Služby prenájmu priestorov. Nájomné vzťahy: daňové a účtovné (vlastnosti odrazu pri prenájme nebytových priestorov pre potreby výroby). Výdavky nájomníkov. Účtovníctvo a dane

Pokiaľ ide o komunikačné služby (telefonické hovory), je potrebné vziať do úvahy nasledovné.

Podľa federálneho zákona zo 16. februára 1995 č. 15-FZ „o komunikáciách“ (článok 15) činnosti fyzických a právnických osôb súvisiaci s poskytovaním komunikačných služieb sa vykonáva na základe licencie riadne získanej a vydanej na tento účel. Poplatok prijatý od nájomcu za telefonické hovory cez účet 46 (90) si teda prenajímateľ môže premietnuť len pri pôsobení v oblasti poskytovania komunikačných služieb na základe príslušnej licencie, ktorú prenajímateľ spravidla nemá. mať. Vo všeobecnosti možno povedať, že argumenty proti premietnutiu kompenzácie prijatej od nájomcu za používanie telefónnej komunikácie (platba za hovory) môžu byť rovnaké ako vyššie, pokiaľ ide o zohľadnenie služieb. Ale keďže sa daňové úrady v tejto veci uchyľujú k „dodatočným“ argumentom, vyvrátime aj tie.

V liste Štátnej daňovej služby Ruskej federácie z 27. októbra 1998 č. ШС-6-02/768 sa daňové úrady odvolávajú na odsek 4 Pravidiel poskytovania telefónnych služieb, schválených nariadením vlády č. Ruskej federácie z 26. septembra 1997 č. 1235). V tomto ustanovení sa uvádza, že telefónne služby sú poskytované na základe zmluvy o poskytovaní telefónnych služieb uzatvorenej medzi telekomunikačným operátorom a účastníkom (klientom).

Práva a povinnosti strán vyplývajúce z dohody možno previesť na iné osoby iba spôsobom ustanoveným právnymi predpismi Ruskej federácie a týmito pravidlami. O akú objednávku ide, zatiaľ nie je celkom jasné. Samotné pravidlá spresňujú postup opätovného vystavenia zmluvy len pre občanov. A samotné pravidlá boli prijaté v súlade so zákonom „o ochrane práv spotrebiteľa“ a neexistujú dôvody na rozšírené uplatňovanie z hľadiska úpravy vzťahov s podnikateľskými subjektmi, najmä preto, že tieto pravidlá nemôžu ovplyvniť ani tvorbu účtovných registrov, ani najmä daňovo-právne vzťahy. Prenajímateľ si navyše nemôže premietnuť platbu za telefónne hovory cez účet 46 (90), keďže nemá licenciu a v rámci nájomného vzťahu skutočne vykonáva „prevoz“ platieb medzi nájomcom a nájomcom. telekomunikačného operátora.

V praxi sa problém výstavby medzi nájomcom, prenajímateľom a telekomunikačným operátorom často rieši nasledujúcim spôsobom: dočasne (na dobu platnosti nájomnej zmluvy na priestory) opätovne vydať zmluvu o poskytovaní komunikačných služieb nájomcom, čo so sebou prináša ďalšie peňažné náklady.

Nájomca

Keď už hovoríme o špecifikách odzrkadľovania platieb za energie od nájomcu, môžeme povedať toto: Keďže problém priamo súvisí so znížením základu dane pre daň z príjmov, daňové úrady venujú veľmi veľkú pozornosť otázke možnosť započítať sumy účtovaných účtov za energie na preplatenie zodpovedajúcich výdavkov prenajímateľa v súlade s podmienkami nájomnej zmluvy nad rámec nájomného. Ak tieto platby nie sú priradené ako samostatný riadok (v samostatnej faktúre), ale sú zahrnuté v nájomnom, potom sú platby za energie ako súčasť nájomného zahrnuté do výrobných nákladov.

Ak sa účty za energie a platby za telefónne hovory vystavujú oddelene, nájomca môže mať problémy.

V liste Ministerstva daní a daní Ruskej federácie č. ШС-6-02/768 sa uvádza: „Pokiaľ ide o výdavky organizácie nájomcu na úhradu účtov za energie, na základe povahy týchto výdavkov, ako výdavky priamo súvisiace s výrobou a predajom výrobkov (práce, služby), podliehajú zahrnutiu do nákladov na výrobky (práce, služby) nájomcu bez ohľadu na druh činnosti organizácie prenajímateľa, určenie výšky nájomného v súlade s dohodou a s výhradou uzavretia dohôd o prijímaní energií nájomcom v súlade s platnými právnymi predpismi Ruskej federácie. V nadväznosti na tento list a niekoľko ďalších, daňové úrady akceptovali pripísanie platieb za energie nájomcom do nákladov len v prípade, že nájomca uzavrel priame zmluvy s dodávateľmi energií a inými podobnými organizáciami. Na druhej strane sa tieto organizácie nijako zvlášť neponáhľali s uzavretím dohôd s nájomníkmi.

Ak však porovnáme časť listu týkajúcu sa prenajímateľa, podľa ktorej prenajímateľ premieta došlé platby za energie cez 46 (90) účet, ak má právo vykonávať funkcie poskytovania verejnoprospešných služieb, a časť, ktorá hovorí o možnosť priradenia nákladov na úhradu poplatkov za energie k obstarávacej cene , - dospejeme k úplne logickému záveru, že ak do nájomnej zmluvy zahrnieme možnosť, aby nájomca prijímal energie v súlade s čl. 544 a 545 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, splníme tým požiadavky daňových úradov uvedené v liste. Budeme mať dohodu s príslušnou organizáciou (prenajímateľom), ktorá prevádza služby na predplatiteľa!!!

Berúc do úvahy ustanovenia Občianskeho zákonníka Ruskej federácie upravujúce záväzkové právo, ako aj osobitné ustanovenia ustanovujúce povinnosť získať súhlas dodávateľskej organizácie na pripojenie predplatiteľa, prenajímateľ môže potvrdiť spôsobilosť vykonávať funkcie poskytovania verejnoprospešných služieb zaslaním oznámenia dodávateľskej organizácii o pripojení účastníka v súlade s nájomnou zmluvou a návrhmi na postup poskytovania služieb a vysporiadanie s určeným účastníkom-prenajímateľom. Uvedený dokument obsahuje podmienku, že návrh sa považuje za prijatý, ak dodávateľská organizácia nevznesie námietky.

Na podporu možno uviesť stanovisko uvedené v listoch Ministerstva daňovej správy pre Moskvu z 27. decembra 2000 č. 03-12/61590 z 21. apríla 2000 č. 03-12/16517.

Stav je nasledovný: ak je v zmluve o nájme priestorov ustanovené, že prenajímateľ poskytne nájomcovi právo na využívanie energií, tepla, vody a telefónnych služieb v prenajatých priestoroch s uložením povinnosti nájomcovi uhradiť náklady prenajímateľa. výdavky na úhradu za energie, teplo, vodu a telefónne služby okrem nájomného si môže nájomca priradiť k nákladom na výrobky (práce, služby) náklady na úhradu prenajímateľovi za vyššie uvedené služby, keď tieto náklady sú potvrdené príslušnými prvotnými dokladmi - faktúrami prenajímateľa, vyhotovenými na základe obdobných dokladov vydaných organizáciou zásobovania energiou a organizáciou operátora komunikácie vo vzťahu k skutočne obývanému nájomcovi priestorov a tepelných a energetických sietí a telefónnych liniek používané nájomcom.“

To znamená, že na priradenie účtov za energie k nákladom musí nájomca:

Označenie v dohode, že prenajímateľ udeľuje nájomcovi právo na odber energií, vody a pod. zásoby

Súhlas organizácie dodávajúcej energiu daný prenajímateľovi na poskytovanie služieb predplatiteľovi.

Faktúry prenajímateľa zostavené na základe podobných faktúr prijatých od organizácií zásobujúcich zdroje.

Je potrebné poznamenať, že hoci vysvetlenia v liste z 27. decembra 2000 boli poskytnuté na žiadosť banky nájomcu, majú všeobecný charakter a sú celkom použiteľné pre všetky organizácie nájomcov. Tieto listy boli uverejnené v časopisoch „Moskva daňový kuriér“, č. 11, 2000; č. 5, 2001.

Postavenie uvedené v listoch odboru Ministerstva daní Ruskej federácie pre Moskvu je uplatniteľné tak v prípade, keď je prenajímateľ osobou poskytujúcou služby, ako aj v prípade, keď ho považujeme za sprostredkovateľa (provízneho agenta ).

Na záver vyjadríme svoj názor na túto pre nájomcov životne dôležitú otázku. Podľa nášho názoru, bez ohľadu na absenciu alebo existenciu priamych zmlúv s energetickými, tepelnými, vodárenskými organizáciami a komunikačnými spoločnosťami, ako to vyžaduje čl. 539, 545 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, bez ohľadu na to, či bol alebo nebol prijatý súhlas príslušných organizácií na pripojenie predplatiteľa, základ pre priradenie týchto nákladov k nákladom v súlade s predpismi o účtovníctve a výkazníctve je prvoradý Dokumenty. Okrem toho absencia priamych zmlúv s dodávateľskými organizáciami a komunikačnými spoločnosťami nie je základom pre vylúčenie týchto nákladov z nákladov na produkty (práce, služby) nájomcu, pretože samotná skutočnosť využívania prenajatých priestorov v oblasti riadenia a výroby proces je základom pre zahrnutie do nákladov na výrobky (práce), služby) náklady na údržbu týchto priestorov, ak tieto náklady skutočne vznikli. Požiadavky na existenciu príslušných zmlúv nie sú ustanovené ustanoveniami zákona o dani zo zisku a predpisov o zložení nákladov. A ako vždy potvrdíme náš nárok arbitrážnymi rozhodnutiami: Uznesenie Centrálneho obvodu FAS z 25. novembra 1999 č. A09-3086/9912, Moskovského obvodu FAS zo dňa 13. novembra 2000 č. KA-A40/5134-00 .

Bežné opravy prenajatých nehnuteľností

Ako sme už naznačili, zmluvné strany si rozdeľujú zodpovednosť za opravu prenajatého majetku. Ak v zmluve nie sú takéto pokyny, spravidla náklady na bežné opravy prenajatého majetku znáša nájomca (článok 616 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Preto sú možné nasledujúce možnosti rozdelenia nákladov na bežné opravy budov, stavieb a priestorov.

Zmluva ukladá zodpovednosť za opravy na nájomcu.

Náklady na bežnú činnosť podľa bodu 18 PBU 10/99 sa účtujú v účtovnom období, v ktorom vznikli, bez ohľadu na čas skutočnej úhrady Peniaze a inú formu realizácie (za predpokladu dočasnej istoty skutočností ekonomickej činnosti) pri splnení podmienok uvedených v bode 16 PBU 10/99.

Náklady na opravy prenajatého dlhodobého majetku vykonané v súlade s podmienkami nájomnej zmluvy na náklady o finančné prostriedky nájomcu, podľa bodu 78 Metodického usmernenia pre účtovanie dlhodobého majetku, schváleného výnosom Ministerstva financií Ruskej federácie zo dňa 20. júla 1998 č. 33n, a Pokyny na aplikáciu účtovej osnovy sa premietajú do účtovníctva. eviduje na ťarchu účtu 20 vo výške nákladov opravárenské práce a zbytočný materiál.

V predpise o skladbe nákladov (písm. e) bod 2) sa ustanovuje zahrnutie nákladov na technickú kontrolu a údržbu, na bežné, stredné a väčšie opravy do nákladovej ceny.

Aby sa nadchádzajúce výdavky na opravu dlhodobého majetku rovnomerne zahrnuli do výrobných alebo obehových nákladov vykazovaného obdobia, organizácia na základe článku 72 Predpisov o vedení účtovníctva a finančného výkazníctva v Ruskej federácii schválená nariadením Ministerstva financií Ruskej federácie zo dňa 29.07.1998 č. 34n a bod 77 vyššie uvedeného Metodického usmernenia môže tvoriť rezervu nákladov na opravu dlhodobého majetku (vrátane prenajatého). Pri tvorbe rezervy výdavkov na opravu dlhodobého majetku sa do výrobných (obehových) nákladov zahŕňa výška zrážok vypočítaná na základe predpokladaných nákladov na opravy. Pri inventarizácii rezervy na opravy dlhodobého majetku (vrátane prenajatých zariadení) sa prebytočné rezervy na konci roka stornujú.

Ak chýbajú sumy fondu opráv, nepredvídané výdavky opráv možno zohľadniť na ťarchu účtu 20.

Zmluva stanovuje, že bežné opravy vykonáva prenajímateľ na vlastné náklady.

V tomto prípade, ak je nájomné premietnuté na účte 46(90), tak náklady na opravu prenajatých priestorov - výdavky na bežnú činnosť - sa účtujú cez účet 20.

V prípade, že príjmy z prenájmu sú prevádzkovými nákladmi prenajímateľa, sú výdavky na bežné opravy prevádzkovými nákladmi a zohľadňujú sa na účte 80 ods.

V tomto článku sme teda preskúmali hlavné problematické otázky, ktoré vznikajú pri prenájme nebytových priestorov na priemyselné potreby.

Vyberáme nájomcu, ktorý bude mať najvyšší možný príjem, aby platil čo najvyššie nájomné.

Ak uvažujete o „prenájme izby“, tak rýchlo prídeme, poradíme a urobíme všetko potrebné pre realizáciu vašich plánov. Na tento účel sa vykonávajú určité výskumné práce. Vytvárame súhrnné tabuľky, pozeráme sa na konkurenčné výhody a zohľadňujeme skúsenosti nájomcov v tejto a podobných oblastiach. Taktiež popri všetkom, čo bolo povedané, pozeráme na pracovné štatistiky a určujeme smery ďalšieho pohybu. Všeobecná koncepcia je postavená z hľadiska získania čo najväčšej efektívnosti projektu, jeho najväčšej ziskovosti.
Naša spoločnosť môže poskytnúť aj sprostredkovateľské služby pre maloobchod.

Čo pre vás môžeme urobiť:

• Prenájom obchodných priestorov;
• Prenájom obchodných priestorov v Moskve;
• Prenájom nebytových priestorov;
• Nehnuteľnosti na prenájom;
• Predaj nehnuteľností;
• Spoluvyjednávať dohodu;

Zaoberáme sa priestormi od 5 m2. a viac.

Ak potrebujete prenajať priestory cez agentúru, dokážeme pre vás dôkladne preskúmať všetkých možných potenciálnych nájomcov. Neobmedzujeme sa, podobne ako iní realitní makléri, na zverejňovanie informácií na nástenkách. Nie sme leniví. Denne uskutočníme v priemere 2 000 hovorov a všetky sú zamerané na komunikáciu s nájomníkmi, aby sme ich presťahovali do vašich priestorov.

V závislosti od množstva prenajímaných priestorov existujú rôzne možnosti, ako nájsť nájomníkov, a to prenájom priestorov jednej osobe, ale lacnejšie, alebo vytvorenie hraníc pre viacerých nájomcov, čo bude výhodnejšie. A tiež zvoliť správny produkt a tematické smerovanie. Naša spoločnosť sa zaoberá dodávkou obchodné priestory na prenájom, pomáha vlastníkom získať stabilný a vysoký príjem. Hlavné činnosti, ktoré vykonávame za účelom prenájmu priestorov v Moskve, sú rozdelené do troch hlavných etáp - analýza priestorov a prostredia s cieľom vybrať správnych nájomcov, ďalej rokovania s potenciálnymi nájomcami a podpis nájomnej zmluvy.

• 1. Analýza priestorov a prostredia;
• 2. Rokovania s potenciálnymi nájomcami;
• 3. Prenájom priestorov;

Tu sú teda hlavné činnosti, ktoré realizujeme pri prenájme vašich priestorov:

Fáza 1 – Analýza miestnosti a prostredia

Analýza konkurencie

Tento bod je samozrejme jedným zo zásadných pri výbere nájomníkov. Priestory je potrebné prenajať silnému nájomcovi, ktorý bude mať dobrý dopyt po produktoch v okolí. Analyzujeme všetkých nájomcov v okruhu 10 minút chôdze a určíme tržby každého z nich. Na základe týchto informácií vytvoríme produktovú maticu prezentovanú v danej oblasti a určíme neuspokojený dopyt. Nájomníci si, samozrejme, robia analýzy sami, ale v záujme ochrany prenajímateľa pred náhlym odchodom nájomcu z dôvodu zlá práca, sami sa do tohto procesu stále zapájame a s istotou podpisujeme zmluvu s nájomcom, ktorý bude v tejto oblasti skutočne excelentne pracovať.
Táto položka vám tiež umožňuje:

Stanovte si objektívnu sadzbu prenájmu

Vyberte si optimálna veľkosť plocha pre každého nájomcu

Identifikujte najúspešnejšie formáty v oblasti a sieťové spoločnosti ktorí ich zastupujú

Obraz predmetu je jeho najcennejším aktívom!

Ako sa vytvára analýza trhu a konkurencie?

• Analýza návštevnosti hlavných konkurenčných maloobchodných predajní nachádzajúcich sa v blízkosti;
• Sortiment vybraných maloobchodných predajní;
• Analýza nájomníkov, nákladov na prenájom, ako aj nákladov na tovar v daných bodoch;
• Hlavné rozdiely medzi maloobchodnými predajňami s maximálnou a minimálnou návštevnosťou vo vybranej oblasti;
• Závery a výpočty pre vyššie uvedené maloobchodné predajne, dôvody úspechu a neúspechu;
• Zostavenie tabuľky prítomnosti nájomcov siete a konkurencie podľa oblasti v daných maloobchodných predajniach;

Ako už bolo spomenuté vyššie, vďaka tomuto bodu sa môžeme veľa dozvedieť o parametroch prenájmu priestorov:

Nájomná sadzba - založená na sadzbách v prostredí a výsledkoch konkurentov;

Vyberte vhodnú veľkosť plochy pre každý produktový rad a nájomcu;

Identifikovať najúspešnejšie federálne siete a formáty v danej oblasti a snažiť sa im najskôr prenajať priestory;

Identifikujte výhody a nevýhody iných predajní a využite ich vo svoj prospech.

To nám umožní používať špecifické štatistiky a brať do úvahy chyby iných ľudí. Tiež poznať náklady na priemerný účet v danej oblasti a maximálnu návštevnosť nákupné centrá, môžeme urobiť predpoklady o príjmoch, ktoré dostávajú nájomcovia v skúmaných obchodných centrách (existujú aj iné, presnejšie spôsoby, ako získať informácie o tržbách spoločnosti). Čo sa dá použiť pri práci na definovaní alebo úprave konceptu nášho objektu.

Požiadajte o bezplatné zavolanie späť, do minúty vám zavoláme späť a poradíme vám s akýmkoľvek problémom, ktorý môžete mať

2. fáza – Rokovania s potenciálnymi nájomcami

3. etapa - Podpísanie nájomnej zmluvy - dám do prenájmu priestory

Najžiadanejšia fáza pre všetky strany zapojené do transakcie. Prenájom kancelárie, maloobchodu, skladový priestor Musíte to urobiť tak, aby ste v budúcnosti nič neľutovali. Podpísanie právne spôsobilej a najlepšie vzájomnej nájomnej zmluvy pre obe strany je kľúčom k obojstranne výhodnej spolupráci. Poškodených vzťahov a ukončených zmlúv je čo najviac len preto, že mnohé aspekty vzťahu medzi nájomcom a prenajímateľom neboli dôkladne prepracované. Špeciálne vyvinieme formát zmluvy, v ktorom zohľadníme absolútne všetky podrobnosti, ako aj nasledujúce zmluvné strany:

Platobné podmienky, vr. pokuty a penále;

Zodpovednosť za nedodržanie zmluvných podmienok - elektrina, voda, voľný vstup

Vzájomná výška pokút

Postup pri interakcii s regulačnými orgánmi (hasiči, hygienickí inšpektori atď.);

Indexácia a podmienky zmeny indexácie a nájomného (nájomcovia často žiadajú o zníženie nájomného a indexácie, pričom sa vyhrážajú ukončením zmluvy);

Postup pri vypovedaní zmluvy je jednostranný alebo vzájomný, z akých dôvodov ju možno vypovedať. Predbežné upozornenie druhej strany na ukončenie zmluvy.

Rovnako ako ďalšia podpora nájomných vzťahov.

Naše služby sú relatívne lacné, ale veľmi profesionálne. Dokážeme plne podporiť vašu transakciu od prípravy prezentácie až po uzatvorenie nájomnej zmluvy a ďalšiu správu nehnuteľnosti.

Naša spoločnosť ponúka nasledovné služby:

Čo za našu prácu dostaneme? nielen vďačnosť zákazníkov, ale aj priateľstvo. Veľa z našich priateľov sme získali ústnym podaním. Ako to urobíme? - Buďte hlboko preniknutí myšlienkou a venujte pozornosť každému detailu, aj tomu najnepodstatnejšiemu. Len tak vytvoríte dielo, na ktoré budete hrdí. Nehnuteľnosť je potrebné dať do prenájmu, aby bol nájomca spokojný a majiteľ profitoval. Dôkladný výber nájomcu, pozornosť ku každému bodu v nájomnej zmluve a právne kompetentná podpora transakcie. Osobne milujem komunikáciu s ľuďmi a vždy sa snažím nájsť spoločnú reč, takže to, čo robím, ma baví.

Anton Borovitsky
Vedúci spoločnosti

Kde si môžem prenajať obchodné nebytové priestory alebo sklad? Ako si prenajať maloobchodný priestor pre obchod? Ako správne prenajímať komerčné nehnuteľnosti?

Zdravím všetkých, ktorí navštívili webovú stránku obľúbeného online magazínu “HeatherBeaver”! Máme s vami odborníka – Denisa Kuderina.

Témou dnešného rozhovoru je prenájom komerčné nehnuteľnosti. Článok bude užitočný pre podnikateľov, majiteľov nebytových priestorov a všetkých, ktorých zaujímajú aktuálne finančné problémy.

Na konci článku nájdete prehľad najspoľahlivejších ruských realitných spoločností, ktoré poskytujú sprostredkovateľské služby pri prenájme komerčných nehnuteľností.

Tak začnime!

1. Prečo prenajímať komerčné nehnuteľnosti?

Úspešná podnikateľská činnosť do značnej miery závisí od vhodne zvolených priestorov na podnikanie. To platí najmä pre obchod a sektor služieb. Útulná, dobre vybavená predajňa v rušnej časti mesta láka zákazníkov sama o sebe.

To isté možno povedať o kanceláriách. Každá spoločnosť, ktorá rešpektuje seba, by mala mať dobré priestory na prácu a prijímanie návštev. Aj keď predávate tovar cez internetový obchod, potrebujete miesto na vybavovanie a vydávanie objednávok, ako aj na riešenie sporov so zákazníkmi.

Kúpu nebytových priestorov si nemôže dovoliť každý podnikateľ, najmä začínajúci. V takýchto prípadoch prichádza na pomoc prenájom komerčných nehnuteľností.

Uvádzame všetky výhody prenájmu:

• relatívne nízke finančné náklady;
• jednoduchší postup dokumentácie v porovnaní s nákupom;
• možnosť kedykoľvek zmeniť prenajímateľa a presťahovať sa do inej budovy;
• veľký výber nehnuteľností najmä vo veľkých mestách.

Opačný proces – prenájom priestorov – má tiež mnoho výhod. V prvom rade je to spoľahlivý zdroj pasívneho príjmu. Prevzatie vlastníctva nebytových priestorov (obchodných, kancelárskych, priemyselných a iných) je dobrou investičnou možnosťou.

Pokiaľ bude existovať súkromné ​​podnikanie, jeho predstavitelia budú neustále potrebovať priestory na podnikanie, čo znamená, že majitelia nehnuteľností budú mať stabilný zisk bez veľkej práce.

Nájsť vhodné priestory na podnikanie je náročná záležitosť. Najrýchlejším a najspoľahlivejším spôsobom, ako nájsť objekt, je využiť služby profesionálnych sprostredkovateľov.

Na našom webe je podrobný článok o tom, ako fungujú tie moderné.

2. Ako prenajať komerčné nehnuteľnosti – 5 užitočných rád

Pri prenájme komerčných nehnuteľností treba byť pri ich výbere čo najopatrnejší. Parametre a funkčné vlastnosti priestorov určujú, ako skoro budete môcť začať podnikať a či bude objekt plne spĺňať ciele vášho podnikania.

Najprv sa rozhodnite, ako budete hľadať vhodné priestory – sami alebo s pomocou agentúry. Prvá metóda predpokladá prítomnosť neobmedzeného množstva voľného času a je spojená s rôznymi rizikami. Druhá možnosť je bezpečnejšia a spoľahlivejšia.

Ďalšie informácie o téme práce so sprostredkovateľmi nájdete v článku „“.

Odborné rady, ktoré vám pomôžu vyhnúť sa typické chyby nájomníkov.

Tip 1. Starostlivo si preštudujte kapotu a ventilačné systémy

Vy alebo vaši zamestnanci budete pracovať v priestoroch, takže dostupnosť práce ventilačné systémy- najdôležitejší bod. Nedostatok výkonnej a autonómnej ventilácie v budove je skutočnou prekážkou bežnej prevádzky kaviarne, reštaurácie alebo obchodu s potravinami.

Potravinárske výrobky sa musia skladovať v vhodné podmienky a návštevníkov a predajcov by nemali obťažovať cudzie pachy. Okrem toho sanitárne služby jednoducho neumožnia používať objekt ako stravovacie zariadenie alebo obchod s potravinami, ak má iba všeobecné vetranie.

Tip 2: Zamerajte sa na oblasti nakladania a vykladania

Pohodlná plocha na nakladanie a vykladanie tovaru je ďalším kľúčovým bodom pre majiteľov kaviarní, reštaurácií, jedální a obchodov.

Je dôležité, aby oblasť, kde sa budú vykonávať nakládkové a vykladacie operácie, neprehliadala nádvorie obytného domu alebo vozovku. Ak rušíte obyvateľov alebo motoristov, budete sa sťažovať.

Otázka dostatočného napájania je obzvlášť dôležitá pre nájomníkov, ktorých podnikanie zahŕňa používanie zariadení spotrebúvajúcich energiu - chladničky, elektrické rúry, obrábacie stroje atď.

Uistite sa, že elektrické káble v miestnosti sú dostatočne priestranné, aby plne vyhovovali potrebám podniku.

Tip 4. Pozorne si prečítajte podmienky zmluvy

Pred podpisom nájomnej zmluvy si pozorne prečítajte podmienky, za ktorých uzatvárate obchod.

Zmluva musí obsahovať tieto body:

• podmienky prenájmu, náklady a spôsob platby;
• ak sa priestory prenajímajú so zariadením, musí sa vypracovať súpis majetku;
• zodpovednosť strán za porušenie zmluvy;
• podmienky ukončenia zmluvy.

Náklady na účty za energie, odvoz odpadu, údržbu systémov požiarnej ochrany a poplašné zariadenie proti vlámaniu zvyčajne preberá nájomca. Väčšie opravy však v prípade potreby hradí prenajímateľ vrátane výmeny vodovodných komunikácií a elektrických rozvodov, ak zlyhajú.

Vopred prediskutujte s prenajímateľom otázku poistenia nehnuteľnosti – či bude takáto dohoda uzatvorená, a ak nie, rozhodnite sa, kto uhradí straty v prípade nepredvídaných situácií.

Tip 5. Skontrolujte si majetkové doklady

Je bezpodmienečne nutné skontrolovať vlastnícke listiny vlastníka – kúpno-predajnú zmluvu, výpis zo štátneho registra o vlastníckom práve.

Uistite sa, že priestory skutočne patria tomu, kto vám ich prenajíma. V opačnom prípade sa jedného dňa objaví skutočný vlastník objektu s príslušnými právomocami. Dôležité je aj to, že priestory nie sú zastavané hypotékou, nie sú zabavené pre dlhy, ani iné vecné bremená.

Človek, ktorý má do spleti bytového práva ďaleko, by mal pri prenájme či kúpe nebytových priestorov využiť odbornú pomoc. Môžete si napríklad objasniť všetky nejasné body na webovej stránke Pravoved, zdroji, kde pracujú špecialisti zo všetkých oblastí judikatúry.

Svoju otázku môžete položiť aj bez registrácie priamo na hlavnej stránke. Právne správnu a kompetentnú odpoveď dostanete už za pár minút a úplne zadarmo. Ak si váš problém vyžaduje hĺbkové štúdium, budete musieť zaplatiť za služby profesionálov, no výšku poplatku si môžete určiť sami.

Krok 2. Stanovte si výšku nájomného

Na zistenie optimálnej ceny prenájmu použite jednu z dvoch možností. Prvým je osobne skontrolovať databázy vášho mesta a určiť približné cenové rozpätie za prenájom podobných priestorov. Po druhé, delegujte túto úlohu na realitného makléra.

Mimochodom, okrem realitných kancelárií poskytujú sprostredkovateľské služby aj súkromní makléri. Za svoju prácu zvyčajne účtujú o 25 – 50 % menej ako spoločnosti. Súkromných špecialistov pracujúcich s nebytovými nehnuteľnosťami je však len málo, a to aj vo veľkých mestách.

5. Ak prenajímate komerčné nehnuteľnosti – 3 hlavné riziká pre prenajímateľa

Každý prenajímateľ sa stará o stav svojho majetku a chce mať z prenájmu zisk, nie straty.

Uvedieme hlavné riziká pre majiteľov komerčných nehnuteľností a ukážeme, ako sa im vyhnúť.

Riziko 1. Využitie priestorov na iné účely

V každej dobre spracovanej nájomnej zmluve je uvedené, na aký účel a akým spôsobom sa budú prenajaté priestory využívať. To platí aj pre vybavenie, ktoré si prenajímate spolu s prenájmom.

Ak nájomca prisľúbil, že bude priestor využívať ako sklad, ale nainštaloval si v ňom maloobchodnú predajňu, máte právo mu uložiť pokutu alebo vypovedať zmluvu bez vrátenia ceny prenájmu.

Riziko 2. Poškodenie alebo strata majetku

Odovzdali ste zariadenie a vybavenie tomu, o čom ste si mysleli, že je úctyhodným občanom, ale on, povedané diplomatickým jazykom, nesplnil vaše očakávania. Totiž priviedol areál do krachu, rozbil zariadenie, vyskrutkoval žiarovky a celkovo sa správal ako prasa.

V takýchto prípadoch má vlastník právo požadovať náhradu škody v plnej výške. Okrem toho musia byť preplatené nielen náklady na opravu, ale aj Trhová cena poškodené zariadenie.

Zodpovednosť nezodpovedá, ak došlo k poškodeniu veci a majetku v dôsledku nepredvídaných okolností – napríklad požiaru alebo povodne.

Riziko 3. Odmietnutie nájomníka platiť mesačné nájomné

Nedbalí platitelia by mali byť potrestaní rubľmi. Je to však možné, opäť, ak je nájomná zmluva vyhotovená podľa všetkých pravidiel. To znamená, že dokument musí jasne stanoviť podmienky a výšku mesačných platieb.

6. Ak prenajímate komerčnú nehnuteľnosť - 3 hlavné riziká pre nájomcu

Nájomca môže trpieť aj v dôsledku nezákonného alebo neoprávneného konania prenajímateľa.

Riziko 1. Prenájom priestorov, na ktoré „prenajímateľ“ nemá žiadne zákonné práva

Ak vám priestory prenajme osoba, ktorá nemá zákonné práva vlastníka k nehnuteľnosti, zmluva sa bude považovať za neplatnú. Aby ste tomu zabránili, požadujte predloženie titulných dokumentov.

Môžete nezávisle získať výpis z Rosreestr kontaktovaním Multifunkčné centrum. Služba je platená, ale určite budete vedieť „kto je šéf“.

Riziko 2. Výmena zámkov v areáli ihneď po zaplatení zálohy

Áno, takéto situácie sa v prírode stále vyskytujú. Podpíšete dohodu, zaplatíte akontáciu, dostanete kľúče z ruky do ruky a keď sa chcete nasťahovať do priestorov so svojou nehnuteľnosťou, ukáže sa, že zámky sú vymenené a po „majiteľoch“ niet ani stopy. “.

V takejto situácii existuje len jedna cesta - kontaktovať políciu a začať trestné konanie vo veci podvodu.

Riziko 3. Podnájom

Najlepšie to vysvetliť na jednoduchom príklade.

Príklad

Nájomca Andrey, začínajúci podnikateľ, si prenajal priestor na obchod na rok, pričom zaplatil šesť mesiacov vopred. Podnikateľ zároveň nekontroloval doklady o vlastníctve, spoliehajúc sa na poctivosť prenajímateľa.

Po mesiaci úspešného obchodovania sa v obchode objavil skutočný majiteľ s kompletnou sadou originálnych dokumentov. Nájomníka slušne požiadal, aby sa z obývaného priestoru odsťahoval. Andrey sa snažil nájsť podnájomníka, aby dostal aspoň vopred vyplatené peniaze, ale podnikavý sprostredkovateľ nikdy nereagoval ani na hovory, ani na SMS.

Zrátané a podčiarknuté: Jednajte priamo s majiteľom. Minimálne by si mal uvedomiť všetky manipulácie, ktoré sa dejú s jeho majetkom.

7. Odborná pomoc pre nájomníkov a prenajímateľov - prehľad TOP-3 realitných kancelárií

Nájsť kvalifikovaného sprostredkovateľa je náročná úloha. Aby sme čitateľom pomohli, zostavili sme prehľad najspoľahlivejších spoločností v Rusku, ktoré pracujú s komerčnými nehnuteľnosťami.

1) Agency.net

Realitná kancelária. Pomôže majiteľom a nájomcom prenajímať a prenajímať: kancelárie, obchodné priestory, dielne, sklady, kaštiele a akékoľvek iné komerčné nehnuteľnosti. Spoločnosť zamestnáva len skúsených a kvalifikovaných právnikov a realitných maklérov.

Nezanedbateľnou výhodou spoločnosti je jej profesionálny prístup, prítomnosť podrobne spracovanej webovej stránky a vypracovanie individuálnej stratégie pre každého klienta kancelárie. Neexistujú žiadne realitné služby, ktoré by špecialisti spoločnosti nemohli poskytnúť používateľom.

Nie je nezvyčajné, aby si organizácia prenajala kancelárie a priemyselné priestory. Tieto náklady je možné zahrnúť do nákladov spoločnosti.

Všeobecné účtovanie nákladov na prenájom

Prenájom priestorov môže zahŕňať pevnú časť (pevná cena za meter štvorcový) a variabilnú časť (energie, elektrina). Ak je v podmienkach zmluvy variabilné nájomné, vlastník priestorov samostatne zaplatí výšku týchto záväzkov správcovským spoločnostiam a následne vystaví nájomcovi faktúru v pomere k ním spotrebovaným službám.

K poslednému dňu v mesiaci organizácia zahŕňa náklady na prenájom priestorov ako výdavky. Výber účtu na zohľadnenie časového rozlíšenia nájomného závisí od účelu oblasti (sklad, kancelária, výrobná dielňa atď.):

• Debetom: 20, 44, kreditom - .

• Debet 60 Kredit.

Prenajímateľ, ktorý je platiteľom DPH, vystavuje faktúry:

• Debet 19 Kredit 60 – DPH na vstupe;
• Debet 68 Kredit DPH 19 – DPH prijatá na odpočet.

To je však možné, ak sa priestory využívajú pre potreby podliehajúce tejto dani.

Organizácia si prenajala kancelárske priestory o výmere 30 m2. Náklady sú 1200 rubľov / m mesačne (DPH 183 rubľov).

Príspevky:

Účtovanie zlepšení

Nájomca môže vylepšiť nehnuteľnosť: vykonať opravy, nainštalovať alarm, vymeniť okná, dvere atď. Delia sa na:

• Oddeliteľné - tie, ktoré je možné demontovať bez poškodenia priestorov majiteľa (napríklad klimatizácia).
• Neodmysliteľné – vylepšenia, ktoré nie je možné po skončení doby prenájmu premiestniť alebo odniesť bez poškodenia priestorov (napríklad kozmetické opravy).

Neoddeliteľné vylepšenia musia byť vykonané po dohode s prenajímateľom, inak má právo na náhradu ich nákladov. Výnimkou sú väčšie opravy, ktoré zvyšujú počiatočnú cenu nehnuteľnosti.

Zohľadňujú sa náklady na neoddeliteľné vylepšenia:

• na ťarchu účtu 08 a v prospech účtov, vďaka čomu ich bolo x urobených 10, 20 atď.

Samotná skutočnosť neoddeliteľného zlepšenia, alebo skôr jeho prijatia do účtovníctva, sa odráža v zápise:

• Debet 08 Kredit 01 (pre kapitálové investície).

Podľa vylepšení v tomto prípade je DPH odpočítateľná. Ak je zlepšenie spojené s udržiavaním priestorov v prevádzkyschopnom stave, náklady sa odpisujú naraz zaúčtovaním:

• Debet 08 Kredit 91.2.

Ak sa práce s prenajímateľom nedohodnú a on odmietne uhradiť náklady, zostatková hodnota (po prepočítaní odpisov počas doby prenájmu priestorov) vylepšenia sa odpíše ako bezodplatný prevod (Debet 91.2 Kredit 01), ktorá podlieha DPH (Debet 91,2 Kredit 68 DPH).

V prípade, že prenajímateľ uhrádza nájomcovi náklady na neoddeliteľné vylepšenia, postupuje sa takto:

• Debet 60 Kredit 08.

Organizácia vykonala opravy v prenajatých priestoroch so súhlasom prenajímateľa, ktorý následne odmietol preplatiť náklady. Výška nákladov bola: materiál 273 525 rubľov. (DPH 41 724 rubľov), služby organizácie vykonávajúcej opravy - 120 000 rubľov. (DPH 18 305 rub.). Nájomné podľa zmluvy je 65 000 rubľov. za mesiac (DPH 9915 rub.). Doba užívania priestorov po rekonštrukcii je 18 mesiacov. Odpisy sú 5280 rubľov. za mesiac.

Príspevky:

ONI. Titovej, vedúcej oddelenia interného auditu skupiny spoločností BEST. Správa nehnuteľností"

Všeobecné ustanovenia o prenájme

Postup pri uzatváraní a vykonávaní nájomnej zmluvy nehnuteľnosť regulované ako všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka o prenájme obsiahnutých v odseku 1 34. hlavy „Nájomné“ a pravidlám odseku 4, ktorý upravuje prenájom budov a stavieb. V tomto prípade majú prednosť normy paragrafu 4 hlavy 34 Občianskeho zákonníka, keďže sú vo vzťahu k všeobecným normám špeciálne. Tieto pravidlá plne platia pri prenájme jednotlivých priestorov.

Nájomná zmluva, ako každá transakcia, ktorej aspoň jedna zo strán je právnickou osobou, musí byť uzavretá v jednoduchej písomnej forme (odsek 1, odsek 1, článok 161 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Nájomnou zmluvou sa prenajímateľ zaväzuje poskytnúť nájomcovi majetok za odplatu za dočasnú držbu a užívanie alebo za dočasné užívanie (článok 606 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Nájomca je povinný užívať prenajatý majetok v súlade s podmienkami nájomnej zmluvy (článok 1, článok 615 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Nájomca je povinný udržiavať nehnuteľnosť v dobrom stave, vykonávať bežné opravy na vlastné náklady a znášať náklady na údržbu nehnuteľnosti, ak zákon alebo nájomná zmluva neustanovuje inak (§ 616 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Ruská federácia). Ak nájomca vykonal na prenajatej veci na svoje náklady a so súhlasom prenajímateľa neoddeliteľné vylepšenia, má nájomca právo po ukončení zmluvy na úhradu nákladov na tieto vylepšenia, ak nájomná zmluva neustanovuje inak. (Ustanovenie 2 článku 623 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Zmluvou o prenájme budovy alebo stavby sa prenajímateľ zaväzuje previesť budovu alebo stavbu do dočasného vlastníctva a užívania alebo na dočasné použitie nájomcovi (článok 1 článku 650 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Prevod budovy alebo stavby prenajímateľom a jej prijatie nájomcom sa uskutočňuje na základe prevodnej listiny alebo iného prevodného dokumentu podpísaného stranami (článok 655 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Po ukončení nájomnej zmluvy musí byť prenajatá budova alebo stavba vrátená prenajímateľovi v súlade s pravidlami vyplývajúcimi z prevodu budovy alebo stavby prenajímateľom na nájomcu.

Podľa odseku 1 článku 654 Občianskeho zákonníka musí nájomná zmluva na budovu alebo stavbu stanoviť výšku nájomného. Ak nie je medzi zmluvnými stranami písomne ​​dohodnutá podmienka týkajúca sa výšky nájomného, ​​nájomná zmluva na budovu alebo stavbu sa považuje za neuzatvorenú. Okrem toho v prípadoch, keď je nájomné za budovu alebo stavbu stanovené v zmluve na jednotku plochy budovy (stavby), nájomné sa určuje na základe skutočnej veľkosti budovy alebo stavby prevedenej na nájomcu (odsek 3 článku 654 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

V praxi je výška nájomného pri prenájme kancelárie vo väčšine prípadov stanovená presne takto: určitá výška nájomného za mesiac alebo za rok za meter štvorcový.

Registrácia dohody

V praxi sa nájomné zmluvy na jednotlivé priestory, aby sa predišlo zbytočným nepríjemnostiam spojeným s potrebou evidovať zmluvu, v prevažnej väčšine prípadov uzatvárajú na dobu kratšiu ako jeden rok; uplynutím platnosti zmluvy sa uzatvára nová zmluva.

V súlade s článkom 19.21 Kódexu správnych deliktov má nedodržanie stanoveného postupu štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam alebo transakcií s nimi za následok uloženie správnej pokuty právnickým osobám od 30 do 40 000 rubľov.

Príprava podkladov na prijímanie platieb na výdavky

V Občianskom zákonníku upravuje nájomné vzťahy 34. hlava a ustanovenia o poskytovaní platených služieb - 39. kapitola. V § 779 ods. služby, lekárske, veterinárne, audítorské, poradenské, informačné služby, školiace služby, služby cestovného ruchu a ďalšie služby. Kapitola 34 neobsahuje žiadnu zmienku o tom, že niektoré ustanovenia zmluvy o poskytovaní služieb sa môžu vzťahovať na nájomné zmluvy. Nájom teda nie je službou, ale samostatným druhom podnikateľskej činnosti.

Potvrdil to napríklad list ministerstva financií z 26. októbra 2004 č. 03–03–01–04/1/86 podpísaný zástupcom riaditeľa odboru daňovej a colnej politiky A.I. Ivanejev. Nájomné platené na základe nájomnej zmluvy za nebytové priestory je podľa ministerstva financií predmetom zahrnutia do ostatných výdavkov za predpokladu, že sú opodstatnené a potvrdené príslušnými prvotnými dokladmi (nájomná zmluva, prevodný a akceptačný list, faktúry na úhradu platby nájomného, ​​platobné príkazy a pod.) . Ako vidíme, osvedčenie o vykonanej práci (poskytnutých službách) medzi potrebné dokumenty nepomenovaný.

Asi o rok neskôr sa objavil list Federálnej daňovej služby Ruskej federácie zo dňa 9.5.2005 č. 02–1–07/81 „O potvrdení obchodných transakcií s primárnymi účtovnými dokladmi“, v ktorom sa píše: „ Ak zmluvné strany uzatvorili nájomnú zmluvu a podpísali akt o prevzatí a prevode majetku, ktorý je predmetom nájmu, vyplýva, že služba je účastníkmi zmluvy predávaná (spotrebovaná), a teda organizácie majú základom pre zahrnovanie do základu dane pre daň z príjmov sumy príjmov z predaja takejto služby (od prenajímateľa) a výdavkov v súvislosti so spotrebou služby (od nájomcu).

Tieto dôvody vznikajú organizáciám bez ohľadu na podpísanie potvrdenia o prevzatí služby, najmä preto, že daňový poriadok ani účtovná legislatíva neustanovujú povinnosť vyhotovovať potvrdenia o prevzatí a prevode služieb formou prenájmu.“

Napriek tomu, že Federálna daňová služba nazvala prenájom službou, stále pripúšťa, že sa tu nevyžaduje vypracovanie dvojstranného aktu.

Najnovšie však Ministerstvo financií vydalo ďalší list zo dňa 06.07.2006 č. 03–03–04/1/505, v ktorom vyjadrilo názor, že mesačná príprava zákona o poskytovaní služieb pre prenájom nehnuteľnosti je povinný. Všimnite si, že tento list podpísal aj pán A.I. Ivanejev. V tomto období (1 rok a 7 mesiacov) nenastali žiadne zmeny v občianskoprávnych vzťahoch týkajúcich sa nájomných vzťahov. V odseku 1 článku 252 daňového poriadku zákon zo 6. júna 2005 č. 58-FZ vykonal zmeny, ktoré umožnili potvrdiť výdavky nielen dokladmi vyhotovenými v súlade s právnymi predpismi Ruskej federácie, ale aj s dokladmi, ktoré nepriamo potvrdzujú vynaložené výdavky. Dodržiavanie prísnych pravidiel pri príprave dokladov tak už nie je podmienkou uznania výdavkov, stačí predložiť akékoľvek doklady potvrdzujúce vynaložené výdavky. Najnovší list ministerstva financií preto na pozadí týchto pozitívnych zmien pre daňových poplatníkov vyzerá prinajmenšom zvláštne.

Čo sa týka vystavovania faktúr nájomcom, tradične sa faktúra za prenájom vystavuje v posledný deň každého mesiaca.

Príjmy a výdavky prenajímateľa. Účtovníctvo a dane

príjem

účtovníctvo

Daň z pridanej hodnoty

Toto ustanovenie sa však použije v prípadoch, keď legislatíva príslušného cudzieho štátu ustanovuje obdobný postup vo vzťahu k občanom Ruskej federácie a ruským organizáciám akreditovaným v tomto cudzom štáte, alebo ak také pravidlo ustanovuje medzinárodná zmluva (dohoda ) Ruskej federácie. Zoznam cudzích štátov, na ktorých občanov a (alebo) organizácie sa vzťahujú normy tohto odseku, určuje federálny výkonný orgán v oblasti medzinárodných vzťahov spolu s Ministerstvom financií Ruskej federácie. V liste Federálnej daňovej služby Ruskej federácie z 18. mája 2005 č. KB-6-26/409@ „O uplatňovaní oslobodenia od dane z pridanej hodnoty pri službách prenájmu priestorov poskytovaných spol. cudzích občanov a organizácie akreditované v Ruskej federácii“ vysvetľuje, aké dokumenty stanovujú príslušné zoznamy, ktoré by sa mali v súčasnosti dodržiavať.

Daň z príjmu

Výdavky

Náklady na energie (platba za služby dodávky elektriny, vody, tepla na základe zmlúv uzatvorených priamo s organizáciami dodávajúcimi energiu alebo ako predplatiteľ prostredníctvom pripojenej siete (článok 545 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie));

Výdavky (upratovanie, drobné opravy, umývanie okien) na údržbu nájomných priestorov a priestorov bežné používanie(predsiene, chodby, toalety);

Náklady na servis komplexných jednotiek a systémov nachádzajúcich sa v budove (výťahy, eskalátory, ventilačné systémy, poplašné systémy atď.);

Výdavky na úhradu špecializovaným organizáciám na sanitárne ošetrenie priestorov (deratizácia, dezinfekcia, dezinsekcia);

Náklady na bežné a väčšie opravy priestorov a spoločných priestorov;

náklady na bezpečnosť;

Nájomné (ak je prenajímateľ sám nájomcom priestorov a dáva ich do podnájmu);

Výdavky na zaplatenie dane z pozemkov alebo prenájom pozemku vo výške vášho podielu (ak je prenajímateľ vlastníkom priestorov);

Výdavky na poistenie nehnuteľností;

Ostatné výdavky na údržbu priestorov a budovy, v ktorej sa nachádzajú.

Zastavme sa pri najvšeobecnejších a najrelevantnejších bodoch. V súlade s odsekom 5 účtovných predpisov „Výdavky organizácie“ (PBU 10/99), schválených nariadením Ministerstva financií Ruska zo dňa 05.06.1999 č. 33n v organizáciách, ktorých predmetom činnosti je poskytovanie za odplatu za dočasné užívanie ich majetku na základe nájomnej zmluvy sa za výdavky na bežnú činnosť považujú výdavky, ktorých vykonávanie je s touto činnosťou spojené. V ostatných prípadoch sú tieto výdavky v súlade s odsekom 11 PBU 10/99 prevádzkovými nákladmi.

Na účely daňového účtovníctva ich možno akceptovať iba vtedy, ak sú odôvodnené a zdokumentované (článok 1 článku 252 daňového poriadku Ruskej federácie). Ak má činnosť prenájmu priestorov trvalý charakter, tieto výdavky sa týkajú výdavkov spojených s výrobou a predajom na základe § 253 ods. 1 ods. 2 daňového poriadku (náklady na údržbu a prevádzku, opravy a Údržba fixný majetok a jeho udržiavanie v dobrom stave). V ostatných prípadoch (výdavky na údržbu majetku prevedeného na základe nájomnej zmluvy) sú tieto výdavky klasifikované ako neprevádzkové náklady (odsek 1, odsek 1, článok 265 daňového poriadku Ruskej federácie).

V praxi niekedy nastáva situácia (najčastejšie, ak prenajímanie priestorov nie je hlavnou činnosťou prenajímateľa), keď prenajímateľ nájomcovi „prefakturuje“ časť svojich nákladov za energie, elektrinu, vodu, teplo a vystaví mu faktúru. . Podľa ministerstva financií vyjadreného v liste č. 03–04–15/52 zo dňa 3.3.2006 je to nezákonné, keďže prenajímateľ nemôže byť organizáciou zásobovania energiou pre nájomcu, keďže on sám ako predplatiteľ prijíma elektrinu na zásobovanie budovy od organizácie zásobovania energiou. Tieto výdavky nie je možné od nájomcu akceptovať pre účely dane z príjmov a nie je možné z nich odpočítať DPH. Prenajímateľ môže zvýšiť nájomné podľa množstva spotrebovanej elektriny, vody a tepla nájomcom.

Pri účtovaní výdavkov na účely účtovníctva a daňovej evidencie na opravu a údržbu budovy ako celku a jej inžinierskych systémov sa niekedy vynárajú otázky v prípadoch, keď prenajímateľ nie je výlučným vlastníkom budovy, ale vlastní v nej jednotlivé priestory. pričom zvyšné priestory patria iným vlastníkom (jednému alebo niekoľkým). Ak tieto výdavky znáša jeden z vlastníkov, ťažko ich možno považovať za spravodlivé a opodstatnené v plnej výške. V tomto prípade by ste mali so zvyšnými vlastníkmi uzavrieť dohodu o spoločnej činnosti (jednoduchú spoločenskú zmluvu) a riadiť sa kapitolou 55 Občianskeho zákonníka a účtovnými predpismi „Informácie o účasti na spoločných aktivitách“ (PBU 20/03), schválené nariadením Ministerstva financií Ruskej federácie zo dňa 24. novembra 2003 č. 105n.

Výdavky nájomníkov. Účtovníctvo a dane

Daň z príjmu

Neoddeliteľné technické zhodnotenie prenajatého investičného majetku je súčasťou odpisovaného majetku od roku 2006 (zákon č. 58-FZ zo dňa 6.6.2005). V súlade s odsekom 1 § 258 daňového poriadku kapitálové investície do prenajatého investičného majetku uskutočnené nájomcom so súhlasom prenajímateľa, ktorých obstarávacia cena nie je uhradená prenajímateľom, odpisuje nájomca počas doby trvania lízingu. nájomnej zmluvy na základe odpisov vypočítaných s prihliadnutím na dobu trvania prospešné využitie určená pre prenajatý dlhodobý majetok v súlade s Klasifikáciou dlhodobého majetku. To znamená, že ak sa na konci nájomnej zmluvy neskončí doba použiteľnosti kapitálovej investície, tak aj po skončení nájomnej zmluvy musí nájomca prestať odpisovať odpisovaný majetok vo forme kapitálových investícií. v podobe neodmysliteľných vylepšení. V prípade predĺženia nájomnej zmluvy môže organizácia pokračovať v časovom rozlišovaní odpisov predpísaným spôsobom.

Ak náklady na neoddeliteľné vylepšenia uhrádza nájomcovi prenajímateľ, odpisy z nich účtuje prenajímateľ. V súlade s odsekom 2 čl. 259 Daňového poriadku Ruskej federácie, časové rozlíšenie odpisov z odpisovaného majetku vo forme kapitálových investícií do prenajatého investičného majetku, ktorý v súlade s touto kapitolou podlieha odpisovaniu, začína nájomcovi od 1. dňa v mesiaci po mesiaci, v ktorom bola táto nehnuteľnosť uvedená do prevádzky. Vysvetlenia k týmto otázkam sú uvedené v liste Ministerstva financií Ruskej federácie z 15. marca 2006 č. 03–03–04/1/233.

Príklad 1

Shelest LLC si prenajíma kancelárske priestory od spoločnosti Delovoy Tsentr LLC av máji 2006 so súhlasom prenajímateľa vykonala neoddeliteľné vylepšenia v prenajatých priestoroch (inštalovaný požiarny alarm v cene 30 000 rubľov vrátane DPH - 4 576 rubľov). V súlade s Klasifikáciou dlhodobého majetku zahrnutého v odpisových skupín, schválenom nariadením vlády Ruskej federácie zo dňa 1. januára 2002 č.1, patria požiarne hlásiče do štvrtej skupiny. Životnosť je od 5 do 7 rokov. Komisia stanovila dobu použiteľnosti na 61 mesiacov. Nájomná zmluva vyprší po 3 rokoch (36 mesiacoch).

Účtovné záznamy budú obsahovať:

Postup pri platení DPH pri prenájme majetku štátu

Výška dane splatnej do rozpočtu je vypočítaná a zaplatená daňovými agentmi v plnej výške (článok 4 článku 173 daňového poriadku Ruskej federácie). V tomto prípade sú sumy dane zaplatené kupujúcimi - daňovými agentmi na základe dokladov potvrdzujúcich zaplatenie daňových súm (článok 171 daňového poriadku Ruskej federácie) predmetom zrážok.

Kupujúci – daňoví agenti registrovaní na daňovom úrade a konajúci ako platcovia dane – majú právo na tieto odpočítania dane. Podľa odseku 1 článku 172 daňového poriadku sa zrážky dane vykonávajú na základe dokladov potvrdzujúcich zaplatenie súm dane zrazených daňovými agentmi.

Príklad 2

V budove, ktorá je od januára 2006 majetkom štátu, má organizácia v prenájme kancelárske priestory.

Výška prenájmu vrátane DPH je 23 600 RUB. za mesiac. Suma DPH sa odvádza do rozpočtu súčasne s nájomným.