Služby prenájmu priestorov. Nájomná zmluva: účtovné a daňové záležitosti. Príjmy a výdavky prenajímateľa. Účtovníctvo a dane

Zdalo by sa, že ide o jednoduchý proces hľadania priestorov komerčné nájomné a zmluvný proces. Na rozdiel od nájomného bývania však táto oblasť služieb podlieha iným zákonom a nariadeniam. Na vyriešenie tohto problému si niektorí podnikatelia najmú osobu, ktorá hľadá vhodnú nehnuteľnosť.

Deje sa tak z mnohých dôvodov, pretože dôležité parametre pri výbere sú: mestská časť, prítomnosť konkurentov, poschodie, typ priestorov, dostupnosť komunikácií, oblasť a ďalšie dôležité parametre. Ale na uzatvorenie nájomnej zmluvy komerčné nehnuteľnosti, prerokovanie podmienok prenájmu a podpísanie samotného zmluvného dokumentu, je lepšie najať si právnika.

Legislatívny rámec

Celý proces prenájmu upravuje Občiansky zákonník Ruská federácia, alebo skôr článku 34 „Nájomné“. Všetky podmienky, ktoré vzniknú pri procese prenájmu, sa podľa zákona zapisujú do nájomnej zmluvy - zmluvy, ktorá sa uzatvára medzi klientom (nájomcom) a prenajímateľom.

Najzákladnejšou povinnosťou prenajímateľa je udržiavať prenajaté priestory v poriadku, nezávislé správanie veľké opravy, v súlade s Občianskym zákonníkom Ruskej federácie, článok 616. V tom istom článku sú načrtnuté aj povinnosti nájomcu - vykonávanie kozmetických opráv, udržiavanie čistoty a poriadku v priestoroch, zaplatenie všetkých bežných výdavkov.

Prenajímateľ môže prenajať komerčnú nehnuteľnosť aj za iných podmienok, tie však musia byť uvedené v nájomnej zmluve. Prenajímateľ môže napríklad presunúť svoju zodpovednosť za väčšie opravy na nájomcu alebo naopak.

Najlepšie je zapojiť do tohto procesu právnika, ktorý bude rozumieť všetkým poskytnutým dokladom o nehnuteľnosti a pomôže uzavrieť dohodu za obojstranne výhodných podmienok. Najatie kvalifikovaného právnika môže pomôcť identifikovať neoprávnené porušenia, ktoré by mohli byť v budúcnosti zahrnuté do výdavkov podnikateľa.

Takouto zbytočnou nákladovou položkou sa môže stať nelegalizovaná prestavba. Vážnejším prípadom by bol prenájom obchodného areálu s pozemkami a viacerými priestormi. Tu je dôležité skontrolovať prítomnosť všetkých potrebných dokumentov pre všetky objekty a absenciu dodatočného nájomného za časť priestorov alebo prítomnosť záloh.

Usporiadanie dokumentov, registrácia a vyriešenie vzťahov s inými nájomníkmi môže zabrať príliš veľa času a najlepšia možnosť môže byť výber inej miestnosti.

Hľadanie nehnuteľnosti

Jednou z najťažších úloh je nájsť vhodnú nehnuteľnosť, najlepšie bez sprostredkovateľov.

V prvom rade sa občania obracajú na printové médiá, ktoré sú plné inzerátov na prenájom. nebytových priestorov. Zvyčajne 90 % z nich tvoria agentúry a iba 10 % vlastníci nehnuteľností. Pre väčšie pohodlie pre podnikateľov sa takéto reklamy začali umiestňovať na internetové zdroje, najmä na Avito, prenájmy komerčných nehnuteľností sú vybavené fotografiou a adresou priestorov.

Takéto zdroje sú pohodlné, pretože pomocou filtrov môžete okamžite zahodiť všetky možnosti, ktoré nespĺňajú kritériá vyhľadávania. Napríklad vyberte všetky ponuky na prenájom kancelárskych priestorov v určitom meste alebo oblasti a systém automaticky vráti všetky vhodné ponuky, čo výrazne urýchli proces vyhľadávania.

Trh s prenájmom komerčných nehnuteľností je rozdelený do priestorov na rôzne účely:

• Kancelária.
• Obchodovanie.
• Sklad.
• Výroba.

Preto skôr, ako začnete hľadať, rozhodnite sa, aký typ nehnuteľnosti si potrebujete vybrať, v akej časti mesta, akú oblasť, počet poschodí a ďalšie dôležité parametre. Po definovaní celého súboru podmienok bude pre hľadajúceho jednoduchšie formulovať svoju požiadavku.

Ak proces vyhľadávania nie je zahrnutý v plánoch, môžete túto záležitosť zveriť sprostredkovateľovi. Zvyčajne sú služby takýchto spoločností platené vo výške plnej alebo polovičnej ceny mesačného nájmu. Je však vhodné najprv s nimi podpísať dohodu a určiť platbu za služby až po výbere priestorov, aby ich zaujímalo aj načasovanie a kvalita svojej práce.

Proces uzatvárania zmluvy

Ide o dôležitý proces, ktorý je najlepšie vykonať s právnikom. Pred podpísaním dokumentov si musíte pozorne prečítať a prediskutovať všetky podmienky prenájmu. Skontrolujte si doklady vlastníka: doklad o oprávnení nakladať s nehnuteľnosťou, pôdorys a štatutárne doklady právnickej osoby, ktorá nehnuteľnosť vlastní. Po kontrole dokumentov si všetko prediskutujte možné podmienky prenájmy:

1. Komunálne platby.
2. Telefóny a internetové pripojenie.
3. Náklady na mesačný nájom.
4. Nájomné doby.
5. Okolnosti vyššej moci.
6. Menšie opravárenské práce.
7. Veľká rekonštrukcia.
8. Podmienky ukončenia zmluvy.

Prediskutujte, komu bude pridelená konkrétna povinnosť a časový rámec, v ktorom ju treba splniť. Všetky podmienky musia byť zaznamenané v nájomnej zmluve na komerčné nehnuteľnosti.

Podpísanie zmluvy

Pri prenájme bez sprostredkovateľov je najlepšie uzavrieť zmluvu a prediskutovať podmienky osobne s majiteľom nehnuteľnosti. V tomto prípade sa naliehavé problémy riešia ľahšie a rýchlejšie a existuje možnosť ústupkov zo strany prenajímateľa.

Pri zostavovaní textu zmluvy musí povinná doložka uvádzať úplnú fyzickú adresu nehnuteľnosti, podrobnosti a údaje o vlastníkovi. Ak je to možné, mali by ste požiadať o pôdorys a priložiť ho k dokumentu, najmä ak bola vykonaná prestavba.

Dokument musí byť podpísaný v niekoľkých verziách oboma stranami. Podmienky prenájmu a proces prenájmu priestorov bude môcť potvrdiť iba dokument určitej vzorky.

Doba prenájmu môže byť určená, ak však nie je určená, zmluva sa považuje za uzavretú pri dobu neurčitúčas. Nezabudnite uviesť presnú výšku nájomného. Bez uvedených nákladov na prenájom komerčných nehnuteľností sa transakcia považuje za neuzatvorenú. Pre zohľadnenie menových zmien je potrebné uviesť prípadné percentuálne zvýšenie ceny prenájmu, maximálne však raz ročne.

Proces prenosu objektu

Ďalším dôležitým dokumentom po nájomnej zmluve bude úkon prevodu nehnuteľnosti prenajímateľom na nájomcu. Za začiatok nájmu sa považuje deň podpisu takéhoto úkonu. Úkon musí byť podpísaný až po dôkladnej obhliadke budovy alebo priestorov. Ak sa pri kontrole zistí porucha, mala by sa zaznamenať do protokolu. Môžete sa tak chrániť pred zbytočnými výdavkami, ktoré potom pripadnú na nájomcu.

Navyše takýto rozbor priestorov pred prenájmom komerčnej nehnuteľnosti umožní požadovať od prenajímateľa, aby zistené závady bezplatne odstránil, prípadne o určitú sumu znížil cenu prenájmu. Ak stav videnej nehnuteľnosti klienta v žiadnom prípade neuspokojuje, môže sa celkom oprávnene domáhať ukončenia zmluvy.

Nezabudnite, že po uplynutí zmluvy prenajímateľ prevezme nehnuteľnosť podľa listiny, ktorá bola uzatvorená v deň prevzatia priestorov do prenájmu. A ak tam nie sú zaznamenané žiadne závady, tak prenajímateľ môže zákonným spôsobom požadovať ich odstránenie na náklady nájomcu. Naopak, ak počas doby prenájmu došlo k pozitívnym zmenám v podmienkach priestorov, má nájomca právo požadovať náhradu vzniknutých nákladov. Všetky podmienky prenájmu si preto dôkladne zapíšte do zmluvy.

Vedúci oddelenia vnútorného auditu skupiny spoločností BEST. Správa nehnuteľností"

Všeobecné ustanovenia o prenájme

Prenájom kancelárie sa zvyčajne vzťahuje na prenájom jedného alebo viacerých priestorov v budove, ktoré sú určené na kancelárske účely. V súlade s odsekom 1 § 130 Občianskeho zákonníka medzi nehnuteľné veci (nehnuteľnosti, nehnuteľnosti) patrí všetko, čo je pevne spojené s pozemkom, teda veci, ktorých pohyb bez neprimeraného poškodenia ich účelu nie je možný, vrátane stavieb a štruktúry. Samostatná miestnosť v budove je teda nehnuteľnosť.

Postup pri uzatváraní a vykonávaní nájomnej zmluvy nehnuteľnosť regulované ako všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka o prenájme obsiahnutých v odseku 1 34. hlavy „Nájomné“ a pravidlám odseku 4, ktorý upravuje prenájom budov a stavieb. V tomto prípade majú prednosť normy paragrafu 4 hlavy 34 Občianskeho zákonníka, keďže sú vo vzťahu k všeobecným normám špeciálne. Tieto pravidlá plne platia pri prenájme jednotlivých priestorov.

Nájomná zmluva, ako každá transakcia, ktorej aspoň jedna zo strán je právnickou osobou, musí byť uzavretá v jednoduchej písomnej forme (odsek 1, odsek 1, článok 161 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Nájomnou zmluvou sa prenajímateľ zaväzuje poskytnúť nájomcovi majetok za odplatu za dočasnú držbu a užívanie alebo za dočasné užívanie (článok 606 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Nájomca je povinný užívať prenajatý majetok v súlade s podmienkami nájomnej zmluvy (článok 1, článok 615 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Nájomca je povinný udržiavať nehnuteľnosť v dobrom stave, vykonávať bežné opravy na vlastné náklady a znášať náklady na údržbu nehnuteľnosti, ak zákon alebo nájomná zmluva neustanovuje inak (§ 616 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Ruská federácia). Ak nájomca vykonal na prenajatej veci na svoje náklady a so súhlasom prenajímateľa neoddeliteľné vylepšenia, má nájomca právo po ukončení zmluvy na úhradu nákladov na tieto vylepšenia, ak nájomná zmluva neustanovuje inak. (Ustanovenie 2 článku 623 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Zmluvou o prenájme budovy alebo stavby sa prenajímateľ zaväzuje previesť budovu alebo stavbu do dočasného vlastníctva a užívania alebo na dočasné použitie nájomcovi (článok 1 článku 650 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Prevod budovy alebo stavby prenajímateľom a jej prijatie nájomcom sa uskutočňuje na základe prevodnej listiny alebo iného prevodného dokumentu podpísaného stranami (článok 655 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Po ukončení nájomnej zmluvy musí byť prenajatá budova alebo stavba vrátená prenajímateľovi v súlade s pravidlami vyplývajúcimi z prevodu budovy alebo stavby prenajímateľom na nájomcu.

Podľa odseku 1 článku 654 Občianskeho zákonníka musí nájomná zmluva na budovu alebo stavbu stanoviť výšku nájomného. Ak nie je medzi zmluvnými stranami písomne ​​dohodnutá podmienka týkajúca sa výšky nájomného, ​​nájomná zmluva na budovu alebo stavbu sa považuje za neuzatvorenú. Okrem toho v prípadoch, keď je nájomné za budovu alebo stavbu stanovené v zmluve na jednotku plochy budovy (stavby), nájomné sa určuje na základe skutočnej veľkosti budovy alebo stavby prevedenej na nájomcu (odsek 3 článku 654 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

V praxi je výška nájomného pri prenájme kancelárie vo väčšine prípadov stanovená presne takto: určitá výška nájomného za mesiac alebo za rok za meter štvorcový.

Registrácia dohody

V súlade s článkom 4 zákona č. 122-FZ z 21. júla 1997 „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ podliehajú transakcie s nehnuteľnosťami povinnej štátnej registrácii. Toto ustanovenie obsahuje aj § 131 Občianskeho zákonníka. Odsek 2 článku 651 zákonníka však objasňuje, že nájomná zmluva na budovu alebo stavbu uzavretá na obdobie najmenej jedného roka podlieha štátnej registrácii a považuje sa za uzavretú od okamihu takejto registrácie. Nájomná zmluva uzatvorená na dobu kratšiu ako rok teda nepodlieha povinnej registrácii. Toto potvrdzuje Informačný list Prezídium Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 06.01.2000 č. 53.

V praxi sa nájomné zmluvy na jednotlivé priestory, aby sa predišlo zbytočným nepríjemnostiam spojeným s potrebou evidovať zmluvu, v prevažnej väčšine prípadov uzatvárajú na dobu kratšiu ako jeden rok; uplynutím platnosti zmluvy sa uzatvára nová zmluva.

V súlade s článkom 19.21 Kódexu správnych deliktov má nedodržanie stanoveného postupu štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam alebo transakcií s nimi za následok uloženie správnej pokuty právnických osôb od 30 do 40 tisíc rubľov.

Príprava podkladov na prijímanie platieb na výdavky

V praxi pri prenájme nehnuteľnosti často vyvstáva otázka: aké primárne dokumenty potvrdzujúce príjmy prenajímateľa a výdavky nájomcu sú potrebné? Je prenajímateľ povinný podpisovať s nájomcom mesačné potvrdenie o vykonaných prácach (poskytnutých službách)? Vo veľkých obchodných centrách, kde sa počet nájomníkov rovná stovkám, si podpísanie „Zákona o poskytovaní nájomných služieb“ s každým z nich vyžaduje veľké množstvo času a pracovných síl. Účtovníci nájomných spoločností sa však niekedy obávajú, či majú dôvod zaúčtovať nájomné do nákladov na účtovné a daňové účely, ak takýto úkon neexistuje? Skúsme na to prísť.

V Občianskom zákonníku sú nájomné vzťahy upravené v hlave 34 a ustanovenia o poskytovaní platených služieb v kapitole 39. Odsek 2 § 779 Občianskeho zákonníka vysvetľuje, že na zmluvy o poskytovaní komunikačných služieb sa vzťahujú pravidlá kapitoly 39 , lekárske, veterinárne, audítorské, poradenské a informačné služby, školiace služby, služby cestovného ruchu a ďalšie služby. Kapitola 34 neobsahuje žiadnu zmienku o tom, že niektoré ustanovenia zmluvy o poskytovaní služieb sa môžu vzťahovať na nájomné zmluvy. Nájom teda nie je službou, ale samostatným druhom podnikateľskej činnosti.

Potvrdil to napríklad list ministerstva financií z 26. októbra 2004 č.03-03-01-04/1/86 podpísaný zástupcom riaditeľa odboru daňovej a colnej politiky A.I. Ivanejev. Nájomné platené na základe nájomnej zmluvy za nebytové priestory je podľa ministerstva financií predmetom zahrnutia do ostatných výdavkov za predpokladu, že sú opodstatnené a potvrdené príslušnými prvotnými dokladmi (nájomná zmluva, prevodný a akceptačný list, faktúry na úhradu platby nájomného, ​​platobné príkazy a pod.) . Ako vidíme, osvedčenie o vykonanej práci (poskytnutých službách) medzi potrebné dokumenty nepomenovaný.

Asi o rok neskôr sa objavil list Federálnej daňovej služby Ruskej federácie zo dňa 09.05.2005 č. 02-1-07/81 „O potvrdení obchodných transakcií s primárnymi účtovnými dokladmi“, v ktorom sa píše: „ Ak zmluvné strany uzatvorili nájomnú zmluvu a podpísali akt o prevzatí a prevode majetku, ktorý je predmetom nájmu, vyplýva, že služba je účastníkmi zmluvy predávaná (spotrebovaná), a teda organizácie majú základom pre zahrnovanie do základu dane pre daň z príjmov sumy príjmov z predaja takejto služby (od prenajímateľa) a výdavkov v súvislosti so spotrebou služby (od nájomcu).

Tieto dôvody vznikajú organizáciám bez ohľadu na podpísanie potvrdenia o prevzatí služby, najmä preto, že daňový poriadok ani účtovná legislatíva neustanovujú povinnosť vyhotovovať potvrdenia o prevzatí a prevode služieb formou prenájmu.“

Napriek tomu, že Federálna daňová služba nazvala prenájom službou, stále pripúšťa, že sa tu nevyžaduje vypracovanie dvojstranného aktu.

Najnovšie však Ministerstvo financií vydalo ďalší list zo dňa 06.07.2006 č.03-03-04/1/505, v ktorom vyjadrilo názor, že mesačná príprava zákona o poskytovaní služieb pre prenájom nehnuteľnosti je povinný. Všimnite si, že tento list podpísal aj pán A.I. Ivanejev. Počas tohto obdobia (1 rok a 7 mesiacov) nenastali žiadne zmeny v občianskej legislatíve týkajúce sa nájomné vzťahy, Nestalo sa. V odseku 1 článku 252 daňového poriadku zákon zo 6. júna 2005 č. 58-FZ vykonal zmeny, ktoré umožnili potvrdiť výdavky nielen dokladmi vyhotovenými v súlade s právnymi predpismi Ruskej federácie, ale aj s dokladmi, ktoré nepriamo potvrdzujú vynaložené výdavky. Dodržiavanie prísnych pravidiel pri príprave dokladov tak už nie je podmienkou uznania výdavkov, stačí predložiť akékoľvek doklady potvrdzujúce vynaložené výdavky. Najnovší list ministerstva financií preto na pozadí týchto pozitívnych zmien pre daňových poplatníkov vyzerá prinajmenšom zvláštne.

Čo sa týka vystavovania faktúr nájomcom, tradične sa faktúra za prenájom vystavuje v posledný deň každého mesiaca.

Príjmy a výdavky prenajímateľa. Účtovníctvo a dane

príjem

účtovníctvo

Ak je prenajímateľ organizáciou, pre ktorú je prenájom kancelárskych priestorov hlavnou (alebo jednou z hlavných) činností, jej príjem môže pozostávať tak zo samotného nájmu, ako aj z príjmu z poskytovania služieb nájomcom. doplnkové služby(napríklad upratovanie kancelárií). Účtovanie výnosov z prenájmu a poskytovania doplnkových služieb sa vedie na účte 90 „Tržby“. V súlade s odsekom 5 Predpisov o účtovníctvo„Príjmy organizácie“ (PBU 9/99), schválené nariadením Ministerstva financií Ruskej federácie zo dňa 6. mája 1999 č. 32n (ďalej len PBU 9/99), tieto príjmy sa vykazujú ako príjmy z bežných činností. Ak je prenájom priestorov jednorazový, náhodný, tieto príjmy sú prevádzkové (odst. PBU 9/99) a účtujú sa na účte 91 „Ostatné výnosy a náklady“.

Daň z pridanej hodnoty

Ak je prenajímateľ platiteľom DPH, potom jeho príjem z prenájmu a poskytovania doplnkových služieb podlieha DPH (odsek 1, odsek 1, článok 146 daňového poriadku Ruskej federácie). Ak je nájomcom priestorov cudzinec alebo zahraničná organizácia akreditovaná v Ruskej federácii, nájomné nebude podliehať DPH (článok 1 článku 149 daňového poriadku Ruskej federácie).

Toto ustanovenie sa však použije v prípadoch, keď legislatíva príslušného cudzieho štátu ustanovuje obdobný postup vo vzťahu k občanom Ruskej federácie a ruským organizáciám akreditovaným v tomto cudzom štáte, alebo ak také pravidlo ustanovuje medzinárodná zmluva (dohoda ) Ruskej federácie. Zoznam cudzích štátov, na ktorých občanov a (alebo) organizácie sa vzťahujú normy tohto odseku, určuje federálny výkonný orgán v oblasti medzinárodných vzťahov spolu s Ministerstvom financií Ruskej federácie. V liste Federálnej daňovej služby Ruskej federácie z 18. mája 2005 č. KB-6-26/409@ „O uplatňovaní oslobodenia od dane z pridanej hodnoty pri službách prenájmu priestorov poskytovaných spol. cudzích občanov a organizácie akreditované v Ruskej federácii“ vysvetľuje, aké dokumenty stanovujú príslušné zoznamy, ktoré by sa mali v súčasnosti dodržiavať.

Daň z príjmu

Príjem z prenájmu majetku sa zohľadňuje ako príjem z predaja, ak je prenájom priestorov hlavnou (alebo jednou z hlavných) činností (článok 1 článku 249 daňového poriadku Ruskej federácie). V ostatných prípadoch sú tieto príjmy neprevádzkové (doložka 4, článok 250 daňového poriadku Ruskej federácie).

Výdavky

Organizácie, ktoré prenajímajú kancelárske priestory priebežne, majú zvyčajne rôzne výdavky. Tie obsahujú:

• náklady na energie (platba za služby dodávky elektriny, vody, tepla na základe zmlúv uzatvorených priamo s organizáciami dodávajúcimi energiu alebo ako predplatiteľ prostredníctvom pripojenej siete (článok 545 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie));
• výdavky (upratovanie, drobné opravy, umývanie okien) na údržbu nájomných priestorov a priestorov bežné používanie(predsiene, chodby, toalety);
• náklady na servis komplexných jednotiek a systémov nachádzajúcich sa v budove (výťahy, eskalátory, ventilačné systémy, poplašné systémy atď.);
• výdavky na platbu špecializovaným organizáciám za sanitárne ošetrenie priestorov (deratizácia, dezinfekcia, dezinsekcia);
• výdavky na bežné a väčšie opravy priestorov a spoločných priestorov;
• náklady na bezpečnosť;
• výdavky na prenájom (ak je prenajímateľ sám nájomcom priestorov a dáva ich do podnájmu);
• výdavky na zaplatenie dane z pozemkov alebo prenájom pozemku vo výške vášho podielu (ak je prenajímateľ vlastníkom priestorov);
• výdavky na poistenie nehnuteľnosti;
• iné výdavky na údržbu priestorov a budovy, v ktorej sa nachádzajú.

Zastavme sa pri najvšeobecnejších a najrelevantnejších bodoch. V súlade s odsekom 5 účtovných predpisov „Výdavky organizácie“ (PBU 10/99), schválených nariadením Ministerstva financií Ruska zo dňa 05.06.1999 č. 33n v organizáciách, ktorých predmetom činnosti je poskytovanie za odplatu za dočasné užívanie ich majetku na základe nájomnej zmluvy sa za výdavky na bežnú činnosť považujú výdavky, ktorých vykonávanie je s touto činnosťou spojené. V ostatných prípadoch sú tieto výdavky v súlade s odsekom 11 PBU 10/99 prevádzkovými nákladmi.

Na účely daňového účtovníctva ich možno akceptovať iba vtedy, ak sú odôvodnené a zdokumentované (článok 1 článku 252 daňového poriadku Ruskej federácie). Ak je činnosť prenájmu priestorov trvalý charakter, tieto výdavky sa týkajú výdavkov spojených s výrobou a predajom na základe § 253 ods. 1 ods. 2 daňového poriadku (náklady na údržbu a prevádzku, opravy a Údržba fixný majetok a jeho udržiavanie v dobrom stave). V ostatných prípadoch (výdavky na údržbu majetku prevedeného na základe nájomnej zmluvy) sú tieto výdavky klasifikované ako neprevádzkové náklady (odsek 1, odsek 1, článok 265 daňového poriadku Ruskej federácie).

V praxi niekedy nastáva situácia (najčastejšie, ak prenajímanie priestorov nie je hlavnou činnosťou prenajímateľa), keď prenajímateľ nájomcovi „prefakturuje“ časť svojich nákladov za energie, elektrinu, vodu, teplo a vystaví mu faktúru. . Podľa ministerstva financií vyjadreného v liste č. 03-04-15/52 zo dňa 3.3.2006 je to nezákonné, keďže prenajímateľ nemôže byť organizáciou zásobovania energiou pre nájomcu, keďže ako predplatiteľ sám odoberá elektrinu. zásobovať budovu z organizácie zásobovania energiou. Tieto výdavky nie je možné od nájomcu akceptovať pre účely dane z príjmov a nie je možné z nich odpočítať DPH. Prenajímateľ môže zvýšiť nájomné podľa množstva spotrebovanej elektriny, vody a tepla nájomcom.

Pri účtovaní výdavkov na účely účtovníctva a daňovej evidencie na opravu a údržbu budovy ako celku a jej inžinierskych systémov sa niekedy vynárajú otázky v prípadoch, keď prenajímateľ nie je výlučným vlastníkom budovy, ale vlastní v nej jednotlivé priestory. pričom zvyšné priestory patria iným vlastníkom (jednému alebo niekoľkým). Ak tieto výdavky znáša jeden z vlastníkov, ťažko ich možno považovať za spravodlivé a opodstatnené v plnej výške. V tomto prípade by ste mali so zvyšnými vlastníkmi uzavrieť dohodu o spoločnej činnosti (jednoduchú spoločenskú zmluvu) a riadiť sa kapitolou 55 Občianskeho zákonníka a účtovnými predpismi „Informácie o účasti na spoločných aktivitách“ (PBU 20/03), schválené nariadením Ministerstva financií Ruskej federácie zo dňa 24. novembra 2003 č. 105n.

Výdavky nájomníkov. Účtovníctvo a dane

Daň z príjmu

Nájomcovi vznikajú výdavky aj v súvislosti s prenájmom kancelárie. Pozrime sa na niektoré z nich.

Neoddeliteľné technické zhodnotenie prenajatého investičného majetku je súčasťou odpisovaného majetku od roku 2006 (zákon č. 58-FZ zo dňa 6.6.2005). V súlade s odsekom 1 § 258 daňového poriadku kapitálové investície do prenajatého investičného majetku uskutočnené nájomcom so súhlasom prenajímateľa, ktorých obstarávacia cena nie je uhradená prenajímateľom, odpisuje nájomca počas doby trvania lízingu. nájomnej zmluvy na základe odpisov vypočítaných s prihliadnutím na dobu trvania prospešné využitie určená pre prenajatý dlhodobý majetok v súlade s Klasifikáciou dlhodobého majetku. To znamená, že ak sa na konci nájomnej zmluvy neskončí doba použiteľnosti kapitálovej investície, tak aj po skončení nájomnej zmluvy musí nájomca prestať odpisovať odpisovaný majetok vo forme kapitálových investícií. v podobe neodmysliteľných vylepšení. V prípade predĺženia nájomnej zmluvy môže organizácia pokračovať v časovom rozlišovaní odpisov predpísaným spôsobom.

Ak náklady na neoddeliteľné vylepšenia uhrádza nájomcovi prenajímateľ, odpisy z nich účtuje prenajímateľ. V súlade s odsekom 2 čl. 259 Daňového poriadku Ruskej federácie, výpočet odpisov z odpisovaného majetku vo forme kapitálových investícií do prenajatého investičného majetku, ktorý v súlade s touto kapitolou podlieha odpisovaniu, začína u nájomcu od 1. dňa v mesiaci po mesiaci, v ktorom bola táto nehnuteľnosť uvedená do prevádzky. Vysvetlenia k týmto otázkam sú uvedené v liste Ministerstva financií Ruskej federácie z 15. marca 2006 č. 03-03-04/1/233.

Shelest LLC prenajíma kancelárskych priestorov od spoločnosti Delovoi Tsentr LLC a v máji 2006 so súhlasom prenajímateľa vykonala neoddeliteľné vylepšenia v prenajatých priestoroch (inštalovali požiarny hlásič v cene 30 000 rubľov vrátane DPH - 4 576 rubľov). V súlade s Klasifikáciou dlhodobého majetku zahrnutého v odpisových skupín, schválenom nariadením vlády Ruskej federácie zo dňa 1. januára 2002 č.1, patria požiarne hlásiče do štvrtej skupiny. Životnosť je od 5 do 7 rokov. Komisia stanovila dobu použiteľnosti na 61 mesiacov. Nájomná zmluva vyprší po 3 rokoch (36 mesiacoch). Účtovné záznamy budú obsahovať:

Postup pri platení DPH pri prenájme majetku štátu

Ak sú prenajímateľom (a vlastníkom nehnuteľnosti) štátne orgány, samospráva a prenajíma sa majetok štátu (federálny majetok, majetok zakladajúcich subjektov Ruskej federácie alebo obce), nájomca sa stáva daňovým agentom a je povinný vypočítať základ dane pre DPH (článok 161 daňového poriadku Ruskej federácie) . Podľa § 161 ods. 3 je základom dane suma nájomného vrátane dane. V tomto prípade základ dane zisťuje daňový agent samostatne za každý prenajatý majetok. V tomto prípade sú daňovými agentmi nájomcovia, ktorí sú povinní vypočítať, zraziť z príjmu vyplácaného prenajímateľovi a odviesť príslušnú sumu dane do rozpočtu.

Výška dane splatnej do rozpočtu je vypočítaná a zaplatená daňovými agentmi v plnej výške (článok 4 článku 173 daňového poriadku Ruskej federácie). V tomto prípade sú sumy dane zaplatené kupujúcimi - daňovými agentmi na základe dokladov potvrdzujúcich zaplatenie daňových súm (článok 171 daňového poriadku Ruskej federácie) predmetom zrážok.

Kupujúci – daňoví agenti registrovaní na daňovom úrade a konajúci ako platcovia dane – majú právo na tieto odpočítania dane. Podľa odseku 1 článku 172 daňového poriadku sa zrážky dane vykonávajú na základe dokladov potvrdzujúcich zaplatenie súm dane zrazených daňovými agentmi.

V budove, ktorá je od januára 2006 majetkom štátu, má organizácia v prenájme kancelárske priestory. Výška prenájmu vrátane DPH je 23 600 RUB. za mesiac. Suma DPH sa odvádza do rozpočtu súčasne s nájomným. V januári sa uskutočnia tieto transakcie: Dlh 20, 26 Kredit 76 - 20 000 rubľov. — naakumulované mesačné nájomné; Dlh 19 Kredit 68/A — 3 600 rub. (RUB 23 600 x 18/118 %) - DPH sa účtuje k nájomnému; Dlh 76 Kredit 51 - 20 000 rubľov. — je uvedené mesačné nájomné; Dlh 68/A Kredit 51 - 3 600 rub. — prevedené do rozpočtu DPH (splnil povinnosti daňového agenta). V tom istom mesiaci nastali okolnosti pre odpočet DPH, čo sa prejavilo zaúčtovaním: Dlh 68 Kredit 19 - 3 600 rub. — výška DPH je akceptovaná na odpočet na základe faktúry vystavenej nájomcom. Táto suma sa premietne do priznania za január 2006 v časti „Zľavy na dani“, riadok 260.

Kde si môžem prenajať obchodné nebytové priestory alebo sklad? Ako si prenajať obchodný priestor pre obchod? Ako správne prenajímať komerčné nehnuteľnosti?

Zdravím všetkých, ktorí navštívili webovú stránku obľúbeného online magazínu “HeatherBeaver”! Máme s vami odborníka – Denisa Kuderina.

Témou dnešného rozhovoru je prenájom komerčných nehnuteľností. Článok bude užitočný pre podnikateľov, majiteľov nebytových priestorov a všetkých, ktorých zaujímajú aktuálne finančné problémy.

Na konci článku nájdete prehľad najspoľahlivejších ruských realitných spoločností, ktoré poskytujú sprostredkovateľské služby pri prenájme komerčných nehnuteľností.

Tak začnime!

1. Prečo prenajímať komerčné nehnuteľnosti?

Úspešná podnikateľská činnosť do značnej miery závisí od vhodne zvolených priestorov na podnikanie. To platí najmä pre obchod a sektor služieb. Útulná, dobre vybavená predajňa v rušnej časti mesta láka zákazníkov sama o sebe.

To isté možno povedať o kanceláriách. Každá spoločnosť, ktorá rešpektuje seba, by mala mať dobré priestory na prácu a prijímanie návštev. Aj keď predávate tovar cez internetový obchod, potrebujete miesto na vybavovanie a vydávanie objednávok, ako aj na riešenie sporov so zákazníkmi.

Kúpu nebytových priestorov si nemôže dovoliť každý podnikateľ, najmä začínajúci. V takýchto prípadoch prichádza na pomoc prenájom komerčných nehnuteľností.

Uvádzame všetky výhody prenájmu:

• relatívne nízke finančné náklady;
• jednoduchší postup dokumentácie v porovnaní s nákupom;
• možnosť kedykoľvek zmeniť prenajímateľa a presťahovať sa do inej budovy;
• veľký výber nehnuteľností najmä vo veľkých mestách.

Opačný proces – prenájom priestorov – má tiež mnoho výhod. V prvom rade je to spoľahlivý zdroj pasívneho príjmu. Nadobudnutie majetku obchodný priestor(maloobchod, kancelária, priemysel a iné) - dobrá investičná možnosť.

Pokiaľ bude existovať súkromné ​​podnikanie, jeho predstavitelia budú neustále potrebovať priestory na podnikanie, čo znamená, že majitelia nehnuteľností budú mať stabilný zisk bez veľkej práce.

Nájsť vhodné priestory na podnikanie je náročná záležitosť. Najrýchlejším a najspoľahlivejším spôsobom, ako nájsť objekt, je využiť služby profesionálnych sprostredkovateľov.

Na našom webe je podrobný článok o tom, ako fungujú tie moderné.

2. Ako prenajať komerčné nehnuteľnosti – 5 užitočných rád

Pri prenájme komerčných nehnuteľností treba byť pri ich výbere čo najopatrnejší. Parametre a funkčné vlastnosti priestorov určujú, ako skoro budete môcť začať podnikať a či bude objekt plne spĺňať ciele vášho podnikania.

Najprv sa rozhodnite, ako budete hľadať vhodné priestory – sami alebo s pomocou agentúry. Prvá metóda predpokladá prítomnosť neobmedzeného množstva voľného času a je spojená s rôznymi rizikami. Druhá možnosť je bezpečnejšia a spoľahlivejšia.

Ďalšie informácie o téme práce so sprostredkovateľmi nájdete v článku „“.

Odborné rady, ktoré vám pomôžu vyhnúť sa typické chyby nájomníkov.

Tip 1. Starostlivo si preštudujte kapotu a ventilačné systémy

Vy alebo vaši zamestnanci budete pracovať v priestoroch, takže dostupnosť práce ventilačné systémy- najdôležitejší bod. Nedostatok výkonnej a autonómnej ventilácie v budove je skutočnou prekážkou bežnej prevádzky kaviarne, reštaurácie alebo obchodu s potravinami.

Potravinárske výrobky sa musia skladovať v vhodné podmienky a návštevníkov a predajcov by nemali obťažovať cudzie pachy. Okrem toho sanitárne služby jednoducho neumožnia používať objekt ako stravovacie zariadenie alebo obchod s potravinami, ak má iba všeobecné vetranie.

Tip 2: Zamerajte sa na oblasti nakladania a vykladania

Pohodlná plocha na nakladanie a vykladanie tovaru je ďalším kľúčovým bodom pre majiteľov kaviarní, reštaurácií, jedální a obchodov.

Je dôležité, aby oblasť, kde sa budú vykonávať nakládkové a vykladacie operácie, neprehliadala nádvorie obytného domu alebo vozovku. Ak rušíte obyvateľov alebo motoristov, budete sa sťažovať.

Otázka dostatočného napájania je obzvlášť dôležitá pre nájomníkov, ktorých podnikanie zahŕňa používanie zariadení spotrebúvajúcich energiu - chladničky, elektrické rúry, obrábacie stroje atď.

Uistite sa, že elektrické káble v miestnosti sú dostatočne priestranné, aby plne vyhovovali potrebám podniku.

Tip 4. Pozorne si prečítajte podmienky zmluvy

Pred podpisom nájomnej zmluvy si pozorne prečítajte podmienky, za ktorých uzatvárate obchod.

Zmluva musí obsahovať tieto body:

• podmienky prenájmu, náklady a spôsob platby;
• ak sa priestory prenajímajú so zariadením, musí sa vypracovať súpis majetku;
• zodpovednosť strán za porušenie zmluvy;
• podmienky ukončenia zmluvy.

Náklady na účty za energie, odvoz odpadu, údržbu systémov požiarnej ochrany a poplašné zariadenie proti vlámaniu zvyčajne preberá nájomca. V prípade potreby však platí prenajímateľ veľká renovácia, vrátane výmeny vodovodných komunikácií a elektrického vedenia, ak zlyhajú.

Vopred prediskutujte s prenajímateľom otázku poistenia nehnuteľnosti – či bude takáto dohoda uzatvorená, a ak nie, rozhodnite sa, kto uhradí straty v prípade nepredvídaných situácií.

Tip 5. Skontrolujte si majetkové doklady

Je bezpodmienečne nutné skontrolovať vlastnícke listiny vlastníka – kúpno-predajnú zmluvu, výpis zo štátneho registra o vlastníckom práve.

Uistite sa, že priestory skutočne patria tomu, kto vám ich prenajíma. V opačnom prípade sa jedného dňa objaví skutočný vlastník objektu s príslušnými právomocami. Dôležité je aj to, že priestory nie sú zastavané hypotékou, nie sú zabavené pre dlhy, ani iné vecné bremená.

Človek, ktorý má do spleti bytového práva ďaleko, by mal pri prenájme či kúpe nebytových priestorov využiť odbornú pomoc. Môžete si napríklad objasniť všetky nejasné body na webovej stránke Pravoved, zdroji, kde pracujú špecialisti zo všetkých oblastí judikatúry.

Svoju otázku môžete položiť aj bez registrácie priamo na hlavnej stránke. Právne správnu a kompetentnú odpoveď dostanete už za pár minút a úplne zadarmo. Ak si váš problém vyžaduje hĺbkové štúdium, budete musieť zaplatiť za služby profesionálov, no výšku poplatku si môžete určiť sami.

Krok 2. Stanovte si výšku nájomného

Na zistenie optimálnej ceny prenájmu použite jednu z dvoch možností. Prvým je osobne skontrolovať databázy vášho mesta a určiť približné cenové rozpätie za prenájom podobných priestorov. Po druhé, delegujte túto úlohu na realitného makléra.

Mimochodom, okrem realitných kancelárií poskytujú sprostredkovateľské služby aj súkromní makléri. Za svoju prácu zvyčajne účtujú o 25 – 50 % menej ako spoločnosti. Súkromných špecialistov pracujúcich s nebytovými nehnuteľnosťami je však len málo, a to aj vo veľkých mestách.

5. Ak prenajímate komerčné nehnuteľnosti – 3 hlavné riziká pre prenajímateľa

Každý prenajímateľ sa stará o stav svojho majetku a chce mať z prenájmu zisk, nie straty.

Uvedieme hlavné riziká pre majiteľov komerčných nehnuteľností a ukážeme, ako sa im vyhnúť.

Riziko 1. Využitie priestorov na iné účely

V každej dobre spracovanej nájomnej zmluve je uvedené, na aký účel a akým spôsobom sa budú prenajaté priestory využívať. To platí aj pre vybavenie, ktoré si prenajímate spolu s prenájmom.

Ak nájomca prisľúbil, že bude priestor využívať ako sklad, ale nainštaloval si v ňom maloobchodnú predajňu, máte právo mu uložiť pokutu alebo vypovedať zmluvu bez vrátenia ceny prenájmu.

Riziko 2. Poškodenie alebo strata majetku

Odovzdali ste zariadenie a vybavenie tomu, o čom ste si mysleli, že je úctyhodným občanom, ale on, povedané diplomatickým jazykom, nesplnil vaše očakávania. Totiž priviedol areál do krachu, rozbil zariadenie, vyskrutkoval žiarovky a celkovo sa správal ako prasa.

V takýchto prípadoch má vlastník právo požadovať náhradu škody v plnej výške. Okrem toho musia byť preplatené nielen náklady na opravu, ale aj Trhová cena poškodené zariadenie.

Zodpovednosť nezodpovedá, ak došlo k poškodeniu veci a majetku v dôsledku nepredvídaných okolností – napríklad požiaru alebo povodne.

Riziko 3. Odmietnutie nájomníka platiť mesačné nájomné

Nedbalí platitelia by mali byť potrestaní rubľmi. Je to však možné, opäť, ak je nájomná zmluva vyhotovená podľa všetkých pravidiel. To znamená, že dokument musí jasne stanoviť podmienky a výšku mesačných platieb.

6. Ak prenajímate komerčnú nehnuteľnosť - 3 hlavné riziká pre nájomcu

Nájomca môže trpieť aj v dôsledku nezákonného alebo neoprávneného konania prenajímateľa.

Riziko 1. Prenájom priestorov, na ktoré „prenajímateľ“ nemá žiadne zákonné práva

Ak vám priestory prenajme osoba, ktorá nemá zákonné práva vlastníka k nehnuteľnosti, zmluva sa bude považovať za neplatnú. Aby ste tomu zabránili, požadujte predloženie titulných dokumentov.

Môžete nezávisle získať výpis z Rosreestr kontaktovaním Multifunkčné centrum. Služba je platená, ale určite budete vedieť „kto je šéf“.

Riziko 2. Výmena zámkov v areáli ihneď po zaplatení zálohy

Áno, takéto situácie sa v prírode stále vyskytujú. Podpíšete dohodu, zaplatíte akontáciu, dostanete kľúče z ruky do ruky a keď sa chcete nasťahovať do priestorov so svojou nehnuteľnosťou, ukáže sa, že zámky sú vymenené a po „majiteľoch“ niet ani stopy. “.

V takejto situácii existuje len jedna cesta - kontaktovať políciu a začať trestné konanie vo veci podvodu.

Riziko 3. Podnájom

Najlepšie to vysvetliť na jednoduchom príklade.

Príklad

Nájomca Andrey, začínajúci podnikateľ, si prenajal priestor na obchod na rok, pričom zaplatil šesť mesiacov vopred. Podnikateľ zároveň nekontroloval doklady o vlastníctve, spoliehajúc sa na poctivosť prenajímateľa.

Po mesiaci úspešného obchodovania sa v obchode objavil skutočný majiteľ s kompletnou sadou originálnych dokumentov. Nájomníka slušne požiadal, aby sa z obývaného priestoru odsťahoval. Andrey sa snažil nájsť podnájomníka, aby dostal aspoň vopred vyplatené peniaze, ale podnikavý sprostredkovateľ nikdy nereagoval ani na hovory, ani na SMS.

Zrátané a podčiarknuté: Jednajte priamo s majiteľom. Minimálne by si mal uvedomiť všetky manipulácie, ktoré sa dejú s jeho majetkom.

7. Odborná pomoc pre nájomníkov a prenajímateľov - prehľad TOP-3 realitných kancelárií

Nájsť kvalifikovaného sprostredkovateľa je náročná úloha. Aby sme čitateľom pomohli, zostavili sme prehľad najspoľahlivejších spoločností v Rusku, ktoré pracujú s komerčnými nehnuteľnosťami.

1) Agency.net

Realitná kancelária. Pomôže majiteľom a nájomcom prenajímať a prenajímať: kancelárie, obchodné priestory, dielne, sklady, kaštiele a akékoľvek iné komerčné nehnuteľnosti. Spoločnosť zamestnáva len skúsených a kvalifikovaných právnikov a realitných maklérov.

Nezanedbateľnou výhodou spoločnosti je jej profesionálny prístup, prítomnosť podrobne spracovanej webovej stránky a vypracovanie individuálnej stratégie pre každého klienta kancelárie. Neexistujú žiadne realitné služby, ktoré by špecialisti spoločnosti nemohli poskytnúť používateľom.

Vyberáme nájomcu, ktorý bude mať čo najvyšší príjem, aby platil čo najvyššie nájomné.

Ak uvažujete o „prenájme izby“, tak rýchlo prídeme, poradíme a urobíme všetko potrebné pre realizáciu vašich plánov. Na tento účel sa vykonávajú určité výskumné práce. Vytvárame súhrnné tabuľky, pozeráme sa na konkurenčné výhody a zohľadňujeme skúsenosti nájomcov v tejto a podobných oblastiach. Taktiež popri všetkom, čo bolo povedané, pozeráme na pracovné štatistiky a určujeme smery ďalšieho pohybu. Všeobecná koncepcia je postavená z hľadiska získania čo najväčšej efektívnosti projektu, jeho najväčšej ziskovosti.
Naša spoločnosť môže poskytnúť aj sprostredkovateľské služby pre maloobchod.

Čo pre vás môžeme urobiť:

Ak máte priestory, ktoré chcete prenajať, pomôžeme vám a rýchlo prenajmeme akékoľvek obchodné priestory.

• Prenájom obchodných priestorov;
• Prenájom obchodných priestorov v Moskve;
• Prenájom nebytových priestorov;
• Nehnuteľnosti na prenájom;
• Predaj nehnuteľností;
• Spoluvyjednávať dohodu;

Zaoberáme sa priestormi od 5 m2. a viac.

Ak potrebujete prenajať priestory cez agentúru, dokážeme pre vás dôkladne preskúmať všetkých možných potenciálnych nájomcov. Neobmedzujeme sa, podobne ako iní realitní makléri, na zverejňovanie informácií na nástenkách. Nie sme leniví. Denne uskutočníme v priemere 2 000 hovorov a všetky sú zamerané na komunikáciu s nájomníkmi, aby sme ich presťahovali do vašich priestorov.

V závislosti od množstva prenajímaných priestorov existujú rôzne možnosti, ako nájsť nájomníkov, a to prenájom priestorov jednej osobe, ale lacnejšie, alebo vytvorenie hraníc pre viacerých nájomcov, čo bude výhodnejšie. A tiež zvoliť správny produkt a tematické smerovanie. Naša spoločnosť sa zaoberá dodávkou obchodné priestory na prenájom, pomáha vlastníkom získať stabilný a vysoký príjem. Hlavné činnosti, ktoré vykonávame za účelom prenájmu priestorov v Moskve, sú rozdelené do troch hlavných etáp - analýza priestorov a prostredia s cieľom vybrať správnych nájomcov, ďalej rokovania s potenciálnymi nájomcami a podpis nájomnej zmluvy.

• 1. Analýza priestorov a prostredia;
• 2. Rokovania s potenciálnymi nájomcami;
• 3. Prenájom priestorov;

Tu sú teda hlavné činnosti, ktoré realizujeme pri prenájme vašich priestorov:

Fáza 1 – Analýza miestnosti a prostredia

Analýza konkurencie

Tento bod je samozrejme jedným zo zásadných pri výbere nájomníkov. Priestory je potrebné prenajať silnému nájomcovi, ktorý bude mať dobrý dopyt po produktoch v okolí. Analyzujeme všetkých nájomcov v okruhu 10 minút chôdze a určíme tržby každého z nich. Na základe týchto informácií vytvoríme produktovú maticu prezentovanú v danej oblasti a určíme neuspokojený dopyt. Nájomníci si, samozrejme, robia analýzy sami, ale v záujme ochrany prenajímateľa pred náhlym odchodom nájomcu z dôvodu zlá práca, sami sa do tohto procesu stále zapájame a s dôverou podpisujeme zmluvu s nájomcom, ktorý bude v tejto oblasti skutočne excelentne pracovať.
Táto položka vám tiež umožňuje:

Stanovte si objektívnu sadzbu prenájmu

Vyberte si optimálna veľkosť plocha pre každého nájomcu

Identifikujte najúspešnejšie formáty v oblasti a sieťové spoločnosti, ktoré ich zastupujú

Obraz predmetu je jeho najcennejším aktívom!

Možné sú aj situácie, keď niekoľko blízkych konkurentov už nevystupuje ako súperi, ale začína generovať návštevnosť. Tie. ľudia už špecificky chodia na toto miesto, aby získali širší výber z veľkého sortimentu. Takéto situácie sa vyskytujú veľmi často a majú pozitívny vplyv na nájomné a príjmy nájomníkov. Možné sú aj testovacie prevádzky; v Moskve je veľa spoločností, ktoré môžu na krátku dobu navštíviť miesto, aby zhodnotili výnosy. O dobrý výsledok je podpísaná dlhodobá zmluva. Ide najmä o nájomcov malých formátov do 150 m2.

Ako sa vytvára analýza trhu a konkurencie?

• Analýza návštevnosti hlavných konkurenčných maloobchodných predajní nachádzajúcich sa v blízkosti;
• Sortiment vybraných maloobchodných predajní;
• Analýza nájomníkov, nákladov na prenájom, ako aj nákladov na tovar v daných bodoch;
• Hlavné rozdiely medzi maloobchodnými predajňami s maximálnou a minimálnou návštevnosťou vo vybranej oblasti;
• Závery a výpočty pre vyššie uvedené maloobchodné predajne, dôvody úspechu a neúspechu;
• Zostavenie tabuľky prítomnosti nájomcov siete a konkurencie podľa oblasti v daných maloobchodných predajniach;

Ako už bolo spomenuté vyššie, vďaka tomuto bodu sa môžeme veľa dozvedieť o parametroch prenájmu priestorov:

Nájomná sadzba - založená na sadzbách v prostredí a výsledkoch konkurentov;

Vyberte si vhodná veľkosť plochy pre každý produktový rad a nájomcu;

Identifikovať najúspešnejšie federálne siete a formáty v danej oblasti a snažiť sa im najskôr prenajať priestory;

Identifikujte výhody a nevýhody iných predajní a využite ich vo svoj prospech.

To nám umožní používať špecifické štatistiky a brať do úvahy chyby iných ľudí. Tiež poznať náklady na priemerný účet v danej oblasti a maximálnu návštevnosť nákupné centrá, môžeme urobiť predpoklady o príjmoch, ktoré dostávajú nájomcovia v skúmaných obchodných centrách (existujú aj iné, presnejšie spôsoby, ako získať informácie o tržbách spoločnosti). Čo sa dá použiť pri práci na definovaní alebo úprave konceptu nášho objektu.

Požiadajte o bezplatné zavolanie späť, do minúty vám zavoláme späť a poradíme vám s akýmkoľvek problémom, ktorý môžete mať

2. fáza – Rokovania s potenciálnymi nájomcami

3. etapa - Podpísanie nájomnej zmluvy - dám do prenájmu priestory

Najžiadanejšia fáza pre všetky strany zapojené do transakcie. Prenájom kancelárie, maloobchodu, skladový priestor Musíte to urobiť tak, aby ste v budúcnosti nič neľutovali. Podpísanie právne spôsobilej a najlepšie vzájomnej nájomnej zmluvy pre obe strany je kľúčom k obojstranne výhodnej spolupráci. Poškodených vzťahov a ukončených zmlúv je čo najviac len preto, že mnohé aspekty vzťahu medzi nájomcom a prenajímateľom neboli dôkladne prepracované. Špeciálne vyvinieme formát zmluvy, v ktorom zohľadníme absolútne všetky podrobnosti, ako aj nasledujúce zmluvné strany:

Platobné podmienky, vr. pokuty a penále;

Zodpovednosť za nedodržanie zmluvných podmienok - elektrina, voda, voľný vstup

Vzájomná výška pokút

Postup pri interakcii s regulačnými orgánmi (hasiči, hygienickí inšpektori atď.);

Indexácia a podmienky zmeny indexácie a nájomného (nájomcovia často žiadajú o zníženie nájomného a indexácie, pričom sa vyhrážajú ukončením zmluvy);

Postup pri vypovedaní zmluvy je jednostranný alebo vzájomný, z akých dôvodov ju možno vypovedať. Predbežné upozornenie druhej strany na ukončenie zmluvy.

Rovnako ako ďalšia podpora nájomných vzťahov.

Naše služby sú relatívne lacné, ale veľmi profesionálne. Dokážeme plne podporiť vašu transakciu od prípravy prezentácie až po uzatvorenie nájomnej zmluvy a ďalšiu správu nehnuteľnosti.

Naša spoločnosť ponúka nasledovné služby:

Čo za našu prácu dostaneme? nielen vďačnosť zákazníkov, ale aj priateľstvo. Veľa z našich priateľov sme získali ústnym podaním. Ako to urobíme? - Buďte hlboko preniknutí myšlienkou a venujte pozornosť každému detailu, aj tomu najnepodstatnejšiemu. Len tak vytvoríte dielo, na ktoré budete hrdí. Nehnuteľnosť je potrebné dať do prenájmu, aby bol nájomca spokojný a majiteľ profitoval. Dôkladný výber nájomcu, pozornosť ku každému bodu v nájomnej zmluve a právne kompetentná podpora transakcie. Osobne milujem komunikáciu s ľuďmi a vždy sa snažím nájsť spoločnú reč, takže to, čo robím, ma baví.

Anton Borovitsky
Vedúci spoločnosti