Podmienky nájomnej zmluvy sú maximálne a minimálne. Dokumenty pre podnikanie Predĺženie nájomnej zmluvy dohodou zmluvných strán

Nájomná zmluva (nájom nehnuteľnosti) upravuje právny vzťah medzi nájomcom a prenajímateľom pri prevode majetku a chráni ich v prípade nesplnenia povinnosti niektorej zo zmluvných strán. Preto je veľmi dôležité v zmluve všetko správne ustanoviť potrebné podmienky. Nájomnej zmluve budú venované tri články. V nich budú špecialisti 1C:ITS hovoriť o tom, aké úskalia existujú pri uzatváraní a vykonávaní zmluvy a ako ich obísť bez straty pre seba. Zohľadnia sa právne aj daňové aspekty zmluvy. Prvý článok podrobne rozoberie podmienky uzatvorenia nájomnej zmluvy, ktoré majú rovnaký význam pre obe strany zmluvy. V ďalších dvoch článkoch si povieme o daňových dôsledkoch uzatvorenia tejto zmluvy pre prenajímateľa a nájomcu.

Čo je to nájomná zmluva a akou formou by mala byť uzatvorená?

Na základe nájomnej zmluvy jedna strana (prenajímateľ) prevedie majetok na druhú stranu (nájomca) za poplatok za dočasnú držbu a používanie alebo za dočasné použitie (článok 606 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). V tomto prípade k prevodu vlastníckeho práva k tejto nehnuteľnosti na nájomcu nedochádza, s výnimkou prípadov, keď je v zmluve ustanovené právo odkúpenia.

Ak zmluva nestanovuje platbu za užívanie majetku, potom sa takáto zmluva považuje za zmluvu o pôžičke ( bezplatné používanie nehnuteľnosť). Tento typ právneho vzťahu upravujú normy kapitoly 36 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Pravidlá týkajúce sa nájomnej zmluvy platia v tomto prípade len čiastočne.

Prenajímateľom na základe nájomnej zmluvy môže byť vlastník nehnuteľnosti alebo iný zákonný vlastník, ktorého sám vlastník alebo zákon oprávnil prenajať túto nehnuteľnosť (článok 608 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Prenajímateľom teda môže byť osoba, ktorá má v mene vlastníka plnú moc na právo prenajímať nehnuteľnosť.

Nájomcom môže byť každý schopný občan, individuálny podnikateľ alebo právnická osoba.

Zákon umožňuje uzavrieť nájomnú zmluvu ústne, ale vo väčšine prípadov sa používa písomná forma, pretože umožňuje podrobnejšie dohodnúť všetky podmienky zmluvy a odstraňuje mnohé nezhody medzi zmluvnými stranami pri jej uzatváraní. .

Nájomná zmluva sa uzatvára písomne, ak:

zmluvná doba je dlhšia ako jeden rok (článok 1 článku 609 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie);
jedna zo strán dohody je právnická osoba (článok 1 článku 609 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie);
predmetom zmluvy je budova alebo stavba (článok 1 článku 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie);
predmetom zmluvy je vozidlo s posádkou (článok 633 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Musím registrovať nájomnú zmluvu?

Nájomná zmluva podlieha povinnej štátnej registrácii, ak je predmetom nájmu nehnuteľnosť alebo podnik (článok 609 ods. 2, článok 658 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Z tohto pravidla existujú výnimky. Napríklad väzni na obdobie kratšie ako jeden rok nepodliehajú štátnej registrácii (článok 2 článku 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, článok 26 článku 26 Krajinského zákonníka Ruskej federácie):

nájomné a podnájomné zmluvy na pozemky;
nájomné zmluvy na budovy alebo stavby.

Čo sa týka nájomných zmlúv vozidlo s posádkou a bez nej, zákon tiež stanovuje, že nepodliehajú štátnej registrácii (články 633, 643 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Občianska legislatíva nerieši otázku, či je potrebné nájomnú zmluvu registrovať. nebytových priestoroch.

Na jednej strane sú všetky nebytové priestory súčasťou budov a stavieb a na druhej strane nie sú priamo evidované spolu s týmito objektmi.

Táto problematika bola objasnená až v Informačnom liste Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 1.6.2000 č.53. Pre zmluvy o nájme nebytových priestorov platia podľa arbitrov rovnaké pravidlá ako pre zmluvy o nájme budov a stavieb. Nájomnú zmluvu na nebytový priestor je preto potrebné evidovať len vtedy, ak je uzatvorená na rok a viac.

Taktiež Informačný list Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo 16. februára 2001 č. 59 vysvetľuje nasledovné: ak je zmluva o prenájme nehnuteľnosti uzatvorená na dobu 11 mesiacov, ale podmienky ustanovujú jej automatické predĺženie na rovnakú dobu, potom takúto dohodu netreba registrovať.

Čo je predmetom a predmetom zmluvy?

V nájomnej zmluve by sa malo rozlišovať medzi predmetom a predmetom zmluvy.

Predmetom zmluvy sú záväzky zmluvných strán previesť majetok a užívať ho v súlade s podmienkami zmluvy, ako aj zaplatiť za takéto užívanie odplatu.

Pre určenie predmetu nájomnej zmluvy je potrebné jednoznačne definovať charakteristiku nehnuteľnosti, ktorá sa prenajíma.

Predmetom nájmu môže byť (článok 1 článku 607 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie):

pozemky a iné izolované prírodné objekty;
podniky a iné majetkové komplexy;
budovy a stavby;
vybavenie;
vozidlá;
iné veci.

Aby bola nájomná zmluva uznaná za uzavretú, musí obsahovať údaje umožňujúce určiť, ktorý majetok sa má previesť na nájomcu.

Ak takéto údaje v zmluve chýbajú, stav objektu sa považuje za nekonzistentný a zmluva sa považuje za neuzatvorenú (článok 3 článku 607 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Zmluva teda musí čo najpresnejšie špecifikovať individuálne vymedzené vlastnosti nehnuteľnosti, ktoré ju charakterizujú.

Medzi takéto údaje o majetku patrí (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby regiónu Volga zo dňa 16. decembra 2009 vo veci č. A65-13380/2009):

jeho umiestnenie vo vzťahu k iným objektom;
námestie, technické údaje;
ďalšie vlastnosti, ktoré objekt individualizujú.

Tiež by bolo užitočné uviesť adresu, technické vlastnosti nehnuteľnosti a druh povoleného využitia (pre pozemok).

Ako vyplýva z analýzy súdnej praxe, predmetom nájmu nemôžu byť súčasti veci. Napríklad:

samostatný konštrukčný prvok budovy (strecha, stena a pod.) (ustanovenie 1 z 11. januára 2002 č. 66 „Preskúmanie praxe pri riešení sporov súvisiacich s nájomným“);

časti káblového vedenia (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby zo dňa 17. júla 2007 vo veci č. A55-12242/06-33).

Ako určiť dobu trvania zmluvy?

Doba nájmu určuje dobu, počas ktorej má nájomca právo užívať prenajatú vec a je povinný platiť za ňu nájomné. V súlade s odsekom 1 článku 610 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je doba prenájmu stanovená zmluvnými stranami v zmluve.

Dobu platnosti zmluvy je možné určiť:

kalendárny dátum;
uplynutie lehoty počítanej v rokoch, mesiacoch, týždňoch, dňoch alebo hodinách;
označenie udalosti, ktorá musí nevyhnutne nastať.

Je potrebné rozlišovať medzi samotnou dobou prenájmu a dobou trvania zmluvy. Tieto termíny sa často nezhodujú. Napríklad prenajatý majetok možno previesť na nájomcu (článok 2 článku 425, odsek 3 článku 433 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie):

pred podpisom nájomnej zmluvy;
pred štátnou registráciou zmluvy, ak je takáto registrácia potrebná.

V týchto prípadoch, ak sa zmluvné strany dohodnú, môžu ich práva a povinnosti (vrátane povinnosti platiť nájomné) predĺžiť až do obdobia pred podpisom alebo štátnou registráciou zmluvy.

V praxi sú bežné dva druhy sporov ohľadom platenia nájomného: ak sa nehnuteľnosť užíva pred uzavretím zmluvy alebo po uplynutí jej platnosti, prípadne sa nehnuteľnosť neužíva, ale zmluva je stále v platnosti.

Ak sa nehnuteľnosť užíva v období pred štátnou registráciou zmluvy, potom je potrebné zistiť, či v tomto období existovala dohoda o užívaní nehnuteľnosti. Takáto dohoda môže priamo vyplývať z podmienok zmluvy alebo vyplývať z iných podmienok. Ak dôjde k dohode, potom sa platí nájomné za celú dobu užívania nehnuteľnosti (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Východosibírskeho okruhu zo dňa 15.6.2011 č. F02-2137/11 vo veci č. A33- 13835/2010).

Ak zmluva zanikla, ale nájomca nevrátil nehnuteľnosť, potom je povinný zaplatiť aj nájomné za celú dobu omeškania (bod 38 Informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z januára 11, 2002 č. 66). Výpoveďou z nájmu totiž nezaniká povinnosť nájomcu platiť nájomné, pokiaľ sa nehnuteľnosť nevráti prenajímateľovi.

V situácii, keď je nájomná zmluva stále v platnosti, ale nehnuteľnosť bola vrátená, je nájomca povinný platiť nájomné aj do zániku nájomnej zmluvy (bod 13 Informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu z r. Ruskej federácie z 11. januára 2002 č. 66).

Upozorňujeme, že podľa odseku 2 článku 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak po uplynutí nájomnej zmluvy nájomca naďalej používa prenajatý majetok a prenajímateľ proti tomu nenamieta, zmluva sa považuje za automaticky obnovenú. za rovnakých podmienok na dobu neurčitú.

Zmluva sa považuje za uzavretú na určité obdobie len vtedy, ak je v jej texte zahrnutá doložka o podmienkach. Ak v zmluve takéto ustanovenie nie je, považuje sa zmluva uzavretá na dobu neurčitú. Takáto dohoda má určité znaky týkajúce sa postupu pri jej ukončení.

Napríklad, ak nie je definovaná doba trvania zmluvy, na základe článku 610 ods. 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie môže ktorákoľvek strana zmluvu kedykoľvek zrušiť, je však povinná o tom informovať druhú stranu. strany o tom aspoň mesiac vopred. Ak je nehnuteľnosť prenajatá, výpovedná lehota je tri mesiace. Dodržiavanie týchto lehôt stranami je povinné, ak dohoda nestanovuje iné varovné lehoty.

Pre niektoré typy prenájmu (napríklad nájomná zmluva (článok 627 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) a typy prenajatého majetku (napríklad lesné plochy (článok 3 článku 72 Lesného zákonníka Ruskej federácie) ), vodné útvary (článok 14 Vodného zákonníka Ruskej federácie)), Zákon môže stanoviť maximálne lehoty trvania nájomnej zmluvy. V týchto prípadoch zmluva zaniká uplynutím maximálnej doby. Ak sa zmluvné strany v zmluve dohodli na dobu presahujúcu maximum, zmluva je tiež platná len do uplynutia maximálnej doby (článok 3 článku 610 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Ako nastaviť nájomné?

Treba mať na pamäti, že na základe odseku 12 Informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 11. januára 2002 č. 66 „Preskúmanie praxe pri riešení sporov súvisiacich s nájomným“, nájomné nemôže pozostávať výlučne z platieb za energie, keďže v tomto prípade nájomca nezíska žiadnu výhodu z prenájmu majetku, čo je v rozpore s plateným charakterom nájomnej zmluvy.

Pozreli sme sa teda na otázky spoločné pre strany, ktoré je dôležité pokryť v nájomnej zmluve.

V budúcom čísle sa pozrieme na praktické aspekty realizácie zmluvy z pohľadu prenajímateľa.

Všetky prezentované informácie sú v systéme ITS PROF v Adresári zmluvných vzťahov v časti „Právna podpora“.

Na predĺženie zmluvy na dobu neurčitú nie je potrebné uzatvárať žiadne dodatočné dohody.Nakoľko nájomnú zmluvu uzatvorenú (predĺženú) na dobu neurčitú nie je možné považovať za uzavretú na dobu minimálne roka, nepodlieha takáto dohoda štátna registrácia (odsek 11 newsletter Prezídium Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 16.02.2001 N 59). Pripomeňme, že každá z jeho zmluvných strán môže kedykoľvek odmietnuť uzavretie zmluvy o prenájme nehnuteľnosti uzavretej na dobu neurčitú po upozornení druhej zmluvnej strany. tri mesiace vopred, pokiaľ nie je zákonom alebo dohodou stanovená iná lehota na upozornenie (článok 2 článku 610 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).2. V súlade s odsekom 2 čl. 1 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie môžu občania a právnické osoby slobodne určiť podmienky zmluvy, ktoré nie sú v rozpore so zákonom. Na základe článku 4 čl.

Ako správne uviesť dobu trvania nájomnej zmluvy?

Pravoved.RU Poraďte sa s právnikom online 1 036 právnikov je pripravených odpovedať teraz Odpovedzte za 15 minút Na stránke je teraz 1 036 právnikov

Civilné právo
Zmluvné právo

Dobrý deň. I LLC prenajme garážový box od jednotlivca. Na vykonávanie svojho druhu činnosti (výroba piva) potrebujem dobu prenájmu rok a viac, čo si však vyžiada zdĺhavý a nákladný zápis do katastra.

Pozornosť

Ak je zmluva na dobu neurčitú, ak tomu dobre rozumiem, tak zmluvu nesmiem zapísať do katastra. Ako správne formulovať doložku v nájomnej zmluve? A môžem sa prihlásiť na zmluvu na dobu neurčitú? P.S.

Garážový box zapísaná na moju matku, t.j. V skutočnosti si prenajímam sám od seba.

3. doba prenájmu a doba platnosti nájomnej zmluvy

Ako správne predĺžiť zmluvu o prenájme nehnuteľnosti za rovnakých podmienok nový termín(11 mesiacov) bez registrácie v Rosreestr? Po zvážení problematiky sme dospeli k tomuto záveru: Zmluvu o prenájme nehnuteľnosti uzatvorenú na dobu kratšiu ako jeden rok je možné predĺžiť za rovnakých podmienok na dobu 11 mesiacov, a to aj uzavretím dodatočná dohoda jemu. Štátna registrácia zmluvy sa nevyžaduje.

Dôležité

Zdôvodnenie záveru: V súlade s odsekom 1 čl. 610 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa nájomná zmluva uzatvára na dobu uvedenú v zmluve. Ak doba nájmu nie je v zmluve určená, považuje sa nájomná zmluva za uzavretú na dobu neurčitú (odst.

2 uvedeného článku).

Predĺženie nájomnej zmluvy

Je to veľmi výhodné pre tých, ktorí sa ponáhľajú (podnik je v plameňoch, ale znášajú papierovanie) a lajdákov (už niečo urobili, ale sú príliš leniví na vypracovanie dohody). Ak v texte zmluvy nie je uvedený začiatok doby platnosti a nie je uvedený dátum podpisu každou zo strán, začne platiť od dátumu uvedeného v preambule.

Info

Doba trvania zmluvy môže byť neurčitá (prechádza do nekonečna až do jej ukončenia) alebo určitá – obmedzená. Doba neurčitá nastáva, ak: 1. Pri dohode o dobe platnosti zmluvy (s výnimkou zmlúv, pri ktorých je v zmysle Občianskeho zákonníka doba platnosti zmluvy podstatnou podmienkou a bez určenia doby platnosti zmluvy zmluva sa považuje za neuzatvorenú, napr. poistná zmluva, zmluva o správe majetku majetku) nič sa nehovorí; 2.

Keď je v zmluve výslovne uvedené, že sa uzatvára na dobu neurčitú; 3.

Nájom, nájomná zmluva (časť 3)

Stačí uviesť tieto základné podmienky:

názov dokumentu (dodatočná dohoda o predĺžení doby nájmu bytových/nebytových priestorov podľa nájomnej zmluvy č....);
popis strán procesu, ich podrobnosti a kontaktné informácie;
označenie vykonávaných zmien.

Príklad znenia: Štátna doložka (číslo doložky) nájomnej zmluvy č. (číslo zmluvy) nasledovne: Prenajímateľ poskytuje nájomcovi nebytové priestory o celkovej výmere 45m2. m., so sídlom na adrese: (uveďte adresu priestorov) do dočasného vlastníctva a užívania na dobu od (uveďte dátum začiatku zmluvy) do (uveďte dátum skončenia platnosti zmluvy). Na konci dodatku. zmluvné strany musia dokument podpísať a v prípade potreby potvrdiť pečaťami organizácií.

Doba trvania nájomnej zmluvy

N 59 „Preskúmanie praxe pri riešení sporov súvisiacich s uplatňovaním federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi“, ďalej len informačný list Prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruska federácia N 59). Definované zmluvou obdobie kratšie ako rok. Nájomná zmluva na nebytový priestor uzatvorená na dobu kratšiu ako jeden rok nepodlieha štátnej registrácii.

Pri predĺžení nájomnej zmluvy uzatvorenej na dobu kratšiu ako jeden rok na rovnakú dobu po skončení pôvodnej doby nájmu zmluva taktiež nepodlieha štátnej registrácii. Obdobne nájomná zmluva uzatvorená na dobu kratšiu ako jeden rok, v ktorej zmluvné strany stanovili podmienku automatického predĺženia (predĺženia) zmluvy po skončení pôvodnej doby nájmu na rovnaké obdobie v prípade neexistencie námietok. od strán, nepodlieha štátnej registrácii (viď

bod 10 informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie č. 59).
Podobné nebezpečenstvo hrozí prenajímateľovi, ak sa nájomca náhle rozhodne zmeniť nájomnú nehnuteľnosť alebo nájde lacnejšiu možnosť. Preto je najpohodlnejší a najbezpečnejší spôsob podpísania zmluvy o obnovení zmluvy. No pri jeho zostavovaní je potrebné s niektorými počítať dôležité body. Kontrolné body pri registrácii 1. Zmluvu o predĺžení je možné podpísať buď v deň uplynutia doby nájmu podľa zmluvy alebo neskôr.
Ak medzi uplynutím doby platnosti zmluvy a podpisom dohody o jej predĺžení uplynul nejaký čas, potom sa vzťahy strán, ktoré v tom čase existovali, riadia zmluvou aj naďalej. Vzhľadom na to, že nájomca naďalej užíva nehnuteľnosť aj po skončení platnosti zmluvy bez námietok prenajímateľa, zmluva sa považuje za obnovenú za rovnakých podmienok na dobu neurčitú na základe odseku 2 článku 621 Občianskeho zákonníka.
Doba uvedená v zmluve je jeden rok alebo viac. Nájomná zmluva na nebytový priestor (časť nebytového priestoru), uzatvorená na obdobie jedného roka alebo dlhšie, podlieha štátnej registrácii a považuje sa za uzavretú okamihom takejto registrácie (odsek 2 § 651 ods. Občiansky zákonník Ruskej federácie, informačný list Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 1. júna 2000 N 53). Pri absencii štátnej registrácie sa takáto zmluva o prenájme nebytových priestorov neuzatvára. Ak sa však jedna zo strán takejto dohody vyhne štátnej registrácii, druhá strana má právo na základe odseku 3 čl. 165 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie podať žalobu na povinnosť zaregistrovať zmluvu (pozri odsek 7 informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie č. 59). Na účely uplatnenia odseku 2 čl.

Ako zaregistrovať nájomnú zmluvu na dobu neurčitú

V závislosti od okolností a podmienok zmluvy však po uplynutí doby, na ktorú bola uzatvorená, môžu vzťahy jej strán spojené s užívaním (vlastníctvom a užívaním) predmetu nájmu pokračovať. V tomto prípade nie je potrebné vrátiť prenajatý majetok a uzavrieť novú nájomnú zmluvu, aj keď zmluvným stranám nie je odňatá možnosť vzťah týmto spôsobom formalizovať.1. Podľa odseku 2 čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak nájomca pokračuje v užívaní nehnuteľnosti po uplynutí platnosti zmluvy bez námietok prenajímateľa, zmluva sa považuje za obnovenú za rovnakých podmienok na dobu neurčitú.
Informačný list Najvyššieho súdu zo dňa 16.02.2001 č. 59 „PREHĽAD PRAXE RIEŠENIA SPOROV SÚVISIACICH S APLIKÁCIOU FEDERÁLNEHO ZÁKONA „O ŠTÁTNEJ REGISTRACI PRÁV K NEHNUTEĽNOSTI A TRANSAKCIÁCH S NÍM“). Prečo sú zlé? Áno, pretože ak potrebujete sprísniť podmienky pre protistranu (tam sa ceny zvýšia kvôli inflácii alebo inej potrebe), tak bez jej súhlasu nebude možné robiť zmeny, budete to musieť vypovedať a možnosť v tejto dohode by sa malo ustanoviť jej ukončenie na žiadosť jednej zo strán.

Iná vec je, keď zmluva vypršala. Ak chcete pokračovať v spolupráci, prijmite prosím nové podmienky. A aj keď protistrana prijaté zmeny akceptuje, za dlhý čas sa ich môže nahromadiť toľko, že sa v dodatočných dohodách zmätiete.

Občiansky zákonník Ruskej federácie (ktorý stanovuje povinnú štátnu registráciu iba zmlúv na dobu určitú uzatvorených na obdobie najmenej jedného roka) a je potvrdený rozhodcovskou praxou (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga-Vyatka zo dňa 8.2.2002 vo veci A79-146-2001-SK2-170, uznesenie FAS Moskovský okres zo dňa 23.1.2001 vo veci KG-A40/6418-00, Uznesenia Severozápadného okresu FAS z mája. 13, 2004 vo veci A56-27225/03, zo dňa 25. januára 2008 vo veci N A26-394/2007). Nájomná zmluva obnovená v súlade s odsekom 1 tiež nepodlieha štátnej registrácii.
2 polievkové lyžice. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie na dobu neurčitú po skončení hlavného obdobia v prípade neexistencie námietok strán (pozri odsek 11 informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z februára 16, 2001

1. Nájomná zmluva sa uzatvára na dobu uvedenú v zmluve.

2. Ak v zmluve nie je určená doba nájmu, považuje sa nájomná zmluva za uzavretú na dobu neurčitú.

V tomto prípade má každá zo zmluvných strán právo kedykoľvek odstúpiť od zmluvy oznámením druhej zmluvnej strane jeden mesiac vopred a v prípade prenájmu nehnuteľnosť za tri mesiace. Zákon alebo dohoda môže ustanoviť inú lehotu na upozornenie na ukončenie nájomnej zmluvy uzatvorenej na dobu neurčitú.

3. Zákon môže ustanoviť maximálne (limitné) podmienky zmluvy pre určité druhy nájmu, ako aj pre prenájom určitých druhov majetku. V týchto prípadoch, ak v zmluve nie je určená doba nájmu a žiadna zo zmluvných strán nezrušila zmluvu pred uplynutím lehoty ustanovenej zákonom, zmluva sa uplynutím lehoty ruší.

Nájomná zmluva uzatvorená na dobu presahujúcu zákonný limit sa považuje za uzavretú na dobu rovnajúcu sa limitu.

Komentár k čl. 610 Občiansky zákonník Ruskej federácie

1. Termín v nájomnej zmluve, ako aj v iných zmluvách, v súlade s čl. 190 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je určený kalendárnym dátumom alebo uplynutím časového obdobia, ktoré sa počíta v rokoch, mesiacoch, týždňoch, dňoch alebo hodinách, ako aj údajom o udalosti, ktorá musí nevyhnutne nastať. . Určenie doby trvania zmluvy uvedením udalosti, ktorej vznik nie je nevyhnutný, naznačuje nesúlad podmienky trvania zmluvy, najmä podmienky začatia rekonštrukcie, výstavby, likvidácie. právnická osoba a tak ďalej. (napríklad uznesenie Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga-Vjatka z 1. októbra 2009 vo veci č. A79-3051/2009).

Ak je lehota určená lehotou, potom začiatok plynutia a jej koniec upravuje čl. čl. 191, 192 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Nájomná zmluva má zároveň určité špecifiká. Takže podľa odseku 2 čl. 425 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie strany uzatvárajúce nájomnú zmluvu často rozširujú jej účinnosť na vzťahy, ktoré vznikli pred jej uzavretím. V tomto prípade vyvstáva otázka začiatku doby trvania nájomnej zmluvy. V odseku 6 informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 11. januára 2002 č. 66 „Preskúmanie praxe pri riešení sporov súvisiacich s nájomným“ je uvedené nasledovné vysvetlenie: súhlas zmluvných strán, že podmienky nájomnej zmluvy sa vzťahujú na ich skutočné vzťahy vzniknuté pred jej uzavretím, neznamená, že priamy záväzok zmluvných strán plniť podmienky nájomnej zmluvy vznikol pred uzavretím zmluvy a doba platnosti nájomnej zmluvy nájomná zmluva sa počíta od okamihu jej podpisu, a to aj v prípade, že zmluvné strany zmluvu rozšírili na predchádzajúce vzťahy.

Zároveň v praxi rozhodcovských súdov federálnych okresov dochádza k záveru, že ak si zmluvné strany nepredĺžili platnosť nájomnej zmluvy na predchádzajúce vzťahy, tak doba jej platnosti sa počíta odo dňa uvedeného v zmluve, resp. a nie od momentu jej podpisu, aj keď bola podpísaná neskôr (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Ďalekého východu zo dňa 10. marca 2009 N F03-642/2009 vo veci N A59-825/2008).

Dôsledky uplynutia doby nájmu ustanovenej zmluvou sú definované v bode 2 čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie: ak nájomca pokračuje v užívaní nehnuteľnosti po uplynutí platnosti zmluvy bez námietok prenajímateľa, zmluva sa považuje za obnovenú za rovnakých podmienok na dobu neurčitú (pozri komentár k tento článok).

Predĺženie nájomnej zmluvy jednostranným rozhodnutím štátneho orgánu alebo orgánu územnej samosprávy, na základe ktorého bola takáto zmluva uzatvorená, samo osebe nezakladá nájomné právne vzťahy (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Sever- Západný dištrikt zo 16. novembra 2007 N A56-19643/2006), t.j. predĺženie zmluvy na dobu určitú. V tomto prípade je potrebná vôľa zmluvných strán.

2. Nájomnú zmluvu možno uzavrieť buď na dobu určitú alebo neurčitú. Odsek 2 komentovaného článku ustanovuje špecifiká ukončenia takejto dohody. V praxi orgánov činných v trestnom konaní vznikajú spory, v ktorých sa odmietnutie nájomnej zmluvy uzavretej na dobu neurčitú prenajímateľom považuje za zneužitie práva v zmysle čl. 10 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Východosibírskeho okruhu z 1. novembra 2008 č. A33-13827/07-F02-4968/08 vo veci č. A33-13827/07).

Komentovaný článok neustanovuje pre účastníkov nájomnej zmluvy uzavretej na dobu neurčitú obmedzenia na odstúpenie od zmluvy s výnimkou požiadavky dodržať lehotu na upozornenie ustanovenú v tomto článku alebo v zmluve. Súdna prax však takéto obmedzenia zaznamenáva. Napríklad uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Severozápadného okresu z 8. februára 2008 N A56-11600/2006 uznalo, že prenajímateľ nemôže odmietnuť nájomnú zmluvu uzavretú na dobu neurčitú počas obdobia, keď nájomca podnikne kroky na registráciu. dodatok k dohode, ktorým sa ustanovuje nová doba platnosti zmluvy.

Oznámenie druhej zmluvnej strany o zrušení nájomnej zmluvy uzatvorenej na dobu neurčitú musí obsahovať prejav vôle vypovedať nájomné vzťahy, byť vyhotovený písomne a odovzdaný protistrane. Ak po odoslaní oznámenia o ukončení nájomnej zmluvy prenajímateľ prijme opatrenia naznačujúce pokračovanie nájomného vzťahu, takáto zmluva nemusí byť uznaná za ukončenú (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga z 10. 2010 vo veci A57-9902/2008).

Táto výpoveď je bezpodmienečným podkladom pre ukončenie nájomných vzťahov a uvoľnenie prenajatého majetku. To má vplyv na hnuteľný aj nehnuteľný majetok. Nesprávnym splnením záväzku je odmietnutie nájomcu, ktorý dostal výpoveď od prenajímateľa, vypratať nehnuteľnosť v období do zapísania výpovede zmluvy do Jednotného štátneho registra práv k nehnuteľnostiam a transakcií s. It (Definície Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 5. mája 2010 č. VAS -5162/10 vo veci č. A56-15420/2009, zo dňa 21. júla 2010 č. BAC-8558/10 vo veci č. A59-3677/2009).

Nájomná zmluva sa považuje za ukončenú uplynutím jedného a troch mesiacov pre hnuteľný a nehnuteľný majetok, ak zákon alebo zmluva neustanovuje inú dobu. Takže v súlade s odsekom 3 čl. 627 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie má nájomca právo nájomnú zmluvu kedykoľvek zrušiť písomným oznámením svojho zámeru prenajímateľovi najmenej 10 dní vopred. Podľa čl. 21 zákona Ruskej federácie z 21. februára 1992 N 2395-1 „O podloží“, odmietnutie práva na používanie podložia musí držiteľ licencie oznámiť písomným oznámením orgánom, ktoré udelili licenciu najneskôr do šesť mesiacov pred uvedeným dátumom.

———————————
Zbierka zákonov Ruskej federácie. 1995. N 10. Čl. 823.

Uvedenie iných lehôt v oznámení je možné len v prípadoch uvedených v dohode. Lehota určená v súlade s bodom 2 komentovaného článku, na konci ktorej je nájomná zmluva ukončená, začína plynúť od okamihu prijatia zodpovedajúceho oznámenia druhej zmluvnej strane (Rozhodnutie Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 10.03.2010 číslo VAS-2198/10 vo veci A62-5391 /2008).

3. Bod 3 komentovaného článku upravuje nájomné zmluvy s lehotou stanovenou zákonom. Medzi takéto dohody patria:

- podnájomnú zmluvu, ktorú nemožno uzavrieť na dobu presahujúcu dobu trvania nájomnej zmluvy (ods. 2 ods. 2 § 615 Občianskeho zákonníka);

— nájomná zmluva, ktorá sa uzatvára na dobu do jedného roka (článok 1, článok 627 Občianskeho zákonníka);

- nájomná zmluva na pozemok poľnohospodárskej pôdy, ktorú možno uzavrieť na dobu nepresahujúcu 49 rokov (článok 3 § 9 zákona o obrate z poľnohospodárskej pôdy);

- zmluva o nájme pozemku, ktorý je vo vlastníctve štátu alebo obce a nachádza sa v hraniciach pozemkov vyhradených pre štátnu resp komunálne potreby, sa uzatvára na dobu, ktorej trvanie nemôže presiahnuť dobu vyhradenia takýchto pozemkov (článok 3.1 článku 22 pozemkového zákonníka);

— zmluva o prenájme pozemku pre štátne alebo komunálne potreby alebo na vykonávanie prieskumných prác na obdobie nie dlhšie ako jeden rok (článok 7 článku 22 zákona o krajine) atď.

Jednou z podstatných náležitostí nájomnej zmluvy je lehota. Nájomná zmluva sa spravidla uzatvára na obdobie určené zmluvnými stranami (článok 610 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Ak nie je v zmluve určená doba trvania nájomnej zmluvy, potom sa zmluva považuje za uzavretú na dobu neurčitú. Každá strana má právo odmietnuť plnenie podmienok zmluvy a tým ju ukončiť oznámením odmietnutia druhej strane v lehotách ustanovených občianskym právom. Táto lehota pre hnuteľné veci je najmenej jeden mesiac, pre nehnuteľné veci - tri mesiace. Zákon alebo dohoda môže ustanoviť inú lehotu na upozornenie na ukončenie nájomnej zmluvy uzatvorenej na dobu neurčitú. Legislatívne akty Maximálne podmienky zmluvy môžu byť stanovené pre určité druhy majetku (článok 3 článku 610 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Takže maximálny termín pri nájomnej zmluve je 1 rok (článok 627 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Ak pri uzatváraní nájomnej zmluvy nie je v samotnej zmluve uvedená doba, na ktorú sa uzatvára (t. j. doba je neurčitá) a strany od zmluvy neodstúpili pred uplynutím jedného roka (max. možný termín), uplynutím lehoty sa zmluva ruší. Maximálna doba prenájmu podložia sa pohybuje od 5 do 20 rokov v závislosti od účelu použitia (článok 10 zákona o podloží). Nájomná zmluva uzatvorená na dobu presahujúcu zákonný limit sa považuje za uzavretú na dobu rovnajúcu sa limitu.

Čo sa týka doby trvania nájomnej zmluvy, zákonodarca stanovuje dôležité ustanovenia pre nájomcu. Po skončení nájomnej zmluvy má predkupné právo na uzavretie nájomnej zmluvy (t.j. na novú dobu) nájomca, ktorý si riadne plnil svoje povinnosti. Ak má nájomca v úmysle pokračovať v zmluvnom vzťahu, je povinný oznámiť prenajímateľovi svoju vôľu uzavrieť takúto dohodu. Výpoveď musí byť zaslaná prenajímateľovi písomne v lehote ustanovenej nájomnou zmluvou, alebo najmenej jeden mesiac pred skončením predchádzajúcej zmluvy. Nájomca má právo obrátiť sa na súd, keď prenajímateľ poruší predkupné právo poctivého nájomcu.

Premlčacia doba (t. j. doba, počas ktorej sa môže nájomca obrátiť na súd) je jeden rok. Na súde sa môže od prenajímateľa domáhať prechodu práv a povinností z nájomnej zmluvy a náhrady strát alebo len náhrady strát spôsobených odmietnutím opätovného uzatvorenia nájomnej zmluvy. Ak po skončení nájomnej zmluvy nájomca naďalej užíva prenajatý majetok bez písomného oznámenia o svojom úmysle predĺžiť dobu trvania zmluvy a takéto konanie nebude mať za následok námietky prenajímateľa, potom sa nájomná zmluva považuje za uzavretú. opätovne uzavreté za rovnakých podmienok na dobu neurčitú.

Práva nájomcu sú v každom prípade naliehavé, aj keď dĺžka príslušnej doby nie je určená. Tento záver vychádza zo samotnej povahy nájomnej zmluvy, pri vzniku ktorej zostáva vlastnícke právo prenajímateľovi. „Neobmedzené užívanie cudzej veci spojené s vlastníctvom by sa rovnalo vlastníckemu právu“ * (201), ktoré by tak stratilo majetok svojej najväčšej úplnosti.
Doba trvania nájomnej zmluvy môže byť buď určitá alebo neurčitá. Termín je možné určiť v nájomnej zmluve uvedením dátumu uplynutia platnosti; počet rokov (iné časové obdobie), počas ktorých je zmluva platná. V dohode zmluvných strán možno určiť, že podmienky nájomnej zmluvy sa vzťahujú na skutočné vzťahy existujúce pred jej uzavretím. Na základe takejto dohody však nemožno dospieť k záveru, že sa zmenila doba trvania zmluvy, keďže doba trvania zmluvy začína plynúť od jej uzavretia (bod 6 Preskúmania nájmu). V súlade s čl. 190 Občianskeho zákonníka možno lehotu určiť v zmluve uvedením udalosti, ktorá musí nevyhnutne nastať. Kľúčovou podmienkou pre uplatnenie tohto pravidla je nevyhnutnosť vzniku udalosti. V jednom z prípadov sa teda uvažovalo o nájomnej zmluve, v ktorej bolo uvedené, že platí do začatia rekonštrukcie nájomnej nehnuteľnosti. Keďže termín rekonštrukcie nebol známy, súd uznal zmluvu za uzavretú na dobu neurčitú (bod 4 Prehľadu nájmu).
Pre niektoré druhy nájomných zmlúv, ako aj pre nájomné zmluvy na niektoré druhy majetku Občiansky zákonník a iné federálne zákony môže stanoviť povinné (maximálne a minimálne) podmienky zmluvy. Napríklad nájomná zmluva na lesný pozemok nachádzajúci sa vo vlastníctve štátu alebo obce sa uzatvára podľa všeobecné pravidlo na obdobie desať až štyridsaťdeväť rokov (článok 3 článku 72 Leningradského zákonníka); maximálna doba trvania nájomnej zmluvy je stanovená na jeden rok (čl. 1 § 627 Občianskeho zákonníka); podnájomnú zmluvu nemožno uzavrieť na dobu dlhšiu, ako je doba trvania nájomnej zmluvy (§ 615 ods. 2 Občianskeho zákonníka) * (202). Nájomná zmluva uzavretá na dobu presahujúcu zákonný limit sa považuje za uzavretú na dobu rovnajúcu sa limitu (§ 610 ods. 3 Občianskeho zákonníka). Obmedzenie nájomných zmlúv lehotami je dané vôľou zákonodarcu zabrániť zakrývaniu scudzenia majetku jeho prenájmom a poskytnúť zmluvným stranám možnosť z času na čas upraviť si podmienky nájmu v súlade s ust. meniaca sa ekonomická situácia * (203).
Ak v nájomnej zmluve nie je ustanovenie o dobe jej platnosti, zmluva sa spravidla považuje za uzavretú na dobu neurčitú. Inými slovami, napriek dôležitej úlohe pojmu pri prenájme majetku, čl. 610 Občianskeho zákonníka neklasifikuje ako nevyhnutných podmienok nájomná dohoda. V tomto prípade moment ukončenia zmluvy závisí výlučne od uváženia zmluvných strán. Akonáhle jeden z nich stratí záujem o zachovanie nájomnej zmluvy, bude mať právo jednostranne a bez vysvetlenia dôvodov zmluvu odmietnuť s predchádzajúcim oznámením druhej zmluvnej strane (ak zákon alebo zmluva neurčuje inú výpovednú lehotu, potom v súlade s § 610 ods. 2 Občianskeho zákonníka lehota jedného mesiaca). sa vyžaduje pri prenájme hnuteľných vecí a tri mesiace pri prenájme nehnuteľnosti). Takéto oznámenie musí byť v súlade s pravidlami o platnosti transakcií. Ukončenie zmluvy stanoveným spôsobom nie je predčasné, a preto si nevyžaduje súdny postup. Okrem toho by sa malo chápať, že pri zrušení nájomnej zmluvy v súlade s týmito pravidlami zmluvné strany nemajú právo požadovať náhradu za straty a (alebo) zaplatenie pokuty, pretože nedošlo k porušeniu zmluvy. Ak ktorákoľvek zmluvná strana poruší svoje povinnosti vyplývajúce zo zmluvy, má druhá zmluvná strana právo ju vypovedať, avšak v súlade s inými pravidlami – čl. 619 a 620 Občianskeho zákonníka (bod 5 Prehľadu nájmu).
Ako vidíme, neustanovenie doby trvania nájomnej zmluvy neznamená večnosť užívania nehnuteľnosti, ale naopak možnosť jej ukončenia kedykoľvek z podnetu ktorejkoľvek zo zmluvných strán. Ak v nájomnej zmluve, pre ktorú zákon ustanovuje lehotu, nie je určená doba jej platnosti, platí do uplynutia lehoty, ak pred týmto okamihom žiadna zo zmluvných strán zmluvu neodmietne.
Napokon v tejto veci stojí za zmienku zákonom stanovená možnosť transformácie nájomnej zmluvy na dobu určitú na nájomnú zmluvu s. na dobu neurčitú. Ak doba platnosti zmluvy uplynula a nájomca naďalej užíva nehnuteľnosť bez námietok prenajímateľa, nájomná zmluva sa považuje za obnovenú (článok 2 ods. 2 § 621 Občianskeho zákonníka). Zároveň je doba, na ktorú sa zmluva obnovuje, neurčitá (odsek 11 Prehľadu o prenájme) * (204).

Viac k téme Doba trvania nájomnej zmluvy:

Otázka_66. Pojem a typy zmlúv o prenájme a úvere. Predmety, forma a doba prenájmu a výpožičky
Zmluva o prenájme nehnuteľnosti bola uzatvorená na dobu jedenásť mesiacov s automatickým predlžovaním na rovnakú dobu. Podlieha takáto zmluva štátnej registrácii ako zmluva, ktorá sa po prvom predĺžení bude uzatvárať na dobu dlhšiu ako jeden rok?
Predbežná nájomná zmluva. Neplatnosť nájomnej zmluvy a zmluvy o úprave nehnuteľnosti
K článku 606 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie („Nájomná zmluva“), článku 665 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie („Zmluva o finančnom prenájme“), článku 702 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie („Stavebná zmluva“ “), článok 740 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie („stavebná zmluva“), článok 758 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie („Zmluva o vykonaní projektových a prieskumných prác“), článok 769 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie („Zmluva o vykonaní výskumných, vývojových a technologických prác“), článok 779 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie („Zmluva o poskytovaní platených služieb“), článok 784 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (" Všeobecné ustanovenia o preprave"), § 801 Občianskeho zákonníka
Otázka_70. Komerčná nájomná zmluva na bytové priestory: pojem, druhy a charakteristika zmluvy, predmet a predmety (práva, povinnosti, zodpovednosť); forma, postup záveru; znaky určenia ceny v zmluve; zmluvná doba
Otázka_68. Prenájom nehnuteľností: pojem, druhy a charakteristika zmluvy; nehnuteľnosť ako predmet zmluvy; subjekty (práva a povinnosti, zodpovednosť); forma; postup pri uzatváraní, zmene a ukončení zmluvy; vlastnosti určovania nájomného; význam jednotlivých pojmov v zmluve.