Arbitrážna prax:
Informačný list Prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie z 11. januára 2002 N 66 „Preskúmanie praxe pri riešení sporov súvisiacich s prenájmom“
"...Medzi žalobcom a žalovaným bola uzatvorená zmluva o nájme budovy, podľa ktorej sa nájomca zaviazal platiť mesačné nájomné, ako aj uhradiť prenajímateľovi náklady na upratovanie priestoru priľahlého k prenajatej budove. poskytnutá za oneskorenú platbu.
Táto budova prešla na žalovaného aktom prevzatia a prevodu pred uzavretím nájomnej zmluvy a počas tejto doby bola skutočne užívaná.
V zmluve zmluvné strany ustanovili, že jej podmienky sa vzťahujú na vzťahy, ktoré vznikli odo dňa podpisu prevzatia a prevodu stavby.
S prihliadnutím na uvedené súd prvej inštancie uznal nárok ako predmet uspokojenia v celom rozsahu.
Odvolací súd zrušil rozhodnutie vo veci vyberania zmluvných pokút a ponechal ho bez zmeny vo veci výberu nájomného a nákladov na upratovanie územia za dobu skutočného užívania stavby žalovaným. V tomto prípade súd vychádzal z nasledovného.
V súlade s článkom 425 ods. 1 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie zmluva nadobúda platnosť a stáva sa záväznou pre zmluvné strany od okamihu jej uzavretia.
Dohoda zmluvných strán o tom, že na svoje vzťahy vzniknuté pred uzavretím zmluvy použijú podmienky povinnosti nájomcu platiť nájomné a uhrádzať prenajímateľovi náklady na upratovanie územia priľahlého k prenajatej budove, naznačuje iba súhlas nájomcu s úhradou nájomného. skutočné užívanie stavby a výdavky, ktoré prenajímateľ v tomto období vynaložil za podmienok stanovených nájomnou zmluvou, a neznamená, že priamy záväzok na ich splnenie vznikol odporcovi pred uzavretím samotnej zmluvy.
V tomto smere súd prvej inštancie nemal dôvod uznať, že žalovaná porušila zmluvné povinnosti v období, keď medzi účastníkmi existovali len reálne vzťahy, a uspokojiť nárok na vymáhanie zmluvných pokút za obdobie pred uzavretím zmluvy. zmluvy...“
Uznesenie Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga-Vjatka zo dňa 18.12.2009 vo veci č. A29-3136/2009
„...Ruské železnice JSC (prenajímateľ) a LLC Koslanselkhoztekhnika (nájomca) uzavreli nájomnú zmluvu na časť pozemku zo dňa 30.9.2008 N 314-NODU, za podmienok ktorej bola nájomcovi prenajatá časť pozemku pozemok z priemyslu, dopravy, komunikácií a iných špeciálny účel s katastrálnym číslom 11:09:00 00 000:0030, o výmere 5 990,5 m2, so sídlom na adrese: Komi Republic, okres Udora, ul. Kolsan v medziach uvedených v územnom pláne prevádzky priľahlej prístupovej železničnej trate.
Doba platnosti zmluvy je určená v odseku 2 uvedenej zmluvy, podľa ktorého je zmluva platná odo dňa podpisu do 31.12.2008 a jej podmienky sa vzťahujú na vzťahy zmluvných strán, ktoré vznikli od 27.11. 2007.
V posudzovanom prípade sa vlastníkom stala spoločnosť Koslanselkhoztekhnika LLC nehnuteľnosť(železničná vlečka) a začala ju ťažiť, čím do svojej činnosti zapojila pozemok, ktorý zaberá táto nehnuteľnosť. Zápis skutočného užívania pozemku medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom nehnuteľnosti bol podpísaný podpísaním nájomnej zmluvy zo dňa 30.9.2008 N 314-NODU. Zároveň v samotnej zmluve zmluvné strany ustanovili, že podmienky nájomnej zmluvy sa budú vzťahovať na vzťahy, ktoré vznikli pred jej podpisom, čo nie je v rozpore s odsekom 2 článku 425 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
Na základe uvedených okolností súd urobil správny záver o potrebe vymáhania dlhu od žalovaného za užívanie pozemku od 27.11.2007.
Argumenty sťažovateľky o uzavretí nájomnej zmluvy na dobu dlhšiu ako jeden rok, a teda o potrebe jej štátnej registrácie, okresný súd preveril a zamietol z nasledujúcich dôvodov.
Dobu prenájmu si zmluvné strany určia v zmluve od 30. septembra 2008 do 31. decembra 2008 a je kratšia ako jeden rok. Podľa odseku 2 článku 425 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie majú strany právo stanoviť, že podmienky nájomnej zmluvy, ktorú uzavreli, sa vzťahujú na ich vzťahy, ktoré vznikli pred uzavretím zmluvy. Z obsahu vyššie uvedeného pravidla zároveň vyplýva, že prítomnosť takejto podmienky v zmluve nemá vplyv na určenie okamihu, od ktorého sa zmluva považuje za uzavretú, ani nemení dĺžku jej platnosti. Okamžik uzavretia zmluvy obsahujúcej takúto podmienku a doba jej platnosti sa určujú v súlade so všeobecnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Ruská federácia.
Rozhodcovský súd uznal, že na účely štátnej registrácie sa do doby nájmu nemá započítavať doba pred uzavretím zmluvy o nájme budovy, preto sa zmluva o nájme budovy má považovať za uzavretú na dobu uvedenú v zmluve, teda menej ako jeden rok, a preto táto dohoda nepodliehala štátnej registrácii...“
Uznesenie Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga zo dňa 09.09.2008 vo veci č. A06-4970/07
"...Podľa sťažovateľa bola doba trvania nájomnej zmluvy k 14. septembru 2001 1 rok. V súlade s tým táto zmluva podlieha štátnej registrácii a považuje sa za uzavretú od okamihu registrácie. Keďže zmluva nebola zaregistrovaná u registračných orgánov, nie je uzavretá.
Ako vyplýva z materiálov prípadu, medzi žalobcom a žalovaným bola uzatvorená nájomná zmluva na obecné budovy. nebytových priestoroch zo dňa 14.05.1999 č. 6454, podľa ktorého boli nebytové priestory v tehlovom dome č. 13 na ul. prevedené do nájomného užívania. Treneva s celkovou rozlohou 67,0 m2. m. na použitie ako sklad.
Doba prenájmu je stanovená od 01.05.1999 do 01.05.2000.
Obdobie prenájmu bolo zmluvnými stranami opakovane predlžované.
Dodatok č.4 zo dňa 17.08.2004 k zmluve číslo 6454 zo dňa 14.05.1999 určil dobu nájmu od 1.9.2004 do 21.8.2005.
V súlade s článkom 425 ods. 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie majú strany právo stanoviť, že podmienky dohody, ktorú uzavreli, sa vzťahujú na ich vzťahy, ktoré vznikli pred uzavretím zmluvy.
Informačný list Prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie č. 59 zo dňa 16.2.2001 „Preskúmanie praxe pri riešení sporov súvisiacich s aplikáciou federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciám s ním““ sa odporúča vychádzať z nasledovného: ak sa zmluvné strany utvrdili v tom, že zmluvu o nájme budovy aplikujú na svoj vzťah, ktorý existoval určitý čas pred jej uzavretím, za podmienok, ktoré uzatvorili, potom pri výpočte nájomnej zmluvy čas budovy s cieľom určiť, či zmluva podlieha štátnej registrácii alebo nie, takáto lehota nie je zahrnutá do doby nájmu.
Za týchto okolností lehota na počítanie doby nájmu podľa zmluvy č. 6454 zo dňa 14.5.1999 začína plynúť od jej podpisu, teda od 14.5.1999, je kratšia ako rok a zo zákona , nepodlieha štátnej registrácii.
Za takýchto okolností prípadu nemožno kasačnej sťažnosti vyhovieť...“
Uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Severozápadného dištriktu zo dňa 15.12.2006 N A13-1671/2006-06
„...Pri určení doby platnosti zmluvy zo dňa 13.06.2002 a od toho závislej potreby jej štátnej registrácie sa súd nesprávne domnieval, že dohoda zo dňa 13.06.2002 bola uzavretá na dobu jedného roka. Podľa bodu 2.2 zmluvy sa jej podmienky skutočne vzťahujú na právne vzťahy vzniknuté od 28. februára 2002 do 27. februára 2003. Avšak v zmysle ustanovenia § 425 ods. 2 a § 433 Občianskeho zákonníka Ruská federácia, označenie v zmluve, že jej podmienky sa vzťahujú na vzťahy strán, ktoré vznikli pred uzavretím zmluvy, nemá vplyv na určenie okamihu, od ktorého sa dohoda považuje za uzavretú, a nemení ani doba jej platnosti. Okamih uzavretia zmluvy obsahujúcej takúto podmienku a doba jej platnosti sa určujú v súlade so všeobecnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a na účely štátnej registrácie sa lehota určuje podľa všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. pred uzavretím nájomnej zmluvy by sa nemala započítavať do doby nájmu, preto doba nájmu pozemku podľa zmluvy zo dňa 13.06.2002 nemohla začať skôr ako 13.06.2002 a skončila v čase uvedené v dohode - 27.02.2003, teda na dobu kratšiu ako jeden rok. Keďže na základe článku 26 ods. 2 Zemského zákonníka Ruskej federácie táto dohoda nepodliehala štátnej registrácii, nie je dôvod ju považovať za neuzatvorenú...“
1.2. Záver zo súdnej praxe: Ak zmluvné strany nepredĺžili nájomnú zmluvu na predchádzajúci vzťah, jej platnosť sa počíta odo dňa uvedeného v zmluve, a nie od okamihu jej podpisu, aj keď bola podpísaná neskôr.
Arbitrážna prax:
Uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Ďalekého východného okruhu zo dňa 10.03.2009 N F03-642/2009 vo veci N A59-825/2008
„...bod 1.2 zmluvy určuje zmluvným stranám dobu jej platnosti od 4. 1. 2002 do 31. 3. 2003.
Doba trvania zmluvy o nájme pozemku zo dňa 30.8.2002 N 3478 v súlade s jej odsekom 1.2 bola stranami určená od 4.1.2002 do 31.3.2003, ktorá s prihliadnutím na odsek 3 Informačného listu Prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 01.11.2002 N 66 „Preskúmanie praxe riešenia sporov týkajúcich sa prenájmu“ sa uznáva ako jeden rok.
Vyvracajúc vyššie uvedené zistenia súdu prvého stupňa odvolací súd naznačil, že doba trvania nájomnej zmluvy č. 3478 by sa mala počítať nie podľa podmienok bodu 1.2 zmluvy, ale od okamihu jej uzavretia, tj. , od 30.8.2002 do 30.3.2003, čo je obdobie kratšie ako jeden rok, preto dohoda nevyžadovala štátnu registráciu a je uzavretá...
Ako je z prípadu zrejmé a súdom prvého stupňa zistené, v bode 1.2 zmluvy č.3478 nie je uvedená dohoda zmluvných strán o rozšírení podmienok zmluvy na vzťahy, ktoré existovali pred jej podpisom 30.8. 2002. Preto záver odvolacieho súdu, že z uvedeného bodu zmluvy vyplýva len súhlas nájomcu s úhradou skutočného užívania pozemku do uzavretia zmluvy, nezodpovedá dôkazom vo veci a požiadavkám ust. 431 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o výklade dohody.
Podpisom zmluvy zo dňa 30. augusta 2002 si žalobca a žalovaný v súlade s odsekom 1 článku 421 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie dobrovoľne určili dobu jej platnosti na jeden rok. Uvedenie začiatku platnosti zmluvy od 4. 1. 2002, teda skôr ako dátum podpisu zmluvy, nie je rovnocenné s podmienkou ustanovenou v článku 425 ods. Občiansky zákonník Ruskej federácie a nie je v rozpore so zákonom...“
Nájomnú zmluvu na nebytový priestor môžu zmluvné strany uzavrieť:
a) na dobu neurčitú;
b) na obdobie uvedené v zmluve kratšie ako jeden rok;
c) na dobu jedného roka alebo viac uvedenú v zmluve.
Zamyslime sa nad špecifikami právnej úpravy určených podmienok nájomnej zmluvy nebytových priestorov.
Doba neurčitá.
Podľa odseku 2 čl. 610 Občiansky zákonník Ruskej federácie Ak nie je v zmluve určená doba nájmu, nájomná zmluva sa považuje za uzavretú na dobu neurčitú.
V tomto prípade má každý zo zmluvných strán nájomnej zmluvy nebytových priestorov právo zmluvu kedykoľvek zrušiť, pričom to oznámi druhej zmluvnej strane tri mesiace vopred.
Nájomná zmluva na nebytový priestor uzatvorená na dobu neurčitú nepodlieha štátnej registrácii (aj napriek tomu, že skutočná doba platnosti takejto zmluvy môže presiahnuť jeden rok). Toto stanovisko vyplýva z doslovného výkladu odseku 2 čl. 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (ktorý ustanovuje len povinnú štátnu registráciu zmluvy na dobu určitú uzatvorená na dobu minimálne jedného roka) a je potvrdená rozhodcovskou praxou (Uznesenie FAS Volžsko-Vjateckého okresu zo dňa 8.2.2002 vo veci č. A79-146-2001-SK2-170, Uznesenie FAS Moskovského okresu zo dňa 23.01.2001 vo veci KG-A40/6418-00, Uznesenia Federálnej protimonopolnej služby Severozápadného dištriktu zo dňa 13.05.2004 vo veci A56-27225/03 zo dňa 25.01.2008. vo veci A26-394/2007).
Nepodlieha štátnej registrácii aj nájomná zmluva, obnovená podľa odseku 2 čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie na dobu neurčitú po skončení hlavného obdobia, ak strany nevznesú námietky (pozri odsek 11 newsletter Prezídium Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 16.02.2001 N 59 „Preskúmanie praxe pri riešení sporov súvisiacich s používaním tzv. Federálny zákon„O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“, ďalej len informačný list Prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie č. 59).
Doba uvedená v zmluve je kratšia ako rok.
Uzatvorená nájomná zmluva na nebytový priestor po dobu kratšiu ako jeden rok, nepodlieha štátnej registrácii.
Pri predĺžení nájomnej zmluvy uzatvorenej na dobu kratšiu ako jeden rok na rovnakú dobu po skončení pôvodnej doby nájmu zmluva taktiež nepodlieha štátnej registrácii. Štátnej registrácii rovnako nepodlieha nájomná zmluva uzatvorená na dobu kratšiu ako jeden rok, v ktorej si zmluvné strany stanovili podmienku automatického predĺženia (predĺženia) zmluvy po skončení pôvodnej doby nájmu na tú istú dobu. obdobie bez námietok strán (pozri odsek 10 informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie N 59).
Doba uvedená v zmluve je jeden rok alebo viac.
Nájomná zmluva na nebytový priestor (časť nebytového priestoru), uzatvorená na obdobie jedného roka alebo dlhšie, podlieha štátnej registrácii a považuje sa za uzavretý okamihom takejto registrácie (článok 2 článku 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, informačný list Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 1. júna 2000 N 53). Pri absencii štátnej registrácie sa takáto zmluva o prenájme nebytových priestorov neuzatvára. Ak sa však jedna zo strán takejto dohody vyhne štátnej registrácii, druhá strana má právo na základe odseku 3 čl. 165 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie podať žalobu na povinnosť zaregistrovať zmluvu (pozri odsek 7 informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie č. 59).
Na účely uplatnenia odseku 2 čl. 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa doba platnosti nájomnej zmluvy, vymedzená od 1. dňa ktoréhokoľvek mesiaca bežného roka do 30. (31.) dňa predchádzajúceho mesiaca nasledujúceho roka, považuje za rovnakú. do roka (bod 3 informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie č. 66) . V súlade s tým takáto nájomná zmluva podlieha štátnej registrácii.
Štátna registrácia prenájmu nehnuteľnosti sa vykonáva prostredníctvom štátnej registrácie nájomnej zmluvy na túto nehnuteľnosť. Žiadosť o štátnu registráciu zmluvy o prenájme nehnuteľnosti môže podať jedna zo strán zmluvy o prenájme nehnuteľnosti (odsek 1, § 26 zákona č. 122-FZ).
Keď sa štátna registrácia zmluvy o prenájme nebytových priestorov predloží územnému orgánu Federálnej služby pre štátnu registráciu, kataster a kartografiu (Rosreestr), predložia sa:
A) žiadosť o štátnu registráciu (ktorá sa spravidla podáva priamo na územnom orgáne Federálnej služby pre štátnu registráciu, kataster a kartografiu);
B) nájomnú zmluvu vyhotovenú a vyhotovenú v súlade s platnou legislatívou, najmenej v dvoch originálnych vyhotoveniach (z ktorých jeden musí byť po štátnej registrácii práv vrátený držiteľovi autorských práv, druhý musí byť založený v zložke titulné dokumenty). Nájomná zmluva sa spravidla predkladá na štátnu registráciu v troch originálnych kópiách: jedna kópia pre každú zo strán, jedna kópia - registračnému orgánu (do súboru listín vlastníctva);
B) katastrálny pas pozemku s uvedením veľkosti prenajatej plochy;
D) doklady potvrdzujúce právne postavenie prenajímateľa a nájomcu:
- pre fyzické osoby - doklad totožnosti (pre ruských občanov— cestovný pas občana Ruskej federácie);
- pre individuálnych podnikateľov - doklad totožnosti a osvedčenie o štátnej registrácii as individuálny podnikateľ;
— pre právnické osoby — zakladajúce listiny, osvedčenie o štátnej registrácii, doklad o voľbe jediného výkonného orgánu právnická osoba(rozhodnutie účastníka, zápisnica z valného zhromaždenia účastníkov (akcionárov)) a príkaz na prevzatie funkcie jediným výkonným orgánom;
E) doklady potvrdzujúce oprávnenia osôb zastupujúcich záujmy prenajímateľa alebo nájomcu pri uzatváraní a štátnej registrácii nájomnej zmluvy (ak prenajímateľ alebo nájomca koná prostredníctvom zástupcu);
E) notársky overený súhlas manžela s uzavretím nájomnej zmluvy vyhotovený v súlade s odsekom 3 čl. 35 Zákonníka o rodine Ruskej federácie alebo vyhlásenie o neexistencii manželských vzťahov (ak je prenajímateľ alebo nájomca individuálne, vrát. individuálny podnikateľ);
G) súhlas vlastníka majetku štátu alebo obce s tým, aby podnik uzatvoril nájomnú zmluvu na nebytový priestor (ak zmluvu o nájme nebytových priestorov uzatvára podielový fond alebo štátny podnik, ktorému je nehnuteľnosť pridelená s právom hospodárenia resp operatívne riadenie);
H) doklad potvrdzujúci zaplatenie štátnej povinnosti.
Štátna registrácia nájomnej zmluvy k nehnuteľnosti je možná len vtedy, ak existuje štátna registrácia predtým vzniknutých práv prenajímateľa k predmetu nájmu (práva vlastníctva, hospodárenia alebo prevádzkového riadenia). Napríklad nie je možné vykonať štátnu registráciu zmluvy o dlhodobom prenájme nebytových priestorov nachádzajúcich sa v budove, ktorá bola postavená (a možno aj napojená na komunikáciu), ale nebola prijatá do prevádzky v súlade s ustanovený postup, a preto nebolo registračnému orgánu predložené doklady o zápise vlastníckych práv k tejto stavbe.
V praxi sa medzi podnikateľskými subjektmi často uzatvárajú aj predbežné nájomné zmluvy, podľa ktorých sa zmluvné strany zaväzujú v budúcnosti uzavrieť hlavnú nájomnú zmluvu. Takéto predbežné nájomné zmluvy nepodliehajú štátnej registrácii bez ohľadu na obdobie, na ktoré sa predpokladá uzavretie hlavnej nájomnej zmluvy (bod 14 informačného listu Prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie č. 59).
Podľa odseku 1 čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak zákon alebo nájomná zmluva neustanovuje inak, po uplynutí nájomnej zmluvy má nájomca pri zachovaní ostatných podmienok prednostné právo pred inými osobami uzavrieť nájomnú zmluvu na nový termín. Podmienky na uplatnenie tohto predkupného práva nájomcom sú nasledovné:
A) môže predkupné právo uplatniť len dobromyseľný nájomca, ktorý si riadne plnil povinnosti z nájomnej zmluvy. V súlade s tým napríklad v prípadoch, keď nájomca nezaplatil nájomné včas, užíval predmet nájmu na iné účely alebo v rozpore s podmienkami zmluvy, neplnil si riadne svoje povinnosti pri údržbe predmetu nájmu a pod. nemá predkupné právo;
B) je nájomca povinný písomne oznámiť prenajímateľovi svoj úmysel uzavrieť nájomnú zmluvu na novú dobu. Takéto oznámenie musí nájomca urobiť v lehote určenej v nájomnej zmluve, a ak takáto lehota nie je v zmluve určená, v primeranej lehote pred skončením zmluvy;
C) má nájomca právo uplatniť si predkupné právo na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu za nezmeneného stavu, ponúknutej ďalším potenciálnym nájomcom. V súlade s tým môže ísť o odlišné (v porovnaní s pôvodnou nájomnou zmluvou) podmienky týkajúce sa výšky nájomného, postupu a účelov užívania predmetu nájmu a pod. Treba si uvedomiť, že pri uzatváraní nájomnej zmluvy na novú dobu nemá nájomca právo vnucovať prenajímateľovi podmienky pôvodnej nájomnej zmluvy. Ako je vysvetlené v bodoch 31, 32 informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie č. 66, nájomná zmluva uzatvorená v súlade s odsekom 1 čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie na nové obdobie je novou nájomnou zmluvou; Pri uzatváraní nájomnej zmluvy na novú dobu nie sú zmluvné strany viazané podmienkami predtým platnej zmluvy. Tento záver nepriamo vyplýva z ods. 2 s. 1 čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, podľa ktorého sa pri uzatváraní nájomnej zmluvy na novú dobu môžu podmienky zmluvy zmeniť dohodou strán.
Odsek 3, odsek 1, čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie právne následky porušenie prednostného práva nájomcu na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu zo strany prenajímateľa: ak prenajímateľ odmietol uzavrieť nájomnú zmluvu na novú dobu, avšak do roka odo dňa skončenia platnosti zmluvy s ním. uzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou, má nájomca právo podľa svojej voľby domáhať sa na súde prevodu práv a povinností z uzatvorenej zmluvy na seba a náhrady škody spôsobenej odmietnutím obnovenia nájomnej zmluvy s ním, alebo iba náhradu za takéto straty. V tomto prípade v zmysle tejto normy nie je podstatné, či prenajímateľ zamýšľal uzavrieť nájomnú zmluvu s inou osobou bezprostredne v čase zániku predchádzajúcej nájomnej zmluvy, alebo či sa takýto úmysel objavil zo strany prenajímateľa až neskôr. (do roka).
Upozorňujeme, že odsek 1 čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie má dispozitívny charakter. V súlade s tým majú zmluvné strany nájomnej zmluvy právo vylúčiť predkupné právo nájomcu na uzavretie nájomnej zmluvy na novú dobu.
V súlade s odsekom 2 čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak nájomca pokračuje v užívaní nehnuteľnosti po uplynutí platnosti zmluvy bez námietok prenajímateľa, zmluva sa považuje za obnovenú za rovnakých podmienok na dobu neurčitú.
Termínová doložka je jednou z podstatných náležitostí nájomnej zmluvy. Ak však v zmluve nie je určená doba nájmu, platí, že je uzavretá na dobu neurčitú. Najmä ak je v nájomnej zmluve uvedené, že je platná do začatia rekonštrukcie prenajatej nehnuteľnosti, takáto zmluva sa považuje za uzavretú na dobu neurčitú a jej ukončenie sa vykonáva podľa pravidiel odseku dva odseku 2 čl. 610 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
Ak v zmluve nie je uvedené konkrétne obdobie jej platnosti, každá zo zmluvných strán má právo zmluvu kedykoľvek zrušiť upozornením druhej zmluvnej strany jeden mesiac vopred a pri prenájme nehnuteľnosti - tri mesiace vopred.
Príklad
Výbor správy majetku (prenajímateľ) podal na spoločnosť s ručením obmedzeným žalobu na vysťahovanie z nebytových priestorov na základe článku 622 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie z dôvodu uplynutia doby nájmu. Žalobe bolo uznesením súdu prvého stupňa vyhovené. Po preskúmaní materiálov prípadu súd konštatoval, že zmluvné strany uzavreli nájomnú zmluvu na nebytový priestor s dobou platnosti do začatia rekonštrukcie budovy, v ktorej sa prenajaté priestory nachádzajú. Obra
Prenajímateľ sa pri podaní návrhu na vysťahovanie nájomcu odvolával na uplynutie doby nájmu, nakoľko sa začala plánovaná rekonštrukcia príslušného objektu, teda nastala udalosť, ktorá bola spojená so skončením platnosti nájomnej zmluvy.
Po vyhodnotení vykonaných dôkazov súd dospel k záveru, že skutočnosť začatia rekonštrukcie bola v plnom rozsahu potvrdená, a to najmä: bola dokončená rekonštrukcia susedných domov; v oblasti susediacej so spornou budovou sa vykonali práce na zmene existujúcich komunikácií; samotná budova je odpojená od trvalého napájania a telefónnych sietí; Všetci nájomníci boli vysťahovaní, s výnimkou obžalovaného.
Nájomca v kasačnej sťažnosti žiadal zrušiť rozhodnutie súdu prvého stupňa, nakoľko podľa jeho názoru súd nezákonne dospel k záveru, že nastala udalosť, ktorá bola spojená so zánikom nájomnej zmluvy. Žalobca tak upozornil na chýbajúce poverenie objednávateľa – investora na zhotovenie prípravných, výkopových a práca na stavbe.
Kasačný súd sťažnosť nájomcu zamietol, pričom vzal na vedomie nasledovné. Skúmanie otázky prítomnosti alebo absencie skutočnosti začatia rekonštrukcie budovy by malo význam iba vtedy, ak by na základe dohody uzavretej na určité obdobie bola táto udalosť podkladom pre predčasné ukončenie dohoda na žiadosť prenajímateľa (druhá časť článku 619 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) alebo na jeho odmietnutie splniť zmluvu (článok 3 článku 450 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
V posudzovanej situácii však dobu trvania nájomnej zmluvy zmluvné strany neurčujú. Podmienku platnosti nájomnej zmluvy pred začatím rekonštrukcie objektu, v ktorom sa prenajaté priestory nachádzajú, nemožno kvalifikovať ako podmienku termínu. Na základe článku 190 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie možno lehotu určiť uvedením iba udalosti, ktorá musí nevyhnutne nastať, to znamená, že nezávisí od vôle a konania strán.
Sporná dohoda bola uzavretá na dobu neurčitú, preto mohol prenajímateľ na základe článku 610 ods. 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie dohodu kedykoľvek odmietnuť upozornením nájomcu tri mesiace vopred.
Keďže prenajímateľ poslal nájomcovi varovanie o ukončení zmluvy, požiadavky odseku 2 odseku 2 článku 610 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie možno považovať za splnené. Navyše v tomto prípade nezáleží na tom, aké okolnosti predurčili úmysel prenajímateľa odstúpiť od zmluvy.
Berúc do úvahy, že v čase, keď sa prenajímateľ obrátil na súd, uplynuli tri mesiace uvedené v článku 610 ods. sporné priestory.
Odsek 3 článku 610 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie stanovuje, že ak je nájomná zmluva uzavretá na dobu presahujúcu lehotu stanovenú zákonom pre
zodpovedajúci typ nájmu, potom sa zmluva považuje za uzavretú na dobu rovnajúcu sa max. Nájomnú zmluvu je teda možné uzavrieť len na obdobie do jedného roka (článok 1 článku 627 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Právo na krátkodobé užívanie vodného útvaru sa zriaďuje na obdobie do troch rokov, právo na dlhodobé užívanie - od troch do dvadsaťpäť rokov. Okrem toho môže byť právo na používanie vodného útvaru rozšírené na podnet užívateľa vody predpísaným spôsobom (článok 42 vodného zákonníka Ruskej federácie).
Ak prenajímateľ súhlasil s podnájmom a neurčil lehotu, má nájomca právo obnoviť podnájomnú zmluvu počas doby nájmu bez získania dodatočného povolenia od prenajímateľa.
Príklad
Akciová spoločnosť(podnájomca) podal žalobu proti výboru pre hospodárenie s majetkom štátu (prenajímateľovi), aby uložil žalovanému povinnosť uzavrieť nájomnú zmluvu na nebytový priestor.
Na podporu uvedeného nároku žalobca poukázal na skutočnosť, že uvedené priestory obýval na základe zmluvy o podnájme, ktorá sa skončila na základe článku 618 ods. 1 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie z dôvodu predčasného ukončenia zmluvy. nájomnej zmluvy. V zmysle tohto pravidla má podnájomca v tomto prípade právo uzavrieť s ním nájomnú zmluvu na nehnuteľnosť, ktorú užíval v súlade s podnájomnou zmluvou, a to do zostávajúcej doby podnájmu za podmienok, splnenia podmienok ukončená nájomná zmluva. Nájomca figuroval v prípade ako tretia osoba.
Uznesením súdu prvého stupňa potvrdeným uznesením odvolacej inštancie bola žaloba zamietnutá. V danom prípade súdy vychádzali zo skutočnosti, že doba trvania podnájomnej zmluvy uzatvorenej medzi žalobcom (podnájomcom) a treťou osobou (nájomcom) so súhlasom žalovaného (prenajímateľa) uplynula počas doby platnosti nájomnej zmluvy. Tretia osoba uzavrela so žalobcom druhú zmluvu o podnájme bez vyžiadania súhlasu prenajímateľa, pričom táto zmluva bola uzavretá na celú zostávajúcu dobu nájmu.
Žalobca v kasačnej sťažnosti vzhľadom na to, že druhá podnájomná zmluva neodporuje zákonu, žiadal zrušiť súdne úkony prvého a odvolacieho stupňa a žalobe uspokojiť.
Kasačný súd po preštudovaní materiálov prípadu a súhlase so stanoviskom žalobcu zrušil napadnuté súdne akty a vyhovel žalobe z nasledujúcich dôvodov.
Ako vyplýva z materiálov prípadu, medzi žalovaným (prenajímateľom) a treťou osobou (nájomcom) bola uzatvorená nájomná zmluva na nebytový priestor na dobu piatich rokov. Následne nájomca so súhlasom prenajímateľa prenajal jeden z priestorov žalobcovi.
Vo veci je list prenajímateľa, z ktorého je zrejmé, že ten, keď umožnil nájomcovi uzavrieť podnájomnú zmluvu so žalobcom, nemal výhrady k dobe podnájmu.
Zmluva o podnájme bola pôvodne uzatvorená na dobu jedného roka. Po uplynutí tejto doby strany uzavreli druhú zmluvu na dva roky, teda na celú zostávajúcu dobu prenájmu.
Po dohode strán došlo k predčasnému ukončeniu nájomnej zmluvy - jeden a pol roka pred jej uplynutím. Nájomca uvoľnil obývané priestory. S prihliadnutím na vyššie uvedené okolnosti kasačný súd uviedol, že súhlas prenajímateľa s podnájom sa vzťahuje na dobu od udelenia súhlasu až do uplynutia jeho platnosti. stanovené zmluvou doba prenájmu. Preto je platná druhá podnájomná zmluva a podnájomca v súvislosti s predčasným ukončením nájomnej zmluvy mal právo predložiť zodpovedajúcu požiadavku prenajímateľovi na základe odseku 1 článku 618 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. federácie.
Keďže zmluvné strany pri určení doby platnosti druhej podnájomnej zmluvy neprekročili dobu nájmu ustanovenú nájomnou zmluvou, požiadavka žalobcu (podnájomca) prinútiť žalovaného (prenajímateľa), aby s ním uzatvoril nájomnú zmluvu na nájomnú zmluvu. celá zostávajúca doba podnájmu je zákonná.
Jednou z podstatných náležitostí nájomnej zmluvy je lehota. Nájomná zmluva sa spravidla uzatvára na obdobie určené zmluvnými stranami (článok 610 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Ak nie je v zmluve určená doba trvania nájomnej zmluvy, potom sa zmluva považuje za uzavretú na dobu neurčitú. Každá strana má právo odmietnuť plnenie podmienok zmluvy a tým ju ukončiť oznámením odmietnutia druhej strane v lehotách ustanovených občianskym právom. Táto lehota pre hnuteľné veci je najmenej jeden mesiac, pre nehnuteľné veci - tri mesiace. Zákon alebo dohoda môže ustanoviť inú lehotu na upozornenie na ukončenie nájomnej zmluvy uzatvorenej na dobu neurčitú. Legislatívne akty Maximálne podmienky zmluvy môžu byť stanovené pre určité druhy majetku (článok 3 článku 610 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Takže maximálny termín pri nájomnej zmluve je 1 rok (článok 627 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Ak pri uzatváraní nájomnej zmluvy nie je v samotnej zmluve uvedená doba, na ktorú sa uzatvára (t. j. doba je neurčitá) a zmluvné strany nezrušili zmluvu pred uplynutím jedného roka (maximálna možná lehota), uplynutím lehoty dohoda zaniká. Maximálna doba prenájmu podložia sa pohybuje od 5 do 20 rokov v závislosti od účelu použitia (článok 10 zákona o podloží). Nájomná zmluva uzatvorená na dobu presahujúcu zákonný limit sa považuje za uzavretú na dobu rovnajúcu sa limitu.
Čo sa týka doby trvania nájomnej zmluvy, zákonodarca stanovuje dôležité ustanovenia pre nájomcu. Po skončení nájomnej zmluvy má predkupné právo na uzavretie nájomnej zmluvy (t.j. na novú dobu) nájomca, ktorý si riadne plnil svoje povinnosti. Ak má nájomca v úmysle pokračovať v zmluvnom vzťahu, je povinný oznámiť prenajímateľovi svoju vôľu uzavrieť takúto dohodu. Výpoveď musí byť zaslaná prenajímateľovi písomne v lehote ustanovenej nájomnou zmluvou, alebo najmenej jeden mesiac pred skončením predchádzajúcej zmluvy. Nájomca má právo obrátiť sa na súd, keď prenajímateľ poruší predkupné právo poctivého nájomcu.
Premlčacia doba (t. j. doba, počas ktorej sa môže nájomca obrátiť na súd) je jeden rok. Na súde sa môže od prenajímateľa domáhať prechodu práv a povinností z nájomnej zmluvy a náhrady strát alebo len náhrady strát spôsobených odmietnutím opätovného uzatvorenia nájomnej zmluvy. Ak po skončení nájomnej zmluvy nájomca naďalej užíva prenajatý majetok bez písomného oznámenia o svojom úmysle predĺžiť dobu trvania zmluvy a takéto konanie nebude mať za následok námietky prenajímateľa, potom sa nájomná zmluva považuje za uzavretú. znovu uzavretá dňa predchádzajúce podmienky Na dobu neurčitú.
Doba trvania nájomnej zmluvy nie je zásadná podmienka, ale to neznamená tento stav nájomné vzťahy nevyžadujú zodpovedný prístup. Témou dnešného článku bude doba trvania nájomnej zmluvy. zvážime možné načasovanie nájomné vzťahy rôzneho druhu.
Definícia termínov
V súlade s právnymi normami Ruskej federácie je doba trvania nájomnej zmluvy určená dohodou strán a musí byť stanovená v zmluve. Existujú prípady, keď podmienky nie sú uvedené v zmluve. V takejto situácii sa dohoda považuje za uzavretú na dobu neurčitú. Takýto prípad umožňuje stranám transakcie zmluvu kedykoľvek zrušiť, o čom by však mala byť druhá strana v závislosti od typu nájomného vzťahu upovedomená vopred, 1-3 mesiace pred jeho skutočným ukončením.
A opäť prejdime k ruskej legislatíve, vysvetlime, že doba prenájmu a doba platnosti nájomnej zmluvy sú rôzne pojmy, o ktorých musia obe strany nájomnej zmluvy vedieť:
Doba prenájmu- ide o časový interval, počas ktorého má nájomca právo užívať (alebo užívať a vlastniť) nehnuteľnosť.
– ide o časový interval, počas ktorého zostávajú v platnosti ustanovenia tejto zmluvy a záväzné sú podmienky v nej uvedené, vrátane záväzkov zmluvných strán.
Nájomnú zmluvu je možné uzavrieť na rôzne časové intervaly a od toho závisí potreba jej registrácie v Rosreestri, postup ukončenia a niektoré ďalšie nuansy, o ktorých budeme hovoriť trochu podrobnejšie. Akýkoľvek prenájom dohoda môže byť na základe dohody strán uzavretá na dobu určitú:
- do 12 mesiacov – krátkodobé nájomné vzťahy;
- od 1 roka do 5 rokov – strednodobé nájomné vzťahy;
- od 5 do 49 rokov – zmluva o dlhodobom prenájme;
- bez určenia doby – doba nájmu na dobu neurčitú.
Okrem toho ustanovujú domáce právne normy dátumy začiatku a konca nájomných vzťahov, ktoré sa určujú podľa stanovených pravidiel. Tieto termíny je možné určiť:
- kalendárne dátumy;
- koniec stanoveného časového obdobia;
- vytvorenie udalosti, ktorá určite nastane.
Vlastnosti nájomných zmlúv
Uzavretie dohody, že musí byť písomná a podpísaná oboma stranami transakcie, spolu s vymedzením lehôt. V niektorých prípadoch zmluva začína fungovať od okamihu jej podpisu (krátkodobé nájomné vzťahy).
V tomto prípade môže odpočítavanie doby prenájmu začať neskôr. Koniec obdobia transakcie a doba prenájmu sa nie vždy zhodujú. Trvanie zmluvy môže byť napríklad obmedzené záväzkami účastníkov. Niekedy však môžu povinnosti vyplývajúce zo zmluvy presiahnuť dobu jej platnosti. To znamená, že doba trvania nájomnej zmluvy a doba platnosti zmluvy sa nie vždy zhodujú. Rovnosť podmienok vzniká vtedy, keď vlastník nehnuteľnosti v deň ukončenia transakcie prevedie nehnuteľnosť na nájomcu a po skončení jej platnosti ju dostane späť.
Nájomnú zmluvu vypracúvajú organizácie. Bežní občania (častejšie sa to týka bytových priestorov) uzatvárajú nájomnú zmluvu.
Zmluvné podmienky a ich rozdiely
Odo dňa vzniku nájomného vzťahu vzniká tomu, kto prijal nájom (prenájom) nehnuteľnosti, povinnosť platiť ustanovenú sadzbu nájomného. Zároveň musí vlastník nehnuteľnosti previesť predmet na nájomcu za vopred dohodnutých podmienok.
Rovnako ako pri iných procesných lehotách, začiatok a koniec dňa je začiatok a koniec doby prenájmu. Napríklad, keď je koniec lízingového vzťahu určený konkrétnym dátumom, čas ukončenia bude 24:00 zadaného dňa. Ak nájomca oznámi vlastníkovi nehnuteľnosti ukončenie alebo predĺženie nájomnej zmluvy, tak číslom určujúcim dátum oznámenia bude číslo z poštovej pečiatky na obálke.
Krátkodobé nájomné vzťahy
Nájomná zmluva o dočasnom užívaní priestorov (bez ohľadu na jej účel), uzatvorená na dobu nepresahujúcu 12 mesiacov, je krátkodobá transakcia. Takéto zmluvy o prenájme obytných priestorov, budov, pozemkov a iných nehnuteľností nepodliehajú povinnej registrácii na príslušných vládnych úradoch.
Mnoho ľudí preto využíva na zjednodušenie transakčného procesu krátkodobú formu nájomných vzťahov. Niektorí nájomcovia a vlastníci nehnuteľností (väčšinou občania a malé firmy) sa snažia vyhnúť štátnej registrácii zmluvy kvôli neochote strácať čas čakaním na doklady a platením poplatkov.
Je dôležité si uvedomiť, že pri uzatvorení dohody k 1. dňu určitého mesiaca je dátum skončenia dohody 30./31. deň predchádzajúceho mesiaca v r. ďalší rok, je potrebné transakciu zaregistrovať, keďže takýto časový interval je ekvivalentný jednému roku. Preto by ste pri registrácii krátkodobého nájomného vzťahu mali uviesť dátum ukončenia transakcie, ktorý bude zodpovedať predposlednému dňu v mesiaci.
Zmluva o krátkodobom prenájme, ktorá počíta s automatickým obnovením (so súhlasom zmluvných strán), nebude vyžadovať registráciu u vládnych agentúr.
Po skončení zmluvy je možné dohodnúť jej predĺženie na obdobnú dobu.(menej ako rok). Za takýchto podmienok nie je potrebná štátna registrácia. Navyše v súlade s predpisov Zmluvné strany si môžu dohodnúť automatické predĺženie vzťahu po skončení platnosti zmluvy na rovnakú dobu. Ak zmluvné strany nevznesú námietky, registrácia novej zmluvy nie je potrebná.
Dlhodobé nájomné vzťahy
Nájomnou zmluvou uzatvorenou na dobu dlhšiu ako jeden rok sa rozumejú strednodobé a dlhodobé zmluvy.. Maximálna doba trvania takejto dohody je 49 rokov. Na základe zmluvy o dlhodobom prenájme sa zvyčajne prevádzajú:
- pôda;
- vodné plochy;
- nehnuteľnosť klasifikovaná ako „podložie“
- veľké výrobné zariadenia.
Prevod prenajatej nehnuteľnosti (nebytového/bytového priestoru, budovy, pozemku) na dobu dlhšiu ako jeden rok je potrebné zaregistrovať na úradoch štátnej správy. V tomto prípade dohoda nadobúda platnosť odo dňa prijatia registračných dokumentov, alebo skôr odtlačok pečiatky na originálnych dokumentoch a zodpovedajúci záznam sa vykoná v elektronickej databáze Rosreestr.
Konanie o registrácii nájomných vzťahov trvá do 21 dní od predloženia požadovaného balíka dokumentov na miestny úrad Rosreestr, katastrálna komora a kartografia (v závislosti od typu nájomnej zmluvy).
V súlade s právnymi normami, ak nájomca, bez námietok vlastníka nehnuteľnosti, pokračuje v jej užívaní aj po uplynutí doby uvedenej v zmluve, transakcia sa vykazuje ako predĺžená na dobu neurčitú za rovnakých podmienok.
Ak zmluva o dlhodobom prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti nie je zaregistrovaná, je uznaná ako neuzavretá a nemá právnu silu.
Ak sa jedna zo strán transakcie vyhýba štátnej registrácii, druhá strana má právo odvolať sa vyhlásenie o nároku na súdy, ktorý bude obsahovať požiadavku na registráciu transakcie.
Dlhodobé nájomné vzťahy sa môžu v budúcnosti transformovať– prenajatú vec možno prepísať do vlastníctva nájomcu, ak tomu nebránia zákonom stanovené prekážky. Toto ustanovenie sa vzťahuje najmä na pozemok prenajatý miestnymi orgánmi na súkromné pozemky alebo investičnú výstavbu budovy na dobu 49 rokov.
Večné nájomné vzťahy
V súlade s platnou legislatívou, určenie presnej doby nájomnej zmluvy nie je povinným ustanovením obchodu. Zároveň doba užívania prenajatého majetku nemôže presiahnuť maximálnu dobu ustanovenú zákonom. Pri vykonávaní transakcie bez definovania podmienok má ktorákoľvek strana právo odmietnuť prevzaté záväzky oznámením druhej strane zmluvy 3 mesiace vopred.
Pri registrácii nájomného vzťahu na dobu neurčitú nadobúda zmluva platnosť odo dňa jej podpisu zmluvnými stranami. Okrem toho takáto transakcia neznamená povinnú štátnu registráciu, aj keď je doba používania nehnuteľnosti dlhšia ako 12 mesiacov. Ustanovuje to Občiansky zákonník – povinná registrácia vyžaduje len nájomné zmluvy na dobu určitú s platnosťou nad 12 mesiacov. Okrem toho nájomná zmluva predĺžená na dobu neurčitú tiež nestanovuje povinnú registráciu.
Táto forma nájomných vzťahov sa však často nazýva „klzká“, pretože veľa závisí od významu hlavných a dodatočných ustanovení zmluvy. Zmluva na dobu neurčitú zahŕňa užívanie nehnuteľnosti na dobu určitú rôzne termíny– môže to byť obdobie kratšie ako 12 mesiacov alebo obdobie 49 rokov. Čo znamená existujú určité riziká pre nájomcu, keďže vlastník nehnuteľnosti sa môže kedykoľvek domáhať ukončenia vzťahu.
Koordinácia termínov
Po odsúhlasení tohto ustanovenia strany transakcie musia určiť:
- doba platnosti dohody na základe pravidiel právnych predpisov;
- uplatnenie podmienok transakcie na vzťahy, ktoré vzniknú pred jej podpisom (ak je to potrebné);
- práva nájomcu dokončiť transakciu na ďalšie časové obdobie;
- podmienky predĺženia nájomnej zmluvy s týmto nájomcom na novú dobu.
Rozšírenie o transakciu
Ak strana, ktorá dostala nehnuteľnosť do prenájmu a počas celého obdobia dodržiavala podmienky obchodu, si želá pokračovať v užívaní nehnuteľnosti, potom zákon určuje prednostné práva na obnovenie zmluvy. Hoci, pre podobné právne úkony je tam viacero podmienok:
- žiadne porušenie ustanovení zmluvy;
- nájomca ponúka vlastníkovi nehnuteľnosti viac ziskové podmienky nájomné ako ostatní žiadatelia;
- nebola porušená zákonná lehota na oznámenie zámerov obnoviť nájomnú zmluvu.
Dohodu je možné predĺžiť bez stanovenia lehôt, ak nájomca po uplynutí doby platnosti zmluvy nestratil vlastnícke právo k nehnuteľnosti a jej vlastník do toho nezasahuje. Ustanovenia samotnej dohody sa v tomto prípade nemenia, pokiaľ niektorá zo strán nepožiada o ich revíziu.
Ak máte v úmysle obnoviť nájomnú zmluvu, musí to nájomca písomne oznámiť vlastníkovi nehnuteľnosti v lehote určenej ustanoveniami transakcie alebo v primeranej lehote pred skončením zmluvy. Ak sa zmenia ustanovenia zmluvy, zmluvné strany uzatvoria dodatočnú dohodu o predĺžení transakcie, ktorá v skutočnosti odráža všetky zmeny súčasnej zmluvy.
Dôležité! Predĺžením doby platnosti aktuálnej zmluvy majú zmluvné strany právo podľa vlastného uváženia zmeniť podmienky nájomného.
Prenájom nehnuteľnosti sa zvyčajne vydáva na dlhé obdobie. Preto je vhodné, aby sa nájomca vopred dohodol na dĺžke trvania zmluvy, ako aj na jej kľúčových a doplňujúcich ustanoveniach. okrem toho Paragraf o nezmeniteľnosti je vhodné vypracovať na celú dobu trvania nájomného vzťahu.
Konanie strán po uplynutí lehoty
Ak uplynula lehota predpísaná podmienkami transakcie, ale nájomca nehnuteľnosť bez námietok vlastníka neuvoľní, má právo nehnuteľnosť naďalej užívať za rovnakých podmienok. Transakcia bude uznaná ako predĺžená na rovnaké obdobie.
Ak osoba užívajúca predmet v nájme má v úmysle predmet prestať užívať, je povinná to vopred oznámiť vlastníkovi nehnuteľnosti. V opačnom prípade môžu byť uplatnené sankcie, ktoré často predpisuje prenajímateľ.
Dôležité! Keď nájomca na konci zmluvy uvoľní nehnuteľnosť bez upovedomenia vlastníka pevný čas, potom môžu vzniknúť požiadavky na zaplatenie za čas, počas ktorého o tom vlastník nehnuteľnosti nevedel. Ak nájomca odmietne vrátiť predmet po uplynutí doby nájmu, jeho zákonný vlastník sa môže v premlčacej lehote obrátiť na príslušné orgány, aby ochránili porušené práva.
