowych jest to, że umowa najmu nie wymaga rejestracji w Rosreestr. Chociaż nie zawsze tak jest. Osoby prawne muszą zarejestrować nawet umowę najmu lokalu mieszkalnego na okres krótszy niż rok. Osoby fizyczne mogą sporządzić umowę na 364 dni i nie będzie trzeba jej składać w Rosreestr.

Umowa krótkoterminowa wchodzi w życie z chwilą podpisania (chyba, że ​​dokument stanowi inaczej). Oraz umowa sporządzona przy udziale osoby prawnej. osób, dopiero po rejestracji państwowej.

Ważne jest, aby oddać lokal najemcy w odpowiednim terminie. W przeciwnym razie ma on prawo żądać odszkodowania i/lub odszkodowania. Oznacza to, że umowa musi wskazywać okres przeniesienia magazynu/warsztatu lub innego lokalu.

Podpisywanie umowa najmu lokalu niemieszkalnego na okres krótszy niż rok, strony uciekają się do przedłużania go na ten sam okres w przyszłości, po prostu „pomijając” formalności w Rosreestr. Jest to niezwykle powszechna praktyka. Strony praktycznie nic nie ryzykują, gdyż niezarejestrowana umowa ma tę samą moc prawną (jeśli w transakcji nie biorą udziału żadne osoby prawne, a umowa jest zawarta na krótki okres).

Cena umowy najmu lokalu niemieszkalnego bez rejestracji

Krótkoterminowa umowa najmu lokalu niemieszkalnego (przykład) musi zawierać sekcję dotyczącą kosztów wynajmu. W przypadku niespełnienia tego warunku umowa może zostać uznana za nieważną, a transakcja może zostać uznana za nieważną.

Strony mają możliwość wyboru metody płatności gotówkowej lub bezgotówkowej. Zarówno w pierwszym, jak i drugim przypadku konieczne jest wskazanie terminu przekazania środków.

Wynajmujący i najemca mają prawo do zmiany wysokości czynszu na swoją korzyść. Ale można to zrobić nie częściej niż raz w roku. Jednocześnie najemca ma prawo żądać obniżenia ceny w przypadku znacznego pogorszenia się stanu budynku, bez jakiejkolwiek ingerencji ze strony najemcy.

Prawa i obowiązki stron wynikające z umowy najmu krótkoterminowego

Umowa najmu lokalu niemieszkalnego na okres dłuższy niż rok w większości przypadków daje najemcy większe uprawnienia. Po upływie okresu obowiązywania najemcy przysługuje prawo pierwokupu do przedłużenia umowy zgodnie z art. 621 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. Jest ono ważne, jeśli najemca wywiąże się ze swoich zobowiązań w całości. W przypadku naruszenia prawa do preferencyjnego przedłużenia umowy najemca może żądać przed sądem przeniesienia praw i obowiązków wynikających z nowej umowy najmu zawartej z osobą trzecią, a co najważniejsze naprawienia strat.

Sztuka. 616 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej scedował na wynajmującego obowiązek wykonania wyremontować lokalu, ale przy ul. 615 już przenosi odpowiedzialność za naprawy kosmetyczne na najemcę. Strony mogą oczywiście postanowić w umowie inaczej.

Zgodnie z art. 611 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej przeniesienie własności musi nastąpić w stanie określonym w umowie. Jeżeli po zawarciu umowy, w chwili faktycznego przekazania lokalu najemca zauważy istotne braki oraz częściową lub całkowitą niezgodność lokalu, ma prawo żądać usunięcia tych braków albo proporcjonalnego obniżenia czynszu do stwierdzonych niedociągnięć.

Rozwiązanie umowy przed terminem określonym w umowie może nastąpić wyłącznie za zgodą stron lub na drodze sądowej. Jeżeli warunki zawarcia umowy nie są określone, a najemca zamierza się wyprowadzić, ma on obowiązek powiadomić o tym wynajmującego z 3-miesięcznym wyprzedzeniem, a właściciel chcący wypowiedzieć umowę najmu ma obowiązek powiadomić najemcę z 1-miesięcznym wyprzedzeniem .

Jeśli potrzebujesz sporządzić umowę najmu, ale nie masz czasu ani ochoty grzebać w tonach dokumentacji prawnej - skorzystaj z usługi „ProstoDocs”.

3. OKRES NAJMU I WAŻNOŚĆ UMOWY NAJMU

Konstruktor jest na tyle prosty, że nawet dziecko poradzi sobie ze skomplikowaną prawnie umową. Zakończ umowę, odpowiadając po prostu na pytania, tak jak podczas konsultacji z prawnikiem. Wypróbuj, od razu docenisz wszystkie zalety usługi!

Zwróć uwagę na rodzaje umów najmu, dla których są już skonfigurowane różne sytuacje- wystarczy, że wypełnisz:

Pozostałe umowy znajdziesz w dziale - Umowy najmu >>

Umowę najmu lokalu niemieszkalnego strony mogą zawrzeć:

a) na czas nieokreślony;

b) na czas określony w umowie krótszy niż rok;

c) przez okres jednego roku lub dłuższy określony w umowie.

Rozważmy specyfikę regulacji prawnej określonych warunków umowy najmu lokalu niemieszkalnego.

Termin nieokreślony.

Zgodnie z ust. 2 art. 610 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej Jeżeli w umowie nie określono okresu najmu, umowę najmu uważa się za zawartą na czas nieoznaczony.

W takim przypadku każdej ze stron umowy najmu lokalu niemieszkalnego przysługuje prawo odstąpienia od umowy w dowolnym momencie, zawiadamiając o tym drugą stronę z trzymiesięcznym wyprzedzeniem.

Umowa najmu lokalu niemieszkalnego zawarta na czas nieokreślony nie podlega rejestracji państwowej (mimo że faktyczny okres obowiązywania takiej umowy może przekraczać rok). Stanowisko to wynika z dosłownej wykładni ust. 2 art. 651 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (który przewiduje obowiązkową rejestrację państwową wyłącznie umów na czas określony zawartych na okres co najmniej roku) i potwierdza praktyka arbitrażowa (Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Wołgi- Obwód Wiatka z dnia 8 lutego 2002 r. w sprawie nr A79-146-2001-SK2-170, uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Moskiewskiego z dnia 23 stycznia 2001 r. w sprawie nr KG-A40/6418-00, uchwała z dnia 23 stycznia 2001 r. Federalna Służba Antymonopolowa Okręgu Północno-Zachodniego z dnia 13 maja 2004 r. w sprawie nr A56-27225/03, z dnia 25 stycznia 2008 r. w sprawie N A26-394/2007).

Nie podlega rejestracji państwowej także umowa najmu, przedłużona zgodnie z ust. 2 art. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej na czas nieokreślony po upływie głównego okresu w przypadku braku sprzeciwu stron (patrz paragraf 11 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z lutego 16, 2001 N 59 „Przegląd praktyki rozstrzygania sporów związanych ze stosowaniem ustawy federalnej „O rejestracji państwowej” praw do nieruchomości i transakcji z nimi”, zwany dalej pismem informacyjnym Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 59).

Termin określony w umowie jest krótszy niż rok.

Zawarta umowa najmu lokalu niemieszkalnego na okres krótszy niż rok, nie podlega rejestracji państwowej.

W przypadku przedłużenia umowy najmu zawartej na okres krótszy niż rok o ten sam okres po zakończeniu pierwotnego okresu najmu, umowa również nie podlega rejestracji państwowej. Podobnie umowa najmu zawarta na okres krótszy niż rok nie podlega rejestracji państwowej, w której strony przewidziały warunek automatycznego przedłużenia (przedłużenia) umowy po zakończeniu pierwotnego okresu najmu na ten sam okres w przypadku braku sprzeciwu stron (patrz paragraf 10 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej N 59).

Termin określony w umowie wynosi rok lub dłużej.

Zawarta umowa najmu lokalu niemieszkalnego (części lokalu niemieszkalnego). na okres jednego roku lub dłużej, pod warunkiem rejestracji państwowej i uważa się za zawartą z chwilą takiej rejestracji (art. 651 ust. 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, pismo informacyjne Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 1 czerwca 2000 r.

Okres obowiązywania i warunki zawarcia umowy najmu lokalu niemieszkalnego

N 53). W przypadku braku rejestracji państwowej taka umowa najmu lokalu niemieszkalnego nie zostaje zawarta. Jeżeli jednak jedna ze stron takiej umowy uchyla się od rejestracji państwowej, druga strona ma prawo, na podstawie klauzuli 3 art. 165 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej do złożenia wniosku o obowiązek rejestracji umowy (patrz paragraf 7 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 59).

Do celów stosowania ust. 2 art. 651 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej okres obowiązywania umowy najmu, ustalony od 1 dnia dowolnego miesiąca roku bieżącego do 30 (31) dnia poprzedniego miesiąca roku następnego, uznaje się za równy do roku (klauzula 3 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 66) . W związku z tym taka umowa najmu podlega rejestracji państwowej.

Państwowa rejestracja najmu nieruchomości odbywa się poprzez państwową rejestrację umowy najmu tej nieruchomości. Wniosek o rejestrację państwową umowy najmu nieruchomości może złożyć jedna ze stron umowy najmu nieruchomości (klauzula 1, art. 26 ustawy nr 122-FZ).

W przypadku złożenia państwowej rejestracji umowy najmu lokalu niemieszkalnego do organu terytorialnego Federalnej Służby Rejestracji Państwowej, Katastru i Kartografii (Rosreestr), przedkłada się:

a) wniosek o rejestrację państwową (który z reguły sporządzany jest bezpośrednio w organie terytorialnym Federalnej Służby Rejestracji Państwowej, Katastru i Kartografii);

b) umowę najmu sporządzoną i wykonaną zgodnie z obowiązującymi przepisami, w co najmniej dwóch oryginałach (z których jeden po państwowej rejestracji praw należy zwrócić właścicielowi praw autorskich, drugi należy umieścić w aktach własności dokumenty). Co do zasady umowę najmu zgłasza się do rejestracji państwowej w trzech oryginałach: po jednym egzemplarzu dla każdej ze stron, po jednym egzemplarzu – do organu rejestrującego (do akt dokumentów tytułowych);

c) paszport katastralny lokalu wskazujący wielkość wynajmowanej powierzchni;

d) dokumenty potwierdzające status prawny wynajmującego i najemcy:

- w przypadku osób fizycznych - dokument tożsamości (w przypadku obywateli Rosji - paszport obywatela Federacji Rosyjskiej);

- w przypadku przedsiębiorców indywidualnych – dokument tożsamości oraz zaświadczenie o rejestracji państwowej jako przedsiębiorca indywidualny;

- dla osób prawnych - dokumenty założycielskie, zaświadczenie o rejestracji państwowej, dokument o wyborze jedynego organu wykonawczego osoby prawnej (decyzja uczestnika, protokół z walnego zgromadzenia uczestników (akcjonariuszy)) oraz postanowienie o dokonaniu jedyny organ wykonawczy, który ma objąć urząd;

e) dokumenty potwierdzające uprawnienia osób reprezentujących interesy wynajmującego lub najemcy przy zawieraniu i państwowej rejestracji umowy najmu (jeżeli wynajmujący lub najemca działa przez przedstawiciela);

f) notarialna zgoda małżonka na zawarcie umowy najmu, sporządzona zgodnie z ust. 3 art. 35 Kodeksu rodzinnego Federacji Rosyjskiej lub oświadczenie o braku stosunków małżeńskich (jeżeli wynajmującym lub najemcą jest osoba fizyczna, w tym indywidualny przedsiębiorca);

g) zgoda właściciela nieruchomości państwowej lub komunalnej na zawarcie przez przedsiębiorstwo umowy najmu lokalu niemieszkalnego (jeżeli umowę najmu lokalu niemieszkalnego zawiera przedsiębiorstwo jednolite lub państwowe, któremu przypisana jest nieruchomość) w ramach prawa zarządzania gospodarczego lub zarządzania operacyjnego);

h) dokument potwierdzający zapłatę cła państwowego.

Rejestracja państwowa umowy najmu nieruchomości jest możliwa tylko w przypadku rejestracji państwowej wcześniej powstałych praw wynajmującego do przedmiotu leasingu (prawa własności, zarządzania gospodarczego lub zarządzania operacyjnego). Na przykład niemożliwe jest przeprowadzenie rejestracji państwowej długoterminowej umowy najmu lokalu niemieszkalnego znajdującego się w budynku, który został wybudowany (i być może nawet podłączony do komunikacji), ale nie został przyjęty do eksploatacji zgodnie z art. zgodnie z ustaloną procedurą, w związku z czym dokumenty dotyczące rejestracji praw własności, licencja wynajmującego na ten budynek nie została złożona w organie rejestracyjnym.

W praktyce często pomiędzy podmiotami gospodarczymi zawierane są także przedwstępne umowy najmu, zgodnie z którymi strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości głównej umowy najmu. Takie przedwstępne umowy najmu nie podlegają rejestracji państwowej, niezależnie od okresu, na jaki przewidywana jest umowa główna najmu (klauzula 14 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 59).

Zgodnie z ust. 1 art. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, o ile ustawa lub umowa najmu nie stanowią inaczej, po wygaśnięciu umowy najmu najemca ma, przy pozostałych przesłankach niezmiennych, pierwszeństwo przed innymi osobami zawarcia umowy najmu na nowy termin. Warunki skorzystania przez najemcę z prawa pierwokupu są następujące:

a) z prawa pierwokupu może skorzystać wyłącznie najemca działający w dobrej wierze, który należycie wypełnił swoje obowiązki wynikające z umowy najmu. Odpowiednio, np. w przypadkach, gdy najemca nie płacił w terminie czynszu, wykorzystywał przedmiot najmu do innych celów lub z naruszeniem warunków umowy, nienależycie dopełniał swoich obowiązków w zakresie utrzymania przedmiotu najmu itp., najemca nie ma prawa pierwokupu;

b) najemca ma obowiązek pisemnie zgłosić wynajmującemu chęć zawarcia umowy najmu na nowy okres. Zgłoszenia takiego najemca musi dokonać w terminie określonym w umowie najmu, a jeżeli termin taki nie jest określony w umowie, w rozsądnym terminie przed zakończeniem umowy;

c) najemca ma prawo skorzystać z prawa pierwokupu do zawarcia umowy najmu na nowy okres, pod innymi warunkami niezmiennymi, oferowanej innym potencjalnym najemcom. W związku z tym mogą to być odmienne (w porównaniu z pierwotną umową najmu) warunki dotyczące wysokości czynszu, trybu i celów korzystania z przedmiotu leasingu itp. Należy mieć na uwadze, że zawierając umowę najmu na nowy okres, najemca nie ma prawa narzucać wynajmującemu warunków pierwotnej umowy najmu. Jak wyjaśniono w paragrafach 31, 32 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 66, umowa najmu zawarta zgodnie z ust. 1 art. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej na nowy okres, zostaje zawarta nowa umowa najmu; Zawierając umowę najmu na nowy okres, strony nie są związane warunkami umowy poprzednio obowiązującej. Wniosek ten pośrednio wynika z ust. 2 s. 1 szt. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, zgodnie z którym przy zawieraniu umowy najmu na nowy okres warunki umowy mogą zostać zmienione za zgodą stron.

Paragraf 3, ustęp 1, art. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej przewiduje skutki prawne naruszenia przez wynajmującego prawa pierwokupu najemcy do zawarcia umowy najmu na nowy okres: jeżeli wynajmujący odmówił najemcy zawarcia umowy na nowy termin, jednak w ciągu roku od dnia wygaśnięcia umowy z nim zawarł umowę najmu z inną osobą, najemca ma prawo według swego wyboru żądać przed sądem przeniesienia praw i obowiązków wynikających z zawartej umowy oraz odszkodowania za straty spowodowane odmową przedłużenia z nim umowy najmu, albo jedynie odszkodowanie za takie straty. W tym przypadku w rozumieniu tej normy nie ma znaczenia, czy wynajmujący miał zamiar zawrzeć umowę najmu z inną osobą bezpośrednio w chwili wygaśnięcia poprzedniej umowy najmu, czy też taki zamiar pojawił się po stronie wynajmującego później (w ciągu roku).

Należy pamiętać, że klauzula 1 art. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej ma charakter rozporządzający. Tym samym strony umowy najmu mają prawo wyłączyć najemcy prawo pierwokupu do zawarcia umowy najmu na nowy okres.

Zgodnie z ust. 2 art. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, jeżeli najemca w dalszym ciągu korzysta z nieruchomości po wygaśnięciu umowy w przypadku braku sprzeciwu ze strony wynajmującego, umowę uważa się za przedłużoną na tych samych warunkach na czas nieokreślony.

Tym samym umowa najmu nie wygasa automatycznie po upływie ustalonego w niej okresu najmu. Strony umowy najmu lokalu niemieszkalnego często zapominają o praktycznym znaczeniu tego postanowienia.

W rozumieniu ust. 2 art. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej strona umowy najmu zamierzająca wypowiedzieć umowę najmu po upływie ustalonego okresu najmu (lub zamierzająca ją ponownie zawrzeć na innych warunkach) jest obowiązana podjąć działania wskazujące na taki zamiar. W związku z tym należy niezwłocznie przesłać drugiej stronie informację o niechęci do kontynuowania stosunku najmu i konieczności przyjęcia i przekazania przedmiotu leasingu lub ofertę przedłużenia umowy najmu na innych warunkach. W przeciwnym razie umowa najmu lokalu niemieszkalnego zostanie przedłużona na czas nieokreślony na tych samych warunkach i nie będzie już tak łatwo odmówić: konieczne będzie powiadomienie drugiej strony z trzymiesięcznym wyprzedzeniem (ust. 2 art. 610 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Przeczytaj także:

Przejdź do serwisu Turbodoc

Umowa najmu lub dzierżawy to transakcja, w ramach której wynajmujący zobowiązuje się do przekazania najemcy nieruchomości na czas określony za określoną opłatą za posiadanie lub użytkowanie, a on z kolei zobowiązuje się do uiszczenia tej opłaty.

Umowa ta, jak każda inna, ma istotny warunek – jej przedmiot. To przedmiot umowy określa jej skutki prawne, w tym m.in. czas jej obowiązywania.

Zawierając takie transakcje, strony starają się odzwierciedlać warunki, które determinują okres obowiązywania ich stosunku umownego. Termin określany jest za zgodą stron lub na mocy prawa, zgodnie z którym nie zawsze wyznacza go wola stron.

Cechy definicji

Okres obowiązywania umowy to okres ustalony za obopólną zgodą stron. Termin ten określa początek stosunku najmu i jego koniec.

Od dnia rozpoczęcia umowy strona, która przyjęła nieruchomość, zaczyna mieć obowiązki w zakresie płatności czynszu. Natomiast dla właściciela nieruchomości data rozpoczęcia obowiązywania umowy oznacza obowiązek przekazania nieruchomości najemcy zgodnie i na warunkach uzgodnionych przy zawarciu umowy.

Za początek i koniec dnia uważa się okres ważności, jak każdy okres procesowy. Jeżeli okres obowiązywania stosunku jest określony określoną datą liczbową, wówczas za moment jego rozwiązania będą 24 godziny licząc od tego dnia.

Jeżeli Najemca prześle oświadczenie o wypowiedzeniu lub przedłużeniu stosunku najmu, datą wyznaczającą okres wypowiedzenia będzie data na kopercie pocztowej lub w formie elektronicznej.

Rodzaje umów

Artykuł 610 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej wyjaśnia, że ​​umowę najmu zawiera się na okres określony w samej umowie.

Jeżeli z treści dokumentu nie da się jednoznacznie określić okresu jego ważności, rozumie się go jako zawarty na czas nieokreślony i w tym wypadku nazywany jest „bezterminowym”.

Ale tego pojęcia nie można interpretować dosłownie: każda umowa ma okres obowiązywania, ponieważ wynajmowana nieruchomość ma właściciela, który nie sprzedał swojej rzeczy najemcy, a jedynie pozwolił mu używać jej przez jakiś czas za pieniądze.

Uwaga specjalisty: jeżeli okres obowiązywania umowy nie jest określony, wówczas strona według własnego uznania ma prawo zaprzestać dalszego wypełniania warunków umowy, powiadamiając o tym właściciela.

Istnieje również taki rodzaj umowy, jak umowa krótkoterminowa. Taka umowa np. gdy jej przedmiotem jest nieruchomość, strony zawierają ją na okres 11 miesięcy i nie podlegają rejestracji w Rosreestr. Istnieje możliwość zawarcia takich umów w możliwie najkrótszym czasie, do kilku dni lub godzin.

Na przykład wypożyczenie narzędzi budowlanych lub samochodu.

Opcja ta jest być może najkorzystniejsza dla Wynajmującego, gdyż pozwala na ograniczenie warunków i praw najemcy. A poza tym taka umowa najmu daje właścicielowi możliwość uniknięcia płacenia podatków.

Istnieje coś takiego jak termin zawarcia umowy. I może to być przewidziane nie tylko za zgodą stron, ale także obowiązkowe przez prawo.

Na przykład udostępniają do wynajęcia działki i obszary z zasobami mineralnymi, a także zbiorniki wodne. Przepisy prawa określają maksimum możliwy termin, w związku z czym nieruchomość może zostać przekazana do czasowego użytkowania.

Dotyczy to głównie majątku będącego własnością państwa, gdyż osoba prywatna ma jeszcze większą swobodę wyrażania swojej woli. Przy sporządzaniu umowy bardzo ważne jest, aby nie pominąć tego punktu.

W przypadku, gdy ustawa określa maksymalny okres najmu wynajmowanej nieruchomości, a w chwili zawarcia umowy jej uczestnicy nie określili innego okresu, umowa taka będzie miała moc prawną aż do upływu tego terminu. Tylko tutaj konieczne jest, aby do tego momentu żadna ze stron nie zadeklarowała odmowy zawarcia umowy.

Najem na czas określony to umowa, która ma jasno określony czas trwania lub jest powiązana z wystąpieniem zdarzenia. W szczególności umowa najmu mieszkania lub domku mieszkalnego może zawierać warunek jej ważności: „przed dokonaniem transakcji kupna-sprzedaży lub zarejestrowaniem spadku”.

Umowy najmu długoterminowego najczęściej zawierane są na takie obiekty jak:

• Ziemia;
• zbiorniki wodne;
• biust.

Dane zawarte w umowie najmu również ulegają dalszej transformacji, a mianowicie najemca może później sformalizować własność wynajmowanych przedmiotów. W szczególności dla działki gruntu wpisanej na własne gospodarstwo rolne na okres 49 lat, w przypadku wybudowania na niej trwałego obiektu.

Rozszerzenie

Jeżeli osoba, która wynajęła nieruchomość i dotrzymuje jej warunków przez cały okres obowiązywania umowy, chce nadal z niej korzystać, wówczas prawo przyznaje jej prawo pierwokupu do przedłużenia umowy na nowy okres.

Aby jednak doszło do takich czynności prawnych, należy spełnić szereg warunków:

• nie doszło do naruszenia warunków umowy;
• najemca jest gotowy zaoferować właścicielowi korzystne warunki wynajmu nieruchomości w porównaniu z innymi wnioskodawcami;
• upłynął wymagany przepisami prawa termin na wcześniejsze zgłoszenie chęci kontynuowania stosunku najmu.

Umowa może zostać przedłużona na czas nieokreślony, jeżeli najemca po upływie terminu obowiązywania umowy nie wyrzekł się prawa własności nieruchomości, a jej właściciel nie ingeruje w to. Warunki samej umowy w tym przypadku pozostają niezmienione, chyba że jeden z uczestników stwierdzi inaczej.

Uwaga specjalisty: w przypadku chęci kontynuowania stosunku najmu, najemca ma obowiązek powiadomić o tym wynajmującego na piśmie w terminie określonym warunkami umowy lub w rozsądnym terminie przed zakończeniem umowy.

W przypadku wprowadzenia zmian w warunkach umowy strony zawierają dodatkową umowę przedłużającą okres obowiązywania umowy najmu, która uwzględnia wszelkie zmiany w dotychczasowym dokumencie.

Notatka prawnika: W przypadku przedłużenia dotychczasowej umowy strony mogą według własnego uznania zmienić warunki czynszu.

Wynajem mieszkań jest zazwyczaj wynajmowany na dłuższy okres. W takim przypadku lepiej, aby najemca od razu określił okres obowiązywania umowy i jej warunki, a także zapisał klauzulę o ich niezmienności przez cały okres ważności dokumentu.

Ważny punkt: umowy najmu mieszkania, domku letniskowego lub budynku mieszkalnego zawierane na dłuższy okres podlegają obowiązkowej rejestracji.

Działania stron po upływie terminu

Jeżeli termin obowiązywania przewidziany w umowie upłynął, a najemca nie zwolnił lokalu z umowy najmu i nie ma sprzeciwu ze strony właściciela, wówczas ma on prawo do dalszego korzystania z nieruchomości na tych samych warunkach.

Umowę uważa się za przedłużoną na ten sam okres i na tych samych warunkach. Jeżeli najemca chce zaprzestać dalszego korzystania z nieruchomości, musi wcześniej powiadomić o tym wynajmującego. W przeciwnym razie mogą wystąpić sankcje finansowe, które często są przewidziane przez właścicieli w umowie.

ST 610 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej

1. Umowa najmu zawierana jest na czas określony w umowie.

2. Jeżeli w umowie nie określono okresu najmu, umowę najmu uważa się za zawartą na czas nieoznaczony.

W takim przypadku każdej ze stron przysługuje prawo odstąpienia od umowy w dowolnym momencie, zawiadamiając o tym drugą stronę z miesięcznym wyprzedzeniem, a w przypadku wynajmu nieruchomości z trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Ustawa lub umowa mogą określić inny termin ostrzegania o wypowiedzeniu umowy najmu zawartej na czas nieokreślony.

3. Ustawa może określić maksymalne (ograniczone) warunki umowy dla niektórych rodzajów najmu, a także dla najmu niektórych rodzajów nieruchomości. W takich przypadkach, jeżeli w umowie nie określono okresu najmu i żadna ze stron nie wypowiedziała umowy przed upływem terminu przewidzianego przepisami prawa, umowa ulega rozwiązaniu z upływem tego terminu.

Umowę najmu zawartą na okres przekraczający ustawowy limit uważa się za zawartą na okres równy limitowi.

Komentarz do art. 610 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej

1. Czas trwania umowy najmu określony jest w samej umowie. Okres ten może być określony (konkretny) lub nieokreślony. Określony termin jest wskazaniem konkretnego okresu obowiązywania umowy najmu. Jeżeli umowa najmu zawierana jest w formie ustnej, czas trwania umowy najmu ustalają strony.

Jeżeli umowa najmu nie określa określonego okresu obowiązywania, czas trwania takiej umowy jest nieoznaczony. Aby uświadomić sobie możliwość odmowy każdej ze stron takiej umowy, przyznaje się jej prawo do realizacji tej odmowy poprzez przesłanie drugiej stronie umowy najmu w każdym czasie ostrzeżenia, którego forma zależy od forma umowy najmu. Samo ostrzeżenie jest aktem woli lub dokumentem zawierającym informację o zamiarze strony umowy najmu jej wypowiedzenia.

Istnieją dwa terminy na przesłanie takiego ostrzeżenia:

Ogólne - jeden miesiąc;

Specjalna – trzymiesięczna (jeżeli przedmiotem umowy najmu jest nieruchomość).

Jednocześnie ustawodawstwo może określić inne terminy przesłania takiego ostrzeżenia. Tak więc, na przykład, zawierając umowę dzierżawy na czas nieokreślony działki Federalnego Funduszu Promocji Budownictwa Mieszkaniowego, która jest własnością federalną, władze państwowe podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej, Fundusz w dowolnym momencie prawo odmówić zawarcia takich umów, powiadamiając o tym drugą stronę z miesięcznym wyprzedzeniem.

Ustawodawstwo może określić specjalne warunki umowy najmu. Warunki te ustalane są poprzez wskazanie maksymalnego (limitu) okresu obowiązywania takich umów. Kryteria ustalenia tych terminów są następujące:

Rodzaje umów najmu;

Rodzaje wynajmu nieruchomości.

I tak na przykład zgodnie z art. 9 Ustawa federalna z dnia 24 lipca 2002 r. N 101-FZ „W sprawie obrotu gruntami rolnymi” umowa dzierżawy działki gruntów rolnych będących własnością państwa lub gminy zostaje zawarta na okres od trzech do czterdziestu dziewięciu lat, z wyjątkiem w przypadkach przewidzianych w niniejszej ustawie. W przypadku sianokosów i wypasu zwierząt umowę dzierżawy działki gruntów rolnych będących własnością państwa lub gminy zawiera się na okres do trzech lat.

W przypadku takich umów procedura wypowiedzenia nie jest bezwzględnie konieczna, o ile w umowach nie określono tych terminów. Aby zakończyć ważność takich umów, wystarczy zwykłe „milczenie” jej podmiotów w sprawie jej rozwiązania przed upływem maksymalnego (limitu) okresu.

Ponadto, jeżeli w umowach tych wskazano okres przekraczający maksymalny (limit), wówczas faktyczny okres obowiązywania takiej umowy odpowiada maksymalnemu (limitowi).

2. Obowiązujące prawo:

Ustawa federalna z dnia 7 grudnia 2011 r. N 416-FZ „O zaopatrzeniu w wodę i kanalizacji”;

Ustawa federalna z dnia 27 lipca 2010 r. N 190-FZ „O dostawach ciepła”;

Ustawa federalna z dnia 24 lipca 2008 r. N 161-FZ „W sprawie promowania rozwoju budownictwa mieszkaniowego”;

Ustawa federalna z 08.11.2007 N 261-FZ „W sprawie portów morskich w Federacji Rosyjskiej oraz w sprawie zmian w niektórych akty prawne Federacja Rosyjska";

Ustawa federalna z dnia 24 lipca 2007 r. N 209-FZ „W sprawie rozwoju małych i średnich przedsiębiorstw w Federacji Rosyjskiej”;

Ustawa federalna z dnia 4 grudnia 2006 r. N 201-FZ „W sprawie wdrożenia Kodeksu leśnego Federacji Rosyjskiej”;

Ustawa federalna z dnia 22 lipca 2005 r. N 116-FZ „Na specjalne strefy ekonomiczne W Federacji Rosyjskiej”;

Ustawa federalna z dnia 21 lipca 2005 r. N 115-FZ „O umowach koncesyjnych”;

Ustawa federalna z dnia 24 lipca 2002 r. N 101-FZ „W sprawie obrotu gruntami rolnymi”;

Ustawa federalna z dnia 21 grudnia 2001 r. N 178-FZ „W sprawie prywatyzacji majątku państwowego i komunalnego”;

Ustawa federalna z dnia 25 października 2001 r. N 137-FZ „W sprawie wejścia w życie Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej”;

Ustawa Federacji Rosyjskiej z dnia 21 lutego 1992 r. N 2395-1 „Na podłożu”.

3. Praktyka sądowa:

Postanowienie Sądu Konstytucyjnego Federacji Rosyjskiej z dnia 17 czerwca 2010 r. N 852-О-О;

Uchwała Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 14 marca 2014 r. N 16;

Pismo informacyjne Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 11 stycznia 2002 r. N 66;

Uchwała XX Arbitrażowego Sądu Apelacyjnego z dnia 07.05.2013 N 20AP-1946/13;

Uchwała XX Arbitrażowego Sądu Apelacyjnego z dnia 17 kwietnia 2014 roku N 20AP-732/14;

Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Północnego Kaukazu z dnia 20 marca 2013 r. N F08-419/13 w sprawie N A32-21169/2011;

Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Północnego Kaukazu z dnia 4 marca 2013 r. N F08-290/13 w sprawie N A32-4541/2012;

1. Umowa najmu zawierana jest na czas określony w umowie.

2. Jeżeli w umowie nie określono okresu najmu, umowę najmu uważa się za zawartą na czas nieoznaczony.

W takim przypadku każdej ze stron przysługuje prawo odstąpienia od umowy w dowolnym momencie, zawiadamiając o tym drugą stronę z miesięcznym wyprzedzeniem, a w przypadku wynajmu nieruchomości z trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Ustawa lub umowa mogą określić inny termin ostrzegania o wypowiedzeniu umowy najmu zawartej na czas nieokreślony.

3. Ustawa może określić maksymalne (ograniczone) warunki umowy dla niektórych rodzajów najmu, a także dla najmu niektórych rodzajów nieruchomości. W takich przypadkach, jeżeli w umowie nie określono okresu najmu i żadna ze stron nie wypowiedziała umowy przed upływem terminu przewidzianego przepisami prawa, umowa ulega rozwiązaniu z upływem tego terminu.

Umowę najmu zawartą na okres przekraczający ustawowy limit uważa się za zawartą na okres równy limitowi.

Komentarz do art. 610 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej

1. Termin obowiązywania umowy najmu, podobnie jak innych umów, zgodnie z art. 190 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej wyznacza się datę kalendarzową lub upływ okresu liczonego w latach, miesiącach, tygodniach, dniach lub godzinach, a także wskazanie zdarzenia, które musi nieuchronnie nastąpić . Ustalenie czasu trwania umowy poprzez wskazanie zdarzenia, którego wystąpienie nie jest nieuniknione, wskazuje na niespójność warunku trwania umowy, w szczególności warunków rozpoczęcia przebudowy, budowy, likwidacji osoby prawnej, itp. (przykładowo Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Obwodu Wołga-Wiatka z dnia 1 października 2009 r. w sprawie nr A79-3051/2009).

Jeżeli okresem jest okres czasu, początek i koniec tego okresu reguluje art. Sztuka. 191, 192 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Jednocześnie umowa najmu ma pewną specyfikę. Zatem zgodnie z ust. 2 art. 425 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej strony zawierające umowę najmu często rozciągają jej skutek na stosunki powstałe przed jej zawarciem. W takim przypadku pojawia się pytanie o początek trwania umowy najmu. W paragrafie 6 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 11 stycznia 2002 r. nr 66 „Przegląd praktyki rozstrzygania sporów związanych z czynszem” podano następujące wyjaśnienie: zgoda stron, że warunki umowy najmu mają zastosowanie do ich rzeczywistych stosunków nawiązanych przed jej zawarciem, nie oznacza, że ​​bezpośredni obowiązek stron dotrzymywania warunków umowy najmu powstał przed zawarciem umowy, a okres obowiązywania umowy najmu umowę najmu liczy się od chwili jej podpisania, nawet jeśli strony rozszerzyły umowę o dotychczasowe stosunki.

Jednocześnie w praktyce sądów polubownych okręgów federalnych przyjmuje się wniosek, że jeżeli strony nie rozszerzyły obowiązywania umowy najmu na dotychczasowe stosunki, to okres jej obowiązywania liczy się od dnia określonego w umowie, a nie od chwili jej podpisania, choćby została podpisana później (Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Dalekiego Wschodu z dnia 10 marca 2009 r. N F03-642/2009 w sprawie N A59-825/2008).

Konsekwencje upływu okresu umowy najmu ustalonego w umowie określa paragraf 2 art. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej: jeżeli najemca w dalszym ciągu korzysta z nieruchomości po wygaśnięciu umowy w przypadku braku sprzeciwu ze strony wynajmującego, umowę uważa się za przedłużoną na tych samych warunkach na czas nieokreślony (patrz komentarz do Ten artykuł).

Przedłużenie umowy najmu jednostronną decyzją organu państwowego lub samorządu terytorialnego, na podstawie której taka umowa została zawarta, samo w sobie nie powoduje powstania stosunków prawnych najmu (Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Północno- Zachodniopomorskie z dnia 16 listopada 2007 r. N A56-19643/2006), tj. przedłużenie umowy na czas określony. W takim przypadku konieczna jest wola stron umowy.

2. Umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony lub nieokreślony. Ustęp 2 komentowanego artykułu określa specyfikę rozwiązania takiej umowy. W praktyce organów ścigania pojawiają się spory, w których odmowa przez wynajmującego zawarcia umowy najmu zawartej na czas nieokreślony jest traktowana jako nadużycie prawa w rozumieniu art. 10 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Wschodniosyberyjskiego z dnia 1 listopada 2008 r. nr A33-13827/07-F02-4968/08 w sprawie nr A33-13827/07).

Komentowany artykuł nie ustanawia ograniczeń dla stron umowy najmu zawartej na czas nieokreślony w zakresie możliwości odstąpienia od umowy, z wyjątkiem obowiązku zachowania okresu ostrzegawczego określonego w tym artykule lub w umowie. Praktyka sądowa zauważa jednak takie ograniczenia. Na przykład Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Północno-Zachodniego z dnia 8 lutego 2008 r. N A56-11600/2006 uznała, że ​​wynajmujący nie może odmówić zawarcia umowy najmu zawartej na czas nieokreślony w okresie, w którym najemca podejmuje kroki w celu rejestracji dodatkowe porozumienie do umowy, która ustala nowy termin obowiązywania umowy.

Zawiadomienie drugiej strony o odmowie zawarcia umowy najmu zawartej na czas nieokreślony musi zawierać oświadczenie woli o rozwiązaniu stosunku najmu, sporządzone w formie pisemnej i doręczone kontrahentowi. Jeżeli po przesłaniu wypowiedzenia umowy najmu wynajmujący podejmie działania wskazujące na kontynuację stosunku najmu, wówczas umowa taka nie może zostać uznana za rozwiązaną (uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Obwodu Wołgi z dnia 10 marca 2010 r. w sprawie nr A57-9902/2008).

Niniejsze wypowiedzenie stanowi bezwarunkową podstawę do rozwiązania stosunku najmu i wydania wynajmowanej nieruchomości. Ma to konsekwencje zarówno dla majątku ruchomego, jak i nieruchomego. Niewłaściwe wykonanie zobowiązania polega na odmowie opuszczenia przez najemcę, który otrzymał zawiadomienie od wynajmującego, nieruchomości w okresie do momentu wygaśnięcia umowy w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw do Nieruchomości i Transakcji z To (Definicje Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 5 maja 2010 r. nr VAS -5162/10 w sprawie nr A56-15420/2009, z dnia 21 lipca 2010 r. nr BAC-8558/10 w sprawie nr. A59-3677/2009).

Umowę najmu uważa się za rozwiązaną odpowiednio po upływie jednego i trzech miesięcy dla ruchomości i nieruchomości, chyba że ustawa lub umowa określa inny okres. Zatem zgodnie z ust. 3 art. 627 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, najemca ma prawo odstąpić od umowy najmu w dowolnym momencie, powiadamiając wynajmującego na piśmie o swoim zamiarze z co najmniej 10-dniowym wyprzedzeniem. Zgodnie z art. 21 ustawy Federacji Rosyjskiej z dnia 21 lutego 1992 r. N 2395-1 „O podłożu”, posiadacz licencji musi zgłosić odmowę prawa do korzystania z podłoża w drodze pisemnego powiadomienia władz, które wydały licencję, nie później niż sześć miesięcy przed podaną datą.

———————————
Zbiór ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej. 1995. N 10. Art. 1995. 823.

Wskazanie w zawiadomieniu innych terminów możliwe jest wyłącznie w przypadkach przewidzianych w umowie. Okres określony zgodnie z klauzulą ​​2 komentowanego artykułu, po upływie którego umowa najmu zostaje rozwiązana, zaczyna biec od chwili otrzymania odpowiedniego zawiadomienia przez drugą stronę (orzeczenie Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 10 marca 2010 r. nr VAS-2198/10 w sprawie nr A62-5391 /2008).

3. Ust. 3 komentowanego artykułu przewiduje umowy najmu z terminem określonym w przepisach prawa. Wśród takich umów:

- umowę podnajmu, której nie można zawrzeć na okres przekraczający okres obowiązywania umowy najmu (paragraf 2 ust. 2 art. 615 Kodeksu cywilnego);

— umowę najmu zawieraną na okres do jednego roku (klauzula 1 art. 627 kc);

- umowę dzierżawy działki gruntów rolnych, która może zostać zawarta na okres nieprzekraczający 49 lat (art. 9 ust. 3 ustawy o obrocie gruntami rolnymi);

- umowę dzierżawy działki stanowiącej własność państwa lub gminy, położonej w granicach gruntów zastrzeżonych dla państwa lub potrzeby miejskie, zostaje zawarta na okres, którego czas trwania nie może przekroczyć okresu rezerwacji tych gruntów (klauzula 3.1 art. 22 kodeksu gruntowego);

— umowa dzierżawy działki na potrzeby państwowe lub komunalne lub na prowadzenie prac geodezyjnych na okres nie dłuższy niż jeden rok (klauzula 7 art. 22 kodeksu gruntów) itp.