Uzatvorte akékoľvek dodatočné dohody na obnovenie zmluvy dobu neurčitú nie je potrebná, keďže nájomnú zmluvu uzatvorenú (predĺženú) na dobu neurčitú nemožno považovať za uzavretú na obdobie najmenej jedného roka, takáto zmluva nepodlieha štátnej registrácii (odsek 11). newsletter Prezídium Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 16.02.2001 N 59). tri mesiace vopred, pokiaľ nie je zákonom alebo dohodou stanovená iná lehota na upozornenie (článok 2 článku 610 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).2. V súlade s odsekom 2 čl. 1 Občianskeho zákonníka občanov Ruskej federácie a právnických osôb môžu slobodne určiť akékoľvek podmienky zmluvy, ktoré nie sú v rozpore so zákonom. Na základe článku 4 čl.
Ako správne uviesť dobu trvania nájomnej zmluvy?
Pravoved.RU Poraďte sa s právnikom online 1 036 právnikov je pripravených odpovedať teraz Odpovedzte za 15 minút Na stránke je teraz 1 036 právnikov
- Civilné právo
- Zmluvné právo
Dobrý deň. I LLC prenajme garážový box od jednotlivca. Na vykonávanie svojho druhu činnosti (výroba piva) potrebujem dobu prenájmu rok a viac, čo si však vyžiada zdĺhavý a nákladný zápis do katastra.
Pozornosť
Ak je zmluva na dobu neurčitú, ak tomu dobre rozumiem, tak zmluvu nesmiem zapísať do katastra. Ako správne formulovať doložku v nájomnej zmluve? A môžem sa prihlásiť na zmluvu na dobu neurčitú? P.S.
Garážový box zapísaná na moju matku, t.j. V skutočnosti si prenajímam sám od seba.
3. doba prenájmu a doba platnosti nájomnej zmluvy
Ako správne predĺžiť zmluvu o prenájme nehnuteľnosti na predchádzajúce podmienky na nový termín(11 mesiacov) bez registrácie v Rosreestr? Po zvážení problematiky sme dospeli k nasledovnému záveru: Zmluvu o prenájme nehnuteľnosti uzatvorenú na dobu kratšiu ako jeden rok je možné predĺžiť za rovnakých podmienok na dobu 11 mesiacov, a to aj uzavretím dodatočnej zmluvy k nej. Štátna registrácia zmluvy sa nevyžaduje.
Dôležité
Zdôvodnenie záveru: V súlade s odsekom 1 čl. 610 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa nájomná zmluva uzatvára na dobu uvedenú v zmluve. Ak doba nájmu nie je v zmluve určená, považuje sa nájomná zmluva za uzavretú na dobu neurčitú (odst.
2 uvedeného článku).
Predĺženie nájomnej zmluvy
Je to veľmi výhodné pre tých, ktorí sa ponáhľajú (podnik je v plameňoch, ale znášajú papierovanie) a lajdákov (už niečo urobili, ale sú príliš leniví na vypracovanie dohody). Ak v texte zmluvy nie je uvedený začiatok doby platnosti a nie je uvedený dátum podpisu každou zo strán, začne platiť od dátumu uvedeného v preambule.
Info
Doba trvania zmluvy môže byť neurčitá (prechádza do nekonečna až do jej ukončenia) alebo určitá – obmedzená. Doba neurčitá nastáva, ak: 1. Pri dohode o dobe platnosti zmluvy (s výnimkou zmlúv, pri ktorých je v súlade s Občianskym zákonníkom doba platnosti zmluvy podstatnou podmienkou a bez určenia doby platnosti zmluva sa považuje za neuzatvorenú, napr. poistná zmluva, zmluva o správe majetku majetku) nič sa nehovorí; 2.
Keď je v zmluve výslovne uvedené, že sa uzatvára na dobu neurčitú; 3.
Nájom, nájomná zmluva (časť 3)
Stačí uviesť tieto základné podmienky:
- Názov dokumentu ( dodatočná dohoda o predĺžení doby nájmu bytových/nebytových priestorov podľa nájomnej zmluvy č....);
- popis strán procesu, ich podrobnosti a kontaktné informácie;
- označenie vykonávaných zmien.
Príklad znenia: Štátna doložka (číslo doložky) nájomnej zmluvy č. (číslo zmluvy) nasledovne: Prenajímateľ poskytuje nájomcovi nebytové priestory o celkovej výmere 45m2. m., so sídlom na adrese: (uveďte adresu priestorov) do dočasného vlastníctva a užívania na dobu od (uveďte dátum začiatku zmluvy) do (uveďte dátum skončenia platnosti zmluvy). Na konci dodatku. zmluvné strany musia dokument podpísať a v prípade potreby potvrdiť pečaťami organizácií.
Doba trvania nájomnej zmluvy
N 59 „Preskúmanie praxe pri riešení sporov súvisiacich s užívaním Federálny zákon„O štátnej registrácii práv na nehnuteľnosť a transakcie s ním,“ ďalej - informačný list Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie č. 59). Definované zmluvou obdobie kratšie ako rok. Nájomná zmluva na nebytový priestor uzatvorená na dobu kratšiu ako jeden rok nepodlieha štátnej registrácii.
Pri predĺžení nájomnej zmluvy uzatvorenej na dobu kratšiu ako jeden rok na rovnakú dobu po skončení pôvodnej doby nájmu zmluva taktiež nepodlieha štátnej registrácii. Obdobne nájomná zmluva uzatvorená na dobu kratšiu ako jeden rok, v ktorej zmluvné strany stanovili podmienku automatického predĺženia (predĺženia) zmluvy po skončení pôvodnej doby nájmu na rovnaké obdobie v prípade neexistencie námietok. od strán, nepodlieha štátnej registrácii (viď
bod 10 informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie č. 59).
Podobné nebezpečenstvo hrozí prenajímateľovi, ak sa nájomca náhle rozhodne zmeniť nájomnú nehnuteľnosť alebo nájde lacnejšiu možnosť. Preto je najpohodlnejší a najbezpečnejší spôsob podpísania zmluvy o obnovení zmluvy. No pri jeho zostavovaní je potrebné s niektorými počítať dôležité body. Kontrolné body pri registrácii 1. Zmluvu o predĺžení je možné podpísať buď v deň uplynutia doby nájmu podľa zmluvy alebo neskôr.
Ak medzi uplynutím doby platnosti zmluvy a podpisom dohody o jej predĺžení uplynul nejaký čas, potom sa vzťahy strán, ktoré v tom čase existovali, riadia zmluvou aj naďalej. Vzhľadom na to, že nájomca naďalej užíva nehnuteľnosť aj po skončení platnosti zmluvy bez námietok prenajímateľa, zmluva sa považuje za obnovenú za rovnakých podmienok na dobu neurčitú na základe odseku 2 článku 621 Občianskeho zákonníka.
Doba uvedená v zmluve je jeden rok alebo viac. Nájomná zmluva na nebytové priestory (diel nebytových priestorov), uzavretá na obdobie jedného roka alebo dlhšie, podlieha štátnej registrácii a považuje sa za uzavretú od okamihu takejto registrácie (článok 2 článku 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, informačný list Prezídia Najvyššieho Arbitrážny súd Ruskej federácie zo dňa 1. júna 2000 N 53). Pri absencii štátnej registrácie sa takáto zmluva o prenájme nebytových priestorov neuzatvára. Ak sa však jedna zo strán takejto dohody vyhne štátnej registrácii, druhá strana má právo na základe odseku 3 čl. 165 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie podať žalobu na povinnosť zaregistrovať zmluvu (pozri odsek 7 informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie č. 59). Na účely uplatnenia odseku 2 čl.
Ako zaregistrovať nájomnú zmluvu na dobu neurčitú
V závislosti od okolností a podmienok zmluvy však po uplynutí doby, na ktorú bola uzatvorená, môžu vzťahy jej strán spojené s užívaním (vlastníctvom a užívaním) predmetu nájmu pokračovať. V tomto prípade nie je potrebné vrátiť prenajatý majetok a uzavrieť novú nájomnú zmluvu, aj keď zmluvným stranám nie je odňatá možnosť vzťah týmto spôsobom formalizovať.1. Podľa odseku 2 čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak nájomca pokračuje v užívaní nehnuteľnosti po uplynutí platnosti zmluvy bez námietok prenajímateľa, zmluva sa považuje za obnovenú za rovnakých podmienok na dobu neurčitú.
Informačný list Najvyššieho súdu zo dňa 16.02.2001 č. 59 „PREHĽAD PRAXE RIEŠENIA SPOROV SÚVISIACICH S APLIKÁCIOU FEDERÁLNEHO ZÁKONA „O ŠTÁTNEJ REGISTRACI PRÁV K NEHNUTEĽNOSTI A TRANSAKCIÁCH S NÍM“). Prečo sú zlé? Áno, pretože ak potrebujete sprísniť podmienky pre protistranu (tam sa ceny zvýšia kvôli inflácii alebo inej potrebe), tak bez jej súhlasu nebude možné robiť zmeny, budete to musieť vypovedať a možnosť v tejto dohode by sa malo ustanoviť jej ukončenie na žiadosť jednej zo strán.
Iná vec je, keď zmluva vypršala. Ak chcete pokračovať v spolupráci, prijmite prosím nové podmienky. A aj keď protistrana prijaté zmeny akceptuje, za dlhý čas sa ich môže nahromadiť toľko, že sa v dodatočných dohodách zamotáte.
Občiansky zákonník Ruskej federácie (ktorý stanovuje len povinnú štátnu registráciu zmluvy na dobu určitú uzatvorená na dobu minimálne jedného roka) a je potvrdená rozhodcovskou praxou (Uznesenie FAS Volžsko-Vjateckého okresu zo dňa 8.2.2002 vo veci č. A79-146-2001-SK2-170, Uznesenie FAS Moskovského okresu zo dňa 23.01.2001 vo veci KG-A40/6418-00, Uznesenia Federálnej protimonopolnej služby Severozápadného dištriktu zo dňa 13.05.2004 vo veci A56-27225/03 zo dňa 25.01.2008. vo veci A26-394/2007). Nájomná zmluva obnovená v súlade s odsekom 1 tiež nepodlieha štátnej registrácii.
2 polievkové lyžice. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie na dobu neurčitú po skončení hlavného obdobia v prípade neexistencie námietok strán (pozri odsek 11 informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z februára 16, 2001
Nájomná zmluva (nájom nehnuteľnosti) upravuje právny vzťah medzi nájomcom a prenajímateľom pri prevode majetku a chráni ich v prípade nesplnenia povinnosti niektorej zo zmluvných strán. Preto je veľmi dôležité v zmluve všetko správne ustanoviť potrebné podmienky. Nájomnej zmluve budú venované tri články. V nich budú špecialisti 1C:ITS hovoriť o tom, aké úskalia existujú pri uzatváraní a vykonávaní zmluvy a ako ich obísť bez straty pre seba. Zohľadnia sa právne aj daňové aspekty zmluvy. Prvý článok podrobne rozoberie podmienky uzatvorenia nájomnej zmluvy, ktoré majú rovnaký význam pre obe strany zmluvy. V ďalších dvoch článkoch si povieme o daňových dôsledkoch uzatvorenia tejto zmluvy pre prenajímateľa a nájomcu.
Čo je to nájomná zmluva a v akej forme by mala byť uzatvorená?
Na základe zmluvy o prenájme jedna strana (prenajímateľ) prevedie majetok druhej strane (nájomcovi) za poplatok za dočasné držanie a používanie alebo za dočasné použitie (článok 606 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). V tomto prípade k prevodu vlastníckeho práva k tejto nehnuteľnosti na nájomcu nedochádza, s výnimkou prípadov, keď je v zmluve ustanovené právo odkúpenia.
Ak zmluva nestanovuje platbu za užívanie majetku, potom sa takáto zmluva považuje za zmluvu o pôžičke ( bezplatné používanie nehnuteľnosť). Tento typ právneho vzťahu upravujú normy kapitoly 36 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
Pravidlá týkajúce sa nájomnej zmluvy sa v tomto prípade uplatňujú len čiastočne.
Prenajímateľom na základe nájomnej zmluvy môže byť vlastník nehnuteľnosti alebo iný zákonný vlastník, ktorého sám vlastník alebo zákon oprávnil túto nehnuteľnosť prenajať (článok 608 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Prenajímateľom teda môže byť osoba, ktorá má v mene vlastníka plnú moc na právo prenajímať nehnuteľnosť.
Nájomcom môže byť každý schopný občan, individuálny podnikateľ alebo právnická osoba.
Zákon umožňuje uzavrieť nájomnú zmluvu ústne, ale vo väčšine prípadov sa používa písomná forma, pretože umožňuje podrobnejšie dohodnúť všetky podmienky zmluvy a odstraňuje mnohé nezhody medzi zmluvnými stranami pri jej uzatváraní. .
Nájomná zmluva je uzatvorená písomne, ak:
- zmluvná doba je dlhšia ako jeden rok (článok 1 článku 609 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie);
- jedna zo strán dohody je právnická osoba (článok 1 článku 609 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie);
- predmetom zmluvy je budova alebo stavba (článok 1 článku 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie);
- predmetom zmluvy je vozidlo s posádkou (článok 633 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Musím registrovať nájomnú zmluvu?
Nájomná zmluva podlieha povinnej štátnej registrácii, ak je predmetom nájmu nehnuteľnosť alebo podnik (článok 609 ods. 2, článok 658 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Z tohto pravidla existujú výnimky. Napríklad väzni na obdobie kratšie ako jeden rok nepodliehajú štátnej registrácii (článok 2 článku 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, článok 26 článku 26 Krajinského zákonníka Ruskej federácie):
- nájomné a podnájomné zmluvy na pozemky;
- nájomné zmluvy na budovy alebo stavby.
Čo sa týka nájomných zmlúv vozidlo s posádkou a bez nej, zákon tiež stanovuje, že nepodliehajú štátnej registrácii (články 633, 643 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Občianska legislatíva nevyriešila otázku, či je potrebné evidovať nájomnú zmluvu k nebytovým priestorom.
Na jednej strane sú všetky nebytové priestory súčasťou budov a stavieb a na druhej strane nie sú priamo evidované spolu s týmito objektmi.
Táto problematika bola objasnená až v Informačnom liste Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 1.6.2000 č.53. Pre zmluvy o nájme nebytových priestorov platia podľa arbitrov rovnaké pravidlá ako pre zmluvy o nájme budov a stavieb. Nájomnú zmluvu na nebytový priestor je preto potrebné evidovať len vtedy, ak je uzatvorená na rok a viac.
Taktiež Informačný list Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo 16. februára 2001 č. 59 vysvetľuje nasledovné: ak je zmluva o prenájme nehnuteľnosti uzatvorená na dobu 11 mesiacov, ale podmienky ustanovujú jej automatické predĺženie na rovnakú dobu, potom takúto dohodu netreba registrovať.
Čo je predmetom a predmetom zmluvy?
V nájomnej zmluve by sa malo rozlišovať medzi predmetom a predmetom zmluvy.
Predmetom zmluvy sú záväzky zmluvných strán previesť majetok a užívať ho v súlade s podmienkami zmluvy, ako aj zaplatiť za takéto užívanie odplatu.
Pre určenie predmetu nájomnej zmluvy je potrebné jednoznačne definovať charakteristiku nehnuteľnosti, ktorá sa prenajíma.
Predmetom nájmu môže byť (článok 1 článku 607 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie):
- pozemky a iné izolované prírodné objekty;
- podniky a iné majetkové komplexy;
- budovy a stavby;
- vybavenie;
- vozidlá;
- iné veci.
Aby bola nájomná zmluva uznaná za uzavretú, musí obsahovať údaje umožňujúce určiť, ktorý majetok má byť prevedený na nájomcu.
Ak takéto údaje v zmluve chýbajú, stav objektu sa považuje za nekonzistentný a zmluva sa považuje za neuzatvorenú (článok 3 článku 607 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Zmluva teda musí čo najpresnejšie špecifikovať individuálne vymedzené vlastnosti nehnuteľnosti, ktoré ju charakterizujú.
Medzi takéto údaje o majetku patrí (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby regiónu Volga zo dňa 16. decembra 2009 vo veci č. A65-13380/2009):
- jeho umiestnenie vo vzťahu k iným objektom;
- námestie, technické údaje;
- ďalšie vlastnosti, ktoré objekt individualizujú.
Tiež by bolo užitočné uviesť adresu, technické vlastnosti nehnuteľnosti a druh povoleného využitia (pre pozemok).
Ako vyplýva z analýzy súdnej praxe, predmetom nájmu nemôžu byť súčasti veci. Napríklad:
samostatný konštrukčný prvok budovy (strecha, stena a pod.) (ustanovenie 1 z 11. januára 2002 č. 66 „Preskúmanie praxe pri riešení sporov súvisiacich s nájomným“);
časti káblového vedenia (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby zo dňa 17. júla 2007 vo veci č. A55-12242/06-33).
Ako určiť dobu trvania zmluvy?
Doba nájmu určuje dobu, počas ktorej má nájomca právo užívať prenajatú vec a je povinný platiť za ňu nájomné. V súlade s odsekom 1 článku 610 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je doba prenájmu stanovená zmluvnými stranami v zmluve.
Dobu platnosti zmluvy je možné určiť:
- kalendárny dátum;
- uplynutie lehoty počítanej v rokoch, mesiacoch, týždňoch, dňoch alebo hodinách;
- označenie udalosti, ktorá musí nevyhnutne nastať.
Je potrebné rozlišovať medzi samotnou dobou prenájmu a dobou trvania zmluvy. Tieto termíny sa často nezhodujú. Napríklad prenajatý majetok možno previesť na nájomcu (článok 2 článku 425, odsek 3 článku 433 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie):
- pred podpisom nájomnej zmluvy;
- pred štátnou registráciou zmluvy, ak je takáto registrácia potrebná.
V týchto prípadoch, ak sa zmluvné strany dohodnú, môžu ich práva a povinnosti (vrátane povinnosti platiť nájomné) predĺžiť až do obdobia pred podpisom alebo štátnou registráciou zmluvy.
V praxi sú bežné dva druhy sporov ohľadom platenia nájomného: ak sa nehnuteľnosť užíva pred uzavretím zmluvy alebo po uplynutí jej platnosti, alebo sa nehnuteľnosť neužíva, ale zmluva je stále v platnosti.
Ak sa nehnuteľnosť užíva v období pred štátnou registráciou zmluvy, potom je potrebné zistiť, či v tomto období existovala dohoda o užívaní nehnuteľnosti. Takáto dohoda môže priamo vyplývať z podmienok zmluvy alebo vyplývať z iných podmienok. Ak dôjde k dohode, potom sa platí nájomné za celú dobu užívania nehnuteľnosti (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Východosibírskeho okruhu zo dňa 15.6.2011 č. F02-2137/11 vo veci č. A33- 13835/2010).
Ak zmluva zanikla, ale nájomca nevrátil nehnuteľnosť, potom je povinný zaplatiť aj nájomné za celú dobu omeškania (bod 38 Informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z januára 11, 2002 č. 66). Výpoveďou z nájmu totiž nezaniká povinnosť nájomcu platiť nájomné, pokiaľ sa nehnuteľnosť nevráti prenajímateľovi.
V situácii, keď je nájomná zmluva stále v platnosti, ale nehnuteľnosť bola vrátená, je nájomca povinný platiť nájomné aj do zániku nájomnej zmluvy (bod 13 Informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu z r. Ruskej federácie z 11. januára 2002 č. 66).
Upozorňujeme, že podľa odseku 2 článku 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak po uplynutí nájomnej zmluvy nájomca naďalej používa prenajatý majetok a prenajímateľ proti tomu nenamieta, zmluva sa považuje za automaticky obnovenú. za rovnakých podmienok na dobu neurčitú.
Zmluva sa považuje za uzavretú na určité obdobie len vtedy, ak je v jej texte zahrnutá doložka o podmienkach. Ak v zmluve takéto ustanovenie nie je, považuje sa zmluva uzavretá na dobu neurčitú. Takáto dohoda má určité znaky týkajúce sa postupu pri jej ukončení.
Napríklad, ak nie je definovaná doba trvania zmluvy, na základe článku 610 ods. 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie môže ktorákoľvek strana zmluvu kedykoľvek zrušiť, je však povinná o tom informovať druhú stranu. strany o tom aspoň mesiac vopred. Ak je nehnuteľnosť prenajatá, výpovedná lehota je tri mesiace. Dodržiavanie týchto lehôt stranami je povinné, ak dohoda nestanovuje iné varovné lehoty.
Pre niektoré typy prenájmu (napríklad nájomná zmluva (článok 627 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) a typy prenajatého majetku (napríklad lesné plochy (článok 3 článku 72 Lesného zákonníka Ruskej federácie) ), vodné útvary (článok 14 Vodného zákonníka Ruskej federácie)), Zákon môže stanoviť maximálne lehoty trvania nájomnej zmluvy. V týchto prípadoch zmluva zaniká uplynutím maximálnej doby. Ak sa zmluvné strany v zmluve dohodli na dobu presahujúcu maximum, zmluva je tiež platná len do uplynutia maximálnej doby (článok 3 článku 610 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Ako nastaviť nájomné?
Treba mať na pamäti, že na základe odseku 12 Informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 11. januára 2002 č. 66 „Preskúmanie praxe pri riešení sporov súvisiacich s nájomným“, nájomné nemôže pozostávať výlučne z platieb za energie, keďže v tomto prípade nájomca nezíska žiadnu výhodu z prenájmu majetku, čo je v rozpore s plateným charakterom nájomnej zmluvy.
Pozreli sme sa teda na otázky spoločné pre strany, ktoré je dôležité pokryť v nájomnej zmluve.
V budúcom čísle sa pozrieme na praktické aspekty realizácie zmluvy z pohľadu prenajímateľa.
Všetky prezentované informácie sú v systéme ITS PROF v Adresári zmluvných vzťahov v časti „Právna podpora“.
Po zvážení problému sme dospeli k tomuto záveru:
Zmluvu o prenájme nehnuteľnosti uzavretú na dobu kratšiu ako jeden rok je možné predĺžiť za rovnakých podmienok na dobu 11 mesiacov, a to aj uzavretím dodatočnej zmluvy k nej. Štátna registrácia zmluvy sa nevyžaduje.
Zdôvodnenie záveru:
V súlade s Občianskym zákonníkom Ruskej federácie sa nájomná zmluva uzatvára na dobu uvedenú v zmluve. Ak nie je v zmluve určená doba nájmu, nájomná zmluva sa považuje za uzavretú na dobu neurčitú (bod 2 tohto článku). Občiansky zákonník Ruskej federácie stanovuje, že nájomná zmluva na budovu alebo stavbu uzavretá na obdobie najmenej jedného roka podlieha štátnej registrácii a považuje sa za uzavretú od okamihu takejto registrácie.
Ak je nájomná zmluva na budovu (stavbu) uzavretá na dobu kratšiu ako jeden rok, nevyžaduje si štátnu registráciu a považuje sa za uzavretú od okamihu jej podpísania zmluvnými stranami. Podobné pravidlá platia aj pre zmluvy o prenájme nebytových priestorov (bod 2 Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 1.6.2000 N 53).
Po ukončení zmluvy musí byť prenajatý majetok vrátený prenajímateľovi v súlade s pravidlami ustanovenými Občianskym zákonníkom Ruskej federácie (odsek 2 toho istého článku). V závislosti od okolností a podmienok zmluvy však po uplynutí doby, na ktorú bola uzatvorená, môžu vzťahy jej strán spojené s užívaním (vlastníctvom a užívaním) predmetu nájmu pokračovať. V tomto prípade nie je potrebné vrátiť prenajatý majetok a uzavrieť novú nájomnú zmluvu, aj keď tým nie je stranám odňatá možnosť vzťah takto formalizovať.
1. Podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak nájomca pokračuje v užívaní nehnuteľnosti po uplynutí platnosti zmluvy bez námietok prenajímateľa, zmluva sa považuje za obnovenú za rovnakých podmienok na dobu neurčitú. Na predĺženie zmluvy na dobu neurčitú nie sú potrebné žiadne ďalšie dohody.
Keďže nájomnú zmluvu uzatvorenú (obnovenú) na dobu neurčitú nemožno považovať za uzavretú na obdobie minimálne jedného roka, takáto zmluva nepodlieha štátnej registrácii (informačný list Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 16. februára 2001 N 59).
Pripomeňme, že každá z jej zmluvných strán môže odmietnuť plnenie zmluvy o nájme nehnuteľnosti uzavretej na dobu neurčitú kedykoľvek s upozornením druhej zmluvnej strany tri mesiace vopred, ak zákon alebo dohoda neustanovuje inú lehotu na upozornenie (Obč. Kódex Ruskej federácie).
2. V súlade s Občianskym zákonníkom Ruskej federácie môžu občania a právnické osoby slobodne určiť akékoľvek podmienky zmluvy, ktoré nie sú v rozpore so zákonom. Na základe Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa podmienky zmluvy určujú podľa uváženia zmluvných strán, s výnimkou prípadov, keď obsah zodpovedajúca podmienka ustanovené zákonom alebo inými právnymi aktmi (Občiansky zákonník Ruskej federácie). Dohodu možno meniť a dopĺňať dohodou zmluvných strán, pokiaľ Občiansky zákonník Ruskej federácie, iné zákony alebo samotná dohoda (Občiansky zákonník Ruskej federácie) neustanovuje inak. V tejto súvislosti možno vzájomnú dohodu strán o prenájme nehnuteľností na novú dobu formalizovať akýmkoľvek spôsobom, ktorý neodporuje zákonu: buď uzavretím novej nájomnej zmluvy, alebo podpísaním dodatku k existujúcej zmluve.
Zmluvné strany majú najmä právo dodatočnou dohodou zmeniť aktuálnu nájomnú zmluvu tak, že do nej zahrnie podmienku, podľa ktorej sa po uplynutí doby nájmu, ak zmluvné strany nevznesú námietky, zmluva považuje za obnovenú nie na dobu neurčitú, ale napríklad na 11 mesiacov. Tento záver potvrdzuje súdna prax (pozri napr. rozhodnutie Rozhodcovského súdu územia Chabarovsk zo dňa 8.9.2015 vo veci č. A73-4433/2015). V tomto prípade sa po uplynutí doby nájmu zmluva automaticky obnoví bez podpisu akýchkoľvek ďalších zmlúv. Ako vysvetlil Najvyšší arbitrážny súd Ruskej federácie, pri takomto predĺžení nájomnej zmluvy uzatvorenej na dobu kratšiu ako jeden rok na novú dobu sa vzťahy zmluvných strán upravujú novou nájomnou zmluvou, ktorá nie je predmetom zmluvy o prenájme. podlieha štátnej registrácii (informačný list Prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo 16. februára 2001 N 59). Inými slovami, pri „automatickom predĺžení“ zmluvy sa doba trvania novej nájomnej zmluvy nesčítava s už skončenou, ale počíta sa nanovo.
Ak v posudzovanej situácii zmluva vypršala, v zmysle Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa považuje za obnovenú za rovnakých podmienok na dobu neurčitú. Dodatočnú zmluvu uvedenú vyššie môžu zmluvné strany uzavrieť aj v tomto prípade (samozrejme pri formulovaní podmienok tejto zmluvy treba brať do úvahy, že v nájomnej zmluve uzatvorenej na dobu neurčitú dochádza k zmenám, a nie na 11 mesiacov).
Pre tvoju informáciu:
Na záver poznamenávame, že v závislosti od formulácie použitej zmluvnými stranami môže byť dodatočná zmluva, ktorú uzavreli, kvalifikovaná nie ako zameraná na obnovenie nájomnej zmluvy na novú dobu, ale ako zmena podmienok nájomnej zmluvy, ktorá v dôsledku takejto zmeny sa stáva viac ako rok. V tomto prípade nie je možné uplatniť vyššie uvedený prístup, premietnutý v informačnom liste Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 16.02.2001 N 59, a nájomná zmluva formálne v zmysle Občianskeho zákonníka č. Ruskej federácie, vyžaduje štátnu registráciu, bez ktorej ju nemožno považovať za uzavretú (pozri napr. Najvyšší arbitrážny súd Ruskej federácie zo dňa 3.11.2010 N VAS-18020/09, FAS Moskovský okres zo dňa 18.3.2011 N F05-1743/2011, FAS Ural District zo dňa 11.11.2009 N F09-8709/09-S3).
Ako však plénum Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie vysvetlilo v bode 14 uznesenia č. 73 zo 17. novembra 2011, v takejto situácii sú podmienky skutočne uzavretej nájomnej zmluvy, a to aj v prípade neexistencie jej štátu registrácie, vytvárať pre svoje strany vzájomné záväzky. Účastníci skutočne uzatvorenej nájomnej zmluvy nemajú právo vo vzájomných vzťahoch uvádzať neexistenciu štátnej registrácie zmluvy ako dôvod nesplnenia povinností v nej stanovených (pozri tiež uznesenie prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 09.06.2011 N 4905/11У, informačný list Prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie z 25. februára 2014 N 165). Skutočnosť, že nájomná zmluva nebola zaregistrovaná, bude v tomto prípade rozhodovať len vo vzťahoch s tretími osobami (napr. pri predaji predmetu nájmu sa nájomca nebude môcť odvolávať na Občiansky zákonník zák. Ruská federácia) (Občiansky zákonník Ruskej federácie, Arbitrážny súd Severokaukazského okresu zo dňa 25.02.2015 N F08-412/15 vo veci N A20-2386/2013, Šestnásty odvolací súd z 20. januára 2016 N) .
Pripravená odpoveď:
Expert Právneho poradenstva GARANT
Anosova Julia
Odpoveď prešla kontrolou kvality
Materiál bol pripravený na základe individuálnej písomnej konzultácie poskytnutej v rámci služby Právne poradenstvo.
Jeden z základné podmienky nájomná zmluva je doba prenájmu. Nájomná zmluva sa spravidla uzatvára na obdobie určené zmluvnými stranami (článok 1 článku 610 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Ak v zmluve nie je určená doba trvania nájomnej zmluvy, potom sa zmluva považuje za uzavretú na dobu neurčitú. Každá strana má právo odmietnuť plnenie podmienok zmluvy a tým ju ukončiť oznámením odmietnutia druhej strane v lehotách ustanovených občianskym právom. Obdobná lehota pre hnuteľné veci je minimálne 1 mesiac, pre nehnuteľné veci - 3 mesiace. Zákon alebo dohoda môže ustanoviť inú lehotu na upozornenie na ukončenie nájomnej zmluvy uzavretej na dobu neurčitú.
Legislatívne akty Maximálne podmienky zmluvy môžu byť stanovené pre určité druhy majetku (článok 3 článku 610 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). takže, maximálny termín pri nájomnej zmluve je 1 rok (článok 627). Ak pri uzatváraní nájomnej zmluvy v samotnej zmluve nie je uvedená doba, na ktorú sa uzatvára (t. j. doba je neurčitá) a strany od zmluvy neodstúpia ani po uplynutí jedného roka (max. možný termín), uplynutím lehoty sa zmluva ruší. Maximálne doby prenájmu podložia sa pohybujú od 5 do 20 rokov v závislosti od účelu použitia (článok 10 zákona o podloží). Nájomná zmluva uzatvorená na dobu presahujúcu zákonný limit sa považuje za uzavretú na dobu rovnajúcu sa limitu.
Vo vzťahu dobu nájomnej zmluvy Zákonodarca stanovuje dôležité ustanovenia pre nájomcu. Po skončení nájomnej zmluvy má predkupné právo na uzavretie opakovanej nájomnej zmluvy (t.j. na novú dobu) nájomca, ktorý si riadne plnil svoje povinnosti. Ak má nájomca v úmysle pokračovať v zmluvnom vzťahu, je povinný oznámiť prenajímateľovi svoju vôľu uzavrieť takúto dohodu. Výpoveď musí byť zaslaná prenajímateľovi písomne v lehote ustanovenej nájomnou zmluvou, alebo najmenej jeden mesiac pred skončením predchádzajúcej zmluvy. Nájomca má právo obrátiť sa na súd, keď prenajímateľ poruší predkupné právo poctivého nájomcu.
Premlčacia doba (t.j. doba, počas ktorej sa môže nájomca obrátiť na súd) je 1 rok. Na súde sa môže od prenajímateľa domáhať prechodu práv a povinností z nájomnej zmluvy a náhrady strát alebo len náhrady strát spôsobených odmietnutím opätovného uzatvorenia nájomnej zmluvy. Ak po skončení nájomnej zmluvy nájomca naďalej užíva prenajatý majetok bez písomného oznámenia o svojom úmysle predĺžiť dobu trvania zmluvy a takéto konanie nebude mať za následok námietky prenajímateľa, potom sa nájomná zmluva považuje za uzavretú. opätovne uzavreté za rovnakých podmienok na dobu neurčitú.
Doba nájmu – doba, na ktorú sa uzatvára nájomná zmluva. Obvyklá doba prenájmu sa pohybuje od jedného do piatich rokov. V centrách sa takéto transakcie uzatvárajú na tri a viac rokov.
Doba prenájmu- doba, počas ktorej môže nájomca vlastniť a užívať nehnuteľnosť za podmienok uvedených v zmluve.
Termín prenájmu: podstata, právne normy
Doba prenájmu- časové obdobie, počas ktorého ho môže subjekt prenajímajúci nehnuteľnosť používať na zamýšľaný účel (v súlade s podmienkami zmluvy). Ľudia si často mýlia dobu prenájmu s dobou trvania zmluvy. V skutočnosti ide o odlišné pojmy.
Doba trvania zmluvy je časové obdobie, počas ktorého platia zmluvné podmienky predpísané a prevzaté záväzky sú splnené.
Zmluva je platná odo dňa registrácie a podpisu. V tomto prípade môže odpočítavanie doby prenájmu začať neskôr. Koniec obdobia transakcie a doba prenájmu sa nie vždy zhodujú. Trvanie zmluvy môže byť napríklad obmedzené záväzkami účastníkov.
Existujú záväzky, ktorých trvanie môže presiahnuť dobu platnosti zmluvy. Preto doba prenájmu a doba platnosti nie sú vždy rovnaké. Zhoda je možná, ak prenajímateľ odovzdá predmet nájomcovi v čase uzavretia zmluvy a vráti ho v deň skončenia platnosti.
V článku 610 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa v súvislosti s dobou prenájmu uvádza:
Nájomná zmluva sa vyhotovuje na dobu určenú zmluvou;
Ak doba prenájmu nie je uvedená, doklad sa považuje za neobmedzený. V tomto prípade má ktorýkoľvek zo subjektov právo ukončiť zmluvu po predchádzajúcom upozornení strán transakcie;
Podľa zákona je možné stanoviť lehoty na dohodu v tomto prípade doba platnosti nie je určená.
Doba prenájmu: charakteristika, špeciálne prípady
Doba prenájmu je dočasná, je určená zmluvou a dohodnutá oboma stranami.
Pri dohodnutí doby prenájmu sa berie do úvahy:
- začiatok doby prenájmu- deň odovzdania predmetu transakcie nájomcovi do užívania;
- uplynutie doby prenájmu- moment prevodu nehnuteľnosti na vlastníka alebo hlavného nájomcu po ukončení užívania nehnuteľnosti;
Treba zaznamenať podľa kalendárneho dátumu.
Ak v zmluve nie je uvedená doba prenájmu, platia nasledujúce pravidlá:
Dohoda sa považuje za formalizovanú a platnú, pretože doba prenájmu nie je kľúčovou podmienkou tohto dokumentu;
Doba prenájmu sa rovná dobe platnosti zmluvy medzi zmluvnými stranami;
Ak nedôjde k dohode o dobe trvania dohody, dohoda sa považuje za platnú na dobu neurčitú. V dôsledku toho má ktorýkoľvek zo subjektov právo odmietnuť záväzky.
Ak je doba prenájmu určená konkrétnym dátumom, platia nasledujúce pravidlá:
Strany musia poznať dátumy začiatku a konca používania nehnuteľnosti a dohodnúť sa na týchto informáciách v čase plnenia zmluvy;
Doba prenájmu je určená uvedením časového obdobia obmedzeného na dni v kalendári. Takáto dohoda ovplyvňuje dobu prenájmu a výšku nájomného;
Predložky „pred“ a „do“ pri určovaní doby platnosti majú na súdoch nejednoznačný výklad. Niektoré orgány tvrdia, že predložka „pred“ naznačuje potrebu vylúčiť dátum z doby prenájmu, zatiaľ čo iní tvrdia opak;
Aby sa predišlo nezhodám opísaným vyššie, pridáva sa parameter „inclusive“. Toto slovo označuje, či je konkrétny deň zahrnutý do doby prenájmu alebo nie.
Pri určovaní doby prenájmu na základe uplynutia doby:
Výpočty sa musia robiť v časových obdobiach (hodiny, dni, mesiace atď.);
Začiatok obdobia je vždy kalendárny dátum. To sa nemusí zhodovať s nadobudnutím platnosti samotnej dohody. Doba nájmu v tomto prípade začína plynúť dňom prechodu veci do užívania novému vlastníkovi;
Ak je toto obdobie niekoľko rokov, tak sa končí k určitému dátumu a mesiacu posledného roka.
Špeciálne prípady:
Obdobie prenájmu môže začať plynúť pri výskyte nevyhnutnej udalosti, napríklad na začiatku obdobia siatia;
Doba prenájmu sa bude rovnať dobe platnosti zmluvy, ak zmluvné strany určia dobu prenájmu spresnením prípadu, ktorý nie je nevyhnutný. Tu môže prenajímateľ vypovedať zmluvu a nájomca už nebude mať právo nehnuteľnosť užívať.
Buďte informovaní o všetkých dôležitých udalostiach United Traders – prihláste sa na odber našich
