Usługi wynajmu lokali. Wynajem nieruchomości komercyjnych - wszystkie tajemnice. Rynek wynajmu nieruchomości komercyjnych dzieli się na lokale o różnym przeznaczeniu

Wybieramy najemcę, który uzyska najwyższe możliwe dochody, aby płacić najwyższy czynsz.

Jeśli zastanawiasz się nad „wynajęciem pokoju”, to niezwłocznie przyjedziemy, doradzimy i zrobimy wszystko, co konieczne, aby zrealizować Twoje plany. W tym celu prowadzone są prace badawcze. Tworzymy tabele zbiorcze, przyglądamy się przewagom konkurencyjnym i uwzględniamy doświadczenie najemców w tym i podobnych obszarach. Poza tym oprócz wszystkiego, co zostało powiedziane, przyglądamy się statystykom pracy i ustalamy kierunki dalszego ruchu. Ogólna koncepcja budowana jest z punktu widzenia uzyskania jak największej efektywności projektu, jego największej rentowności.
Nasza firma może również świadczyć usługi pośrednictwa dla obiektu detalicznego.

Co możemy dla ciebie zrobić:

Jeśli posiadasz lokal, który chcesz wynająć, pomożemy Ci i szybko wynajmiemy każdy lokal komercyjny.

Wynajmować lokale komercyjne;
Wynajmij lokale komercyjne w Moskwie;
Wynajem lokali niemieszkalnych;
Nieruchomość do wynajęcia;
Sprzedaj nieruchomość;
Współnegocjuj umowę;

Zajmujemy się lokalami już od 5m2. i więcej.

Jeśli potrzebujesz wynająć lokal za pośrednictwem agencji, będziemy w stanie dokładnie zbadać dla Ciebie wszystkich potencjalnych najemców. Nie ograniczamy się, podobnie jak inni pośrednicy w handlu nieruchomościami, do zamieszczania informacji na tablicach ogłoszeń. Nie jesteśmy leniwi. Wykonujemy średnio 2000 rozmów dziennie i wszystkie mają na celu komunikację z najemcami w celu wprowadzenia ich do Twojego lokalu.

W zależności od ilości powierzchni do wynajęcia istnieją różne możliwości znalezienia najemców, czyli wynajęcie lokalu jednej osobie, ale taniej, lub utworzenie granic dla kilku najemców, co będzie bardziej opłacalne. A także wybrać odpowiedni produkt i kierunek tematyczny. Nasza firma zajmuje się dostawą lokale użytkowe do wynajęcia, pomagając właścicielom uzyskać stabilne i wysokie dochody. Główne działania, które prowadzimy w celu wynajęcia lokalu w Moskwie, dzielą się na trzy główne etapy – analiza lokalu i otoczenia w celu wybrania odpowiednich najemców, następnie negocjacje z potencjalnymi najemcami i podpisanie umowy najmu.

1. Analityka lokalu i otoczenia;
2. Negocjacje z potencjalnymi najemcami;
3. Wynajem lokalu;

Oto główne działania, które realizujemy w celu wynajmu Twojego lokalu:

Etap 1 - Analityka pomieszczeń i środowiska

Analiza konkurencji

Ten punkt jest oczywiście jednym z podstawowych przy wyborze najemców. Lokal musi zostać wynajęty silnemu najemcy, który będzie miał duży popyt na produkty w okolicy. Przeanalizujemy wszystkich najemców w promieniu 10 minut spacerem i ustalimy przychody każdego z nich. Na podstawie tych informacji tworzymy matrycę produktów prezentowaną na danym obszarze i określamy niezaspokojony popyt. Oczywiście najemcy sami dokonują analiz, ale aby uchronić wynajmującego przed nagłym odejściem najemcy z powodu zła praca, nadal sami jesteśmy zaangażowani w ten proces i śmiało podpisujemy umowę z najemcą, który naprawdę świetnie sprawdzi się w tym obszarze.
Pozycja ta pozwala również na:

Ustal obiektywną stawkę czynszu

Wybierać optymalny rozmiar powierzchni dla każdego najemcy

Zidentyfikuj najskuteczniejsze formaty w okolicy i firmy sieciowe którzy ich reprezentują

Wizerunek przedmiotu jest jego najcenniejszym zasobem!

Możliwe są również sytuacje, gdy kilku pobliskich konkurentów nie działa już jako rywale, ale zaczyna generować ruch. Te. ludzie już specjalnie udają się do tego miejsca, aby uzyskać większy wybór z dużego asortymentu. Takie sytuacje zdarzają się bardzo często i mają pozytywny wpływ na czynsze i przychody najemców. Możliwe są również przebiegi testowe; w Moskwie jest wiele firm, które mogą odwiedzić lokalizację na krótki okres, aby ocenić przychody. Na dobry wynik zostaje podpisana umowa długoterminowa. Są to głównie najemcy małych formatów do 150 mkw.

Jak zbudowana jest analityka rynku i konkurencji?

Analiza ruchu w głównych konkurencyjnych punktach sprzedaży detalicznej zlokalizowanych w pobliżu;
Asortyment wybranych punktów sprzedaży detalicznej;
Analiza najemców, kosztów najmu, a także kosztów towarów w danych punktach;
Główne różnice pomiędzy punktami sprzedaży detalicznej o maksymalnym i minimalnym ruchu na wybranym obszarze;
Wnioski i obliczenia dla powyższych punktów sprzedaży detalicznej, przyczyny sukcesów i porażek;
Budowa tabeli obecności najemców sieciowych i konkurencji według powierzchni w danych placówkach handlowych;

Jak wspomniano powyżej, dzięki temu punktowi możemy dowiedzieć się wiele na temat parametrów wynajmu lokalu:

Stawka czynszu – oparta na stawkach obowiązujących w otoczeniu i wynikach konkurencji;

Wybierać odpowiedni rozmiar obszary dla każdej linii produktów i najemcy;

Zidentyfikuj najskuteczniejsze sieci i formaty federalne na danym obszarze i staraj się w pierwszej kolejności wynająć im lokale;

Zidentyfikuj zalety i wady innych rynków zbytu i wykorzystaj to na swoją korzyść.

Dzięki temu będziemy mogli korzystać z konkretnych statystyk i uwzględniać błędy innych osób. Także znając koszt przeciętnego rachunku na danym obszarze i maksymalny ruch centra handlowe, możemy przyjąć założenia dotyczące dochodów uzyskiwanych przez najemców w badanych centrach handlowych (istnieją inne, dokładniejsze sposoby uzyskania informacji o przychodach firmy). Co można wykorzystać przy zdefiniowaniu lub dostosowaniu koncepcji naszego obiektu.

Poproś o bezpłatną rozmowę zwrotną, oddzwonimy do Ciebie w ciągu minuty i doradzimy w każdej kwestii

Etap 2 - Negocjacje z potencjalnymi najemcami

Etap 3 - Podpisanie umowy najmu - Wynajmę lokal

Najbardziej pożądany etap dla wszystkich stron transakcji. Powierzchnię biurową, handlową czy magazynową musisz wynająć tak, aby niczego w przyszłości nie żałować. Podpisanie prawnie kompetentnej i najlepiej wzajemnej umowy najmu dla obu stron jest kluczem do obustronnie korzystnej współpracy. Zerwanych relacji i rozwiązanych umów jest jak najwięcej tylko dlatego, że wiele aspektów relacji między najemcą a wynajmującym nie zostało dokładnie opracowanych. Specjalnie opracujemy format umowy, w którym uwzględnimy absolutnie wszystkie szczegóły, a także następujące strony umowy:

Warunki płatności, m.in. Grzywny i kary;

Odpowiedzialność za niedotrzymanie warunków umowy - prąd, woda, wstęp bezpłatny

Wzajemna wysokość kar

Procedura interakcji z organami regulacyjnymi (strażacy, inspektorzy sanitarni itp.);

Indeksacja i warunki zmiany indeksacji i czynszu (najemcy często ultimatum żądają obniżenia czynszu i indeksacji, grożąc rozwiązaniem umowy);

Procedura rozwiązania umowy jest jednostronna lub obustronna, z jakich powodów można ją rozwiązać. Wcześniejsze ostrzeżenie drugiej strony o rozwiązaniu umowy.

Oraz dalsze wsparcie stosunki najmu.

Nasze usługi są stosunkowo niedrogie, ale bardzo profesjonalne. Możemy kompleksowo wesprzeć Twoją transakcję, od przygotowania prezentacji po zawarcie umowy najmu i dalsze zarządzanie nieruchomością.

Nasza firma oferuje następujące usługi:

Co otrzymujemy za naszą pracę? nie tylko wdzięczność klientów, ale także przyjaźń. Wielu naszych przyjaciół poznaliśmy drogą ustną. Jak to zrobić? - Bądź głęboko przesiąknięty ideą i zwracaj uwagę na każdy, nawet najbardziej nieistotny szczegół. Tylko w ten sposób możesz stworzyć pracę, z której będziesz dumny. Nieruchomość trzeba wynająć tak, żeby najemca był zadowolony, a właściciel czerpał korzyści. Dokładny wybór najemcy, dbałość o każdy punkt umowy najmu i kompetentna prawnie obsługa transakcji. Osobiście uwielbiam komunikować się z ludźmi i zawsze staram się znaleźć wspólną płaszczyznę porozumienia, dlatego lubię to, co robię.

Antoni Borowicki
Szef firmy

Kierownik Działu Audytu Wewnętrznego grupy spółek BEST. Zarządzanie nieruchomościami”

Ogólne postanowienia dotyczące wynajmu

Zazwyczaj umowa najmu biura odnosi się do wynajmu jednego lub większej liczby lokali w budynku, które są przeznaczone na cele biurowe. Zgodnie z art. 130 ust. 1 Kodeksu cywilnego do rzeczy nieruchomych (nieruchomości, nieruchomości) zalicza się wszystko, co jest trwale związane z gruntem, czyli przedmioty, których przemieszczanie bez nieproporcjonalnej szkody dla ich przeznaczenia jest niemożliwe, w tym budynki i Struktury. Zatem wydzielone pomieszczenie w budynku jest nieruchomością.

Procedura zawarcia i wykonania umowy najmu nieruchomość regulowane jako Postanowienia ogólne Kodeksu cywilnego o najmie, zawartego w paragrafie 1 rozdziału 34 „Czynsz” oraz przepisach paragrafu 4, który reguluje najem budynków i budowli. W tym przypadku pierwszeństwo mają normy paragrafu 4 rozdziału 34 Kodeksu cywilnego, gdyż mają one szczególny charakter w stosunku do norm ogólnych. Zasady te w pełni obowiązują przy wynajmie poszczególnych lokali.

Umowa najmu, jak każda transakcja, której przynajmniej jedna ze stron jest osobą prawną, musi zostać zawarta w prostej formie pisemnej (podpunkt 1 ust. 1 art. 161 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Na podstawie umowy najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy nieruchomość za opłatą za czasowe posiadanie i użytkowanie lub za czasowe użytkowanie (art. 606 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Najemca jest zobowiązany do korzystania z wynajmowanej nieruchomości zgodnie z warunkami umowy najmu (klauzula 1 art. 615 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Najemca jest obowiązany utrzymywać nieruchomość w dobrym stanie, dokonywać na własny koszt remontów bieżących oraz ponosić koszty utrzymania nieruchomości, chyba że ustawa lub umowa najmu stanowią inaczej (art. 616 ust. 2 Kodeksu cywilnego Federacja Rosyjska). Jeżeli najemca dokonał na własny koszt i za zgodą wynajmującego nierozłącznych ulepszeń w wynajmowanej nieruchomości, najemca ma prawo po rozwiązaniu umowy zwrócić koszty tych ulepszeń, chyba że umowa najmu stanowi inaczej (Klauzula 2 art. 623 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Na podstawie umowy najmu budynku lub budowli wynajmujący zobowiązuje się do przekazania najemcy budynku lub budowli w celu tymczasowego posiadania i użytkowania lub do tymczasowego użytkowania (art. 650 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Przekazanie budynku lub budowli przez wynajmującego i jego akceptacja przez najemcę następuje na podstawie aktu przeniesienia lub innego dokumentu przeniesienia podpisanego przez strony (art. 655 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Po zakończeniu umowy najmu najęty budynek lub obiekt musi zostać zwrócony wynajmującemu na zasadach wynikających z przeniesienia przez wynajmującego budynku lub budowli na najemcę.

Zgodnie z art. 654 ust. 1 Kodeksu cywilnego umowa najmu budynku lub obiektu musi przewidywać wysokość czynszu najmu. W przypadku braku uzgodnionego na piśmie przez strony warunku dotyczącego wysokości czynszu, umowę najmu budynku lub budowli uważa się za niezawartą. Ponadto w przypadku, gdy w umowie określono czynsz za budynek lub budowlę w przeliczeniu na jednostkę powierzchni budynku (obiektu), czynsz ustala się na podstawie rzeczywistej wielkości budynku lub budowli przekazanej najemcy (ust. 3 art. 654 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

W praktyce wysokość czynszu przy wynajmie biura w większości przypadków ustalana jest właśnie w ten sposób: określoną wysokość czynszu miesięcznie lub rocznie za metr kwadratowy.

Rejestracja umowy

Zgodnie z art. 4 ustawy z dnia 21 lipca 1997 r. nr 122-FZ „O rejestracja państwowa prawa do nieruchomości i transakcje z nimi”, transakcje dotyczące nieruchomości podlegają obowiązkowej rejestracji państwowej. Przepis ten zawarty jest także w art. 131 Kodeksu cywilnego. Jednak art. 651 ust. 2 Kodeksu wyjaśnia, że umowa najmu budynku lub budowli zawarta na okres co najmniej roku podlega rejestracji państwowej i uważa się ją za zawartą od momentu takiej rejestracji. Tym samym umowa najmu zawarta na okres krótszy niż rok nie podlega obowiązkowej rejestracji. Potwierdza to List informacyjny Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 01.06.2000 r. nr 53.

W praktyce umowy najmu poszczególnych lokali, aby uniknąć niepotrzebnych kłopotów związanych z koniecznością rejestracji umowy, w zdecydowanej większości przypadków zawierane są na okres krótszy niż rok; po wygaśnięciu umowy zostaje zawarta nowa umowa.

Zgodnie z art. 19.21 Kodeksu wykroczeń administracyjnych nieprzestrzeganie ustalonej procedury państwowej rejestracji praw do nieruchomości lub transakcji z nią pociąga za sobą nałożenie kary administracyjnej na osoby prawne od 30 do 40 tysięcy rubli.

Przygotowanie dokumentów do przyjęcia płatności za wydatki

W praktyce wynajmując nieruchomość często pojawia się pytanie: jakie podstawowe dokumenty potwierdzające dochody wynajmującego i wydatki najemcy są potrzebne? Czy wynajmujący ma obowiązek podpisywać z najemcą miesięczne zaświadczenie o wykonanej pracy (usługach)? W dużych centrach biznesowych, gdzie liczba najemców sięga kilkuset, podpisanie z każdym z nich „Ustawy o świadczeniu usług najmu” wymaga dużego nakładu czasu i zasobów pracy. Księgowi firm najemczych czasami jednak obawiają się, czy w przypadku braku takiej ustawy mają podstawy do zaliczenia czynszu do wydatków dla celów księgowo-podatkowych? Spróbujmy to rozgryźć.

W Kodeksie cywilnym stosunki najmu reguluje rozdział 34, a przepisy o świadczeniu usług odpłatnych – rozdział 39. Z art. 779 ust. 2 Kodeksu cywilnego wynika, że do umów o świadczenie usług łączności stosuje się zasady rozdziału 39. usługi medyczne, weterynaryjne, audytorskie, konsultingowe, informacyjne, szkoleniowe, turystyczne i inne. Rozdział 34 nie zawiera wzmianki o tym, że niektóre postanowienia umowy o świadczenie usług mogą mieć zastosowanie do umów najmu. Tym samym czynsz nie jest usługą, lecz odrębnym rodzajem działalności gospodarczej.

Zostało to potwierdzone m.in. pismem Ministra Finansów z dnia 26 października 2004 roku nr 03-03-01-04/1/86, podpisanym przez Zastępcę Dyrektora Departamentu Polityki Podatkowej i Celnej A.I. Iwanjew. Według Ministerstwa Finansów, czynsze płacone na podstawie umowy najmu lokale niemieszkalne, podlegają zaliczeniu w pozostałe koszty, jeżeli są uzasadnione i potwierdzone odpowiednimi dokumentami pierwotnymi (umowa najmu, dowód przeniesienia i odbioru, faktury za czynsze, polecenia zapłaty itp.). Jak widać, zaświadczenie o wykonanej pracy (świadczonych usługach) m.in potrzebne dokumenty nie nazwany.

Około rok później pojawiło się pismo Federalnej Służby Podatkowej Federacji Rosyjskiej z dnia 09.05.2005 nr 02-1-07/81 „O potwierdzeniu transakcji biznesowych z pierwotnymi dokumentami księgowymi”, w którym napisano: „ Jeżeli strony umowy zawarły umowę najmu oraz podpisały akt przyjęcia i przeniesienia własności będącej przedmiotem najmu, wynika z tego, że usługa jest sprzedawana (konsumowana) przez strony umowy, w związku z czym organizacje mają podstawa do zaliczenia do podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym kwot przychodów ze sprzedaży takiej usługi (od wynajmującego) oraz wydatków związanych z korzystaniem z usługi (od najemcy).

Podstawy te powstają w przypadku organizacji niezależnie od podpisania protokołu odbioru usługi, zwłaszcza że ani Ordynacja podatkowa, ani przepisy dotyczące rachunkowości nie przewidują wymogu obowiązkowego sporządzania zaświadczeń o odbiorze usług w formie leasingu.”

Mimo że Federalna Służba Podatkowa nazwała wynajem usługą, nadal przyznaje, że nie jest tu wymagane sporządzanie umowy dwustronnej.

Jednakże ostatnio Ministerstwo Finansów wystosowało kolejne pismo z dnia 06.07.2006 r. nr 03-03-04/1/505, w którym wyraziło opinię, że comiesięczne sporządzanie ustawy o udostępnianiu nieruchomości usługi wynajmu są obowiązkowe. Należy zauważyć, że ten list został również podpisany przez pana A.I. Iwanjew. W tym okresie (1 rok i 7 miesięcy) nie nastąpiły żadne zmiany w przepisach prawa cywilnego odnoszących się do stosunków najmu. W art. 252 ust. 1 kodeksu podatkowego ustawa z dnia 6 czerwca 2005 r. nr 58-FZ wprowadziła zmiany, które umożliwiły potwierdzenie wydatków nie tylko dokumentami sporządzonymi zgodnie z prawem Federacja Rosyjska, ale także z dokumentami pośrednio potwierdzającymi poniesione wydatki. Zatem przestrzeganie rygorystycznych zasad przy sporządzaniu dokumentów nie jest już warunkiem rozpoznania wydatków, wystarczy przedstawić jakiekolwiek dokumenty potwierdzające poniesione wydatki. Dlatego też najnowsze pismo Ministerstwa Finansów na tle tych pozytywnych dla podatników zmian wygląda, delikatnie mówiąc, dziwnie.

Jeśli chodzi o wystawianie faktur najemcom, tradycyjnie faktura za wynajem wystawiana jest ostatniego dnia każdego miesiąca.

Dochody i wydatki właściciela. Rachunkowość i podatki

Dochód

Księgowość

Jeżeli leasingodawcą jest organizacja, dla której wynajem powierzchni biurowej jest główną (lub jedną z głównych) działalnością, na jej dochody mogą składać się zarówno sam czynsz, jak i przychody z tytułu udostępniania najemcom dodatkowe usługi(na przykład usługi sprzątania biur). Rozliczanie przychodów z czynszów i świadczenia usług dodatkowych prowadzone jest w rachunku 90 „Sprzedaż”. Zgodnie z paragrafem 5 Regulaminu dot księgowość„Dochód organizacji” (PBU 9/99), zatwierdzony rozporządzeniem Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 6 maja 1999 r. Nr 32n (zwany dalej PBU 9/99), dochody te są ujmowane jako dochód od zwykłych zajęć. Jeżeli wynajem lokalu ma charakter jednorazowy, losowy, dochody te mają charakter operacyjny (klauzula PBU 9/99) i są ujmowane na rachunku 91 „Pozostałe przychody i wydatki”.

Podatek od wartości dodanej

Jeżeli wynajmujący jest płatnikiem podatku VAT, wówczas jego dochody z czynszu i świadczenia usług dodatkowych podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT (podpunkt 1 ust. 1 art. 146 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej). Jeżeli najemcą lokalu jest cudzoziemiec lub organizacja zagraniczna akredytowana w Federacji Rosyjskiej, wówczas czynsz nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT (art. 149 ust. 1 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).

Przepis ten ma jednak zastosowanie w przypadku, gdy ustawodawstwo właściwego państwa obcego przewiduje podobny tryb postępowania w stosunku do obywateli Federacji Rosyjskiej i organizacji rosyjskich akredytowanych w tym państwie obcym lub jeżeli taką zasadę przewiduje umowa międzynarodowa (umowa ) Federacji Rosyjskiej. Listę obcych państw, do których obywatele i (lub) organizacje mają zastosowanie normy niniejszego ustępu, ustala federalny organ wykonawczy w dziedzinie stosunków międzynarodowych wspólnie z Ministerstwem Finansów Federacji Rosyjskiej. W piśmie Federalnej Służby Podatkowej Federacji Rosyjskiej z dnia 18 maja 2005 r. nr KB-6-26/409@ „W sprawie stosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od wartości dodanej usług wynajmu udostępnionych lokali obcokrajowcy i organizacje akredytowane w Federacji Rosyjskiej” wyjaśnia, jakie dokumenty ustanawiają odpowiednie wykazy, którymi należy się obecnie kierować.

Podatek dochodowy

Dochody z wynajmu nieruchomości są uwzględniane jako dochody ze sprzedaży, jeżeli wynajem lokali jest główną (lub jedną z głównych) działalności (art. 249 ust. 1 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). W innych przypadkach dochody te nie działają (klauzula 4, art. 250 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).

Wydatki

Organizacje, które na bieżąco wynajmują powierzchnię biurową, zazwyczaj ponoszą różne wydatki. Obejmują one:

koszty mediów (opłata za usługi dostarczania energii elektrycznej, wody, ciepła na podstawie umów zawartych bezpośrednio z organizacjami dostarczającymi energię lub jako subabonent za pośrednictwem podłączonej sieci (art. 545 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej));
wydatki (sprzątanie, drobne naprawy, mycie okien) na utrzymanie wynajmowanych lokali i lokali powszechne zastosowanie(korytarze, korytarze, toalety);
koszty obsługi skomplikowanych jednostek i systemów znajdujących się w budynku (windy, schody ruchome, systemy wentylacji, systemy alarmowe itp.);
wydatki na płatności na rzecz wyspecjalizowanych organizacji w zakresie higieny pomieszczeń (deratyzacja, dezynfekcja, dezynsekcja);
wydatki bieżące i generalny remont lokale i części wspólne;
koszty bezpieczeństwa;
koszty wynajmu (jeżeli wynajmujący sam jest najemcą lokalu i podnajmuje go);
wydatki na opłacenie podatku gruntowego lub dzierżawę działki w wysokości Twojego udziału (jeżeli wynajmujący jest właścicielem lokalu);
wydatki na ubezpieczenie nieruchomości;
inne wydatki na utrzymanie lokalu i budynku, w którym się znajdują.

Zastanówmy się nad najbardziej ogólnymi i istotnymi punktami. Zgodnie z paragrafem 5 przepisów księgowych „Wydatki organizacji” (PBU 10/99), zatwierdzonych zarządzeniem Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 05.06.1999 nr 33n w organizacjach, których przedmiotem działalności jest świadczenie za opłatę za czasowe korzystanie z ich majątku na podstawie umowy leasingu, wydatki na zwykłą działalność uważa się za wydatki, których realizacja wiąże się z tą działalnością. W pozostałych przypadkach, zgodnie z paragrafem 11 PBU 10/99, wydatki te stanowią koszty operacyjne.

Do celów rachunkowości podatkowej można je przyjąć tylko wówczas, gdy są uzasadnione i udokumentowane (252 ust. 1 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). Jeżeli działalność wynajmu lokali ma charakter stały, wydatki te dotyczą wydatków związanych z produkcją i sprzedażą na podstawie art. 253 akapit drugi ust. 1 Ordynacji podatkowej (koszty utrzymania i eksploatacji, napraw i Konserwacjaśrodków trwałych i utrzymywania ich w dobrym stanie). W pozostałych przypadkach (wydatki na utrzymanie nieruchomości przekazanej na podstawie umowy najmu) wydatki te zalicza się do kosztów nieoperacyjnych (podpunkt 1 ust. 1 art. 265 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej).

W praktyce czasami zdarza się (najczęściej, jeśli wynajmowanie lokalu nie jest główną działalnością wynajmującego), że wynajmujący „refakturuje” najemcy część swoich kosztów mediów za prąd, wodę, ciepło i wystawi mu fakturę . Zdaniem Ministerstwa Finansów, wyrażonego w piśmie nr 03-04-15/52 z dnia 3 marca 2006 r., jest to nielegalne, ponieważ wynajmujący nie może być organizacją dostarczającą energię dla najemcy, ponieważ jako abonent sam otrzymuje energię elektryczną do zasilania budynku od organizacji dostarczającej energię. Wydatki te nie mogą być przyjęte od najemcy dla celów podatku dochodowego i nie można odliczyć od nich podatku VAT. Wynajmujący może podwyższyć czynsz w zależności od ilości zużytej przez najemcę energii elektrycznej, wody i ciepła.

Rozliczając wydatki do celów rachunkowych i podatkowych na naprawę i konserwację budynku jako całości i jego systemów inżynieryjnych, czasami pojawiają się pytania w przypadkach, gdy wynajmujący nie jest jedynym właścicielem budynku, ale posiada w nim poszczególne lokale, natomiast pozostałe lokale należą do innych właścicieli (jednego lub kilku). Jeżeli wydatki te ponosi jeden z właścicieli, trudno je uznać za sprawiedliwe i w pełni uzasadnione. W takim przypadku należy zawrzeć umowę o wspólnym działaniu (prostą umowę partnerską) z pozostałymi właścicielami i kierować się rozdziałem 55 Kodeksu cywilnego oraz Regulaminem rachunkowości „Informacje o udziale we wspólnych działaniach” (PBU 20/03), zatwierdzonym zarządzeniem Ministra Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 24 listopada 2003 r. nr 105n.

Wydatki najemcy. Rachunkowość i podatki

Podatek dochodowy

Najemca ponosi także wydatki w związku z wynajmem biura. Przyjrzyjmy się niektórym z nich.

Nieodłączne ulepszenia leasingowanych środków trwałych zaliczane są do majątku podlegającego amortyzacji od 2006 roku (Ustawa nr 58-FZ z dnia 6 czerwca 2005 roku). Zgodnie z art. 258 ust. 1 Ordynacji podatkowej inwestycje kapitałowe w leasingowane środki trwałe dokonane przez leasingobiorcę za zgodą leasingodawcy, których koszt nie jest zwracany przez leasingodawcę, są amortyzowane przez leasingobiorcę w okresie obowiązywania umowę leasingu w oparciu o kwoty amortyzacji obliczone z uwzględnieniem okresu korzystne wykorzystanie ustalane dla leasingowanych środków trwałych zgodnie z Klasyfikacjami środków trwałych. Oznacza to, że jeżeli na koniec umowy leasingu okres użytkowania inwestycji kapitałowej nie dobiegnie końca, to na koniec umowy leasingu leasingobiorca musi w dalszym ciągu zaprzestać naliczania amortyzacji od podlegającej amortyzacji nieruchomości w formie inwestycji kapitałowych w postaci nierozłącznych ulepszeń. W przypadku przedłużenia umowy najmu organizacja może nadal naliczać amortyzację w określony sposób.

Jeżeli koszty nierozłącznych ulepszeń zwracane są leasingobiorcy przez leasingodawcę, wówczas leasingodawca pobiera od nich amortyzację. Zgodnie z ust. 2 art. 259 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej naliczanie amortyzacji od nieruchomości podlegającej amortyzacji w formie inwestycji kapitałowych w leasingowane środki trwałe, które zgodnie z niniejszym rozdziałem podlegają amortyzacji, rozpoczyna się dla leasingobiorcy od 1 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość została oddana do użytkowania. Wyjaśnienia w tej kwestii zawarte są w piśmie Ministra Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 15 marca 2006 roku nr 03-03-04/1/233.

Wynajem Sheles LLC Powierzchnia biurowa od Delovoy Tsentr LLC iw maju 2006 roku za zgodą wynajmującego dokonał nieodłącznych ulepszeń w wynajmowanym lokalu (zamontowano alarm przeciwpożarowy kosztujący 30 000 rubli z VAT - 4576 rubli). Zgodnie z Klasyfikację środków trwałych zawartą w grupy amortyzacji, zatwierdzony dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 1 stycznia 2002 r. nr 1, alarmy przeciwpożarowe należą do czwartej grupy. Okres użytkowania wynosi od 5 do 7 lat. Komisja ustaliła okres użytkowania wynoszący 61 miesięcy. Umowa najmu wygasa po 3 latach (36 miesiącach).

Zapisy księgowe będą obejmować:

Procedura płacenia podatku VAT przy wynajmie nieruchomości państwowych

Jeżeli wynajmującym (i właścicielem nieruchomości) są władze państwowe, samorządy lokalne i dzierżawiona jest nieruchomość państwowa (własność federalna, własność podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej lub gminna), najemca staje się agentem podatkowym i jest zobowiązany do obliczenia podstawa opodatkowania VAT (art. 161 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej) . Zgodnie z art. 161 ust. 3 podstawę opodatkowania definiuje się jako wysokość czynszu wraz z podatkiem. W takim przypadku podstawa opodatkowania ustalana jest przez podatnika odrębnie dla każdej wynajmowanej nieruchomości. W tym przypadku agentami podatkowymi są najemcy, którzy mają obowiązek naliczyć, potrącić z dochodu wypłacanego wynajmującemu i wpłacić do budżetu odpowiednią kwotę podatku.

Kwota podatku należnego do budżetu jest obliczana i płacona w całości przez agentów podatkowych (klauzula 4 art. 173 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). W takim przypadku odliczeniu podlegają kwoty podatku zapłacone przez kupujących - agentów podatkowych na podstawie dokumentów potwierdzających zapłatę kwot podatku (art. 171 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).

Prawo do określonego odliczenia podatkowe mają nabywców - zarejestrowanych agentów podatkowych Organy podatkowe i pełniący obowiązki podatników. Zgodnie z art. 172 ust. 1 kodeksu podatkowego odliczeń podatkowych dokonuje się na podstawie dokumentów potwierdzających zapłatę kwot podatku potrąconych przez urzędników podatkowych.

Organizacja wynajmuje powierzchnię biurową w budynku, który od stycznia 2006 roku jest własnością państwa.

Kwota wynajmu z VAT wynosi 23 600 RUB. na miesiąc. Kwota podatku VAT wpływa do budżetu jednocześnie z czynszem.

W styczniu dokonywane są następujące transakcje:

Obciążyć 20, 26 Kredyt 76 - 20 000 rubli. — naliczony miesięczny czynsz;

Obciążyć 19 Kredyt 68/A — 3600 rub. (23 600 RUB x 18/118%) - do czynszu doliczany jest podatek VAT;

Obciążyć 76 Kredyt 51 - 20 000 rubli. — podany jest miesięczny czynsz;

Obciążyć 68/A Kredyt 51 - 3600 rub. — przeniesiony do budżetu VAT (spełnił obowiązki agenta podatkowego).

W tym samym miesiącu zaistniały przesłanki do odliczenia podatku VAT, co znalazło odzwierciedlenie w zaksięgowaniu:

Obciążyć 68 Kredyt 19 - 3600 rub. — kwota podatku VAT zostaje przyjęta do odliczenia na podstawie faktury wystawionej przez najemcę. Kwota ta znajduje odzwierciedlenie w deklaracji za styczeń 2006 r. w sekcji „Odliczenia podatkowe”, wiersz 260.

Nierzadko zdarza się, że organizacja wynajmuje powierzchnię biurową i produkcyjną dla swojej lokalizacji. Koszty te można wliczyć w koszty firmy.

Ogólne rozliczanie kosztów wynajmu

Wynajem lokalu może obejmować część stałą (cena stała za metr kwadratowy) i część zmienną (media, prąd). Jeżeli w umowie jest czynsz zmienny, właściciel lokalu samodzielnie płaci kwotę tych zobowiązań spółkom zarządzającym, a następnie wystawia najemcy fakturę proporcjonalnie do wykorzystanych przez niego usług.

Ostatniego dnia miesiąca organizacja zalicza do wydatków koszt wynajmu lokalu. Wybór konta do odzwierciedlenia naliczania czynszu zależy od przeznaczenia powierzchni (magazyn, biuro, warsztat produkcyjny itp.):

Debetem: 20, 44, kredytem - .

Debet 60 kredytów.

Wynajmujący będący płatnikiem podatku VAT wystawia faktury:

Debet 19 Kredyt 60 – podatek naliczony;
Debet 68 VAT Kredyt 19 – VAT przyjęty do odliczenia.

Jest to jednak możliwe, jeżeli lokal wykorzystywany jest na potrzeby podlegające temu podatkowi.

Organizacja wynajęła powierzchnię biurową o powierzchni 30 m2. Koszt wynosi 1200 rubli/m miesięcznie (183 ruble VAT).

Wpisy:

Konto Dt	Konto Kt	Opis okablowania	Suma transakcyjna	Baza dokumentów
		Czynsz naliczony	36 000	Faktura
			36 000	Polecenie zapłaty nr ref.
19		Wliczony podatek VAT od czynszu	5492	Faktura
68 VAT	19	Zwrot VAT	5492	Faktura

Rozliczanie ulepszeń

Najemca może ulepszyć nieruchomość: dokonać napraw, zainstalować system alarmowy, wymienić okna, drzwi itp. Dzielą się na:

Rozłączne – takie, które można zdemontować bez uszkodzenia lokalu właściciela (np. klimatyzator).
Nierozłączne – ulepszenia, których nie można przenieść ani wywieźć bez uszkodzenia lokalu po zakończeniu okresu najmu (np. naprawy kosmetyczne).

Nieodłączne ulepszenia należy przeprowadzić po uzgodnieniu z wynajmującym, w przeciwnym razie ma on prawo nie zwrócić ich kosztów. Wyjątkiem są naprawy główne, które podnoszą początkowy koszt nieruchomości.

Pod uwagę brane są wydatki na nierozłączne ulepszenia:

poprzez obciążenie rachunku 08 i uznanie rachunków, dzięki czemu x powstało 10, 20 itd.

Sam fakt nieodłącznej poprawy, a raczej jej przyjęcia do rozliczeń, odzwierciedla zapis:

Debet 08 Kredyt 01 (dla inwestycji kapitałowych).

Według usprawnień w tym przypadku podatek VAT podlega odliczeniu. Gdy ulepszenie wiąże się z utrzymaniem lokalu w stanie użytkowym, koszty odpisuje się jednorazowo poprzez zaksięgowanie:

Debet 08 Kredyt 91.2.

Jeżeli prace nie zostały uzgodnione z wynajmującym, a on odmawia zwrotu kosztów, wartość rezydualna (po naliczeniu amortyzacji w okresie najmu lokalu) ulepszeń jest odpisywana jako nieodpłatny przelew (Debet 91,2 Kredyt 01), która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (Debet 91.2 Credit 68 VAT).

W przypadku zwrotu przez leasingodawcę kosztów najemcy za nierozłączne ulepszenia, dokonuje się co następuje:

Debet 60 Kredyt 08.

Organizacja przeprowadziła naprawy wynajętego lokalu za zgodą wynajmującego, który następnie odmówił zwrotu kosztów. Wysokość kosztów wyniosła: materiały 273 525 rubli. (VAT 41 724 rubli), usługi organizacji wykonującej naprawy - 120 000 rubli. (VAT 18.305 rub.). Czynsz wynikający z umowy wynosi 65 000 rubli. miesięcznie (9915 rubli VAT). Okres użytkowania lokalu po remoncie wynosi 18 miesięcy. Amortyzacja wynosi 5280 rubli. na miesiąc.

Wpisy:

Konto Dt	Konto Kt	Opis okablowania	Suma transakcyjna	Baza dokumentów
		Naliczony czynsz za lokal	65 000	Świadectwo odbioru/przeniesienia Umowa najmu Faktura
		Pieniądze przekazane właścicielowi	65 000	Nakaz zapłaty
19		Wliczony podatek VAT od czynszu	9915	Faktura
68 VAT	19	Zwrot VAT	9915	Faktura
08		Uwzględniono koszty materiałów do nierozłącznych ulepszeń	273 525	Lista rzeczy do spakowania
08		Odzwierciedla koszty usług firmy budowlanej w zakresie nierozłącznych ulepszeń	120 000	Świadectwo ukończenia
19	68 VAT	Do kosztów ulepszeń doliczony jest podatek VAT	60 029	Faktura
68 VAT	19	Podatek VAT jest akceptowany do odliczenia	60 029	Faktura
20	02		5280	Informacje księgowe
02	01	Amortyzacji dokonuje się przez cały okres użytkowania lokalu	95 040	Informacje księgowe
01	01	Pierwotny koszt ulepszeń został odpisany	393 525	Informacje księgowe
91.2	01	Pozostały koszt ulepszeń jest odpisywany jako koszt.	298 425	Informacje księgowe
91.2	68 VAT	Od wartości końcowej ulepszeń naliczany jest podatek VAT	45 532	Informacje księgowe

Natalya Beresneva, prawnik
Natalya Troitskaya, audytor Federacji Rosyjskiej
Grupa firm Telecom-Service IT

Prowadząc działalność gospodarczą, prawie wszystkie organizacje stają przed problemami wynikającymi z umów najmu budynków, budowli, lokali zawartych w związku z realizacją działalności produkcyjnej.

Regulacja prawna stosunków najmu odbywa się przede wszystkim zgodnie z Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej (Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej).

Nie wchodząc w aspekt cywilny, w tym artykule omówione zostaną cechy i specyfika rachunkowości i opodatkowania transakcji najmu.

Zatem „na podstawie umowy najmu budynku lub budowli wynajmujący zobowiązuje się do przekazania najemcy budynku lub budowli w tymczasowe posiadanie i użytkowanie lub do czasowego użytkowania” (art. 650 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Przypomnijmy, że w piśmie informacyjnym Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej, opublikowanym 1 czerwca 2000 r., wyjaśniono, że zasady wynajmu budynków i budowli mają zastosowanie w równym stopniu do lokali niemieszkalnych znajdujących się w budynku.

Kwestie rejestracji umów najmu zostały już na szczęście rozwiązane w miarę definitywnie: umowy najmu lokali zawarte na okres krótszy niż rok nie podlegają rejestracji państwowej. Rejestracji państwowej nie podlega również prawo najmu wynikające z umów zawartych na okres krótszy niż rok (patrz pismo informacyjne Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2001 r. nr 59) .

W umowie wynajmujący i najemca mogą wskazać, kto ponosi jakie koszty utrzymania wynajmowanego lokalu w odpowiednim stanie (remonty główne, rutynowe). Jeżeli w umowie nie ma takich klauzul, zgodnie z Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej (art. 616) odpowiedzialność za naprawy główne przechodzi na wynajmującego, a za naprawy bieżące - na najemcę.

Ponadto strony mogą określić w umowie zobowiązania do zapłaty za media. Wyjaśnijmy, że usługi komunalne obejmują ogrzewanie, zaopatrzenie w wodę, kanalizację, gaz, energię elektryczną, zaopatrzenie w ciepłą wodę (podgrzewanie wody) i inne (klauzula 11 pisma Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 29 października 1993 r. nr 118 „W sprawie odzwierciedlenie w księgowaniu poszczególnych transakcji w mieszkalnictwie i gospodarstwie rolnym usług komunalnych”).

Jak zobaczymy później, bardzo istotna z podatkowego punktu widzenia jest procedura podziału obowiązków związanych z utrzymaniem wynajmowanej nieruchomości i ponoszeniem z tego tytułu wydatków, poprawny projekt umowy mogą znacznie ułatwić życie księgowym w przyszłości.

Rozliczanie przychodów i kosztów wynikających z umowy leasingu

Księgowość i podatki u leasingodawcy

Zgodnie z PBU 9/99 „Dochody organizacji” (zwanym dalej PBU 9/99), zatwierdzonym rozporządzeniem Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 05.06.1999 nr 32n, jeżeli przedmiot (rodzaj) działalność organizacji polega na uiszczaniu opłat za czasowe użytkowanie (tymczasowe posiadanie i używanie) jej majątku. Zgodnie z umową najmu za przychód uważa się dochód uzyskany w związku z tą działalnością (czynsz). W związku z tym przychody są odzwierciedlane na rachunku 46 „Sprzedaż produktów (robót, usług)” zgodnie ze starym planem kont (konto 90 „Sprzedaż” zgodnie z nowym planem kont).

Przychody z wynajmu podlegają odzwierciedleniu na koncie 46 (90), nawet jeśli statut organizacji nie wskazuje, że wynajmuje wynajem lokalu, budynki, budowle, inne nieruchomości, ale jednocześnie zostaje osiągnięte kryterium istotności – sytuacja, w której stosunek kwoty otrzymanej z działalności najmu do kwoty przychodów ze zwykłej działalności za odpowiedni okres sprawozdawczy wynosi co najmniej pięć procent (patrz „Zalecenia metodologiczne dotyczące procedury tworzenia wskaźników sprawozdań finansowych organizacji”, zatwierdzone zarządzeniem Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 28 czerwca 2000 r. nr 60n). Ponadto kryterium istotności jest jedynym kryterium ustalania procedury ujmowania określonych dochodów w ramach przychodów ze zwykłej działalności lub w ramach nieoperacyjnych (dochodów operacyjnych). Organy podatkowe często uciekają się do stosowania innego kryterium, jakim jest „prawidłowość i systematyczność”. Jednak przepisy podatkowe nie przewidują ani „regularnego”, ani „systematycznego” charakteru leasingu nieruchomości jako kryterium i podstawy klasyfikacji tych dochodów jako przychodów ze sprzedaży (patrz uchwała Federalnego Sądu Arbitrażowego dla Okręgu Moskiewskiego z dnia 26 grudnia 2010 r. 2000 nr KG-440 /5420-00). Dla uogólnienia nazwijmy omawianą powyżej opcję także rodzajem działalności.

Jeżeli leasing nie jest rodzajem działalności organizacji (w tym nie jest spełnione kryterium istotności) – zgodnie z PBU 9/99, dochód z najmu stanowi przychód operacyjny organizacji. Są one odzwierciedlone na rachunku 80 „Zyski i straty” (91 „Inne przychody i koszty”).

Jeśli chodzi o koszty związane z utrzymaniem wynajmowanej nieruchomości, ich odzwierciedlenie w rachunkowości zależy również od tego, czy wynajem jest odrębnym rodzajem działalności, czy nie.

Jeżeli leasing nieruchomości jest rodzajem działalności organizacji, wówczas odpowiednie wydatki są odzwierciedlone na koncie 20 „Produkcja główna”.

W przypadku, gdy dochody z wynajmu nieruchomości są odzwierciedlone w przychodach operacyjnych, należy zwrócić uwagę na:

Zgodnie z punktem 2.7. Instrukcje Ministerstwa Podatków Federacji Rosyjskiej z dnia 15 czerwca 2000 r. Nr 62 „W sprawie procedury obliczania i wpłacania podatku dochodowego dla przedsiębiorstw i organizacji do budżetu” dochód uzyskany z leasingu nieruchomości zalicza się do dochodów z nieoperacyjnych działalności wraz z pozostałymi przychodami z działalności niezwiązanej bezpośrednio z wytworzeniem produktów (robót, usług) i ich sprzedażą. Określając ostateczny wynik finansowy, organizacje muszą wziąć pod uwagę ważny fakt, że dla celów podatkowych dochód z działalności nieoperacyjnej (operacyjnej) należy pomniejszyć o kwotę wydatków na te operacje.*

Refleksja w księgowaniu przychodów i wydatków z najmu, a także wszelkich innych transakcji finansowych i gospodarczych powinna opierać się na założeniu tymczasowej pewności faktów dotyczących działalności gospodarczej (klauzula 6 PBU 1/98 „Polityka rachunkowości organizacji” , zatwierdzony rozporządzeniem Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 9 grudnia 1998 r. nr 60n; klauzula 12 PBU 9/99, klauzula 18 PBU 10/99 „Wydatki organizacji (zwane dalej PBU 10/99), zatwierdzone rozporządzeniem Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 06.05.1999 nr 33n). Konieczność stosowania założenia tymczasowej pewności przy ustalaniu wskaźników zgodnie z artykułem „Dochody i wydatki z działalności nieoperacyjnej” potwierdza także Pismo Państwowej Służby Podatkowej Federacji Rosyjskiej z dnia 30 sierpnia 1996 r. Nr VG-6 -13/616 „W niektórych kwestiach rachunkowości i sprawozdawczości dla celów podatkowych.” Jednocześnie Państwowa Służba Podatkowa Federacji Rosyjskiej wskazuje, że podobną procedurę należy zastosować w przypadku opodatkowania.

W tym przypadku o pewności czasowej dla leasingodawcy decydują warunki, forma i tryb płatności z tytułu leasingu określone w umowie leasingu. W związku z tym leasingodawca musi skutecznie rejestrować dochód z czynszu w miarę jego narastania (niezależnie od tego, czy płatność została otrzymana czy nie za dany okres).

Obliczając podatek dochodowy należy pamiętać o tym, że istnieją dwa możliwe podejścia do obliczania podatku dochodowego. Pierwsze podejście: uwzględnij naliczone dochody nieoperacyjne dla celów podatkowych i nie miej żadnych problemów z organami skarbowymi. Drugie podejście polega na uwzględnieniu dochodu nieoperacyjnego dopiero po otrzymaniu odpowiedniego czynszu. Potwierdźmy możliwość drugiego podejścia.

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o podatku od zysków zysk brutto to kwota zysku (straty) ze sprzedaży produktów (pracy, usług), środków trwałych, innego majątku przedsiębiorstwa oraz dochodu z działalności nieoperacyjnej , pomniejszoną o kwotę wydatków na te operacje. Artykuł 2 ust. 6 tej ustawy stanowi, że dochody (wydatki) z działalności niezwiązanej ze sprzedażą obejmują dochody (wydatki) z operacji niezwiązanych bezpośrednio z wytwarzaniem produktów (robót budowlanych, usług) i ich sprzedażą. Ponadto klauzula 13 rozporządzenia w sprawie składu kosztów stanowi, że na ostateczny wynik finansowy (zysk lub stratę) składa się wynik finansowy ze sprzedaży produktów (robót, usług), środków trwałych i innego majątku przedsiębiorstwa oraz dochodów z działalności niesprzedażowej, pomniejszonej o kwotę wydatków na tę działalność. Jednocześnie sposób ustalania wyniku finansowego ze sprzedaży produktów (robot, usług) i wyniku finansowego ze sprzedaży środków trwałych oraz przychodów z działalności niesprzedażowej jest inny. Zatem przychód ze sprzedaży produktów (robót robót, usług) ustalany jest w oparciu o wybór podatnika polityka rachunkowości(w momencie zapłaty lub w momencie wysyłki produktów (pracy, wykonania usług) i przedstawienia dokumentów płatności kupującemu (klientowi). Ustalanie wyniku finansowego w oparciu o przychody (koszty) nieoperacyjne nie jest uzależnione.

W konsekwencji, w oparciu o koncepcję przedmiotu opodatkowania zawartą w art. 2 przywołanej ustawy, do podstawy opodatkowania wlicza się jedynie dochód rzeczywiście uzyskany, jako dochód nieoperacyjny.

Możliwość skutecznego stosowania powyższego podejścia przy obliczaniu podatku dochodowego może potwierdzić m.in praktyka sądowa, na przykład uchwała Sądu Konstytucyjnego Federacji Rosyjskiej z dnia 28 października 1999 r. nr 14-P, uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej dla Terytorium Północnego z dnia 20 listopada 2000 r. nr A56-8286/00.

W odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem wynajmowanej nieruchomości zauważamy jedynie, co następuje: w oparciu o definicję przedmiotu opodatkowania podatkiem dochodowym wydatki te można uwzględnić dopiero po uwzględnieniu odpowiadającego im dochodu nieoperacyjnego w podstawie opodatkowania (uwzględnienie przychodów z najmu).

W odniesieniu do obliczania pozostałych podatków zatrzymamy się pokrótce jedynie nad kwestiami obliczenia podatku od użytkowników dróg. Jeśli zastosujesz się do przepisów (ust. 33.5) Instrukcji Ministerstwa Podatków Federacji Rosyjskiej z dnia 4 kwietnia 2000 r. Nr 59 „W sprawie procedury obliczania i płacenia podatków otrzymywanych w funduszach drogowych”, niezależnie od tego, w jaki sposób dochody z leasingu nieruchomość jest odzwierciedlana - jako część dochodu z działalności typu zwykłego na rachunku 46 (90) lub jako część dochodu operacyjnego na rachunku 80 (91), dochód ten dla celów podatku od użytkowników autostrady Za przychód uważa się przychód z tytułu „sprzedaży usług w zakresie udostępniania nieruchomości w najem, w tym na podstawie umowy leasingu (z wyjątkiem nieruchomości stanowiących własność państwową i komunalną).” Choć nie możemy jednoznacznie zgodzić się z takim podejściem organów podatkowych, gdyż po pierwsze udostępnianie nieruchomości w najem i świadczenie usług odpłatnych mają zupełnie odmienną naturę prawną, a po drugie w przypadkach, gdy wynajem nie jest normalną działalnością, jak już wskazano, dochody rozliczane są jako nieoperacyjne.

Przejdźmy do przepisów art. 5 ustawy Federacji Rosyjskiej z dnia 18 października 1991 r. nr 1759-1 „O funduszach drogowych”. Zgodnie z art. 5 ustawy przedmiotem opodatkowania użytkowników dróg jest kwota przychodów ze sprzedaży produktów (robót budowlanych, usług) oraz kwota różnicy pomiędzy ceną sprzedaży a ceną nabycia towarów sprzedanych w wyniku działalność związaną z zaopatrzeniem, zaopatrzeniem, marketingiem i handlem. Ani art. 5, ani inne przepisy tej ustawy nie wskazują, że dla celów obliczenia podatku od użytkowników dróg przekazanie nieruchomości w najem jest traktowane jako sprzedaż odpowiednich usług.

W rachunkowości wskaźnik przychodów ze sprzedaży produktów (robót budowlanych, usług) ujętych na rachunku 46(90) podany jest w wierszu 010 formularza nr 2 „Rachunek zysków i strat”.

Tymczasem zgodnie z art. 38 ust. 1 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej przedmiotem opodatkowania są nie tylko transakcje sprzedaży towarów (praca, usługi) i koszt sprzedanych towarów (wykonana praca, świadczone usługi) , ale także dochód.

Analiza pojęcia „usługi”, podanego w art. 38 ust. 5 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, pozwala stwierdzić, że wynajem nieruchomości nie wchodzi w zakres tego pojęcia.

Wynajęcie nieruchomości dla celów podatkowych może zostać uznane za usługę tylko wówczas, gdy bezpośrednio wskazuje na to przepis szczegółowy dotyczący konkretnego podatku.

Jak wynika z art. 11 ust. 1 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, instytucje, pojęcia i terminy cywilne, rodzinne i inne gałęzie ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej stosowane w Kodeksie podatkowym Federacji Rosyjskiej mają zastosowanie w znaczenie, w jakim są one stosowane w tych gałęziach ustawodawstwa, chyba że kodeks podatkowy stanowi inaczej.

Zgodnie z art. 779 „Umowa o świadczenie usług odpłatnych” z rozdziału 39 „Odpłatne świadczenie usług” Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej przez usługę rozumie się wykonanie określonych czynności lub realizację określonych czynności. Do takich działań (działalności) zaliczają się usługi komunikacyjne, medyczne, weterynaryjne, audytowe, doradcze, informacyjne, szkoleniowe, turystyczne i inne.

Dla celów podatkowych działalność jest również uznawana za usługę (art. 38 ust. 5 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).

Wynajem nieruchomości w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej jest uważany za zupełnie inny, niezależne gatunki zobowiązań, wraz z kupnem i sprzedażą, barterem, darowizną, czynszem, umową itp.

Jak już wskazano, zgodnie z art. 606 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, na podstawie umowy najmu (dzierżawy nieruchomości) wynajmujący (najemca) zobowiązuje się udostępnić najemcy (najemcy) nieruchomość za opłatą za czasowe posiadanie i użytkowanie lub do użytku tymczasowego.

Odmienna natura prawna i cele umowy o świadczenie usług odpłatnych oraz umowy najmu nieruchomości są oczywiste.

W przypadku płatnego usług według organizacji, świadcząc usługi, należy wykonać czynności (czynności) określone w umowie i za realizację tych działań (czynności) dokonywana jest płatność.

W przypadku najmu nieruchomości wynajmujący przekazuje ją do czasowego użytkowania, jednak otrzymaną przez niego zapłatą jest zapłata za korzystanie z tej nieruchomości przez najemcę przez czas określony w umowie, a nie za przeniesienie własności, tj. wykonanie przez wynajmującego czynności (czynności) mających na celu przeniesienie nieruchomości.

Zatem w przypadku braku przepisu w prawie dotyczącym konkretnego podatku lub w części drugiej Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej przewidującej klasyfikację wynajmu nieruchomości jako usługi lub włączenie do podstawy opodatkowania kwot czynszu (dochód z tytułu najmu nieruchomości), uznanie przekazania nieruchomości w najem za usługę, a kwoty czynszu – przychody ze sprzedaży usług regulaminowych stoją w sprzeczności z przepisami podatkowymi. Na podstawie podstaw prawnych można zatem stwierdzić, że Instrukcja szeroko definiuje przedmiot opodatkowania jako podatek od użytkowników dróg i w konsekwencji nie ma podstaw do nakładania podatku od użytkowników dróg od dochodów z tytułu udostępnienia nieruchomości na rzecz czynsz wliczany do przychodów operacyjnych. Rozstrzygając spór przed sądem, zgodnie z art. 11 Kodeksu postępowania arbitrażowego Federacji Rosyjskiej, sąd arbitrażowy, stwierdzając podczas rozpatrywania sprawy niezgodność aktu organu państwowego, organu samorządu terytorialnego lub innego organ z prawem, w tym także poprzez publikację z przekroczeniem uprawnień, podejmuje decyzję zgodnie z prawem.

Księgowość i podatki dla najemcy

Przy wynajmie lokalu na potrzeby produkcyjne Najemca może zaliczyć czynsz najmu w poczet kosztów produkcji zgodnie z ust. h) klauzula 2 „Przepisy dotyczące składu kosztów wytworzenia i sprzedaży produktów (robot, usług) wchodzących w skład kosztów produktów (robot, usług) oraz trybu tworzenia wyniki finansowe uwzględniane przy opodatkowaniu zysków” (zwane dalej Regulaminem składu kosztów), zatwierdzone Dekretem Rządu nr 552 z dnia 05.08.1992.

W takim przypadku najemca musi pamiętać o następujących kwestiach:

Wydatki najemcy na czynsz (jeśli nie jest to najem od osoby fizycznej) są co do zasady brane pod uwagę w punkcie 26 „Ogólne wydatki służbowe”.

Wynajem lokali niemieszkalnych od osób fizycznych innych niż indywidualni przedsiębiorcy Nie jest to opłacalna operacja dla najemcy. Wniosek ten opiera się na stanowisku władz skarbowych, a w szczególności zawarty jest w piśmie Ministerstwa Podatków Federacji Rosyjskiej z dnia 04.11.2000 nr VG-6-02/271@, a także pismo Państwowego Inspektoratu Skarbowego w Moskwie z dnia 09.09.1998 nr 30-08/27466. Stanowisko to może zająć także podatnik, który nie chce bronić przed sądem legalności odmiennego stanowiska. Jak celnicy uzasadniają swoje stanowisko?

Zgodnie z ust. f) i h) ust. 2 Regulaminu tworzenia kosztów dla celów obliczenia podatku dochodowego, do kosztów obsługi procesu produkcyjnego zaliczają się koszty utrzymania w sprawności trwałego majątku produkcyjnego (koszty przeglądu technicznego i konserwacji, remonty bieżące, średnie i główne), a także czynsz za poszczególne obiekty trwałego majątku produkcyjnego.

Uchwały Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego z dnia 27 lutego 1996 r. nr 2299/95 oraz z dnia 25 czerwca 1996 r. nr 3652/95 wskazują, że do trwałych aktywów produkcyjnych nie zalicza się majątku osób fizycznych niebędących przedsiębiorcami.

Biorąc pod uwagę powyższe, wydatki najemcy na wynajem i utrzymanie lokalu niemieszkalnego wynajmowanego od osoby fizycznej niebędącej przedsiębiorcą nie są wliczane do kosztów produktów (pracy, usług) najemcy, uwzględnianych dla celów podatkowych .

Istnieją jednak precedensy, w których sądy arbitrażowe podejmują decyzje, zgodnie z którymi nie ma znaczenia, kto jest wynajmującym nieruchomość: indywidualny, osoba prawna lub indywidualny przedsiębiorca.

Rzeczywiście, orzeczenia Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 2299/95 i 3652/95 zostały wydane na podstawie „Przepisów dotyczących rachunkowości i sprawozdawczości w Federacji Rosyjskiej”, zatwierdzonych rozporządzeniem Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej Federacja Rosyjska z dnia 20 marca 1992 r. Nr 10 oraz „Przepisy dotyczące procedury naliczania opłaty amortyzacyjne przez środki trwałe w gospodarka narodowa”, zatwierdzony przez Państwowy Komitet Planowania ZSRR, Ministerstwo Finansów ZSRR, Bank Państwowy ZSRR, Państwowy Komitet ds. Cen ZSRR, Państwowy Komitet Statystyki ZSRR i Państwowy Komitet Budownictwa ZSRR ZSRR 29.12.1990 nr VG-21-D/144/17-24/4-73. Obecnie obowiązują „Przepisy dotyczące rachunkowości i sprawozdawczości w Federacji Rosyjskiej”, zatwierdzone rozporządzeniem Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 29 lipca 1998 r. Nr 34n (zmienionym rozporządzeniem Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 29 lipca 1998 r. nr 34n). Federacji Rosyjskiej z dnia 30 grudnia 1999 r. nr 107n, z dnia 24 marca 2000 r. nr 31n).

Rozporządzenie nr 34n i PBU 6/01 „Rachunkowość środków trwałych” (w tym obowiązujące wcześniej PBU 6/98 z dnia 09.03.1997 nr 65n), zatwierdzone rozporządzeniem Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 03 /30/2001 nr 26n, wiąże przydział środków trwałych do podstawowych środków produkcji z możliwością ich wykorzystania w prowadzeniu działalności gospodarczej jako środka pracy przez długi czas w sferze produkcji materialnej i w sferze pozaprodukcyjnej .

Jednocześnie ani w ustawie Federacji Rosyjskiej „O podatku dochodowym przedsiębiorstw i organizacji”, ani w innej akty prawne Jeśli chodzi o podatki, nie ma bezpośredniej przesłanki, że leasingowana nieruchomość może być zarejestrowana jako środek trwały tylko wtedy, gdy nieruchomość ta została zarejestrowana jako taka przez leasingodawcę – innego podatnika.

Przepisy dotyczące podatków i opłat nie przewidują możliwości zaliczenia do wydatków (przypisania do kosztów produktów, robót budowlanych, usług) kosztów utrzymania w dobrym stanie środków trwałych produkcji według sposobu uwzględnienia tego składnika przez leasingodawcę - innego podatnik. Status prawny wynajmującego (osoba prawna lub fizyczna, osoba fizyczna posiadająca status przedsiębiorcy lub nie) również nie ma znaczenia przy sprawdzaniu legalności zaliczenia po stronie wydatków kosztów związanych z uzyskaniem dochodu podlegającego opodatkowaniu. W tym zakresie ograniczanie uprawnień podatnika w zależności od tego, kto jest leasingodawcą, jest niezgodne z prawem. Stanowisko to znajduje odzwierciedlenie w orzeczeniach Federalnych Sądów Arbitrażowych według okręgów, w szczególności: uchwałach Federalnego Sądu Arbitrażowego Okręgu Północno-Zachodniego z dnia 17.04.2001 nr A56-1887/01, z dnia 27.03.2001 nr A56-25466/00; Uchwała Federalnego Sądu Arbitrażowego Okręgu Ural z dnia 20 grudnia 2000 r. Nr F09-1775/2000-AK.

Rozliczanie rachunków za media

Gospodarz

Wynajmujący ustalając wysokość czynszu bierze pod uwagę koszty jakie ponosi w związku z wypełnianiem swoich obowiązków wynikających z umowy najmu. Należą do nich kwoty amortyzacji, rachunki za media i inne wydatki bezpośrednio związane z płatnościami i utrzymaniem wynajmowanej nieruchomości.

W praktyce istnieją 2 typowe opcje płacenia rachunków za media: włączenie rachunków za media do czynszu; a także rozliczanie kwot rachunków za media, płatności telefonicznych oprócz czynszu, w osobnej kwocie.

Opcja 1. Umowa pomiędzy wynajmującym a najemcą przewiduje pokrycie wszelkich wydatków (w tym rachunków za media) związanych z wynajmowaną nieruchomością, czynszu ustalonego w umowie.

Jeżeli udostępnianie nieruchomości za opłatą za czasowe użytkowanie jest rodzajem działalności wynajmującego, wówczas wydatki wynajmującego na opłacenie rachunków za media związanych z wynajmowaną nieruchomością zalicza się do wydatków na zwykłą działalność i ewidencjonuje na koncie 20.

W przypadkach, gdy udostępnianie nieruchomości do wynajęcia nie jest rodzajem działalności organizacji wynajmującego, wydatki te są wykazywane jako koszty operacyjne w rachunku debetowym 80(91).

Opcja 2. Umowa najmu przewiduje zwrot przez najemcę rachunków za media oprócz kwoty czynszu ustalonej w umowie.

Z punktu widzenia organów podatkowych transakcje gospodarcze związane z płatnościami za media znajdują odzwierciedlenie w księgach rachunkowych wynajmującego za pomocą rachunku 46, jeżeli zgodnie z obowiązującymi przepisami leasingodawca ma prawo wykonywać funkcje świadczenia usług komunalnych ( Artykuły 544, 545 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, ust. 4 Regulaminu świadczenia usług telefonicznych, zatwierdzony dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 26 września 1997 r. Nr 1235). Podejście to zostało określone w piśmie Państwowej Służby Podatkowej Federacji Rosyjskiej z dnia 27 października 1998 r. nr ШС-6-02/768 „Zalecenia metodologiczne dotyczące niektórych kwestii opodatkowania zysków” oraz w piśmie Państwowej Inspekcji Podatkowej dla Moskwy z dnia 9 września 1998 r. nr 30-08/27466.

Kiedy wynajmujący ma prawo do świadczenia usług komunalnych? Jak wiadomo stosunki dostaw energii regulują artykuły. 539-548 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. Jednocześnie zgodnie z art. 548 ust. 2 w stosunkach związanych z dostarczaniem gazu, ropy i produktów naftowych, wody i innych towarów za pośrednictwem przyłączonej sieci, stosuje się przepisy dotyczące umowy o dostarczanie energii, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej, inne akty prawne lub nie wynika z istoty obowiązku.

Artykuł 545 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej zezwala na przesyłanie przez abonenta energii otrzymanej od organizacji dostarczającej energię za pośrednictwem przyłączonej sieci innej osobie - subabonentowi. Przekazanie to jest możliwe wyłącznie za zgodą organizacji dostarczającej energię.

Zatem jeśli wynajmujący ma prawo przyłączać abonentów, w rzeczywistości ma prawo świadczyć usługi komunalne. Całkiem rozsądne jest uznanie tej działalności za inny rodzaj działalności wynajmującego. A jeśli w odniesieniu do samego najmu czasami jest wybór: uwzględnić 46 (90) rachunków lub liczyć jako dochód operacyjny, wówczas opłaty za media otrzymywane od najemcy są przychodem ze sprzedaży mediów. Odpowiednio w tym przypadku koszty rachunków za media samego wynajmującego stanowią wydatki na zwykłe czynności.

W rzeczywistości Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej nie pozwala nam na wyciągnięcie jednoznacznych wniosków na temat tego, co zasadniczo dzieje się, gdy energia jest przekazywana przez abonenta subabonentowi. Czy abonent otrzymuje na własność określoną ilość energii, a następnie przekazuje ją subabonentowi na własność? Sztuka. 545 mówi o przekazaniu energii zaakceptowanej przez abonenta, jednak z kontekstu nie wynika wcale, czy energia ta jest odsprzedawana, czy też leasingodawca występuje w charakterze agenta (komisanta).

Jeśli przejdziemy do Regulaminu korzystania z energii elektrycznej i cieplnej, zatwierdzonego zarządzeniem Ministerstwa Energii ZSRR z dnia 6 grudnia 1981 r. Nr 310, a obecnie unieważnionego zarządzeniem Ministerstwa Paliw i Energii Rosji Federacja z dnia 10 stycznia 2000 r. Nr 2 przekonamy się, że w niniejszym Regulaminie przekazanie energii subabonentowi traktowane było jako odsprzedaż (pkt 1.1.7., 1.1.3., 1.1.4).

Ponieważ organy podatkowe uznają otrzymanie przez leasingodawcę zapłaty za media jako zapłatę za sprzedaż usług, w miarę zasadne pojawia się pytanie, czy leasingodawca może świadczyć usługi dostarczania energii bez odpowiedniej koncesji.

Zgodnie ze starą ustawą federalną „O licencjonowaniu niektórych rodzajów działalności” z dnia 25 września 1998 r. Nr 158-FZ, obowiązującą do wejścia w życie nowej Prawo federalne RF z dnia 08.08.2001 nr 128-FZ, działalność zapewniająca sprawność sieci elektrycznych i ciepłowniczych wymaga uzyskania zezwolenia. Zgodnie z nową ustawą, ten rodzaj działalności również podlega koncesjom. Przepisy dotyczące działalności licencyjnej w celu zapewnienia sprawności sieci elektrycznych i cieplnych zostały zatwierdzone dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 05.04.2001 nr 267. Regulamin (klauzula 3) wskazuje, że działalność zapewniająca sprawność sieci elektrycznych i sieci cieplne rozumiane są jako zespół środków zapewniających taki stan obiektów elektrycznych i sieci ciepłowniczych, w którym odpowiadają wartości wszystkich parametrów charakteryzujących zdolność tych obiektów do pełnienia określonych funkcji ustalonych standardów i przepisów, a także wymagań dokumentacji technicznej, projektowej i inżynierskiej. Jednocześnie w klauzuli 4 znajduje się lista prac wchodzących w skład tego kompleksu: projektowanie, instalacja, regulacja sprzętu, budynków i konstrukcji sieci elektrycznych i (lub) ciepłowniczych; sterowanie wysyłką oraz pobór, przesył i dystrybucja energii elektrycznej i cieplnej.

Jeżeli dzierżawca sprzedaje energię otrzymaną od organizacji dostarczającej energię, możemy mówić o przesyle energii, jednakże nie wykonuje on żadnych innych prac, specjalny sprzęt Nie ma dystrybucji i przesyłu energii. Nie możemy wtedy mówić jednoznacznie o konieczności posiadania licencji. Jednakże licencjonowanie jest uzasadnione w przypadku prowadzenia działalności zawodowej w tym zakresie. Właściciel tego nie robi. Daje ona najemcy prawo do korzystania z otrzymanej energii w zakresie niezbędnym do utrzymania wynajmowanej nieruchomości.

W związku z tym sprawdziliśmy procedurę odzwierciedlania transakcji najmu od wynajmującego z punktu widzenia stanowiska zaproponowanego przez organy podatkowe, a mianowicie odzwierciedlenia otrzymanych opłat za media na koncie 46 (90).

Uzasadnijmy możliwość innego podejścia. Podejście to polega na rozpatrywaniu przekazania energii subabonentowi jako sytuacji, w której za zgodą organizacji dostarczającej energię leasingodawca „odstępuje” od umowy z organizacją dostarczającą energię jako bezpośrednim odbiorcą energii, najemcą staje się konsumentem, a wynajmujący pełni rolę pośrednika (komisarza, agenta) pomiędzy organizacją dostarczającą energię a najemcą. Tak, energia przesyłana jest poprzez przyłączone sieci leasingodawcy, ale to nie on staje się jej konsumentem, lecz „właścicielem”, a dzierżawca staje się konsumentem. Wynajmujący-agent działa we własnym imieniu, ale na koszt najemcy. Bierze także udział w obliczeniach. Z grubsza można to porównać do zakupu towaru dla kupującego na podstawie umowy komisowej (w tym przypadku towarem jest bezpośrednio energia - ciepło, prąd, gaz). A jeśli tak, to rozliczenia powinny zostać odzwierciedlone jako rozliczenia na podstawie umowy komisowej, a mianowicie: na rachunku 76 „Rozliczenia z różnymi dłużnikami i wierzycielami” środki otrzymane od abonenta na rachunek organizacji dostarczającej są odzwierciedlone, na rachunku obciążenie rachunku 76 - odpowiednio kwota wydatków w organizacji dostarczającej. Ponadto, jak już wspomniano, zarówno przepisy podatkowe, jak i cywilne dotyczące świadczenia usług oznaczają działania (czynności) określone w umowie. Wynajmujący nie wykonuje żadnych czynności, a jedynie jest pośrednikiem pomiędzy organizacją dostarczającą a najemcą-konsumentem w zakresie dokonywania płatności za zasoby energetyczne. O tym, że takie podejście ma prawo istnieć, może potwierdzić praktyka arbitrażowa, w szczególności jako przykłady przywołujemy orzeczenia Federalnych Sądów Arbitrażowych dla Okręgu Północno-Zachodniego z dnia 18 lipca 2000 r. nr A56-639/ 00 z dnia 23 października 2000 r. nr A05-4338/00-258/11, według Okręgu Moskiewskiego z dnia 26 grudnia 2000 r. nr KG-A40/5420-00.

Chciałbym zwrócić uwagę na jeszcze jedną kwestię. Bardzo często, jeśli chodzi o zwrot rachunków za media przekraczających czynsz, zwyczajowo mówi się, że czynsz składa się z dwóch składników - stałego i zmiennego. Część zmienną tworzy leasingodawca na podstawie faktur wystawianych przez organizacje dostarczające energię i operatora telekomunikacyjnego. Z punktu widzenia prawa cywilnego strony mogą według własnego uznania ustalić tryb ustalania ceny umowy. Ale wtedy nie ma w ogóle potrzeby mówić o rachunkach za media, są one jedynie kryterium ustalenia części zmiennej, a wygenerowana kwota to nic innego jak czynsz i jest odzwierciedlona albo na koncie 46 (90), albo na koncie 80 (91) ) - patrz Opcja 1.

W odniesieniu do usług komunikacyjnych (rozmów telefonicznych) należy wziąć pod uwagę następujące kwestie.

Zgodnie z ustawą federalną z dnia 16 lutego 1995 r. Nr 15-FZ „O komunikacji” (art. 15) działalność osób fizycznych i prawnych związana ze świadczeniem usług komunikacyjnych prowadzona jest na podstawie należycie uzyskanej licencji i wydane w tym celu. W związku z tym wynajmujący może uwzględnić opłatę otrzymaną od najemcy za rozmowy telefoniczne za pośrednictwem rachunku 46 (90) jedynie wówczas, gdy prowadzi działalność w zakresie świadczenia usług telekomunikacyjnych na podstawie odpowiedniej licencji, czego co do zasady wynajmujący nie Posiadać. Ogólnie rzecz biorąc, argumenty przeciwko uwzględnianiu wynagrodzenia otrzymanego od najemcy za korzystanie z komunikacji telefonicznej (opłata za rozmowy) można podać tak samo, jak powyżej, w zakresie odzwierciedlenia mediów. Ponieważ jednak organy podatkowe w tej sprawie uciekają się do „dodatkowych” argumentów, my również je odrzucimy.

W piśmie Państwowej Służby Podatkowej Federacji Rosyjskiej z dnia 27 października 1998 r. Nr ШС-6-02/768 organy podatkowe powołują się na ust. 4 Regulaminu świadczenia usług telefonicznych, zatwierdzonego dekretem rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 26 września 1997 r. nr 1235). Klauzula ta stanowi, że świadczenie usług telefonicznych odbywa się na podstawie umowy o świadczenie usług telefonicznych zawartej pomiędzy operatorem telekomunikacyjnym a abonentem (klientem).

Prawa i obowiązki stron wynikające z umowy mogą zostać przeniesione na inne osoby wyłącznie w sposób określony przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej i niniejszy Regulamin. Jaki to porządek, nie jest jeszcze do końca jasne. Sam Regulamin określa procedurę ponownego wydania umowy tylko dla obywateli. Natomiast sam Regulamin został przyjęty na podstawie ustawy „O ochronie praw konsumentów” i nie ma podstaw do rozszerzania jego stosowania w zakresie regulowania stosunków z podmiotami gospodarczymi, zwłaszcza że zasady te nie mogą mieć wpływu ani na tworzenie rejestrów księgowych, ani, w szczególności stosunki podatkowe i prawne. Ponadto wynajmujący nie może rozliczać płatności za rozmowy telefoniczne za pośrednictwem konta 46 (90), ponieważ nie posiada licencji i w ramach stosunku najmu faktycznie dokonuje „przepływu” płatności między najemcą a najemcą operatora telekomunikacyjnego.

W praktyce problem budowy pomiędzy najemcą, wynajmującym i operatorem telekomunikacyjnym rozwiązuje się często w następujący sposób: tymczasowo (na okres obowiązywania umowy najmu lokalu) ponownie wystawić umowę o świadczenie usług komunikacyjnych najemcy, co wiąże się z dodatkowymi kosztami pieniężnymi.

Najemca

Mówiąc o specyfice odzwierciedlania płatności rachunków za media od najemcy, możemy powiedzieć, co następuje: Ponieważ kwestia ta wiąże się bezpośrednio z obniżeniem podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym, organy podatkowe zwracają bardzo dużą uwagę na kwestię możliwość wliczenia kwoty rachunków za media na pokrycie odpowiednich wydatków wynajmującego zgodnie z warunkami umowy najmu ponad czynsz. Jeżeli opłaty te nie są ujęte w osobnej pozycji (na osobnej fakturze), ale są ujęte w czynszu, wówczas opłaty za media w ramach czynszu wlicza się do kosztu wytworzenia.

Jeśli rachunki za media i płatności za rozmowy telefoniczne są wystawiane osobno, najemca może mieć problemy.

W piśmie Ministerstwa Podatków i Podatków Federacji Rosyjskiej nr ШС-6-02/768 stwierdza się: „jeśli chodzi o wydatki organizacji najemców na opłacenie rachunków za media, w zależności od charakteru tych wydatków, jako wydatki bezpośrednio związane z produkcją i sprzedażą produktów (robót, usług), podlegają wliczeniu w koszt produktów (robot, usług) najemcy, niezależnie od rodzaju działalności organizacji wynajmującego, określenie wysokości czynszu zgodnie z umową i pod warunkiem zawarcia umów na odbiór mediów przez najemcę zgodnie z obowiązującym ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej.” W następstwie tego i szeregu innych pism organy podatkowe zaakceptowały zaliczenie przez najemcę opłat za media do wydatków tylko w przypadku, gdy najemca zawarł bezpośrednie umowy z dostawcami energii i innymi podobnymi organizacjami. Z kolei organizacjom tym nie spieszyło się szczególnie z zawieraniem umów z najemcami.

Jeśli jednak porównamy część pisma dotyczącą wynajmującego, zgodnie z którą wynajmujący odzwierciedla wpływy opłat za media za pośrednictwem konta 46 (90), jeśli ma prawo wykonywać funkcje świadczenia usług komunalnych, oraz część, która mówi o możliwość przypisania kosztów płacenia rachunków za media do ceny kosztu, - dochodzimy do całkowicie logicznego wniosku, że jeśli uwzględnimy w umowie najmu możliwość odbioru mediów przez najemcę zgodnie z art. 544 i 545 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, spełnimy tym samym wymagania organów podatkowych zawarte w piśmie. Będziemy mieli umowę z odpowiednią organizacją (leasingodawcą) przekazującą usługi subabonentowi!!!

Biorąc pod uwagę przepisy Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej regulujące prawo zobowiązań, a także przepisy szczególne ustanawiające obowiązek uzyskania zgody organizacji dostarczającej na podłączenie abonenta, wynajmujący może potwierdzić kompetencje do wykonywania funkcji świadczenia usług komunalnych poprzez przesłanie do organizacji dostarczającej zawiadomienia o przyłączeniu abonenta zgodnie z umową najmu oraz propozycji dotyczących trybu świadczenia usług i rozliczeń z określonym abonentem-dzierżawcą. Określony dokument zawiera warunek, że propozycję uznaje się za przyjętą, jeżeli nie ma sprzeciwu ze strony organizacji dostarczającej.

Na poparcie można przytoczyć stanowisko zawarte w pismach Departamentu Administracji Skarbowej w Moskwie z dnia 27 grudnia 2000 r. nr 03-12/61590, z dnia 21 kwietnia 2000 r. nr 03-12/16517.

Stanowisko jest następujące: jeżeli umowa najmu lokalu przewiduje, że wynajmujący zapewni najemcy prawo do korzystania z usług energii, ciepła, wody i usług telefonicznych w wynajmowanym lokalu z nałożeniem na najemcę zwrotu należnego wydatki na opłaty za energię, ciepło, wodę i usługi telefoniczne oprócz opłat czynszowych najemca może zaliczyć do kosztów produktów (robót, usług) koszty zwrotu wynajmującemu za ww. usługi, jeżeli koszty te są potwierdzone odpowiednimi dokumentami pierwotnymi – fakturami wydzierżawiającego, sporządzonymi na podstawie podobnych dokumentów wystawionych przez organizację dostarczającą energię i organizację operatora łączności w związku z faktycznie zajmowanym najemcą lokalu oraz sieciami elektroenergetycznymi i telefonicznymi użytkowany przez najemcę.”

Oznacza to, że aby przypisać rachunki za media do kosztów, najemca musi:

Wskazanie w umowie, że wynajmujący przyznaje najemcy prawo do korzystania z energii, wody itp. zaopatrzenie

Zgoda organizacji dostarczającej energię udzielona leasingodawcy na świadczenie usług na rzecz subabonenta.

Faktury leasingodawcy sporządzone na podstawie podobnych faktur otrzymanych od organizacji dostarczających zasoby.

Należy zauważyć, że chociaż wyjaśnienia zawarte w piśmie z dnia 27 grudnia 2000 r. zostały udzielone na prośbę banku najemcy, to jednak mają one charakter ogólny i mają zastosowanie do wszystkich organizacji najemców. Listy te zostały opublikowane w czasopismach „Moskiewski Kurier Podatkowy”, nr 11, 2000; nr 5, 2001.

Stanowisko zawarte w pismach Departamentu Ministerstwa Podatków Federacji Rosyjskiej dla Moskwy ma zastosowanie zarówno w przypadku, gdy wynajmującym jest osoba świadcząca usługi, jak i w przypadku, gdy uważamy go za pośrednika (komisarza ).

Podsumowując, wyrazimy naszą opinię w tej istotnej dla najemców kwestii. Naszym zdaniem, niezależnie od braku lub istnienia bezpośrednich umów z organizacjami zajmującymi się energią, ciepłownictwem, wodociągami i przedsiębiorstwami telekomunikacyjnymi, zgodnie z wymogami art. 539, 545 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, niezależnie od tego, czy uzyskano zgodę odpowiednich organizacji na podłączenie abonenta, czy nie, podstawą zaliczenia tych kosztów do kosztów zgodnie z Regulaminem rachunkowości i raportowania są dokumenty podstawowe . Ponadto brak bezpośrednich umów z organizacjami dostarczającymi i firmami komunikacyjnymi nie jest podstawą do wyłączenia tych kosztów z kosztów produktów (robot, usług) najemcy, ponieważ sam fakt wykorzystania wynajmowanej powierzchni w zarządzaniu i produkcji proces stanowi podstawę do zaliczenia do kosztów wyrobów (robot), usług) kosztów utrzymania tych lokali, jeżeli koszty te rzeczywiście wystąpiły. Ustawa o podatku dochodowym i Przepisy dotyczące składu kosztów nie wymagają istnienia odpowiednich umów. I jak zawsze potwierdzimy nasze roszczenie orzeczeniami arbitrażowymi: Uchwała Okręgu Centralnego FAS z dnia 25 listopada 1999 r. Nr A09-3086/9912, Okręg Moskiewski FAS z dnia 13 listopada 2000 r. Nr KA-A40/5134-00 .

Bieżące naprawy wynajmowanych nieruchomości

Jak już wskazaliśmy, strony umowy rozdzielają odpowiedzialność za naprawę wynajmowanej nieruchomości. Jeżeli w umowie nie ma takiej instrukcji, główna zasada wydatki na bieżące naprawy wynajmowanej nieruchomości ponosi najemca (art. 616 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

W związku z tym możliwe są następujące opcje podziału kosztów rutynowych napraw budynków, budowli i lokali.

Umowa nakłada odpowiedzialność za naprawy na najemcę.

Wydatki na zwykłe czynności zgodnie z klauzulą 18 PBU 10/99 ujmowane są w rachunkowości w okresie sprawozdawczym, w którym je poniesiono, niezależnie od momentu faktycznej zapłaty Pieniądze oraz inna forma realizacji (przy założeniu tymczasowej pewności faktów działalności gospodarczej) pod warunkiem spełnienia warunków podanych w klauzuli 16 PBU 10/99.

Koszty napraw leasingowanych środków trwałych, dokonywane zgodnie z warunkami umowy leasingu na koszt fundusze najemcy, zgodnie z klauzulą 78 Wytycznych metodologicznych dotyczących rachunkowości środków trwałych, zatwierdzonych rozporządzeniem Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 20 lipca 1998 r. nr 33n, oraz Instrukcje dotyczące stosowania planu kont znajdują odzwierciedlenie w rachunkowości ewidencjonuje jako obciążenie rachunku nr 20 kwotą kosztów prace naprawcze i zmarnowany materiał.

Rozporządzenie o składzie kosztów (klauzula e) pkt 2) przewiduje wliczenie do ceny kosztowej kosztów przeglądów technicznych i konserwacji, napraw bieżących, średnich i większych.

Aby równomiernie uwzględnić nadchodzące wydatki na naprawę środków trwałych w kosztach produkcji lub obrotu okresu sprawozdawczego, organizacja, na podstawie klauzuli 72 Regulaminu rachunkowości i sprawozdawczości finansowej w Federacji Rosyjskiej, zatwierdzonej rozporządzeniem z dnia Ministerstwo Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 29 lipca 1998 r. Nr 34n i klauzula 77 powyższych Wytycznych metodologicznych może utworzyć rezerwę wydatków na naprawę środków trwałych (w tym leasingowanych). Tworząc rezerwę wydatków na naprawę środków trwałych, do kosztów produkcji (obrotu) zalicza się kwotę odliczeń obliczoną na podstawie szacunkowego kosztu napraw. Przy inwentaryzacji rezerwy na remonty środków trwałych (w tym obiektów leasingowanych) nadwyżki rezerw są odwracane na koniec roku.

W przypadku braku kwot funduszu naprawczego nieprzewidziane wydatki na naprawę można uwzględnić jako obciążenie rachunku 20.

Umowa przewiduje, że naprawy bieżące będą przeprowadzane przez wynajmującego na własny koszt.

W takim przypadku, jeśli czynsz jest odzwierciedlony na rachunku 46 (90), odpowiednio koszty naprawy wynajmowanego lokalu - wydatki na zwykłą działalność - są odzwierciedlone na koncie 20.

W przypadku, gdy dochody z najmu stanowią koszty operacyjne wynajmującego, odpowiednio wydatki na bieżące naprawy stanowią koszty operacyjne i są uwzględniane w art. 80(91).

Dlatego w tym artykule zbadaliśmy główne problemy, które pojawiają się przy wynajmie lokali niemieszkalnych na potrzeby przemysłowe.

Oczywiście w praktyce można spotkać się z innymi kwestiami związanymi z czynszem. Porozmawiamy o nich w kolejnych artykułach.

* Przed wejściem w życie rozdziału 25 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, tj. Przed 1 stycznia 2002 r., zgodnie z przepisami ustawy „O podatku od zysków”, przedmiotem opodatkowania jest zysk brutto, tj. kwota zysku (straty) ze sprzedaży majątku przez organizację oraz dochodów z działalności nieoperacyjnej, pomniejszona o kwotę wydatków na nie, to znaczy musi istnieć bezpośredni związek między przychodami i wydatkami. Od 1 stycznia 2002 r., zgodnie z przepisami art. 247 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej przedmiotem opodatkowania jest zysk uzyskany przez podatnika. Ponadto zysk ujmuje się jako dochód pomniejszony o kwotę wydatków (najbardziej istotne zmiany w opodatkowaniu zysków można znaleźć w artykule „Rewolucja podatkowa…”).

ICH. Titova, szef działu audytu wewnętrznego grupy spółek BEST. Zarządzanie nieruchomościami”

Ogólne postanowienia dotyczące wynajmu

Tryb zawierania i wykonywania umowy najmu nieruchomości regulują zarówno przepisy ogólne Kodeksu cywilnego dotyczące najmu, zawarte w paragrafie 1 rozdziału 34 „Czynsz”, jak i zasady ust. 4, który reguluje najem budynków i struktury. W tym przypadku pierwszeństwo mają normy paragrafu 4 rozdziału 34 Kodeksu cywilnego, gdyż mają one szczególny charakter w stosunku do norm ogólnych. Zasady te w pełni obowiązują przy wynajmie poszczególnych lokali.

Po zakończeniu umowy najmu najęty budynek lub obiekt musi zostać zwrócony wynajmującemu na zasadach wynikających z przeniesienia przez wynajmującego budynku lub budowli na najemcę.

W praktyce wysokość czynszu przy wynajmie biura w większości przypadków ustalana jest właśnie w ten sposób: określoną wysokość czynszu miesięcznie lub rocznie za metr kwadratowy.

Rejestracja umowy

Zgodnie z art. 4 ustawy z dnia 21 lipca 1997 r. nr 122-FZ „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi” transakcje dotyczące nieruchomości podlegają obowiązkowej rejestracji państwowej. Przepis ten zawarty jest także w art. 131 Kodeksu cywilnego. Jednak art. 651 ust. 2 Kodeksu wyjaśnia, że umowa najmu budynku lub budowli zawarta na okres co najmniej roku podlega rejestracji państwowej i uważa się ją za zawartą od momentu takiej rejestracji. Tym samym umowa najmu zawarta na okres krótszy niż rok nie podlega obowiązkowej rejestracji. Potwierdza to Pismo Informacyjne Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 1 czerwca 2000 r. nr 53.

Przygotowanie dokumentów do przyjęcia płatności za wydatki

W Kodeksie cywilnym stosunki najmu reguluje rozdział 34, a przepisy dotyczące świadczenia usług odpłatnych rozdział 39. Z art. 779 ust. 2 Kodeksu cywilnego wynika, że do umów o świadczenie usług komunikacyjnych stosuje się zasady rozdziału 39. , usługi medyczne, weterynaryjne, audytorskie, doradcze i informacyjne, usługi szkoleniowe, usługi turystyczne i inne usługi. Rozdział 34 nie zawiera wzmianki o tym, że niektóre postanowienia umowy o świadczenie usług mogą mieć zastosowanie do umów najmu. Tym samym czynsz nie jest usługą, lecz odrębnym rodzajem działalności gospodarczej.

Zostało to potwierdzone m.in. pismem Ministra Finansów z dnia 26 października 2004 r. nr 03–03–01–04/1/86, podpisanym przez Zastępcę Dyrektora Departamentu Polityki Podatkowej i Celnej A.I. Iwanjew. Zdaniem Ministerstwa Finansów opłaty czynszowe płacone na podstawie umowy najmu lokalu niemieszkalnego podlegają zaliczeniu do pozostałych wydatków, jeżeli są uzasadnione i potwierdzone odpowiednimi dokumentami pierwotnymi (umowa najmu, świadectwo przekazania i odbioru, faktury za zapłatę opłaty za wynajem, nakazy zapłaty itp.). Jak widać, czynność wykonanej pracy (świadczonej usługi) nie jest wymieniona wśród wymaganych dokumentów.

Około rok później pojawiło się pismo Federalnej Służby Podatkowej Federacji Rosyjskiej z dnia 09.05.2005 nr 02–1–07/81 „O potwierdzeniu transakcji biznesowych z pierwotnymi dokumentami księgowymi”, w którym napisano: „ Jeżeli strony umowy zawarły umowę najmu oraz podpisały akt przyjęcia i przeniesienia własności będącej przedmiotem najmu, wynika z tego, że usługa jest sprzedawana (konsumowana) przez strony umowy, w związku z czym organizacje mają podstawa do zaliczenia do podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym kwot przychodów ze sprzedaży takiej usługi (od wynajmującego) oraz wydatków związanych z korzystaniem z usługi (od najemcy).

Mimo że Federalna Służba Podatkowa nazwała wynajem usługą, nadal przyznaje, że nie jest tu wymagane sporządzanie umowy dwustronnej.

Jednakże ostatnio Ministerstwo Finansów wystosowało kolejne pismo z dnia 06.07.2006 r. nr 03–03–04/1/505, w którym wyraziło opinię, że comiesięczne przygotowanie ustawy o świadczeniu usług najmu nieruchomości usług jest obowiązkowe. Należy zauważyć, że ten list został również podpisany przez pana A.I. Iwanjew. W tym okresie (1 rok i 7 miesięcy) nie nastąpiły żadne zmiany w przepisach prawa cywilnego odnoszących się do stosunków najmu. W art. 252 ust. 1 kodeksu podatkowego ustawa z dnia 6 czerwca 2005 r. nr 58-FZ wprowadziła zmiany, które umożliwiły potwierdzenie wydatków nie tylko dokumentami sporządzonymi zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej, ale także z dokumentami pośrednio potwierdzającymi poniesione wydatki. Zatem przestrzeganie rygorystycznych zasad przy sporządzaniu dokumentów nie jest już warunkiem rozpoznania wydatków, wystarczy przedstawić jakiekolwiek dokumenty potwierdzające poniesione wydatki. Dlatego też najnowsze pismo Ministerstwa Finansów na tle tych pozytywnych dla podatników zmian wygląda, delikatnie mówiąc, dziwnie.

Jeśli chodzi o wystawianie faktur najemcom, tradycyjnie faktura za wynajem wystawiana jest ostatniego dnia każdego miesiąca.

Dochody i wydatki właściciela. Rachunkowość i podatki

Dochód

Księgowość

Jeżeli leasingodawcą jest organizacja, dla której wynajem powierzchni biurowej jest główną (lub jedną z głównych) działalności, na jej dochody mogą składać się zarówno sam czynsz, jak i przychody z tytułu świadczenia najemcom dodatkowych usług (na przykład usługi sprzątania biur). Rozliczanie przychodów z czynszów i świadczenia usług dodatkowych prowadzone jest w rachunku 90 „Sprzedaż”. Zgodnie z paragrafem 5 Regulaminu rachunkowości „Dochody organizacji” (PBU 9/99), zatwierdzonego rozporządzeniem Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej z dnia 6 maja 1999 r. Nr 32n (zwanego dalej PBU 9/ 99), dochody te ujmuje się jako dochód z działalności zwykłego rodzaju. Jeżeli wynajem lokalu ma charakter jednorazowy, losowy, dochody te mają charakter operacyjny (klauzula PBU 9/99) i są ujmowane na rachunku 91 „Pozostałe przychody i wydatki”.

Podatek od wartości dodanej

Przepis ten ma jednak zastosowanie w przypadku, gdy ustawodawstwo właściwego państwa obcego przewiduje podobny tryb postępowania w stosunku do obywateli Federacji Rosyjskiej i organizacji rosyjskich akredytowanych w tym państwie obcym lub jeżeli taką zasadę przewiduje umowa międzynarodowa (umowa ) Federacji Rosyjskiej. Listę obcych państw, do których obywatele i (lub) organizacje mają zastosowanie normy niniejszego ustępu, ustala federalny organ wykonawczy w dziedzinie stosunków międzynarodowych wspólnie z Ministerstwem Finansów Federacji Rosyjskiej. Pismo Federalnej Służby Podatkowej Federacji Rosyjskiej z dnia 18 maja 2005 r. nr KB-6-26/409@ „W sprawie stosowania zwolnienia z podatku od wartości dodanej usług najmu świadczonych na rzecz cudzoziemców i organizacji akredytowanych w Federacji Rosyjskiej ” wyjaśnia, jakie dokumenty ustanawiają odpowiednie wykazy, którymi należy się obecnie kierować.

Podatek dochodowy

Wydatki

Organizacje, które na bieżąco wynajmują powierzchnię biurową, zazwyczaj ponoszą różne wydatki. Obejmują one:

Koszty mediów (opłata za usługi dostarczania energii elektrycznej, wody, ciepła na podstawie umów zawartych bezpośrednio z organizacjami dostarczającymi energię lub jako subabonent za pośrednictwem podłączonej sieci (art. 545 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej));

Wydatki (sprzątanie, drobne naprawy, mycie okien) na utrzymanie wynajmowanych pomieszczeń i części wspólnych (hale, korytarze, toalety);

Koszty obsługi skomplikowanych jednostek i systemów znajdujących się w budynku (windy, schody ruchome, systemy wentylacji, systemy alarmowe itp.);

Wydatki na płatności na rzecz wyspecjalizowanych organizacji w zakresie higieny pomieszczeń (deratyzacja, dezynfekcja, dezynsekcja);

Wydatki na remonty bieżące i główne lokali i części wspólnych;

Koszty bezpieczeństwa;

Koszty wynajmu (jeżeli wynajmujący sam jest najemcą lokalu i podnajmuje go);

Wydatki na opłacenie podatku gruntowego lub dzierżawę działki w wysokości Twojego udziału (jeżeli wynajmujący jest właścicielem lokalu);

Wydatki na ubezpieczenie nieruchomości;

Inne wydatki na utrzymanie lokalu i budynku, w którym się znajdują.

Do celów rachunkowości podatkowej można je przyjąć tylko wówczas, gdy są uzasadnione i udokumentowane (252 ust. 1 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). Jeżeli działalność wynajmu lokali ma charakter stały, wydatki te dotyczą wydatków związanych z produkcją i sprzedażą na podstawie art. 253 akapit drugi ust. 1 Ordynacji podatkowej (koszty utrzymania i eksploatacji, naprawy i konserwacji stałych aktywów i utrzymanie ich w dobrym stanie). W pozostałych przypadkach (wydatki na utrzymanie nieruchomości przekazanej na podstawie umowy najmu) wydatki te zalicza się do kosztów nieoperacyjnych (podpunkt 1 ust. 1 art. 265 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej).

W praktyce czasami zdarza się (najczęściej, jeśli wynajmowanie lokalu nie jest główną działalnością wynajmującego), że wynajmujący „refakturuje” najemcy część swoich kosztów mediów za prąd, wodę, ciepło i wystawi mu fakturę . Zdaniem Ministra Finansów, wyrażonego w piśmie nr 03–04–15/52 z dnia 3 marca 2006 r., jest to niezgodne z prawem, gdyż wynajmujący nie może być organizacją dostarczającą energię dla najemcy, gdyż jako abonent sam otrzymuje energię elektryczną do zasilania budynku od organizacji dostarczającej energię. Wydatki te nie mogą być przyjęte od najemcy dla celów podatku dochodowego i nie można odliczyć od nich podatku VAT. Wynajmujący może podwyższyć czynsz w zależności od ilości zużytej przez najemcę energii elektrycznej, wody i ciepła.

Wydatki najemcy. Rachunkowość i podatki

Podatek dochodowy

Najemca ponosi także wydatki w związku z wynajmem biura. Przyjrzyjmy się niektórym z nich.

Nieodłączne ulepszenia leasingowanych środków trwałych zaliczane są do majątku podlegającego amortyzacji od 2006 roku (Ustawa nr 58-FZ z dnia 6 czerwca 2005 roku). Zgodnie z art. 258 ust. 1 Ordynacji podatkowej inwestycje kapitałowe w leasingowane środki trwałe dokonane przez leasingobiorcę za zgodą leasingodawcy, których koszt nie jest zwracany przez leasingodawcę, są amortyzowane przez leasingobiorcę w okresie obowiązywania umowę leasingu w oparciu o kwoty amortyzacji obliczone z uwzględnieniem okresu użytkowania ustalonego dla leasingowanych środków trwałych zgodnie z Klasyfikacjami środków trwałych. Oznacza to, że jeżeli na koniec umowy leasingu okres użytkowania inwestycji kapitałowej nie dobiegnie końca, to na koniec umowy leasingu leasingobiorca musi w dalszym ciągu zaprzestać naliczania amortyzacji od podlegającej amortyzacji nieruchomości w formie inwestycji kapitałowych w postaci nierozłącznych ulepszeń. W przypadku przedłużenia umowy najmu organizacja może nadal naliczać amortyzację w określony sposób.

Przykład 1

Shelest LLC wynajmuje powierzchnię biurową od Delovoy Tsentr LLC iw maju 2006 roku za zgodą wynajmującego dokonał nierozłącznych ulepszeń w wynajmowanym lokalu (zamontował alarm przeciwpożarowy o wartości 30 000 rubli z VAT - 4576 rubli). Zgodnie z Klasyfikację środków trwałych zaliczanych do grup amortyzacji, zatwierdzoną Dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 1 stycznia 2002 r. nr 1, alarmy przeciwpożarowe należą do czwartej grupy. Okres użytkowania wynosi od 5 do 7 lat. Komisja ustaliła okres użytkowania wynoszący 61 miesięcy. Umowa najmu wygasa po 3 latach (36 miesiącach).

Zapisy księgowe będą obejmować:

Procedura płacenia podatku VAT przy wynajmie nieruchomości państwowych

Kupujący – agenci podatkowi zarejestrowani w organach podatkowych i działający jako podatnicy – mają prawo do tych ulg podatkowych. Zgodnie z art. 172 ust. 1 kodeksu podatkowego odliczeń podatkowych dokonuje się na podstawie dokumentów potwierdzających zapłatę kwot podatku potrąconych przez urzędników podatkowych.

Przykład 2
Organizacja wynajmuje powierzchnię biurową w budynku, który od stycznia 2006 roku jest własnością państwa.
Kwota wynajmu z VAT wynosi 23 600 RUB. na miesiąc. Kwota podatku VAT wpływa do budżetu jednocześnie z czynszem.

DZWON

Co możemy dla ciebie zrobić:

Oto główne działania, które realizujemy w celu wynajmu Twojego lokalu:

Etap 1 - Analityka pomieszczeń i środowiska

Analiza konkurencji

Wizerunek przedmiotu jest jego najcenniejszym zasobem!

Jak zbudowana jest analityka rynku i konkurencji?

Etap 2 - Negocjacje z potencjalnymi najemcami

Etap 3 - Podpisanie umowy najmu - Wynajmę lokal

Ogólne postanowienia dotyczące wynajmu

Rejestracja umowy

Przygotowanie dokumentów do przyjęcia płatności za wydatki

Dochody i wydatki właściciela. Rachunkowość i podatki

Dochód

Księgowość

Podatek od wartości dodanej

Podatek dochodowy

Wydatki

Wydatki najemcy. Rachunkowość i podatki

Podatek dochodowy

Procedura płacenia podatku VAT przy wynajmie nieruchomości państwowych

Ogólne rozliczanie kosztów wynajmu

Rozliczanie ulepszeń

Księgowość i podatki dla najemcy

Najemca

Bieżące naprawy wynajmowanych nieruchomości

Ogólne postanowienia dotyczące wynajmu

Rejestracja umowy

Przygotowanie dokumentów do przyjęcia płatności za wydatki

Dochody i wydatki właściciela. Rachunkowość i podatki

Dochód

Księgowość

Podatek od wartości dodanej

Podatek dochodowy

Wydatki

Wydatki najemcy. Rachunkowość i podatki

Podatek dochodowy

Procedura płacenia podatku VAT przy wynajmie nieruchomości państwowych

Przeczytaj także

Szatan, Lucyfer, Dennitsa - jak nazywa się upadły anioł, syn świtu Lucyfera, legenda o upadłym aniele

Tajemnice lochów Tomska (4 zdjęcia)

Fobos – sztuczny Księżyc Marsa

DZWON